新耐震はいつから？仕組みや確認できる書類・融資審査を10つのポイントで解説

「新耐震はいつから？」と調べても、築年数だけで判断してよいのか、どの書類を見れば確実なのか、住宅ローン審査や売却時の評価に影響しないか不安になりがちです。

本記事では、新耐震の考え方、境目の見分け方、確認済証・検査済証などでの確認手順、購入・売却での注意点を整理します。個別事情で結論が変わるため、最終判断は専門家への相談も前提に進めましょう。

1 新耐震基準の基礎知識
2 新耐震はいつからの判断ルール
3 確認書類と取得ルート
4 購入・売却での見方
5 対策と支援制度の使い方
6 まとめ

新耐震基準の基礎知識

「新耐震」は、住宅やマンションを探すときに必ず出てくる言葉ですが、築年数だけで安全性や資産性を言い切れるものではありません。

まず押さえるべきは、新耐震が「いつから」の基準で区切られるか、そしてその区切りは原則として建物の完成日（竣工日）ではなく、建築確認などの手続きと結びついている点です。

また、不動産広告や重要事項説明で使われる「旧耐震／新耐震」は、建築基準法の考え方を踏まえた便宜的な表現で、現況の劣化や増改築の履歴によってリスクが変わることもあります。

購入や売却の場面で迷わないよう、この章では「新耐震の定義」「旧耐震との違い」「耐震等級との関係」「2000年基準と呼ばれる追加強化」を順番に整理します。

この章で押さえる要点

「新耐震」は築年数ではなく、原則として建築確認の時点と結びつく概念
旧耐震との違いは「大地震を前提に倒壊を避ける」考え方が明確になった点
耐震等級は別制度で、新耐震＝等級2・3とは限らない
「2000年基準」は追加強化の通称で、木造の仕様や検討項目が増えた

新耐震基準の定義ポイント

新耐震基準は、一般に「1981年の法改正で強化された耐震の考え方」を指し、取引実務では「ある時期以降に建築確認を受けた建物かどうか」で旧耐震と区別されるのが基本です。

ここで重要なのは、新耐震は「地震に強い設計の思想・要求水準」を指す言い回しで、法律上の正式な呼称そのものではない点です。

実務では、建築基準法の耐震規定が大きく見直されたタイミングを境に、広告・査定・融資審査などの説明が整理されています。

また、同じ「新耐震に該当する建物」でも、構造（木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など）や階数、地盤条件、ピロティ（1階が駐車場のように抜けた形）などで弱点が出やすいケースがあります。

さらに、増築や大規模改修をしている場合は、確認申請の要否や適用される規定が絡み、単純なラベル分けだけでは判断しにくいことがあります。

したがって、まずは「新耐震かどうか」を書類で確かめ、そのうえで現況のリスクを切り分けるのが安全です。

新耐震かの一次判定は「築年数」ではなく「建築確認等の時期」を軸にする
構造や形状（ピロティ等）で弱点が出ることがあるため、ラベルだけで安心しない
増改築の履歴がある建物は、確認申請や適用規定の関係で整理が必要

旧耐震との性能差の比較

旧耐震と新耐震の違いは、ざっくり言えば「どの程度の地震動を想定し、どこまでの被害を許容する設計思想か」です。

新耐震では、大地震を含む地震の想定がより明確になり、倒壊・崩壊を避けるための検討が強化されたと理解すると整理しやすいです。

一方、旧耐震の建物が直ちに危険という意味ではなく、個々の設計や施工、維持管理の状態、耐震補強の有無で実態は変わります。

取引の場面では「同じ立地・同じ広さでも、旧耐震は融資条件や評価で不利になりやすい」「保険・改修費・将来の売却しやすさを踏まえた説明が必要」といった論点につながります。

ここでは、購入検討で混乱しやすい観点に絞って、違いを表で整理します（個別の安全性判断は耐震診断などで確認する前提です）。

観点	旧耐震	新耐震
想定の考え方	現在の基準より想定が限定的な枠組みで設計されることが多い	大地震を含む想定が明確化され、倒壊回避の考え方が強化された
取引上の扱い	融資条件や評価で慎重に見られやすく、補強や診断の説明が求められやすい	融資・説明実務での取り扱いが比較的スムーズになりやすい
確認の入口	築年数だけで判断せず、診断結果や補強履歴、資料の有無を重視	新耐震かの書類確認に加え、劣化・改修履歴・形状の弱点を確認

耐震等級との関係の注意点

耐震等級は、新耐震とは別の枠組みで示される「耐震性能のグレード」です。

一般に、住宅性能表示制度などで用いられる指標として知られていますが、新耐震＝耐震等級2以上という意味ではありません。

新耐震は、建築基準法の最低限の要求水準を満たすかどうかの話で、耐震等級はそれを上回る性能を段階的に示す場面で使われます。

そのため、「新耐震だから等級も高いはず」「等級表示がないから新耐震ではない」といった短絡は危険です。

実際の取引では、等級の根拠資料（評価書等）があるか、建物種別（戸建て／共同住宅）や評価の対象範囲はどこか、といった確認が重要になります。

マンションの場合は専有部分ではなく建物全体の設計・評価に関わるため、購入者が手元情報だけで判断しにくい点も押さえておくと安心です。

誤解しやすいポイント

新耐震は「最低限の基準」で、耐震等級は「上乗せ性能」を示す場面が多い
等級の表示がなくても新耐震に該当する建物はあり得る
等級がある場合も、根拠資料と評価対象（建物全体か一部か）を確認する

2000年基準の位置づけ

不動産の説明で「2000年基準」という言い方が出ることがあります。これは、建築基準法関連の改正で、特に木造住宅の耐震性に関する検討や仕様がより具体化・強化された時期を指す通称として使われることが多いものです。

新耐震に該当する建物の中でも、追加の検討項目が増え、設計・施工面で注意点が明確化された時期として、購入者が目安にするケースがあります。

ただし、ここでも注意したいのは「2000年基準だから必ず安全」「それ以前は危険」と断定できない点です。

地盤や劣化、施工品質、改修履歴、建物形状の弱点などは、どの時期の建物でもリスクになり得ます。

したがって、「新耐震かどうか」→「2000年基準相当の追加強化が入る時期か」→「現況の劣化・弱点・改修履歴」の順に、確認を積み上げると判断が安定します。

「2000年基準」は通称として使われ、木造の仕様・検討の明確化が進んだ時期の目安になりやすい
基準のラベルより、地盤・劣化・施工・改修履歴・形状の弱点を合わせて見ることが重要
購入判断では、書類で時期を確認したうえで、必要に応じて診断や専門家確認につなげる

関連記事定期借地権の事業用が丸わかり！期間・賃料・一時金を10項目で整理

2026.01.04

新耐震はいつからの判断ルール

「新耐震はいつから？」の答えは、広告にある築年数だけで決めるのではなく、建築基準法の耐震規定が大きく見直されたタイミングに対して、その建物がどの時点の基準で「建築確認」を受けたかで判断するのが基本です。

取引実務でも「旧耐震／新耐震」は、この建築確認の時期を軸に説明されることが多く、竣工日（完成日）や登記簿の築年月だけで断定するとズレが起きやすいです。

また、新耐震に該当しても、劣化や増改築、建物形状などでリスクは変わります。ここでは「いつから」を迷わず整理するために、結論→根拠→竣工日で判断しない理由→誤判定を防ぐ具体例の順で、確認ポイントを固めます。

新耐震の判定で迷わない基本方針

境目は「築年」ではなく「建築確認の時期」を優先して確認する
確認は書類の記載（確認番号・日付など）で行い、口頭説明だけで決めない
境目付近の物件は、竣工日と確認日のズレを必ず疑う
新耐震でも現況リスクは別物として、必要なら専門家確認につなげる

新耐震はいつからの結論

結論としては、原則「1981年（昭和56年）6月1日以降に、建築確認を受けた建物」が新耐震として扱われます。

ここでいう「建築確認」は、工事に入る前に設計内容が法令に適合しているかを確認する行政手続で、確認済証（建築確認済証）などの書類に日付や確認番号が残ります。

一方、物件情報にある「築1981年」や「1981年◯月竣工」といった表示は、あくまで完成時期の目安であり、判定の根拠としては弱いことがあります。

境目の物件ほど、最終的には「確認済証・検査済証」や、自治体で取得できる「建築計画概要書」「台帳記載事項証明」等で、確認日や確認番号の記載を押さえるのが安全です。

見られがち情報	どこに載る情報か	判定への強さ
築年月（竣工時期）	登記簿の「建築年月」や募集図面の築年表示	目安にはなるが、境目はズレやすい
建築確認の時期	確認済証、建築計画概要書、台帳記載事項証明など	原則の判定軸として強い
検査済証の時期	検査済証（完了検査）や台帳関連の記載	補助情報として有用だが、確認日ほど決定打ではない

1981年ラインの根拠

1981年（昭和56年）の見直しは、耐震規定の考え方が大きく整理され、地震に対して「大きな地震でも倒壊・崩壊を避ける」ことをより明確に織り込む方向へ改められた点に特徴があります。

取引実務で「新耐震」と呼ぶのは、この見直しが施行された日（1981年6月1日）を境に、建築確認で適用される耐震ルールが変わったためです。

注意したいのは、施行日そのものが重要というよりも、「その建物がどのルールで確認を受けたか」が重要だという点です。

境目付近の案件では、設計・申請が施行日前に進んでいることもあり、竣工が後でも旧耐震側の扱いになり得ます。よって、根拠は年号の暗記ではなく、確認手続と書類の記載で押さえるのが実務的です。

1981年ラインで起きやすい誤解

「築1981年以降なら全部新耐震」と決めつけてしまう
竣工日と建築確認の時期の違いを同一視してしまう
新耐震なら現況リスク（劣化・改修履歴・形状の弱点）が消えると誤認する

竣工日で判断しない理由

竣工日で判断しない最大の理由は、耐震のルールは「完成した日」ではなく「設計して確認を受けた時点」の法令に基づいて決まるのが原則だからです。

建物は、設計→建築確認→着工→完成という順で進みます。このため、境目の前に建築確認を受けて着工し、完成（竣工）が境目の後になるケースが現実に起こります。

また、登記簿に記載される建築年月や、募集情報の築年表示は、確認日ではなく完成時期に寄るため、購入者が見た情報だけで「新耐震」と誤認しやすい構造があります。

境目付近の物件では、確認済証等の記載確認を省略すると、ローン審査や査定説明の段階で前提が崩れることがあるため、最初に整理しておくと無駄が減ります。

竣工が境目の後でも、確認が境目の前なら旧耐震側に整理されることがある
登記簿や募集の「築年」は確認日を直接示さず、判定材料として不足しやすい
境目の誤認は、融資審査・保険・将来売却時の説明で手戻りが起きやすい

境目の誤判定を防ぐ例

たとえば買主が、募集図面の「築年」だけを見て新耐震と理解し、申込み後にローン審査や重要事項説明の段階で「建築確認の時期が境目より前」と判明するケースがあります。

この場合、買主は資金計画や購入判断をやり直す必要が出たり、売主側も説明の組み立てを修正したりと、取引全体が不安定になりがちです。

逆に、売主が最初から確認資料の根拠を揃えておけば、買主への説明が一貫し、境目の不安を早期に解消できます。

誤判定を防ぐコツは、境目の物件ほど「築年を目安→書類で確定」の順で進め、書類が不足する場合は自治体で取得できる資料に切り替えることです。

マンションでも戸建てでも考え方は同じで、買主は申込み前、売主は販売開始前に確認しておくと、手戻りを抑えられます。

境目物件で最小限そろえる確認セット

確認済証（建築確認済証）の有無と記載（確認番号・日付）
検査済証の有無と記載（完了検査の情報）
書類がない場合は、建築計画概要書や台帳記載事項証明で裏づけを取る
増改築がある場合は、いつ・何をしたか（工事内容と手続きの要否）を別枠で整理する

関連記事借地権付き建物の買い方は？権利3類型・相場・更新料・税金・売却の注意点

2025.12.15

確認書類と取得ルート

新耐震かどうかを客観的に確かめる近道は、建築確認の手続に紐づく書類で「確認日・確認番号」などを押さえることです。

売主（または管理会社・管理組合）が保管していることもありますが、紛失しているケースも珍しくありません。

その場合は、建物所在地を管轄する自治体の建築担当窓口で「建築計画概要書」や「建築確認台帳の記載事項証明」などを取得し、裏づけを取ります。

書類名や交付範囲は自治体で異なるため、事前に電話等で必要情報と持ち物を確認しておくと手戻りが減ります。

書類	得られる情報と主な取得ルート
建築確認済証	建築確認の番号・日付、建築主、建物概要など。売主保管が基本で、ない場合は自治体の台帳関連で手がかりを探します。
検査済証	完了検査に合格したことを示す情報。売主や管理会社が保管していることが多く、ない場合は自治体の台帳記載で確認します。
建築計画概要書	確認申請時の概要（構造、規模、確認番号など）の要約。自治体の建築担当窓口で閲覧・写し交付の対象になることがあります。
台帳記載事項証明	建築確認台帳などの記載内容を証明する書類。自治体で申請し、確認番号・日付等の裏づけに使えます（名称は自治体で異なる場合あり）。

確認済証・検査済証の見方

確認済証（建築確認済証）は、工事に入る前に設計内容が法令に適合しているかを確認した結果を示す書類です。

新耐震かどうかの一次判定では、この書類に載る「確認日（または確認済証交付日）」と「確認番号」が特に重要になります。

検査済証は、工事完了後の完了検査に合格したことを示す書類で、適法性や将来の売却・融資説明で重視される場面があります。

どちらも原本が残っていれば最短ですが、写ししかない場合や、マンションでは管理会社・管理組合側で保管している場合もあるため、所在確認が第一歩です。

書類で最初に確認したいチェック

確認済証の「確認番号」と「日付」が読める状態か
建物の所在地・建物用途・構造などが対象物件と一致しているか
検査済証がある場合、完了検査の情報と一致しているか
増改築の履歴がある場合、別の確認番号が付いていないか

建築計画概要書の取り方

確認済証が見当たらないときに有効なのが、自治体が保管する「建築計画概要書」（名称は「建築計画概要書の写し」などの場合あり）です。

これは確認申請時の要約情報で、確認番号や建物概要の手がかりになります。取得方法は自治体によって異なりますが、一般には建物所在地を管轄する役所の建築指導・建築審査系の窓口で、閲覧や写しの交付を受けます。

個人情報の取扱いに配慮して、閲覧範囲が限定されたり、利害関係を確認されたりすることがあります。

建物所在地を管轄する自治体の建築担当窓口を確認する
住所、地番、建物名称（マンション名）など特定できる情報を用意する
窓口で概要書の閲覧・写し交付の可否と、必要書類（本人確認等）を確認する
確認番号・確認日など、判定に必要な項目を控える

台帳記載事項証明の申請手順

「台帳記載事項証明」（建築確認台帳記載事項証明書など、名称は自治体で異なることがあります）は、建築確認や検査に関する台帳の記載を証明する書類で、確認番号・日付などの裏づけに役立ちます。

取得は自治体の窓口申請が基本で、物件を特定できる情報が揃っているほど手続が進めやすいです。

マンションの場合は棟全体の情報として管理されていることもあるため、部屋番号だけでなく建物名や所在地全体で照会できるよう準備します。

申請でつまずきやすい注意点

住所表記と地番が一致せず、物件特定に時間がかかる
古い建物で台帳の保存状況が異なり、即日交付できないことがある
交付対象や記載範囲が自治体運用で異なり、求める項目が出ない場合がある
利害関係の説明や委任状が必要になるケースがある

図書が無いときの代替資料

確認済証・検査済証がなく、自治体資料でも十分な情報が取れない場合は、「新耐震かどうかの確定」よりも「現況の安全性と取引上の説明可能性」を組み立てる発想が重要です。

戸建てなら設計図書（図面）や工事関連資料、マンションなら管理会社・管理組合の保管資料、長期修繕計画や大規模修繕の履歴などが手がかりになります。

必要に応じて建物状況調査（インスペクション）や耐震診断を検討し、買主は資金計画、売主は説明資料の整備に繋げると現実的です。

売主・管理会社・管理組合に、確認関係書類の保管有無と保管場所を再確認する
図面、改修履歴、修繕記録など、建物の来歴が分かる資料を集める
不明点が大きい場合は、インスペクションや耐震診断で現況を把握する
資料が不足する前提で、重要事項説明で説明される論点を早めに整理する

記事を取得できませんでした。記事IDをご確認ください。

購入・売却での見方

新耐震かどうかは「安全性」だけでなく、購入時の住宅ローン審査、売却時の説明負担、買い手の幅に影響しやすい論点です。

特に境目付近の物件は、築年表示だけで判断すると、重要事項説明や審査段階で前提が変わり手戻りが起きがちです。

買主は「審査で見られる資料が揃うか」、売主は「説明根拠を提示できるか」を先に固めるとスムーズです。

また、新耐震に該当していても、増改築の履歴や劣化の程度によっては評価が伸びないことがあるため、「基準のラベル」→「書類の整合」→「現況のリスク」の順で整理するのが実務的です。

場面	見られやすいポイントと準備
購入（買主）	ローン審査で、建物の基本情報と耐震区分の説明根拠が揃うかを確認します。確認済証・検査済証、建築計画概要書、台帳記載事項証明などで「どの時点の基準で確認を受けたか」を示せると判断が安定しやすいです。
売却（売主）	重要事項説明で説明される内容と、手元資料の整合が取れているかが重要です。資料が不足する場合は、自治体資料の取得や、増改築・修繕履歴の整理を先に行うと、買主の不安や値引き交渉の論点を絞れます。

ローン審査で見られる項目

住宅ローン審査では、買主の返済能力だけでなく、担保となる不動産の評価と、説明上の不確実性がどれだけ残るかも見られます。

新耐震に該当するかどうかは、評価や審査の前提に関わるため、境目付近ほど「築年」ではなく、確認済証などの記載で根拠を示せるかがポイントになります。

書類がない場合でも、自治体で取得できる建築計画概要書や台帳記載事項証明で裏づけが取れると、審査の説明が組み立てやすいです。

また、マンションの場合は建物全体の資料が管理会社・管理組合側にあり、買主の手元に届くまで時間がかかることがあります。

売買契約前の段階で「何が出せるか」「いつ出せるか」を確認しておくと、審査スケジュールの遅延を避けやすいです。

ローンは金融機関ごとに判断が異なるため、個別の可否を断定せず、必要資料を揃えて相談するのが現実的です。

買主が先に揃えるローン審査の確認リスト

対象物件の耐震区分を説明できる資料（確認済証・検査済証、概要書、台帳記載事項証明など）
物件情報の整合（所在地、建物用途、構造、階数、築年表示が資料と一致するか）
増改築の有無と内容（増築、間取り変更、用途変更などの履歴が把握できるか）
マンションの場合は管理関係資料の入手時期（管理規約、長期修繕計画、修繕履歴など）

重要事項説明の確認箇所

重要事項説明では、買主が契約判断に必要な事項として、物件の権利関係や法令上の制限、建物に関する重要な情報が整理されます。

新耐震に関しては、単に「新耐震です」と書かれているかよりも、根拠となる資料があるか、増改築や既存不適格（当時は適法でも現行基準と一致しない状態）などの説明と矛盾しないかが重要です。

境目付近の物件では、売主・仲介会社の理解が「築年ベース」になっていることもあるため、書類の記載に基づく説明になっているかを確認すると安心です。

また、検査済証の有無は、取引の進め方や将来の売却のしやすさに影響することがあるため、ある・ないの事実と、代替資料の準備状況（概要書や台帳記載の取得状況）をセットで見ておくと、買主側の納得感が上がります。

最終的な法令適合性の判断は個別事情で変わるため、疑問点があれば専門家へ相談する前提で、説明内容を整理しておくのが安全です。

耐震区分の説明根拠（確認済証等の記載、概要書・台帳資料の有無）
増改築・用途変更の履歴と、手続の要否に関する説明の整合
検査済証の有無と、ない場合の補足資料や説明方針
既存不適格の可能性や、法令上の制限の説明が具体的か

旧耐震物件の価格影響の傾向

旧耐震物件は、新耐震物件に比べて「買い手の検討条件が増えやすい」ため、価格形成に影響が出る傾向があります。

代表的なのは、買主が耐震診断や耐震改修の可能性を気にすることで、購入前の確認事項が増え、検討期間が長くなりやすい点です。

結果として、同じ立地・広さでも、購入時に改修費用や将来の売却しやすさを織り込んだ交渉が起きやすくなります。

ただし、価格への影響は一律ではありません。駅距離や希少性の高いエリア、土地の価値が中心となる取引（古家付き土地としての評価）では、建物の耐震区分よりも立地や土地条件が優先される場面があります。

マンションでも、管理状況が良好で大規模修繕が計画的に行われているなど、買主の不安が抑えられる材料が揃うと、価格の下支えにつながることがあります。

数値での断定は避け、売主は「不安の論点を潰す資料」を揃え、買主は「改修や診断の前提」を見積もって判断するのが現実的です。

旧耐震で値引き交渉が起きやすい論点

耐震診断・補強の必要性が読めず、追加費用（円・万円）が見えにくい
ローン審査や買い手の条件が合いにくく、買い手層が限定されやすい
重要事項説明での説明負担が増え、買主の不安が残りやすい
将来売却時も同様の説明が必要になり、出口戦略が立てにくい

増改築・劣化で落ちるケース

新耐震に該当する建物でも、増改築や劣化が原因で、取引上の評価が伸びない、または買主の不安が増えることがあります。

例えば、構造に関わる部分の改造や、増築により建物のバランスが変わっているケースでは、当初の設計どおりの性能を前提にしにくくなります。

また、雨漏りや腐朽、鉄部の錆などの劣化が進んでいると、耐震区分とは別に修繕費（円・万円）の見込みが必要になり、実質的な負担が増えます。

さらに、工事内容によっては建築確認の手続が関係する場合があり、説明資料が不足すると買主の判断が難しくなります。

売主側は、工事の時期・内容・業者・図面などを整理し、買主側はインスペクション（建物状況調査）等で現況を把握したうえで、追加費用と手続面のリスクを見える化すると判断が安定します。

起きやすい状態	取引での影響と対処の方向
無申告の増築や大きな改造	説明が難しくなり、審査や買主判断で慎重になりやすいです。工事資料の整理や、必要に応じて専門家確認につなげます。
雨漏り・腐朽・設備劣化	耐震区分よりも修繕負担が論点になりやすいです。修繕履歴と見積（円・万円）を用意し、買主の不安を減らします。
形状の弱点が目立つ建物	新耐震でも不安が残りやすいです。図面や現況確認、必要なら診断で補強の要否を整理します。

記事を取得できませんでした。記事IDをご確認ください。

対策と支援制度の使い方

旧耐震や境目付近の物件を検討するときは、「新耐震に当てはまるか」の確認に加えて、現況の安全性をどう高めるか、費用負担をどう抑えるかが実務の焦点になります。

対策は大きく、耐震診断で現状を数値・所見として把握し、必要に応じて耐震改修（補強）を行う流れです。

費用面では、自治体の補助制度と税の優遇（所得税・固定資産税など）が組み合わさることがありますが、対象となる建物要件や申請タイミングは制度ごとに異なります。

国土交通省の整理（2025年6月時点）でも、耐震診断・耐震改修の補助は多くの市区町村で用意される一方、要件は自治体ごとに異なるため、個別確認が前提です。

支援制度を取りこぼさない進め方

診断→補強設計→工事の順で、手戻りが出にくい資料を揃える
補助金は「工事着手前の申請」が条件になりやすく、契約順序を間違えない
税の優遇は証明書類が必須になりやすく、工事会社任せにせず事前に要件確認する
マンションは住戸単位ではなく棟全体の判断・合意形成が必要な場面がある

耐震診断の依頼先の選び方

耐震診断は「今の状態で、どこが弱点になり得るか」を可視化する工程です。戸建てかマンションか、木造か鉄骨造・鉄筋コンクリート造かで調査方法や成果物が変わるため、まず物件種別と構造を前提に依頼先を選びます。

選び方のコツは、診断後に補強設計や改修まで進める可能性があるか、補助金や減税の手続で必要になる証明書類の段取りを理解しているかを確認することです。

また、マンションの場合、共用部分に関わる補強は管理組合の意思決定が必要になり、個人の判断だけでは進みません。

買主・売主のどちらの立場でも、管理会社や管理組合が保有する図面・修繕履歴の有無を早めに確認し、診断に必要な資料が揃う見通しを立ててから依頼すると、費用の無駄を減らせます。

依頼先の候補	向くケースと確認ポイント
建築士（設計事務所等）	戸建ての診断から補強設計まで一貫して相談しやすい傾向があります。実績（同構造・同年代）と、診断報告書の内容・範囲を事前に確認します。
耐震診断に対応する事業者	自治体補助の要件（対象工法、報告書様式など）に慣れている場合があります。補助制度の申請前提で進められるかを確認します。
管理会社・管理組合経由（マンション）	棟全体の資料が揃いやすい一方、個人の都合だけで進めにくいです。総会・理事会の手続、費用負担の考え方、スケジュールを確認します。

耐震改修工事の進め方

耐震改修は、診断で見つかった弱点を前提に、補強設計と施工を組み立てていくのが基本です。

ここで重要なのは、補助金や固定資産税の軽減などは「工事内容が現行基準に適合すること」や「所定の証明書の取得」「期限内の申請」などが条件になりやすく、着工後に要件不足が判明すると取り返しがつかない点です。

工事契約前に、補助・減税の対象になる工事範囲と、必要書類をすり合わせておくことが現実的なリスク対策になります。

また、改修は住みながら行うか、一時退去が必要かで生活影響が変わります。

特に戸建ては、壁の開口や基礎の補強などで工程が増えることがあり、マンションは共用部分の工事が絡むと合意形成と工期調整が大きな論点になります。

耐震診断で弱点と改修方針の当たりをつける
補強設計（工法・範囲・概算費用）を作り、見積条件を揃えて比較する
補助制度を使う場合は、工事着手前に申請要件と手続時期を確定する
工事契約後に施工し、完了後は証明書・請求書・契約書などを整理して保管する

工事で失敗しやすい落とし穴

補助金の申請前に契約・着工してしまい、対象外になる
「現行基準に適合」の確認方法や証明書の発行主体を事前に確認していない
増改築の履歴や図面不足で、設計の前提が崩れて追加費用（円・万円）が発生する

補助金・減税の使いどころ

支援制度は大きく「自治体の補助」と「税の優遇」に分けて考えると整理しやすいです。

国土交通省の資料では、耐震診断・耐震改修の補助制度は多くの自治体で整備されていますが、対象となる区域、建物用途、規模、申請条件などが市区町村ごとに異なるため、必ず居住地・物件所在地の制度で確認する前提になります。

税の優遇では、固定資産税の減額措置は、国土交通省の資料で適用期限が「令和8（2026）年3月31日までの工事」と整理され、要件として「昭和57（1982）年1月1日以前から所在する住宅」「現行耐震基準に適合」「耐震改修工事費が50万円（税込）超」などが示されています。

所得税については、国税庁のタックスアンサー（2025年4月1日更新）で、住宅耐震改修特別控除の対象期間が「令和7（2025）年12月31日までの耐震改修」と説明されています。

一方、2026年度税制改正の大綱（2025年12月26日公表）では、既存住宅の耐震改修に係る所得税額の特別控除の適用期限を延長する方針が示されているため、適用可否は最新の国税庁情報で確認するのが安全です。

制度の種類	使いどころ	確認すべき要件の例
自治体の補助	診断費や改修費の負担を下げたいとき	対象建物の条件、申請時期（着工前が多い）、必要な報告書・見積書の様式
固定資産税の減額	改修後の税負担を抑えたいとき	昭和57年1月1日以前から所在、工事費50万円（税込）超、工事後3か月以内の申告など
所得税の特別控除	工事年分の所得税負担を抑えたいとき	対象期間、自己居住用、証明書（増改築等工事証明書等）、補助金は控除対象額から差引など