共有持分の不動産トラブル完全ガイド｜典型例と原因・回避・解決の7ポイントを解説

共有名義の不動産について、「自分の判断だけでは売れない」「他の共有者と話が噛み合わない」「このまま放置して良いのか不安」と感じている方は少なくありません。

本記事では、共有持分の基本的な仕組み、典型的なトラブル例、主な解決の方向性や売却・買取の相場感、トラブルを軽減する予防策までを一通り整理して解説します。ここで扱う内容はあくまで一般的な考え方であり、具体的な結論を出す際には、状況に応じて専門家への相談も検討してください。

共有持分と共有不動産の基本

共有持分に関するトラブルを理解するためには、「共有」と「共有持分」の考え方を押さえることが出発点になります。

不動産を複数人で所有している状態が「共有」であり、そのうち各人が持っている権利の割合を「共有持分」と呼びます。

民法では、共有者は自分の持分に応じて共有物全体を利用できる一方、売却や大きな変更を行うときには一定の同意が必要とされています。

共有不動産は、相続や離婚、親子や夫婦での住宅取得、兄弟での資産保有、事業パートナー間の投資など、日常的な出来事から生まれるケースがほとんどです。

一見すると「家族や身内で持っているから安心」と考えられがちですが、実際には利用方法の違い、売却したい人と残したい人の意識差、固定資産税や維持費の負担割合が決まっていない、といった事情から、トラブルになりやすい形態でもあります。

この章では、共有持分のイメージ、共有になりやすい場面、共有者が単独でできること・できないこと、法律上の決定ルールを順番に確認していきます。

共有持分とは何か

共有持分とは、一つの不動産について「誰がどれくらいの割合で所有しているか」を示す数字です。

例えば、土地Aを兄と妹で半分ずつ取得した場合には、「兄が2分の1の共有持分」「妹が2分の1の共有持分」といった表現をします。

持分は2分の1、3分の1といった割合で登記されていることが多く、法務局で取得できる登記事項証明書で確認することができます。

ここで注意したいのは、「持分の割合が小さい＝使える部屋や面積が自動的に小さい」という意味ではない点です。

民法上、共有者は原則として共有物全体を利用する権利を持ちますが、「この部屋は兄だけ」「この部屋は妹だけ」といった区切りは、法律上は自動的には決まりません（実務上は、家族間の取り決めなどで使用エリアを分けているケースも多くあります）。

【共有持分のイメージ】

共有持分は、単なる数字ではなく「決定権や費用負担の基礎」となる情報です。後々のトラブルを避けるためにも、自分の持分割合を早めに把握しておくことが重要です。

共有不動産になりやすい場面の事例

共有不動産は、特別な不動産投資ではなく、一般的なライフイベントから生まれることがほとんどです。

相続・夫婦・親子・兄弟姉妹・親族・事業パートナーなど、身近な人との間で共有が生じやすくなります。

代表的なケースを整理すると、次のようなイメージです。

• 「まずは法定相続分どおりに共有で登記して、その後は様子見」のまま放置している
• 「名義変更や税金の手続きが大変なので、ひとまず共有にした」だけでルールを決めていない
• 「家族だから問題ない」と考え、書面での合意や役割分担を残していない

といった状況では、時間の経過とともに世代交代や考え方の違いが表面化し、トラブルにつながりやすくなります。

共有にはメリットもありますが、「将来の使い方」「誰が住み続けるか」「売るときの方針」をあらかじめ共有しておかないと、のちに大きな火種となることがあります。

共有者が単独でできること・できないこと注意点

共有不動産では、「一人で決められること」と「他の共有者の同意が必要なこと」が法律上区別されています。

民法では、共有物に対する行為を大きく「保存行為」「管理行為」「変更行為」の三つに分け、それぞれについて必要な同意の範囲を定めています。

【共有物に対する行為と必要な同意の目安】

例えば、雨漏り修理や外壁の補修といった「壊れないように維持する行為（保存行為）」は、原則として共有者の一人だけでも行うことができます。

一方で、建物の用途変更や不動産全体の売却といった「変更行為」は、共有者全員の合意が求められるのが基本です。

また、自分の共有持分だけを第三者に譲渡することは単独でも可能ですが、共有物全体の売却を一人で決めることはできません。

「自分の持分があるから自由にして良い」と考えて行動すると、他の共有者から損害賠償などを請求されるリスクもあります。

行おうとしている行為が保存・管理・変更のどれに近いのか、一度整理してから動くことが大切です。

法律上のルールと決定方法のチェック

共有不動産で「どのように物事を決めるか」は、民法上のルールを前提として考える必要があります。

基本的には、先ほどの保存・管理・変更の区分ごとに、必要な同意の範囲が異なります。保存行為は単独で可能、管理行為は持分価格の過半数で決定、変更行為は原則として共有者全員一致が必要、という考え方です。

また、2023年4月施行の民法改正では、「形状や効用に大きな影響を与えない軽微な変更」について、従来は変更行為として全員同意が必要とされていた場面の一部が、管理行為として扱われるようになりました。

例えば、共有土地の分筆登記（1つの土地を複数に分ける登記）について、一定の要件のもとで、持分価格の過半数を有する共有者が申請人となれる仕組みが整備されています。

【共有不動産の決定方法を確認するときのポイント】

• 自分と他の共有者の持分割合を把握し、「過半数」を握る人がいるかを見る
• 実際に行いたい行為が保存・管理・変更のどれに近いかを検討する
• 相続による共有の場合は、相続人の人数や所在不明者の有無も整理する

所在不明の共有者がいて話し合いが進まない場合には、一定の条件のもとで、裁判所に「所在等不明共有者の持分を取得する裁判」を申し立てる制度も設けられています。

こうした法律上の枠組みを押さえておくと、「なぜ自分だけでは売却を決められないのか」「なぜ全員の合意が求められるのか」といった疑問を整理しやすくなり、今後の方針を考える土台づくりにつながります。

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共有持分で起きやすい不動産トラブル

共有持分の不動産では、「誰がどう使うか」「いつ・いくらで売るか」「費用をどう分担するか」「そもそも話し合いができるか」といった点で、トラブルが生じやすくなります。

特に相続で共有のまま放置されているケースでは、時間の経過とともに共有者が増え、生活状況や考え方がバラバラになりがちです。

この章では、「利用・居住」「売却・賃貸」「税金や維持費」「連絡が取れない共有者」という4つの場面に分けて、典型的なトラブルパターンや注意点を整理します。

利用や居住をめぐるトラブル事例

共有不動産では、「誰がその不動産を使うのか」「どこまで独占してよいのか」を巡ってトラブルになりやすいです。

法律上、共有者は持分に応じて共有物全体を利用する権利を持ちますが、「実際に居住している人」と「住んでいない人」の間で不公平感が生まれやすくなります。

【よくある利用・居住トラブルの例】

• 相続で兄弟3人が実家を共有しているが、長男だけが家族で住み続け、他の兄弟が「使用料相当の支払い」を求めて対立する
• 共有の戸建てにAが居住し、Bは別の場所に住んでいるが、Aが自宅のように大規模リフォームを進め、Bが事後的に知って反発する
• 親子共有名義のマンションで、親が施設入所後、空き家を賃貸に出すかどうかで意見が分かれる

利用・居住を巡る争いがこじれるパターンとしては、次のようなものが代表的です。

売却や賃貸で揉めるケースの注意点

共有持分の不動産では、「売却したい人」と「残したい人」、「賃貸に出して収益化したい人」と「外部の第三者に貸したくない人」との間で意見の対立が起きやすくなります。

共有物全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要なため、一人でも強く反対する人がいると話が停滞しがちです。

【売却・賃貸で揉める典型パターン】

• 相続で兄弟3人が土地建物を共有しているが、1人は売却希望、他の2人は「実家を残したい」と考えている
• 共有マンションを賃貸に出して家賃収入を得たい共有者と、「他人を入れたくない」と反対する共有者の対立
• ある共有者が自分の持分だけを第三者に売却し、残りの共有者が知らない人と共有関係になってしまう

共有持分だけの売却は法律上可能ですが、売却後に見知らぬ第三者が共有者として加わり、コミュニケーションが取りづらくなることもあります。

共有持分のみを買い取る専門業者も存在するため、「持分だけ売る」という選択肢は現実的ではあるものの、価格が割安になりやすい点や、その後の人間関係への影響も踏まえて検討する必要があります。

【売却・賃貸の話し合いで意識したいこと】

• 「いつまでに」「どの程度の価格・家賃で」という目安を数字で共有する
• 売却しない場合の固定資産税や維持費の負担方法も含めて検討する
• 共有持分のみを売却する場合のメリット・デメリットを、感情面も含めて整理する

固定資産税や維持費負担でもめるポイント

共有不動産では、固定資産税や都市計画税、共用部分の修繕費、管理費など、「所有しているだけで発生する費用」の分担もトラブルの原因になりやすいテーマです。

固定資産税納税通知書は、多くの場合代表者宛にまとめて届くため、「誰がどれだけ負担するか」を決めていないと、一人に負担が偏ったり、滞納が生じたりするおそれがあります。

【費用負担でもめる典型パターン】

• 共有者Aが毎年固定資産税を立て替えており、数年後にまとめて請求したところ、他の共有者が納得しない
• マンションの管理費や修繕積立金を誰が支払うか定まっておらず、支払いが遅れがちになる
• 実際に住んでいる共有者と、遠方に住んでいて利用していない共有者との間で「負担が不公平」と感じる

費用負担の基本的な考え方としては、「持分割合に応じて分担する」整理が一般的です。

ただし、実務上は「居住者が多めに負担する」「遠方の共有者は固定資産税のみ負担し、日常的な細かな費用は居住者が負担する」といった柔軟な取り決めを行うケースもあります。

【費用負担ルールを決めるときの整理ポイント】

共有者と連絡が取れないときのチェック

共有持分トラブルの中でも厄介なのが、「共有者の一部と連絡が取れない」ケースです。住所が分からない、長期間音信不通、海外に移住していて連絡手段がない、といった場合、売却や大きな決定をしたくても全員の同意が得られず、話し合いが前に進みません。

【連絡が取れない共有者がいるときの確認ステップ】

1. 住民票・戸籍の附票などで最新の住所が追えるか確認する（市区町村役場での取得が必要な場合あり）
2. 親族や旧知の友人など、連絡先を知っていそうな人に範囲を絞って問い合わせる
3. 過去の手紙・メール・契約書など、連絡履歴やメモを整理し直す

それでも所在が分からない、連絡しても反応がないといった場合には、「所在不明の共有者がいる」という状態が続くことになります。

この状態が長期化すると、固定資産税の負担だけが残り、不動産の活用や売却が進まず、実質的に凍結した資産になってしまうこともあります。

所在不明共有者に関する扱いについては、一定の要件のもとで裁判所に申し立てを行い、所在等不明共有者の持分取得を図る制度も整備されていますが、要件や手続は専門的です。

具体的な活用を考える段階では、公的情報を確認しつつ、専門家の助言も受けながら慎重に進めることが大切です。

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共有持分トラブルの主な解決方法

共有持分に関するトラブルを整理していくと、「今の共有状態を維持するのか」「共有そのものを解消していくのか」が大きな分岐点になります。

共有のまま運用ルールを整えて続ける方法もあれば、共有を解消して単独所有や少数の共有に切り替える方法もあります。

代表的な解決パターンとしては、①共有者間での買取・持分調整、②第三者への売却（共有持分のみ・不動産全体）、③共有物分割（話し合い・調停・訴訟）といった選択肢があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

以下では、共有状態を解消する選択肢、共有持分だけを売却する場合、共有物分割請求の流れ、調停・訴訟を利用する際の目安を順番に確認していきます。

共有状態を解消する主な選択肢比較

共有状態を解消したい場合、おおまかには次のような方法が考えられます。

【解消方法を検討するときのポイント】

• 今後その不動産を「誰がどのように使うのか」を明確にする
• 持分を買い取る人が、代償金やローン返済を現実的に負担できるか確認する
• 売却した場合のおおまかな市場価格と、持分ごとの取り分のイメージを共有する

まずは、全体売却・持分買取・分割といった選択肢を並べ、それぞれのメリット・デメリットを家族の意向や資金状況と照らし合わせながら検討していくことが重要です。

共有持分だけ売却する方法と注意点

共有者同士の話し合いがまとまらない場合、「自分の共有持分だけを売却する」という選択肢が浮上することがあります。

民法上、共有者は自分の共有持分を第三者に譲渡することが認められています。実務では、共有持分の買取を専門とする業者や投資家が買主となるケースが多いとされています。

ただし、共有持分のみの売却には次のような特徴と注意点があります。

• 不動産全体の市場価格に持分割合を掛けて求めた「持分価格」と比べ、売却額は低くなるのが一般的
• 売却後は第三者が新たな共有者として関わることになり、従来とは異なる関係性が生じる
• 他の共有者が事後的に知り、不信感や関係悪化につながるおそれがある

【共有持分のみを売却するときの検討ポイント】

共有持分だけの売却は、短期的には問題から距離を置く手段になり得ますが、残りの共有者との関係に影響を与える面もあります。短期と長期の双方の視点から慎重に判断することが大切です。

共有物分割請求の進め方と手順ポイント

共有状態が長期化し、話し合いでの解決が難しい場合、「共有物分割請求」という法的手続によって共有関係を解消する方法があります。

民法では、各共有者はいつでも共有物の分割を請求できると定められており（共有物分割請求権）、協議での分割が困難なときには裁判所に分割を求めることができます。

共有物分割の方法としては、主に次の3つが挙げられます。

• 現物分割：土地などを物理的に分け、それぞれが単独所有にする
• 代償分割：不動産は一人が取得し、他の共有者に代償金を支払う
• 換価分割：不動産を売却し、その代金を持分割合に応じて分ける

【共有物分割請求のおおまかな流れ】

1. まずは共有者同士での話し合い（任意分割）を試みる
2. 話し合いがまとまらない場合、家庭裁判所での調停申立てを検討する
3. 調停で合意に至らなければ、訴訟（共有物分割訴訟）を提起する
4. 裁判所が、現物分割・代償分割・換価分割などの方法を判断し、分割方法を決定する

共有物分割請求は、「共有状態が続くことで不都合が大きくなっている」場合に、共有を終わらせる手段として位置づけられます。

実際に利用するか検討する際には、分割後の生活や資産状況も含めて全体像をイメージしておくことが重要です。

調停や訴訟を利用する場合の目安

共有持分トラブルが長期化し、当事者同士の話し合いで前進が見込めない場合、「第三者に間に入ってもらう」段階に進むことがあります。

最初の選択肢として検討されることが多いのが、家庭裁判所での調停手続です。調停では、中立的な立場の調停委員が双方の話を聞きながら、合意可能な落としどころを探っていきます。

【調停・訴訟利用の目安となる場面】

• 共有者同士の話し合いを重ねても、感情的対立が強く話が進まない
• 一部の共有者が協議の場に出てこない、連絡に応じない
• 共有物分割の方法や評価額を巡って合意に至らない

調停でも合意が得られない場合や、相手方が調停に応じない場合には、訴訟手続による解決が選択肢になります。

訴訟では、裁判所が証拠や主張を踏まえ、分割方法や持分の扱いについて判断していきます。

調停や訴訟は、「共有トラブルを漫然と先送りするのではなく、一度区切りをつける」ための手段ともいえます。

どの手段を選ぶか検討するときは、法令や公的情報も確認しながら、感情面だけでなく今後の生活や資産全体のバランスを踏まえて冷静に判断することが大切です。

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共有持分売却と買取の相場観

共有持分を手放すことを検討する際、多くの方が気にするのが「不動産全体を売る場合」と「自分の持分だけ売る場合の価格差」です。

一般に、共有持分の売却額は、不動産全体の市場価格に持分割合を掛けて求めた「持分価格」と比べ、その30〜60％程度となるケースが多いと紹介されています。

この章では、不動産全体を売った場合と持分だけ売った場合のイメージ差、持分買取業者を選ぶ際の注意点、不利な条件を避ける交渉の視点、売却前に整えておきたい書類について整理します。

全体売却と持分売却の価格差比較

共有持分の相場を考えるときには、「不動産全体を売る場合」と「自分の持分だけを売る場合」を分けて考える必要があります。

一般的な整理としては、次のようなイメージがよく紹介されています。

【簡単なイメージ計算例】
前提（あくまで目安）

• 不動産全体の市場価格：4,000万円
• 自分の共有持分：2分の1
• 持分価格：4,000万円×1/2＝2,000万円

このとき、

• 共有者に売却する場合：2,000万円前後を基準に調整されるケースが多いとされる
• 買取業者など第三者に売却する場合：2,000万円×30〜60％＝600〜1,200万円程度になる例が紹介されている

このように、持分のみの売却は「スピードと引き換えに価格面での割引が生じやすい」という前提を理解しておくことが重要です。

持分買取業者を選ぶときの注意点

共有者同士での話し合いが進まず、早期の現金化を重視したい場合には、「共有持分専門の買取業者」に売却する方法が候補に上がります。

買取業者は、共有トラブルや権利調整に慣れている一方、リスクのある持分を割安で買い取り、その後の調整で利益を出すビジネスモデルであることも踏まえて選ぶ必要があります。

【持分買取業者を検討するときに確認したいポイント】

• 共有持分や訳あり不動産の取り扱い実績がどの程度あるか
• 査定額の根拠が具体的に説明されているか（なぜこの金額なのか）
• 手数料や登記費用など、諸費用の扱い（価格に含まれるのか別途なのか）
• 買取後の対応方針（他の共有者への連絡方法など）に配慮があるか

【業者ごとの差が出やすいポイント】

金額面だけでなく、「その業者と今後のやり取りがスムーズかどうか」という相性の視点も加えることで、納得感の高い選択をしやすくなります。

不利な条件で売らないための交渉ポイント

共有持分の売却では、「早く片付けたい」「トラブルから解放されたい」という気持ちから、相場と比べて不利な条件で契約してしまうおそれがあります。そうしたリスクを抑えるには、最低限の交渉ポイントを押さえておくことが重要です。

【交渉前に準備しておきたいこと】

• 不動産全体の市場価格のおおまかな目安（近隣の成約事例や査定結果）
• 自分の持分割合と、それをもとにした持分価格のイメージ
• 「ここまでは譲れる」「ここから下は厳しい」といった最低ラインの金額

交渉の場面では、次のような点を意識しておくと整理しやすくなります。

感情的になりやすい局面だからこそ、数字と条件を書き出しながら比較することが、より納得感の高い条件に近づくための基本となります。

売却前に確認したい重要書類チェック

共有持分を売却する際には、「どのような権利を、どのような条件で譲るのか」を説明できることが重要です。

そのため、関連する書類がそろっているほど買い手にとって情報が分かりやすくなり、査定もしやすくなります。

逆に、書類が不足していると「後でトラブルになりそう」と判断され、価格が抑えられることもあります。

【共有持分売却前に確認しておきたい主な書類】

こうした準備をしておくことで、「権利関係がよく分からないので慎重に評価せざるを得ない」と言われてしまうリスクを減らし、自分の共有持分の価値をできる限り正確に評価してもらいやすくなります。

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トラブルを防ぐための予防策と相談先

共有持分のトラブルは、「最初に決めごとをしていなかった」「意思疎通の仕組みがないまま時間だけが経った」というところから生じることが多いです。

特に相続や贈与の場面では、とりあえず法定相続分どおりに共有登記だけ行い、その後の利用・費用負担のルールを定めないままにしてしまいがちです。

この章では、相続や贈与の段階でできる予防策、共有者同士で決めておきたいルール、連絡不通や意見対立が生じたときの対処の考え方、どのようなケースで外部の相談先を検討できるかを整理します。

相続や贈与の段階でできる予防ポイント

共有トラブルの出発点になりやすいのが相続や贈与です。このタイミングでの決め方や準備しだいで、その後の数十年の負担感が大きく変わります。

【相続・贈与の場面で検討したい主な選択肢】

【相続・贈与の場面での予防チェック】

• その不動産を今後「誰が使うのか」「どのように活用するのか」を具体的に話し合う
• 使わない相続人が多い場合は、共有ではなく売却・換価を検討する
• やむを得ず共有とする場合でも、将来の売却や持分買取の方針をおおまかに共有しておく

共有者同士で決めておきたいルールチェック

共有を続ける場合、「利用」「費用」「将来の売却」という3つのテーマについて、最低限のルールを共有者間で決めておくと、トラブルの芽を減らすことができます。口頭だけでなく、メモやメールなどの形で残しておくと、後の確認にも役立ちます。

【共有者同士で決めておきたい主なルール】

完璧な取り決めまでは必要なくとも、「ここだけは共有しておきたい」という最低限のラインを揃えておくことで、小さな誤解が大きなトラブルに発展するリスクを抑えやすくなります。

連絡不通や意見対立があるときの対処ポイント

共有者の中に連絡が取りづらい人がいたり、強い意見の対立がある場合には、それだけで話し合いが止まりやすくなります。

こうした場面では、感情面と事実面を切り分け、「今できること」と「一旦保留すること」を分けて整理することが有効です。

【連絡不通のケースでの対処の考え方】

• 住民票や戸籍の附票など、公的な手段で住所が確認できるか検討する
• 親族や昔の知人など、連絡先を知っている可能性がある相手に範囲を絞って聞いてみる
• 電話・手紙・メールなど、試みた連絡方法と結果を簡単に記録しておく

【意見対立がある場合の整理ポイント】

「連絡がつかない」「意見が合わない」という状況になっても、すぐに結論を急がず、まずは現状や経緯を整理することが、その後の選択肢（共有物分割や各種手続など）を検討しやすくする第一歩になります。

専門家に相談したいケースの相談目安

共有持分の問題は、権利関係・税金・相続・家族関係などが複雑に絡み合うことが多く、「どこから手をつければよいか分からない」と感じやすい分野です。

次のようなケースでは、状況整理や手続の選択肢を把握する目的で、外部の専門家への相談を検討する価値があります。

【相談先の例と主な相談内容】

相談の際には、登記事項証明書や固定資産税納税通知書、相続関係を示す資料、これまでのやり取りのメモなどを持参しておくと、状況説明がスムーズになります。

共有持分の問題は長期間放置すると選択肢が狭まることもあるため、行き詰まりを感じたタイミングで一度情報整理と相談の機会を持っておくと、今後の方針を考えるうえでのヒントを得やすくなります。

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まとめ

共有持分に関する不動産トラブルは、①共有持分と共有不動産の仕組みが十分に理解されていないこと、②利用・売却・費用負担などのルールが曖昧なまま時間が経過してしまうこと、③共有者同士の連絡不全や意見対立が放置されることによって生じやすくなります。

まずは登記情報や契約内容、共有者の構成といった基礎情報を書き出し、どこで話が止まっているのかを整理したうえで、共有状態の継続・解消、売却や買取といった複数の選択肢を比較検討することが大切です。

不動産の権利関係や法令は個別事情によって結論が変わるため、独断で判断せず、公的情報や相談窓口も活用しながら、慎重にステップを進めていきましょう。