検査済証なしの不動産投資は大丈夫？融資可否とリスク・知らないと損する5ポイント

検査済証が付いていない投資用マンションやアパートを見つけると、「そもそも購入して問題ないのか」「ローンは組めるのか」「出口（売却）が本当に確保できるのか」など、気になる点がいくつも出てきます。

この記事では、検査済証の役割と位置づけ、検査済証がない物件と融資の関係、違反建築・既存不適格との違い、投資家にとってのリスクと利回りの考え方、購入前に押さえたいチェックと対策の流れまでを整理して解説します。最終的な判断は個別事情によって変わるため、ここでの内容を「前提知識」として押さえたうえで、金融機関や専門家とも相談しながら検討を進めることが大切です。

検査済証なし物件の基礎知識

投資用の中古アパートや区分マンションを探していると、物件概要欄に「検査済証なし」「検査済証の有無不明」といった記載が出てくることがあります。

検査済証とは、本来、建築工事が完了した後に行政や指定確認検査機関が現場検査を行い、「建築確認どおりに工事が完了し、建築基準法などに適合している」と判断した場合に交付される書類です。

いわば、その建物が確認申請の計画どおりに完成したことを示す「完了検査の合格証」のような役割を持っています。

一方で、築古物件を中心に、そもそも検査済証が発行されていないものや、発行されていても紛失等で所在不明になっているものも珍しくありません。

検査済証がないからといって、直ちに違反建築であると断定されるわけではありませんが、「建物が法令どおりに建てられたことを示す証拠が弱い状態」であるのは事実です。

不動産投資の観点では、融資審査・将来の売却・増改築の可否などに影響し得るため、まずは検査済証の役割と、代わりになる資料の考え方を押さえておく必要があります。

検査済証の役割と基本ポイント

検査済証（建築物完了検査済証）は、建築基準法に基づく完了検査に合格したときに発行される書類です。

建築主事または指定確認検査機関が、建築確認申請時の図面どおりに工事が完了しているか、構造・避難・採光・換気などが法令に適合しているかをチェックし、問題がなければ検査済証が交付されます。

不動産投資家の立場から見た検査済証の位置づけは、主に以下のような場面で重要になります。

• 金融機関が融資審査で建物の適法性・安全性を確認するとき
• 売却時に、買主へ建物の遵法性や建築経緯を説明するとき
• 将来的に増築・用途変更・大規模改修などを検討する際の前提資料として

検査済証は一度発行されると、通常は再発行ができません。そのため、所有者が紛失している場合、現物を取り寄せることはできず、「完了検査が行われた記録が役所の台帳に残っているか」「確認済証や建築計画概要書があるか」といった別の資料によって補うことになります。

検査済証なし物件が多い背景ポイント

「検査済証なし」と表示される物件が一定数存在する背景には、建築行政の運用や書類管理の実情があります。

特に古い年代に建てられた建物では、完了検査の運用が現在ほど徹底されておらず、結果として検査済証が発行されていないケースも見られます。

また、検査済証自体は発行されていても、所有者が保管場所を把握していない、相続や引っ越しの過程で紛失してしまった、といった理由で「所在不明」となっているケースも少なくありません。

相続を何度も繰り返している物件や、オーナーが複数棟を長年保有しているケースでは、建築当時の書類がどこにあるか分からなくなっている例もあります。

【検査済証なし物件になりやすい典型パターン】

• 完了検査の受検率が現在ほど高くなかった時期に建築された築古物件
• 建築主が既に亡くなっており、相続人が書類の所在を把握していないケース
• 自宅や事務所で検査済証を保管していたが、建替え・引っ越しの際に処分されてしまったケース
• 個別の増築や改修が確認申請・完了検査の対象外として扱われていた時代の工事がある物件

投資家としては、「検査済証がないから即NG」と結論づけるのではなく、「なぜないのか」「代替となるエビデンスをどこまで集められるか」を順に確認していく姿勢が重要になります。

確認済証や台帳証明との違い比較

検査済証なし物件を判断するには、「建築確認済証」「建築計画概要書」「台帳記載事項証明書」など、周辺の書類との違いを押さえておくと整理しやすくなります。

• 建築確認済証：建築計画（設計図面）が法令に適合していると認められた段階で交付（着工前）
• 検査済証：完成した建物が確認図面どおりに建てられ、基準に適合していると確認された段階で交付（工事完了時）
• 台帳記載事項証明書：確認済証や検査済証の交付番号・日付などの記録が、役所の台帳に残っていることを証明する書類

これらを、不動産投資の判断という観点からまとめ直すと、次のようなイメージになります。

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検査済証なし物件と融資・ローンの関係

検査済証がない投資用物件では、「そもそもローンが組めるのか」「どの金融機関なら検討してくれそうか」が大きな関心事になります。

金融機関は通常、建物が建築基準法などに適合し、適切に建てられているかを確認したうえで担保評価を行いますが、その際の基礎資料として、建築確認済証と検査済証を重視する傾向があります。

検査済証が確認できない場合、金融機関側から見ると、「完了検査を受けていないのか」「検査で何らかの指摘があったのか」「単に書類が残っていないだけなのか」など、いくつもの可能性が想定されます。

そのため、法令違反や将来の是正コスト、売却時の流動性などを懸念し、審査が慎重になりやすいのが実務上の実感です。

一方で、築古物件を中心に検査済証が残っていないケースは多く、「検査済証がない物件はすべて融資不可」としてしまうと、市場の多くの物件にローンがつかなくなってしまいます。

そのため実務では、「検査済証の有無」だけで機械的に線引きするのではなく、代替資料や現況調査、違反の有無、土地としての担保価値などを総合的に見て、融資の可否や条件を判断している金融機関もあります。

金融機関が検査済証を重視する理由

金融機関が検査済証の有無を気にする理由は、大きく「法的リスク」と「担保価値の安定性」の二つに整理できます。

検査済証は、建物が確認申請の内容に沿って建てられ、建築基準法上の基準に適合した状態で完成したことを、公的に確認した証拠です。

これがないと、「構造・防火・避難などで基準を満たしていない箇所があるのではないか」「図面と現物が大きく異なるのではないか」といった懸念が完全には払拭できません。

金融機関にとっては、万が一返済ができなくなった場合、担保不動産を売却して回収できるかどうかが重要です。

違反建築や法令上問題のある建物は、行政から是正を求められたり、買主のローンが通りにくかったりと、将来の売却が難しくなる可能性があります。

そのため、検査済証がない物件については、「そもそも融資対象外」としている金融機関もあれば、「代替資料や調査結果によっては検討する」としている金融機関もある、というのが実態です。

【金融機関が検査済証を確認したがる主な理由】

• 建物が建築基準法などに適合した状態で建てられているかを確認するため
• 将来的な是正工事や建替え時の制約など、潜在的なリスクを見積もるため
• 担保物件を売却する際、買主側のローンが利用しやすいかどうかを判断する材料とするため

検査済証がない場合でも、建築確認済証や台帳記載事項証明書、建築士による現況調査報告書などを組み合わせ、「どこまで法的に問題なさそうか」を補足説明できるようにしておくと、融資検討の余地が広がるケースもあります。

検査済証なしで使えるローン種類比較

検査済証がないからといって、すべてのローンが一律に使えないわけではありません。

実務上は、「法令適合性を厳格に見るローンほどハードルが高く、担保価値や収益性を重視するローンほど個別判断の余地がある」というイメージで捉えると整理しやすくなります。

中古物件では、検査済証がなくても、建築確認済証や台帳記載事項証明書、建築士の現況調査報告、耐震診断結果などを揃えることで、「審査土俵」には乗せてくれる金融機関もあります。

ただし、対応は金融機関ごとにかなり異なるため、同じ物件でもA銀行は否決、B信金は自己資金多めで承認、といった結果になることも少なくありません。

投資用ローンとフラット系商品の対応傾向

投資家が検討しがちなローンとしては、金融機関のアパートローンなど投資用ローンと、長期固定金利の代表的な商品であるフラット系（フラット35など）が挙げられます。

ただし、フラット35は基本的に自ら居住する住宅を対象とする商品であり、純粋な投資用一棟マンション・アパートの取得には使えないのが原則です。

そのうえで、フラット系の商品は住宅金融支援機構の技術基準への適合が必要で、適合証明書の取得や検査済証の確認などが求められるため、検査済証なし物件が対象になるケースはかなり限定的です。

一方、投資用ローンでは、賃料収入や土地としての価値、借主の属性を重視するため、「検査済証なし＝一律NG」ではなく、違反建築でないか、既存不適格の範囲内か、どの程度安全性が担保されているか、といった点を調査したうえで個別判断する金融機関もあります。

ただし、検査済証がない物件に融資する場合、自己資金比率を高めに求める、金利を上乗せする、融資期間を短めに設定するなど、条件面でリスクを織り込まれることも多いと考えられます。

【フラット系商品と投資用ローンのざっくりした違い】

• フラット系：自宅用が前提。技術基準への適合・適合証明書の取得などが必要で、検査済証なし物件は原則として対象外になりやすい。
• 投資用ローン：賃料収入や土地値、借り手の属性も考慮しつつ、検査済証の有無や違反リスクを総合判断する余地がある。

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検査済証なし不動産投資のリスクと注意点

検査済証がない物件は、表面的には「価格が安い」「表面利回りが高い」といった魅力がある一方で、見落としやすいリスクも抱えています。

代表的なのは、①違反建築や既存不適格であることに関連する法令リスク ②将来売却時の買い手・融資の付きにくさに伴う流動性リスク ③法令調査や是正工事にかかる時間・コストのリスク、の3つです。これらは、購入時点では数字にしづらいものの、長期保有や出口の局面で効いてきます。

違反建築や既存不適格のリスク注意点

検査済証がない物件では、まず「既存不適格建築物か」「建築当初からの違反建築か」を切り分けることが重要です。

既存不適格建築物とは、建築当時は建築基準法などに適合していたものの、その後の法改正や用途地域の変更などにより、現在の基準とは一部が合わなくなっている建物を指します。

一方、違反建築は、建築当初から確認申請どおりに建てられていない、容積率や高さ制限を守っていないなど、もともとルールに適合していない状態の建物です。

違反建築と評価される度合いが強い場合、行政から是正措置を求められたり、増築部分の撤去・減築を行わざるを得なくなったりする可能性もあります。

また、保険やテナント募集時の説明にも影響し、期待していた賃料が確保できないリスクも考えられます。

【違反・既存不適格リスクで確認しておきたい項目】

• 建築確認済証・検査済証・台帳記載事項証明書など、建築時の経緯が分かる書類が残っているか
• 当初の図面と現況（増築・用途変更など）にどの程度差があるか
• 役所で過去に是正指導・指摘が行われていないか、照会できるか

「既存不適格の範囲なら許容するが、明らかな違反建築は避ける」など、自分なりの許容ラインをあらかじめ決めておくと、物件選びの際に判断がぶれにくくなります。

売却時の流動性低下と価格下落リスク

検査済証がない物件は、購入時だけでなく、将来の売却局面で流動性リスクとして効いてくる点にも注意が必要です。

将来の買主が住宅ローンや投資用ローンを利用しようとした際、金融機関が検査済証の欠如を理由に融資を見送ると、現金購入者や一部の投資家しか買い手候補にならず、需要が限定されます。

その結果、売却までの期間が長くなる、価格交渉で値下げを求められやすくなる、といった影響が出やすくなります。

法令調査や是正工事にかかるコスト目安

検査済証なし物件では、購入前に法令や建物状況を調べるための調査費用や、購入後に是正・改修を行う場合の工事費も、あらかじめ予算として見込んでおく必要があります。

法令調査は自分で役所に行って調べることも可能ですが、専門的な部分については建築士や調査会社に依頼し、建築基準法・用途地域・容積率・斜線制限などの観点から現況がどの程度許容範囲かを確認してもらうケースも多いです。

【代表的なコストのイメージ（あくまで一般的な目安）】

【コストを見込むときのチェックポイント】

• 購入前に「最低限どこまで調査するか」（図面確認・役所調査・現地調査など）を決めて予算を立てる
• 購入後、いつ・どこまで是正するか（当面は現況で保有するのか、一定時期に減築するのか）をシナリオ別に考える
• 調査・工事コストを含めた上で表面利回り・実質利回りが許容範囲に収まるかを試算する

調査や是正にかかる費用をまったく考慮せずに利回り計算をしてしまうと、「思っていたほど儲からなかった」という結果に陥りやすくなります。

検査済証なし物件では、こうしたコストをあらかじめ「織り込んだうえで成立する投資かどうか」を確認しておくことが重要です。

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検査済証なし物件のリスク軽減と対策の流れ

検査済証がない物件に投資する場合は、「買う／買わない」の二択ではなく、「どこまでリスクを可視化し、どの程度まで対策できるか」を意識して進めることが大切です。

大まかな流れとしては、①ガイドラインや適合証明を活用して建物の状態を整理する ②役所や専門機関で法令上の位置づけを確認する ③投資としての収支・リスク・出口をまとめて検証する、という三段階で進めるイメージです。

ガイドライン調査や適合証明の活用チェック

検査済証がない場合でも、各種ガイドラインや適合証明を利用することで、「どの基準に照らして、どこまで問題なさそうか」を整理することができます。

たとえば、住宅金融支援機構の技術基準をもとにした適合証明や、自治体・業界団体が定める既存建築物の安全性評価ガイドラインに沿った調査などです。

投資家として意識したいのは、「どの基準に基づき」「誰が調査・評価したのか」という点です。

民間検査機関や建築士による調査報告書、耐震診断・耐震補強の記録、長期修繕計画なども、実質的には一定のガイドラインに沿ってチェックした結果として、金融機関や将来の買主へ説明する材料になります。

【ガイドライン・適合証明を検討するときのポイント】

• 何を基準にチェックしているのか（建築基準法・技術基準・業界ガイドラインなど）を確認する
• 調査対象の範囲（構造・避難計画・用途・増築部分 など）を把握する
• 結果として「どこまで安全と評価され、どこに留意点があるのか」が整理されているかを見る

役所・専門機関での法令確認ステップ

検査済証なし物件では、建築指導課や都市計画課など役所での法令確認がとくに重要です。

現地や図面だけでは分からない部分を、用途地域・建ぺい率・容積率・斜線制限・接道状況などの観点から整理することで、「どこに法令リスクがありそうか」を絞り込みやすくなります。

【法令確認の基本的なステップ】

1. 登記簿や図面から、建築年・建築主名・建築確認番号など分かる範囲の情報を書き出す
2. 建築指導課などで、確認台帳記載事項証明書・建築計画概要書などが取得できるか確認する
3. 都市計画情報から、用途地域・建ぺい率・容積率・防火地域・高度地区などを確認する
4. 現況の延べ床面積・高さ・用途が、上記の基準とどの程度食い違っているかを建築士等と検討する

購入前デューデリジェンスの実行ポイント

デューデリジェンス（調査・精査）は、不動産投資において「買う前にリスクと収支をできる限り数字と事実に落とし込む」プロセスです。

検査済証なし物件では、法令・建物・収支・出口という4つの観点からチェックリストを作り、グレーな部分をどこまで小さくできるかが重要になります。

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検査済証なし不動産投資の判断基準と戦略

検査済証なし物件への投資判断では、「利回りが高いかどうか」だけで決めてしまうと、のちに是正工事や売却難で思わぬ負担を抱えるリスクがあります。

投資家としては、①どの程度の法令・建築リスクを許容するか ②調査費や将来コストを含めた実質利回りが見合うか ③どのくらいの期間保有し、どの出口（売却・建替え・長期保有）を想定するか、という3つの軸で考えると整理しやすくなります。

また、検査済証という一つの要素だけでなく、「建物状態」「立地・賃貸需要」「金融機関の対応」「将来の建替え余地」など複数の要素を組み合わせて総合点で判断する意識が大切です。

リスクはあるがその分価格が十分に割安で、出口戦略も描けるなら「攻めの投資」として検討余地はありますが、そうでなければ安全性を優先して見送るのも重要な戦略の一つです。

利回りとリスクを比較する判断目安

検査済証なし物件は、検査済証がある類似物件に比べて価格が抑えられていることが多く、表面利回りだけを見ると魅力的に感じます。

ただし、投資判断では「利回りの上乗せ」と「リスク・追加コスト」をセットで見る必要があります。

【利回りを評価するときの基本的な考え方】

• 表面利回りだけでなく、固定資産税・管理費・修繕費・空室率等を差し引いた実質利回りを試算する
• 法令調査費や将来の是正・改修コストを、予備費として利回り計算に織り込む
• 検査済証あり物件と比べて、どの程度利回りにプレミアムが乗っているかを把握する

長期保有と出口戦略の組み立て方ポイント

検査済証なし物件は、短期転売で値上がり益を狙うよりも、賃料収入を得ながら適切なタイミングで出口を迎える「長期保有型」の戦略と相性が良いケースが多くなります。

その際、購入前に「何年程度保有するか」「その間にどのような修繕・是正を行うか」「どの状態で市場に出すか」をイメージしておくと、日々の判断や修繕の優先度付けがしやすくなります。

【長期保有・出口を考えるときの視点】

• 保有期間：築年数・構造・修繕サイクルから、ざっくりとした保有年数の目安を決める
• 修繕・是正：大規模修繕や是正工事のタイミングを、ローン残高や賃料水準と合わせて検討する
• 出口の形：現況のまま売るのか、減築・改修後に売るのか、更地にして売るのかを考えておく

購入を避けたい物件の見極めチェック

検査済証がない物件のなかには、調査次第で投資対象になり得るものもあれば、「リスクが高すぎる」と判断して見送ったほうが良いものもあります。最後に、慎重な判断が必要な物件の典型例をチェックリスト形式で整理します。

【購入を慎重にすべき・避けたい物件の例】

• 役所で明確な違反指導・是正命令が出ている、またはその可能性が高いことが確認された物件
• 確認済証・検査済証・台帳記載事項証明書のどれも確認できず、建築時期や経緯も不明確な物件
• 図面と現況が大きく異なり、無申請増築や用途違反が疑われる一方で、是正の目途が立たない物件
• 周辺相場と比べて極端に高利回りだが、リスクや欠点について売主・仲介から具体的な説明が得られない物件
• 接道・用途地域・容積率などに重大な問題があり、建替え時に大幅な減築が避けられない可能性が高い物件

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まとめ

検査済証なしの不動産投資では、①検査済証・確認済証・台帳記載事項証明書の有無を確認すること ②違反建築か既存不適格かを見極めること ③利用できるローンと融資条件の傾向を把握すること ④法令調査や是正コストを含めたうえで実質利回りを試算すること ⑤出口戦略と「そもそも買わない」という選択肢も含めて比較検討すること、が重要なポイントになります。

まずは図面・登記・役所で得られる情報を整理し、自分の資金計画とリスク許容度を書き出したうえで、疑問点は金融機関や専門家にも相談しながら、一人で抱え込まずに判断を進めていくと、検査済証なし物件であっても納得度の高い投資判断につなげやすくなります。