借地権の種類は3つだけ？更新・期間・費用を10項目でやさしく理解

借地権は「普通」「定期（3類型）」「旧法」の整理ができると、更新・期間・費用の疑問が解けます。本記事は10項目で〈基礎→種類→制度→相場→注意点〉をやさしく解説。

戸建・マンション・事業用の具体例と、契約書の確認ポイントも提示。初めてでも迷わない判断軸とチェックリストを得られます。

借地権の基礎

借地権は、建物の所有を目的として他人の土地を使う権利の総称です。法律上は「地上権（他人の土地に建物等を所有できる物権）」と「土地賃借権（賃貸借に基づく債権的権利）」の二つを含みます。

実務では、戸建て・マンション（借地権付き区分所有）・事業用建物など物件種別ごとに論点が変わります。

たとえば戸建てでは更新や増改築の承諾、マンションでは管理規約・覚書に基づく運用、事業用では契約期間と原状回復・用途制限の整合が重要です。

さらに、売買・賃貸・相続といった取引形態により、必要書類（重要事項説明書、賃貸借契約書、遺産分割協議書 等）や費用の按分方法も異なります。

基礎理解の第一歩は、①権利の種類と性質、②底地（借地権が付着する土地所有権）との違い、③借地借家法の枠組み、④更新・終了・存続期間の考え方を順番に整理することです。

この記事では一次情報に基づき、定義と用語の意味、契約実務でつまずきやすいポイントをやさしく解説します。

【重要ポイント】

• 借地権＝地上権または土地賃借権の総称
• 物件種別（戸建て／マンション／事業用）で論点が変化
• 取引形態（売買／賃貸／相続）で書類・費用の扱いが変わる

借地権の定義と対象範囲の基本

借地権とは、建物所有を目的として他人の土地を使用するための権利を指し、地上権（物権）と土地賃借権（債権）に分かれます。

地上権は登記により第三者へ対抗でき、譲渡・転貸の自由度が高い一方、設定・抹消に手続コストがかかるのが一般的です。

土地賃借権は賃貸借契約に基づき、対抗力は建物の登記など一定の要件に依存します。対象となる物件は、戸建て、借地権付きマンション（区分所有建物の敷地が借地である形態）、店舗・倉庫などの事業用建物が代表例です。

実務では、名義変更（譲渡）や増改築、用途変更を行う際に、地主の承諾が必要とされる特約が置かれていることが多く、その際の承諾料や名義書換料の要否・水準が論点になります。

【重要ポイント】

• 地上権は物権、土地賃借権は債権で対抗要件が異なる
• 承諾が必要な特約の有無を契約書・覚書で必ず確認
• マンションは管理規約・覚書が運用に強く影響

底地との違いと権利関係の理解

底地とは、借地権が設定された土地の所有権のことです。底地の所有者（地主）は、所有権を持つ一方で、借地権の存続中は土地の使用収益の多くを借地人に委ね、収益は主に地代や一時金（更新料・承諾料等）として得ます。

借地人（借主）は建物を所有・利用できる反面、契約条項に基づき地代や承諾料の支払い、用法遵守などの義務を負います。

譲渡・増改築・用途変更には承諾が必要なことが多く、承諾が得られない場合の代替策として、実務では条件調整や第三者評価による根拠提示が行われます。

売買が絡む場合、底地だけ、借地権だけ、セット（底地・借地の同時売買）で流動化する形があり、価格は更地価格を基準に借地権価格・底地価格へ按分して考えるのが一般的です。

相続では、借地権・底地ともに相続の対象となり、評価方法や分割方法によっては持分調整や地代改定が必要になります。

【重要ポイント】

• 底地は「所有権」、借地権は「使用を伴う権利」で立場が異なる
• 価格は更地価格を基準に借地権価格・底地価格へ按分して把握
• 売買・相続では承諾・評価・地代見直しの同時整理が必要

借地借家法の位置づけと趣旨

借地借家法は、土地・建物の賃貸借に関する基本ルールを定め、借り手の居住・事業の安定と適正な取引の調和を図る法律です。

借地分野では、普通借地権（更新を前提）と定期借地権（原則更新なし）を制度化し、存続期間や更新・終了の要件、正当事由（契約終了の正当な理由）などを定めています。

普通借地権は初回期間の長期化と更新の安定、定期借地権は長期利用だが期間満了で終了という明確な出口設計が趣旨です。

条文の運用は契約条項・覚書・過去実績と密接に結びつくため、実務では「条項の文言→沿革→双方の履行状況」を丁寧に確認します。

戸建てでは更新・増改築、マンションでは規約との整合、事業用では期間・用途・原状回復が主要論点です。

【重要ポイント】

• 「更新前提」と「満了終了」の制度が併存
• 契約条項と運用実態の整合をとることが紛争予防に有効
• 用途・期間・原状回復を早い段階で文書化

更新・終了・存続期間の概要

存続期間は、制度ごとに考え方が異なります。普通借地権は初回期間が長期で、以後の更新を前提とするのが基本設計です。定期借地権は満了で終了するため、再契約の可否や原状回復を契約段階で明確にしておく必要があります。

更新方法は、合意更新（契約や覚書で条件を取り決める）と、満了後の継続使用により成立し得る法定更新があり、後者は自動的に一時金が発生する制度ではありません。

終了に関しては、普通借地権の明渡しには正当事由の検討が不可欠で、当事者の必要性・経緯・代替可能性・立退料の要否などを総合的に判断します。

戸建ては更新・増改築の承諾、マンションは規約・覚書の期日運用、事業用は期間と原状回復の費用見込みがそれぞれ重要です。

準備の実務として、満了の半年前を目安に契約書・覚書・領収書を確認し、公的価格の同一時点整理（路線価の年度、公示地価の公表日 等）と過去実績の突合を行い、合意書ドラフトに反映します。

【手順・ステップ】

1. 満了日の把握→契約書・覚書・沿革資料の収集
2. 公的価格を同時点で整理→更地・借地権価格の概算
3. 更新条件案（期間・地代・一時金）を作成→相手方に提示
4. 合意書に条項を明記→支払・領収・記録保存まで実施

【重要ポイント】

• 合意更新と法定更新の違いを理解し、書面で条件を固定
• 満了半年前から準備すると交渉が円滑
• 終了時は正当事由の有無と代替措置を具体化

個別事情で判断が分かれる要素が多いため、本稿は一般的な整理です。金額・期間・原状回復の設計や税務の扱いは、契約条項と一次情報に基づき、必要に応じて専門家へ相談することをおすすめします。

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2025.10.29

借地権の種類

借地権の整理は「制度×期間×更新可否」で考えると分かりやすいです。制度は大きく〈普通借地権〉と〈定期借地権（一般・事業用・建物譲渡特約付の三類型）〉に分かれ、さらに経過措置として〈旧法借地権〉が実務に残っています。

普通借地権は更新を前提とする設計、定期借地権は満了で終了が原則という出口の違いが最重要ポイントです。

期間要件や書面要件、用途制限、更新料・承諾料の扱いは類型ごとに異なり、戸建て・マンション（借地権付き）・事業用で必要書類や負担の決め方も変わります。

本章では、まず各類型の要点を俯瞰し、次いで更新可否や期間、書面要件、用途、典型的な活用場面を具体例で押さえます。記事時点の一次情報に基づく一般的な整理であり、個別の契約条項・覚書・管理規約が優先されます。

相場や費用は地域差があるため、同一時点の公的価格や過去実績と合わせて確認する姿勢が重要です。

普通借地権の特徴と更新可否

普通借地権は、更新を前提とする借地の基本形です。初回の存続期間は長期で設定され、その後は更新により継続します。

更新の方法は、当事者で条件を取り決める合意更新と、満了後も使用が継続し一定の要件を満たす場合に成立し得る法定更新があり、いずれも契約条項・覚書・過去実績の確認が出発点です。

更新料は全国一律の法定額があるわけではなく、契約の定めや地域慣行、時点をそろえた価格根拠（例：同年度の路線価や公的価格）を踏まえた合意で決まります。

戸建てでは、増改築時の承諾や名義変更（売買・相続）に伴う承諾料・名義書換料の要否が絡みやすく、更新と同時に地代見直しや是正事項（境界・越境など）をパッケージで調整するのが実務的です。

借地権付きマンションでは、区分所有者ごとの負担・期日・名目が管理規約・覚書で統一されていることが多く、管理組合経由の周知・徴収フローに合わせます。

事業用では、原状回復の範囲や用途制限、看板・駐車場・営業時間等の付随条件が更新協議の論点になります。

【重要ポイント】

• 更新は「合意更新／法定更新」の二経路。条項・沿革・実績の確認が先
• 更新料は契約と慣行で決まるため、根拠資料と同時点比較が有効
• 増改築・名義変更・地代改定を更新と同時に設計すると紛争予防に有効

定期借地権の三類型と要件

定期借地権は、満了で終了する出口が明確な制度群です。主に三類型があり、いずれも更新しないのが原則です。

〈一般定期借地権〉期間は長期（原則50年以上）で、住宅・非住宅いずれにも活用されます。契約は書面で行い、満了で終了します。

大規模開発や長期利用前提のマンション敷地で使われることが多く、土地所有者は将来確実に土地を更地に戻す、または再開発の選択肢を確保できます。

〈事業用定期借地権〉期間は10年以上50年未満で、店舗・オフィス・工場・倉庫など非住宅用途が前提です。住宅への転用は想定されていないため、用途変更時は再契約等の検討が必要です。

設備投資の回収期間に合わせた柔軟な設計ができ、テナント側は長期安定利用、地主側は出口の確実性を得られます。

〈建物譲渡特約付借地権〉期間は30年以上で、満了時に借主が建物所有権を地主へ譲渡する特約が前提です。

土地は更地に戻すのではなく、建物を地主が取得して終了する点が特徴です。マンションや複合施設でも用いられ、満了後の建物活用（建替・再開発・賃貸）が土地所有者側の選択肢になります。

実務では、期間・用途・書面要件・終了時の取扱い（原状回復か建物譲渡か）を誤解しないことが重要です。

テナント誘致や分譲計画では、返済年数や減価償却、原状回復費用の見込みを期間設計に織り込むと、資金計画のブレが抑えられます。

【重要ポイント】

• 三類型はいずれも「更新なし」。出口と原状回復の設計が核心
• 事業用は非住宅限定。用途変更は要注意
• 建物譲渡特約付は「更地返還」ではなく「建物譲渡」で終了

旧法借地権の読み替えと実務

旧法借地権は、現行法施行前に発生した借地で、強い更新保護や長期の存続を前提とする契約が多いのが特徴です。

実務では、契約の沿革（締結日・更新回数・覚書）を確認し、どの条文体系で運用されてきたかを読み解く作業が第一歩になります。

更新料の有無・算定や、増改築・譲渡・転貸の承諾、地代改定の考え方など、地域慣行や当事者の合意が積み重なっていることが多く、近年の売買・相続の場面では「誰が、いつ、いくら負担するか」の精算設計が焦点化しやすいです。

戸建てでは過去の領収書・請求書・合意書が重要証憑となり、区分所有建物では管理規約・覚書・総会議事録が実務のルールとして機能します。

地代不払い・長期未払いは信頼関係の破壊として解除・明渡しの論点に発展し得るため、支払計画と合意書での期日管理を早めに整えると予防効果が高いです。

【重要ポイント】

• 契約沿革（締結日・更新・覚書）を把握し、適用ルールを読み替え
• 更新料・承諾料・名義書換料は条項と地域慣行で整理
• 売買・相続では負担者・精算の明確化が肝心

借地権付きマンションの類型

借地権付きマンションは、区分所有者が専有部分の区分所有権に加え、敷地を借地権として準共有する（または各戸個別に借地契約を結ぶ）形態です。

敷地の借地契約は、普通借地権または定期借地権（多くは一般定期）が使われ、更新や満了時の取扱いが分譲当初の重要事項説明書・管理規約・覚書で定義されています。

普通型なら更新交渉・更新料・地代見直しが論点になり、一般定期型なら満了で終了が原則のため、長期修繕計画・建替・再分譲・更地化等の出口設計が分譲時から織り込まれます。

費用負担は、地代・更新料・承諾料・名義書換料などを各戸の持分割合や専有面積で按分するのが一般的で、総会決議や管理会社の実務運用が関与します。

売買では、残存期間・地代水準・更新料の想定・承諾要件が価格や融資評価に直結し、買主は借地契約書・覚書・管理規約・総会議事録を通読して将来のキャッシュフローを把握することが大切です。

相続では、権利継承と負担継承が原則であり、相続人間での費用按分や更新方針を事前に合意しておくと紛争予防に有効です。

【チェックポイント】

• 敷地の類型（普通／一般定期）と満了時の出口を把握
• 地代・更新料・承諾料の按分方法（持分・面積）を確認
• 売買時は残存期間と金融機関の担保評価の基準を事前確認

個別の契約・規約・覚書が最優先です。戸建て・事業用とは異なり、多数当事者の合意形成が必要になるため、総会での合意プロセスや記録保存を重視しましょう。

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2025.11.03

借地権の制度

借地権の制度は、〈期間要件〉〈更新の仕組み〉〈用途区分〉〈承諾が必要な行為〉の4点を整理すると誤解が減ります。

期間は「普通借地権（更新前提）」と「定期借地権（更新なし）」で考え方が異なり、さらに定期は一般・事業用・建物譲渡特約付に分かれます。

更新は、契約で条件を決める合意更新と、満了後の継続使用で成立し得る法定更新があり、法定更新は自動的な一時金発生を意味しません。

用途区分は、居住用と事業用で求められる前提が異なり、とくに事業用定期は「非住宅」が要件です。名義変更や増改築などの重要行為は、契約上の承諾特約に従い、書面申請・根拠資料の提出・承諾料の要否判断という流れで処理します。

戸建て・借地権付きマンション・事業用の別、売買・賃貸・相続といった取引形態により必要書類や負担の決め方が変わるため、台帳化と時点のそろった資料準備を並行させるのが実務的です。

期間要件と初回契約年数の基準

期間要件は、制度の理解の土台です。普通借地権は初回期間を長期で設定し、その後は更新を前提とする設計です。

定期借地権は満了で終了が原則で、〈一般定期＝原則50年以上〉〈事業用定期＝10年以上50年未満（非住宅に限る）〉〈建物譲渡特約付＝30年以上（満了時に建物を譲渡）〉という大枠で把握します。

初回年数と更新後年数の取り扱いは、契約条項・覚書・沿革に従って運用され、地域や物件の特性によって合理的な期間設計が選ばれます。

戸建てでは建替サイクル、借地権付きマンションでは大規模修繕・建替の計画、事業用では投資回収年数・減価償却・原状回復費用の見込みを期間に織り込むと、資金計画のブレを抑えられます。

土地の市場性や公的価格の動き（例：路線価の年度、公示地価の公表日）にも影響を受けるため、同一時点での比較資料を添えると説明性が高まります。

【重要ポイント】

• 普通＝更新を前提、定期＝満了で終了が原則
• 期間設計は建替・修繕・投資回収と整合させる
• 公的価格は同一時点で参照（年度・公表日の混在回避）

法定更新と合意更新の考え方

更新は「合意更新」と「法定更新」で整理します。合意更新は、更新期間・地代の見直し・一時金（更新料など）の要否・支払時期・名目・領収方法を当事者で取り決め、覚書や更新契約書で明文化します。

法定更新は、満了後も使用が継続する等で法律上更新が成立し得る枠組みですが、契約に更新料の定めがなければ自動的に高額な一時金が発生するものではありません。

実務では、〈契約条項→過去実績→地域慣行→公的価格の同時点比較〉の順に根拠を積み上げ、双方が納得できる条件に収れんさせます。

戸建てでは増改築承諾や境界・越境の是正、借地権付きマンションでは管理規約・覚書・総会決議との整合、事業用では用途制限・原状回復・看板等の付帯条件を、更新条件と同時にパッケージ化すると紛争予防に有効です。

【手順・ステップ】

1. 満了の半年前を目安に、契約書・覚書・領収書で沿革を整理
2. 公的価格（同一時点）で更地価格のレンジを作成→借地権価格を概算
3. 更新案（期間・地代・一時金・名目・時期）を提示→意見反映
4. 覚書締結→支払・領収→議事録・往復書面・振込控を保存

住宅用・事業用の用途区分

用途区分は、期間設計と承諾要否、税務・会計、将来の出口戦略に直結します。住宅用は居住の安定が重視され、合意更新で地代・一時金を調整しながら継続利用する設計が一般的です。

事業用は、投資回収・減価償却・原状回復の予見可能性が重要で、事業用定期は非住宅のみが対象となります。

用途違反（例：事業用定期を住宅用途で使用）は契約違反になり得るため、用途地域・建築確認・管理規約と整合しているかを確認します。

戸建ては家族構成や建替時期、借地権付きマンションは長期修繕計画・管理費・修繕積立金とのバランス、事業用は賃料収入（円／月）・空室率（％）・原状回復費（円）・看板・駐車台数・営業時間等の付帯条件を、契約前にリスト化しておくと運用が安定します。

【重要ポイント】

• 事業用定期は非住宅が要件。用途変更は要注意
• 用途・規制・原状回復を契約時に数値（㎡・％・円）で明確化
• 長期修繕計画・投資回収と期間を一体で設計

名義変更・増改築承諾の整理

名義変更（譲渡）や増改築は、契約で承諾特約が置かれていることが多く、無断で行うと契約違反になります。

承諾の可否判断は、契約条項・過去実績・地域慣行・用途規制・建築規制（建ぺい率＝敷地面積に対する建築面積の割合、容積率＝敷地面積に対する延床面積の割合）に基づきます。

承諾申請では、当事者の本人確認、対象不動産の表示、変更内容の具体（面積・用途・構造・階数・工期等）、図面・建築確認の写し、資金計画、近隣調整の状況など、再現可能な資料を添付します。

承諾料・名義書換料の要否・金額は法定ではなく、契約条項・慣行・同時点比較（公的価格の年度、公表日）・過去実績で妥当性を検討します。

借地権付きマンションでは、管理規約・覚書に沿って持分や専有面積で按分されることが多く、管理会社経由で申請する運用が一般的です。

【手順・ステップ】

1. 契約・覚書の承諾特約を確認→名目（名義変更・増改築・用途変更）を特定
2. 申請書・図面・建築確認関係・登記事項証明書・本人確認書類を準備
3. 費用の根拠（同時点の公的価格・過去実績）と支払時期・領収方法を設計
4. 承諾書または覚書を取り交わし、領収書・議事録・メールを保存

個別事情で判断が分かれる領域です。費用や可否が争点化しやすい場合は、第三者資料（鑑定・価格意見・技術報告）を併用し、合意書で条件・期限・原状回復を明確にしておくと、将来の紛争予防に有効です。

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2025.11.05

借地権の相場

借地権の相場は、全国一律の「定額」では決まりません。

契約条項・当事者合意・地域慣行に、公的価格（例：路線価＝国税庁の相続税評価基準〈例：令和7年分〉、公示地価＝国土交通省の標準地価〈例：2025年3月公表〉、基準地価＝都道府県の基準地価〈例：2025年9月公表〉）を同一時点でそろえて、説明可能な算定フローを作るのが実務です。

考え方の基本は、①更地価格（円／㎡）のレンジを作る→②借地権価格（更地価格×借地権割合）を概算→③地代・更新料・各種承諾料等の「金額案」を方式別に検討、という順序です。

戸建ては更新・増改築の承諾や境界整理とパッケージで調整、借地権付きマンションは管理規約・覚書に沿った按分、事業用は投資回収と原状回復費の見込みを織り込むなど、物件種別・取引形態ごとに着眼点が変わります。以下、個別論点を整理します。

【重要ポイント】

• 同一時点の公的価格で更地単価レンジを作成（年度・公表日の混在回避）
• 方式（更地価格・借地権価格・地代何か月）で結果が変わる点を可視化
• 戸建て／マンション／事業用で必要書類・負担の決め方が異なる

地代・更新料の目安と考え方

地代と更新料は、制度で自動決定されるものではなく、根拠資料に基づく合意で決まります。まず、対象地に最も近い標準地・路線の指標を用いて更地単価（円／㎡）のレンジを作り、地積を乗じて更地価格を概算します。

次に、借地権割合（相続税評価上の目安）を掛けて借地権価格を見積もり、地域で見られる算定方式（例：更地価格の◯％、借地権価格の◯％、地代の◯か月分など）にマッピングして「金額案」を作ります。

方式が異なれば金額も変わるため、過去の支払実績や地域慣行、地代改定の有無、残存年数（満了までの期間）を合わせて説明可能性を高めます。

〈仮定例（時点そろえ）〉地積150㎡、公示地価45万円／㎡（2025年公表）、基準地価44万円／㎡（2025年調査）、路線価40万円／㎡（令和7年分）。単価レンジ40〜45万円→更地価格6,000〜6,750万円。借地権割合60％と仮定→借地権価格3,600〜4,050万円。

更新料案（仮例）：更地価格方式5％＝300〜338万円、借地権価格方式10％＝360〜405万円、地代方式（地代3万円／月×12か月）＝36万円。ここから、契約条項・過去実績・地代改定の同時実施の有無で最終調整します。

【手順・ステップ】

1. 同一年度の路線価・公示地価・基準地価を取得→更地単価レンジ作成
2. 地積を乗じて更地価格→借地権割合で借地権価格を概算
3. 方式別に金額案を並べ、過去実績・地代改定・残存年数で調整
4. 合意書に金額・名目・支払時期・領収方法を明記

承諾料・名義書換料の扱い

承諾料（増改築・用途変更・譲渡等の承諾対価）や名義書換料（借地権の譲渡に伴う名義変更対価）は、名称や金額が法律で画一的に定められているわけではありません。契約条項・覚書・過去実績・地域慣行を根拠に、同一時点の価格資料で妥当性を組み立てます。

戸建ての増改築承諾では、建物規模・構造・用途、建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）・容積率（敷地面積に対する延床面積の割合）の適合、近隣影響などの要素を申請書・図面・建築確認関係書類で提示します。

名義書換は、売買・相続の別で負担者・精算時期の実務が変わり、売買なら売買契約書で負担者と按分、相続なら承継を前提に更新時の扱いを合意書で整理するのが安全です。

借地権付きマンションでは、管理規約・覚書により各戸の持分または専有面積で按分されることが多く、管理会社経由での申請・徴収フローに従います。

金額が「高すぎる／低すぎる」と感じるときは、過去領収書・合意書と公的価格の同時点比較、第三者の価格意見（不動産鑑定士等）を組み合わせ、説明可能性を確保します。

【重要ポイント】

• 名目の混同回避（更新料・承諾料・名義書換料を区別）
• 同一時点資料で根拠づけ（年度・公表日のズレを排除）
• 負担者・期日の文書化（売買・相続で精算トラブルを予防）

保証金・敷金・権利金の違い

用語の混同はトラブルの火種です。保証金は、契約の履行確保や将来の原状回復・滞納補填を目的とする預り金で、全額または一部を退去時に返還する前提の金銭です。敷金も性質は近く、主に居住用賃貸で用いられる預り金です。

権利金は、土地の使用を認める対価として授受される金銭で、返還しない一時金という性格が強く、更新料・承諾料・名義書換料などと併存する場合があります。

借地権取引の売買で見られる「譲渡対価」は、権利そのものの売買代金であり、預り金ではありません。

会計・税務の取り扱いは名目と実質で変わるため、契約書の文言だけでなく、返還の有無・時期・充当方法を明確にする必要があります。

【用語の整理（返還性の観点）】

【重要ポイント】

• 返還性の有無で会計・税務の区分が変わる
• 売買の譲渡対価は「預り金」ではなく売買代金
• 名目より実質で判断→返還条件・充当先を明文化

税金・会計区分の早見ポイント

税務・会計は、名目と実質、用途（土地か建物か）、受領者・支払者の立場で区分します。土地の貸付けに伴う一時金（更新料・承諾料・名義書換料等）は消費税では非課税の取扱いが基本です。

建物賃貸は原則課税ですが、住宅用は非課税、事業用建物の返還しない一時金は課税対象となる場合があります。

受領側（地主）は原則「不動産所得」計上、実質が資産譲渡に当たるほど高額・特別な場合は「譲渡所得」判定が生じ得ます。

支払側（借主）は、更新料などの一時金のうち一定部分を当年の必要経費に按分し、残余を権利の取得費に算入する実務が一般的です。

会計処理は、法人では益金・損金や繰延資産との整合、個人事業では必要経費と取得費の区分を明確にします。

【重要ポイント】

• 「土地か建物か」「住宅か事業用か」で消費税が分かれる
• 受領側は原則不動産所得、例外的に譲渡所得の判定が生じ得る
• 支払側は按分・取得費算入の整理を文書で残す

相場の把握は「根拠×時点×文書化」が肝心です。金額が相場観と乖離すると感じたら、同一時点の公的価格・過去実績・第三者意見をそろえ、合意書に名目・金額・時期・領収を明記しておくと、将来の紛争予防に役立ちます。

個別判断が必要なときは、専門家（不動産鑑定士・税理士・弁護士・土地家屋調査士）への早期相談をおすすめします。

借地権の注意点

借地権は、契約条項・覚書・管理規約（マンション）・地域慣行・公的価格（路線価＝相続税評価の基準、公示地価＝標準地の価格推計、基準地価＝都道府県調査）の重ね合わせで運用されます。

ゆえに、条項の読み違い、名目の混同（更新料・承諾料・名義書換料）、年度が混在した価格根拠、境界・越境・用途の未整理といった初歩的なミスが、後の紛争や費用増につながりやすいです。

戸建てでは更新・増改築の承諾、借地権付きマンションでは規約・覚書・総会決議の整合、事業用では原状回復・看板・駐車台数等の付帯条件が要所になります。

売買や相続が絡む場合は、負担者と精算時期（決済日での按分等）を文書で確定しないと、高額な未精算が残るおそれがあります。

本章では、①契約書・覚書の確認、②公的価格と評価資料、③交渉と合意書、④公的相談先の活用、の順に、実務でつまずきやすいポイントを整理します。

【重要ポイント】

• 名目の区別と条項の沿革確認（更新料・承諾料・名義書換料）
• 公的価格は同一時点で比較（年度・公表日の混在回避）
• 台帳化→証憑保存→合意書明文化で再現性を担保

契約書・覚書の確認項目の整備

出発点は「何がどの条項で、どう定められているか」を洗い出すことです。

賃貸借契約書・覚書・更新条項・承諾特約（譲渡＝名義変更、増改築、用途変更）・地代改定条項・遅延時の扱い・紛争解決条項（管轄合意等）を横串で読み、過去の領収書・請求書・合意書と突き合わせます。

戸建ては更新・建替計画との整合、借地権付きマンションは管理規約・総会議事録・覚書の運用、事業用は原状回復・営業時間・看板・駐車台数等の付帯条件が焦点です。

売買が絡むときは、重要事項説明書・売買契約書に更新料・承諾料・名義書換料の負担者と精算時期を明記し、相続では遺産分割協議書・法定相続情報一覧図で承継の範囲を確定します。

名称が似た一時金でも性質が異なるため、名目→根拠条項→過去実績→時点の順で再確認すると混乱が減ります。

【重要ポイント】

• 名目の混同回避→更新料・承諾料・名義書換料を区別
• 売買・相続は負担者・精算時期を契約書に明記
• マンションは規約・覚書・総会決議が優先

公的価格と評価資料の用意

金額根拠は「同一時点の比較」で説得力が変わります。路線価（相続税評価の基準→年度を明記）、公示地価（標準地の価格→公表日を明記）、基準地価（都道府県調査→調査年を明記）を対象地に近い地点で抽出し、単価（円／㎡）レンジを作ります。

地積（㎡）を乗じて更地価格を概算し、借地権割合（相続税評価上の目安）で借地権価格を推計します。

成約事例は参考情報として扱い、時点・立地・形状（間口・奥行・不整形・角地・私道負担）を軽く補正します。

戸建ては建替サイクルや境界の確定、借地権付きマンションは長期修繕計画・按分方法、事業用は収益還元（賃料・空室率・経費率）や原状回復費（円）の見込みを併置します。

【手順・ステップ】

1. 同一年度の路線価・公示地価・基準地価を取得→単価レンジを設定
2. 更地価格＝単価×地積→借地権価格＝更地価格×借地権割合で概算
3. 過去実績・地域慣行と突合→方式（更地価格◯％等）に落とし込み
4. 前提・時点・資料出所をメモ化→合意書の別紙に添付

交渉手順と合意書の作成方針

交渉は「根拠→提案→記録」の三段階で組み立てます。根拠は前見出しの資料一式と、契約の沿革（更新回数・覚書・過去領収書）です。

提案では、期間、地代、更新料（名目・金額・支払時期・振込先）、増改築・用途・看板等の付帯条件、原状回復、次回更新の扱いをセットで提示します。

記録は、議事録・往復書面・メール・振込控・領収書を時系列で保存し、マンションなら管理会社・管理組合との合意経路を明確化します。

事業用では投資回収と減価償却の年数に合わせた期間設計、戸建ては建替計画と地代改定のトレードオフ設計が有効です。

金額が乖離する場合は、第三者の価格意見（不動産鑑定士）や税務意見を相見積で取得し、評価時点・方式の違いを表に並べると、対話がデータ中心に戻ります。

【手順・ステップ】

1. 満了半年前に沿革資料・公的価格をそろえる→更地・借地権価格を概算
2. 期間・地代・一時金・付帯条件をパッケージ化→素案提示
3. 相手方の意見を反映し、分割払いや期日調整で全体最適を模索
4. 合意書（覚書）に条項を明記→署名・押印または電子署名→証憑保存

紛争時の公的相談先と窓口

個別事情が複雑、根拠の提示に合意がない、境界・用途・価格で見解が割れる——そんなときは、公的相談を早めに併用すると解決が進みます。

自治体の無料法律相談（弁護士相談）は契約解釈と初期方針づくりに有効です。法テラス（日本司法支援センター）は要件に応じて法律相談・費用立替を案内します。

不動産鑑定士協会の相談は価格根拠の客観化に役立ち、土地家屋調査士会は公図・地積測量図・越境の実務整理を支援します。

消費生活センターは取引トラブルの一般的助言、マンションは管理会社・管理組合での議事運営と決議記録が有効です。

【相談の使い分け】

• 契約・更新・一時金→自治体法律相談／法テラス
• 金額根拠→不動産鑑定士（評価書・価格意見）
• 境界・越境→土地家屋調査士会（測量・承諾書）
• マンション運用→管理会社・管理組合（規約・議事録）

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2025.09.29

まとめ

要点は、①種類の理解（普通・定期3類型・旧法）、②期間と更新の整理、③費用は公的価格など根拠資料で妥当性確認、④契約書・覚書と時点をそろえた照合、⑤合意書で条件を明文化。

戸建・マンション・事業用の違いも意識し、相見積と記録保存でトラブルを予防しましょう。迷う場合は早めに専門家へ相談が安心です。