借地権の登記が丸わかり！対抗要件・費用・手順を10項目で徹底解説

借地権の登記は、権利を第三者に主張する「対抗要件」の要です。本記事は、地上権・賃借権の違い、建物登記の扱い、申請手順や名義変更、費用・税金、リスク管理までを10項目で整理。読み切れば、必要書類と費用の全体像が掴め、実務の抜け漏れを防げます。

基礎／概念と対抗要件

借地権とは、他人の土地を建物の所有を目的として使う権利で、代表例は地上権（物権）と土地賃借権（債権）です。対抗要件（第三者に自分の権利を主張できる外形的要件）は、地上権では登記が基本、賃借権では建物の登記が特則として機能します。

戸建ての借地・マンション用地・投資用アパート敷地など物件種別により運用は異なり、売買・相続・賃貸・投資の各取引形態でも必要書類や実務の優先順位が変わります。

本文では、用語の最小限の注釈を付しつつ、登記と対抗要件の関係を初めての方にも伝わる順番で整理します。

なお、地域の慣行や契約条項で例外が生じるため、最終判断は個別の契約書や登記事項証明書で確認し、専門家に相談することを推奨します。

【重要ポイント】

• 対抗要件＝第三者に主張する外形（登記・占有など）を整えること
• 地上権は登記が原則、賃借権は建物登記で代替できる特則がある
• 建替え中や未登記の期間は対抗力が弱くなるため段取りが重要

借地権登記の目的と第三者対抗

借地権登記の第一の目的は、権利内容（存続期間・地代など）と権利者を公示し、第三者に対して自分の地位を確保することです。

戸建ての土地賃貸借では、建物の登記があれば借地権の登記がなくても第三者に対抗できる特則がありますが、建物が未登記・滅失・解体中のタイミングでは対抗力が低下します。

たとえば更地で投資用アパートを新築する局面では、着工までに賃借権登記を入れておくと、底地が第三者へ売却された場合でも契約条件の承継を主張しやすくなります。

マンション敷地のように敷地権化されている案件では、区分所有法上の運用で個別の賃借権登記が不要なケースもありますが、権利関係と登記事項の確認は不可欠です。

相続では、相続登記の遅れが底地処分と重なると争点化しやすいため、遺産分割の見通しと併せて借地契約・登記事項を早期に点検します。

【手順・ステップ】

1. 契約書・念書・承諾書の収集（写し可）
2. 現況の建物登記・地番・家屋番号の確認
3. 更地期間や建替え予定の有無を整理し、必要なら賃借権登記を検討
4. 利害関係人（底地所有者・金融機関）の同意要否をチェック

地上権と賃借権の違いの基本

地上権は物権であり、原則として譲渡・転貸の自由度が高く、登記により第三者に対抗します。賃借権は債権で、契約の当事者間で効力を持ち、譲渡・転貸は承諾が要件となるのが一般的です。

実務では、居住用や小規模事業用は賃借権が多く、再開発や長期の建物利用を予定する大規模案件では地上権が選ばれる傾向があります。

投資の観点では、地上権は流通性が比較的高い一方、設定段階の手続と費用が重くなりがちです。

賃借権は設定が容易で初期負担は抑えやすい反面、第三者対抗は建物登記に依存し、建替えや用途変更時に承諾・条件調整のコストが生じます。

戸建ての建替え、マンションの区分所有、土地のみの相続など物件種別ごとに優先すべき確認事項は異なるため、契約条項（更新・増改築・譲渡転貸）と登記事項（権利種類・存続期間・地役権等の付着）をセットで点検します。

【重要ポイント】

• 地上権＝物権→登記で対抗／賃借権＝債権→建物登記で対抗可
• 譲渡・転貸・担保設定の自由度と承諾要否に差がある
• 投資・再開発など長期安定利用は地上権、居住・中短期は賃借権が中心

建物登記による対抗要件の扱い

土地賃借権の対抗は、建物の登記（表題登記・保存登記を含む広い意味）を備えることで足ります。これは、土地の賃借人が建物を所有することを第三者に明確化し、底地の買受人や抵当権者に対し賃借権の存在を主張できるようにする仕組みです。

注意したいのは、建物が滅失・解体されると対抗力が弱まり、建替え中に底地が処分されると条件交渉で不利になり得る点です。

戸建ての建替えでは、事前に建替承諾書や期間中の扱い（仮住まい・地代）を整理し、着工から保存登記までのギャップを最小化します。

賃貸マンションの大規模修繕や用途変更では、既存建物の登記と工事スケジュールの連動を図り、金融機関の担保権に及ぶ影響も合わせて確認します。

借地借家法と民法の位置づけ

不動産の権利変動は民法の原則に従い、物権については登記が第三者対抗の基本線です。一方、借地借家法は土地賃借権について特則を設け、建物の登記があれば賃借権の登記がなくても第三者に対抗できると定めています。

つまり、地上権は民法の原則どおり「登記」で、賃借権は特則により「建物登記」で対抗力を備える構造です。

区分所有建物では、敷地権という枠組みにより、敷地の権利（所有権・地上権・賃借権等）が専有部分と一体で扱われ、売買や相続の際は敷地権の性質に応じた対抗要件の確認が必要になります。

実務では、契約書の条項（更新・増改築・承諾料）と登記事項（権利種類・負担・先順位の権利）をつなげて読み、民法の原則と借地借家法の特則がどこで切り替わるかを意識することが、トラブル予防の近道です。

【重要ポイント】

• 民法＝物権変動の原則／借地借家法＝賃借権対抗の特則
• 敷地権のあるマンションは「専有部＋敷地権」を一体で確認
• 契約条項と登記事項を対応づけて確認することが実務の要

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2025.10.29

制度／種類と権利関係

借地権の登記は、権利の種類（地上権・賃借権・敷地権）ごとに「どこに・誰の名義で・何を記すか」が異なります。

地上権（物権）は原則として登記自体が対抗手段になり、譲渡・転貸・担保設定の自由度が比較的高いのが制度的特徴です。

賃借権（債権）は、建物の登記で第三者対抗できる特則があり、譲渡・転貸には承諾が必要となるのが一般的です。

区分所有のマンションでは、専有部分と一体で敷地権（所有権・地上権・賃借権のいずれか）が登記され、売買や相続の際は「専有部＋敷地権」のワンセットで権利が移転します。

実務では、戸建ての建替え（賃借権中心）・投資用アパート新築（地上権や長期の賃借権）・マンション売買（敷地権一体）など物件種別ごとに確認ポイントが違います。

さらに、売買・賃貸・投資・相続といった取引形態によっても、必要書類（承諾書・契約書・登記事項証明書など）や登記の順番が変わります。

以下では、登記事項と名義範囲、存続期間と更新の関係、譲渡・転貸時の承諾要否、抵当権や優先順位の考え方を、初学者にも分かる用語説明と具体例で整理します。

登記事項と登記名義人の範囲

登記事項は、権利の性質に応じて記載の重心が変わります。地上権では「目的・存続期間・対価（地代）」等が権利部に記録され、登記名義人は地上権者です。

賃借権を登記する場合は、目的（賃借権設定）、原因（契約日）、存続期間、地代支払方法などが対象となり、名義人は賃借人です（実務では、賃借権は登記を省略し建物登記で対抗する運用が多い点に注意）。

区分所有のマンションでは、専有部分と一体で敷地権が登記され、敷地権の種類（所有権・地上権・賃借権）と割合が記されます。

戸建ての相続では、借地契約の承継者を誰にするかで名義の持分が変わり、書類（遺産分割協議書・相続関係説明図など）の整合が重要です。

投資用アパートの新築では、工期前後の登記名義にブレがあると融資条件や地代清算で不利になり得ます。

【重要ポイント】

• 名義人＝権利者（地上権者・賃借人）。共同名義の場合は持分割合を明確化
• 契約条項（更新・増改築・譲渡転貸）と登記事項の整合を必ず確認
• マンションは「専有部＋敷地権」で一体処理→専有のみの移転は不可

存続期間・更新と登記の関係

存続期間は、制度類型ごとに「最低年数」や「更新の可否」が定められています。普通借地権は初回30年以上、更新は原則として20年以上、再更新は10年以上が目安です。

定期借地権は期間満了で終了する契約で、一般定期は50年以上、事業用定期は10年以上50年未満、建物譲渡特約付は30年以上が通常の枠組みです。

戸建ての長期居住は普通借地権が中心、商業施設や倉庫など明確に事業目的なら事業用定期が選ばれます。

期間変更や更新合意をした場合、契約内容と登記の不一致があると第三者に対し不利に働く可能性があるため、変更登記の要否や根拠資料（合意書・覚書・承諾書）の準備順序を整理します。

建替えを伴う場合は、更地期間中に対抗力が弱くなる点を踏まえ、建物の表題登記→保存登記までの工程表を作成し、金融機関の担保権設定や底地処分の予定と衝突しないよう調整することが実務的です。

譲渡・転貸と承諾要否の整理

賃借権の譲渡・転貸は、原則として底地所有者（貸主）の承諾が必要です。承諾が得られない場合でも、正当な理由なく拒否されるときは裁判所の許可を求められる制度があります。

いわゆる「譲渡承諾料」「名義書換料」は法律上の定額基準がなく、地域慣行や契約内容により大きく異なるため、目安は「相場」という表現に留め、個別交渉で調整します。

地上権は物権であるため、契約で制限されていなければ譲渡・転貸の自由度が高く、担保設定や再開発で柔軟に動かせる点がメリットです。

戸建ての売買では、建物の所有権移転に伴って借地権の地位移転が課題となり、承諾書・覚書・必要なら承諾に代わる許可の検討が必要です。

投資用アパートの一棟売りでは、賃借人から見たテナント転貸の可否や承諾条件、保証金の承継など関連論点が多岐にわたるため、重要事項説明書と契約書の整合を徹底します。

【重要ポイント】

• 賃借権の譲渡・転貸＝原則承諾要。承諾料は相場であり法定の定額なし
• 承諾拒否が不合理→裁判所の許可申立の選択肢
• 地上権は契約制限がなければ譲渡・転貸の自由度が高い

抵当権設定と優先順位の考え

抵当権は不動産・地上権などの物権を対象に設定でき、登記の先後で優先順位が決まります。したがって、地上権付きの土地に金融機関が抵当権を設定する場合、抵当権者は既存の地上権を負担としたまま権利を取得することになります。

一方、賃借権は債権であるため抵当権の目的にはできず、実務では債権譲渡や譲渡担保など別の担保手法を用います。

優先順位は「第三者が権利を取得した時点で、相手方に対抗要件が備わっていたか」で判断され、建物登記を対抗要件とする賃借権では、抵当権設定（登記）より前に建物登記が備わっているかが勝敗ラインになります。

たとえば更地の段階で土地に抵当権が設定され、その後に建物登記がされた場合、競売で買受人が現れたときの対抗関係は不利になり得ます。

戸建ての建替え・投資アパートの新築・マンションの敷地権いずれでも、工期・資金調達・登記の順番をタイムラインで管理することが実務の肝です。

【手順・ステップ】

1. 既存登記の取得（公図・地積測量図・登記事項証明書）と担保権の有無確認
2. 建物の登記時期と融資実行・抵当権設定の順番を工程表で固定
3. 対抗要件の空白期間（更地・未登記）を最小化する段取りを作成
4. 契約・承諾書・覚書の整合と、金融機関への事前説明を徹底

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2025.11.03

手順／申請と名義変更

借地権の登記手続は、書類の原本性・課税標準（固定資産評価額など）の確認・対抗要件の空白期間を作らない進行管理が肝心です。

はじめに契約書や承諾関係を整え、課税標準を示す資料（固定資産税・都市計画税の課税明細書の写し、または固定資産評価証明書）を用意します。

申請人は原則として権利者（地上権者・賃借人）ですが、司法書士へ依頼する場合は委任状で代理申請が可能です。提出は管轄法務局の窓口・オンライン申請等で行い、登録免許税は原則現金納付（少額は収入印紙も可）で納めます。

戸建て（居住）、アパート一棟（投資）、区分所有（敷地権一体）など物件種別により添付情報や段取りが微妙に異なるため、契約条項（更新・建替え・譲渡転貸）と登記事項（権利種類・期間・地代等）を対応づけて進めると漏れを防げます。

工期にかかる案件では、更地期間に対抗力が弱くなるため、表題登記→保存登記→権利登記の順を小刻みに管理するのが安全です。法務局の様式・添付原本の原則と、課税標準資料の扱いを事前に確認しておくとスムーズです。

登記に必要な書類と証明書一覧

必要書類は「申請の型」で若干異なりますが、共通コアは次のとおりです。

①登記申請書（登記の目的・原因・日付・当事者・目的物件の表示等）②登記原因証明情報（契約書・覚書・合意書など）③本人確認書類（個人：運転免許証等、法人：登記事項証明書等）④代理人を使う場合の委任状⑤課税標準資料（課税明細書の写し、または固定資産評価証明書）⑥必要に応じて承諾書（譲渡・転貸・名義変更等）⑦既存権利の登記識別情報・印鑑証明書（地上権設定者など）です。

マンションの敷地権一体型では、専有部の表示・敷地権の種類・割合の整合を確認します。なお、添付情報の原本主義（住民票の写し等も原則原本提出）と、課税標準の確認（固定資産課税台帳価格の利用）を押さえて準備すると、差戻しを避けられます。

申請人・代理人と委任内容の確認

不動産の権利登記は、登記を受ける者（権利者）が申請人となるのが原則です。借地権の新規設定なら地上権者・賃借人、移転なら譲受人・相続人が中心となります。

司法書士へ依頼する場合、委任状で「申請・補正・受領」などの権限を明確化し、必要に応じて書類収集（評価証明・住民票等）の代行範囲も記載します。

法人関係では登記簿上の代表者資格や社印の取扱いを確認し、個人では本人確認と実印の管理を徹底します。提出・納付は原則現金ですが、税額3万円以下等では収入印紙納付も可能です。

申請窓口（本局・支局）やオンライン申請の可否は管轄法務局で案内しているため、事前の問い合わせ・登記手続案内の活用が安心です。

設定から引渡しまでの時系列整理

実務では「契約→課税標準確認→申請→対抗要件確保→引渡し・保存」の順で時間軸を作ると失敗が減ります。

更地から建築する投資案件などでは、賃借権登記を先行させるか、建物表題→保存登記を素早く繋いで賃借権の対抗力（建物登記）を確保するかを工程表で決めます。

売買の同日決済では、名義変更が関わる承諾取得と登録免許税の納付手段を直前で確認し、登記事項証明書の取得タイミング（最新性）も管理します。

証明書の交付手数料は申請方法で異なるため、窓口・オンライン・窓口交付の費用差と交付日数を見込み、引渡し日から逆算します。

金融機関が絡む場合は抵当権設定の登記と同日の並行スケジュールが必要で、税率計算の根拠（債権額や評価額）を事前に確定させておきます。

1. 契約合意・承諾関係の整理 → 課税標準資料の準備
2. 申請書・添付情報の作成 → 代理委任の確定
3. 登録免許税納付（原則現金）→ 申請提出
4. 補正対応 → 完了確認 → 証明書取得 → 引渡し

売買・相続時の名義変更の段取り

売買では、建物の所有権移転に伴う借地権の地位承継が課題です。契約前に譲渡承諾の要否・承諾料の扱いを整理し、決済日までに承諾書・覚書を取得。当日は所有権移転・（必要なら）賃借権移転や変更登記・抵当権設定を一気通貫で申請します。

相続では、遺産分割の方針に応じて承継者の名義と持分を確定し、相続関係説明図・協議書の整合をとります。

登録免許税は「課税標準×税率」で計算し、所有権移転（売買・相続）と借地権の移転・設定で税率が異なるため注意します。

課税標準は固定資産課税台帳価格が原則で、根拠資料を添付すると計算が明確になります。名義変更後は、地代口座振替・通知先・管理連絡先の変更まで含めて運用を切り替えると安心です。

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2025.11.05

費用／税金と実費の目安

費用は「登録免許税（法定）＋証明書等の実費＋専門家報酬（任意）」の三層で構成されます。

登録免許税は登記種類ごとに課税標準（固定資産評価額・債権額など）と税率が法定され、所有権移転・保存・抵当権設定・地上権／賃借権の設定・移転で異なります。

証明書の実費は、登記事項証明書の窓口・オンライン交付など申請方法で単価が変わります。司法書士報酬は自由化されており、地域・難易度・件数で差が出るため、見積り比較が有効です。

記事時点の一般的な枠組みと計算の流れ、実費の目安を下記で整理します（詳細は最新の公式情報を必ず確認してください）。

登録免許税の税率と計算の手順

計算は基本式「税額＝課税標準×税率（100円未満切捨て）」です。課税標準は、所有権移転等では固定資産課税台帳の価格、抵当権では債権額（極度額）など、登記の種類ごとに定義されています。

代表例として、所有権の移転（売買）は本則20/1000（※時限軽減で15/1000の期間あり）、抵当権設定は4/1000、地上権・賃借権の設定・転貸は10/1000、相続等によるこれらの移転は2/1000が一般的な本則です。

例：評価額3,000万円の土地に賃借権を設定→3,000万円×10/1000＝30万円。例：債権額5,000万円の抵当権設定→5,000万円×4/1000＝20万円。軽減や特例（住宅用家屋、特定要件、期間延長）は適用要件の充足と証明が必要です。

印紙・証紙と各種証明の実費

登録免許税の納付は原則現金ですが、少額（3万円以下等）では収入印紙による納付が認められています。

登記事項証明書等の交付手数料は、窓口請求1通600円、オンライン請求・窓口交付490円、オンライン請求・郵送送付520円（いずれも記事時点の代表例）です。

請求枚数や写しの枚数に応じて加算があるため、決済・引渡し日に合わせて必要通数を見積もると無駄が出ません。

固定資産評価額の確認は、課税明細書の写しの添付で足りる運用が広がっており、相続登記等では評価証明書の添付を求める案内もあるため、案件・時期・管轄で要件を再確認します。

司法書士報酬と調査費の目安

報酬は自由化されており、地域・難易度・件数・書類収集の有無で変動します。実務感として、抵当権設定は3万〜10万円台、地上権・賃借権設定は4万〜9万円台の提示例が見られます。

複数不動産・高額債権・緊急当日決済・出張対応などで加算が発生するのが一般的です。費用構成は「報酬＋登録免許税＋実費（証明書・郵送等）」の合計で考え、見積時点で税額計算の根拠（評価額・債権額）と通数を確定させるとブレが少なくなります。

複数事務所で相見積りし、工程（申請→補正→受領）と立替実費の扱いまで文面合意しておくと安心です。

更新・名義変更で発生する追加費用

更新・名義変更局面では、①承諾料（譲渡承諾・名義書換等、法定定額はなく相場交渉）②変更登記の登録免許税（原因・内容により本則税率が異なる）③証明書・郵送・取得代行などの実費④専門家報酬の加算が発生し得ます。

たとえば、賃借権の譲渡・転貸では承諾取得に時間・費用がかかり、相続に伴う地位承継では相続書類の収集実費が増えます。

税率は登記の種類ごとに法定されており、地上権・賃借権の設定・転貸は10/1000、相続・合併による移転は2/1000、抵当権設定は4/1000が代表例です（本則）。

決済スケジュールや工期と重なる場合は、証明書の最新性・登記完了予定日・金融機関手続を一体で管理し、追加費用の予算取りをしておくと安全です。個別判断が必要な局面は事前に専門家へご相談ください。

未登記・名義不一致による不利益

借地権の実務で最も生じやすいのが、建物未登記や契約名義と登記名義の不一致です。地上権（物権）は登記が対抗要件、賃借権（債権）は建物の登記が対抗要件として機能します。

したがって建物が未登記・滅失・建替え中の更地期間は、第三者（底地の買受人や新たな担保権者）に対して権利主張が弱くなります。

戸建ての建替え、投資用アパートの新築、相続での持分承継など、名義のズレが起きやすい場面では、契約書・合意書・承諾書の記載と登記事項を一致させることが不可欠です。

仮登記は「本登記の順位確保」の効力にとどまるため、実体の移転・設定を早期に本登記へつなぐ段取りが重要です。

マンションで敷地権（専有部と一体の土地利用権）がある場合、専有部だけを先に移転して敷地権の名義が遅れると、金融機関の評価や売却の説明責任で不利になりやすい点にも注意が必要です。

売却・担保設定で想定される影響

売却や担保設定では「いつ対抗要件が備わったか」が価値と安全性を左右します。地上権なら登記の先後、賃借権なら建物登記の先後が、買主・抵当権者・競売買受人との優先関係を決めます。

更地期間が長い建替え、決済と同日に複数の登記（移転・設定・抹消）が重なる取引、底地の担保付け直しが予定される投資案件などは、とくにタイムラインの管理が重要です。

評価面では、名義の不整合や承諾未取得があると、金融機関は回収可能性の不確実性として利率・LTVに反映し、買主もディスカウント要因として織り込みます。

• 実務では「決済日から逆算した工程表」を作成し、承諾取得→証明書手配→税額確定→申請提出の順を明文化することを推奨します。

地代滞納・契約違反で生じる不都合

地代滞納や用途違反・無断譲渡・無断転貸などの契約違反は、更新交渉や承諾の場面で地位を弱め、最悪の場合は解除・明渡請求のリスクにつながります。

地代滞納が続くと、遅延損害金や弁済期の利益喪失条項が問題化し、承諾料や更新条件でも不利な条件提示を受けやすくなります。

無断増改築や用途変更は、建替え承諾や近隣合意の取得を困難にし、金融機関の担保評価にも直結します。

賃貸人側の承諾が必要な条項（譲渡・転貸・担保設定・建替え）を軽視すると、売買や相続時に大きな時間的・金銭的ロスが発生します。戸建て・マンション・事業用いずれの物件でも、現場の管理会社と契約条項を共有し、違反の芽を早期に摘む体制づくりが有効です。

【是正タスク】

• 滞納発生→支払計画と和解条項の書面化（地代改定や猶予期間の合意）
• 無断行為の把握→現況・図面・写真で事実を確定し、承諾申請の可否を判断
• 更新・承諾交渉→違反是正と引換の条件調整（承諾料・保証金・原状回復の扱い）

※条項の適用や解除可否は事案で結論が異なります。個別の判断は専門家への相談をおすすめします。

区分所有と敷地権に関する留意点

マンション（区分所有）では、専有部分の権利と敷地権が一体不可分で移転するのが原則です。敷地権の中身は、所有権・地上権・賃借権のいずれかで、いわゆる「借地権付きマンション」は敷地権が賃借権型です。

この場合、期間満了・更新・承諾料・地代改定の条項が資産価値・融資条件・売却のしやすさに影響します。

重要事項説明では、敷地権の種類・割合・存続期間・更新条件・承諾要否・負担金の有無を明確にし、管理規約・長期修繕計画・管理費等との整合を確認します。

投資家は、残存期間が短い物件の出口戦略（更新可否・承諾料水準・積立方式）をあらかじめ検討しておくと、価格交渉や融資付けで主導権を握りやすくなります。

• 専有部だけの移転は不可→「専有＋敷地権」を常に一体で確認します。
• 管理組合と底地人の関係整理（更新協議の窓口・費用負担の按分）を早期に設計すると、将来のトラブルを抑制できます。

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まとめ

要点は「対抗要件の確保」「正確な登記情報」「費用と優先順位の把握」。種類と権利関係を理解し、必要書類を揃えて申請→名義整備→保存まで一気通貫。

まずは契約書・登記事項証明・本人確認を準備し、登録免許税の計算と承諾要否を確認。不明点は早期に司法書士へ相談。