借地権割合×路線価の見方｜計算手順と失敗しない評価方法の手順

相続や売買で迷いやすい「借地権割合×路線価」の読み解き方を、初心者向けにやさしく整理します。

路線価図の見方、A〜Gの意味、自用地価額と倍率方式、角地・複数路線の補正、評価から申告までの手順を一気に解説。数字の出所と時点も揃え、計算ミスと手戻りを防げます。

借地権割合×路線価の概要／基礎

借地権割合（しゃくちけんわりあい）とは、土地のうち借地人が持つ権利価値の比率を示す指標で、地域や街路ごとに定められたパーセンテージです。

路線価（ろせんか）は道路に面する土地の1㎡あたりの評価額（千円単位表示）で、毎年公表されます。

評価の基本は、まず対象地の正しい「画地（評価単位）」を確定し、該当する路線価と借地権割合を読み取り、必要な各種補正（奥行・間口・不整形・角地・側方路線影響など）を順に適用して自用地価額（自分で使う宅地の価額）を求める流れです。

相続・贈与・底地売買・投資判断のいずれでも、数字の出所（路線価の年度、固定資産税の年度、公表日の時点）を合わせることが計算ミス防止の第一歩になります。

戸建て（居住用途）は奥行や間口補正の影響が出やすく、マンション敷地（区分所有の敷地権）は持分や規約の制約を併せて確認します。

事業用地では角地・二方路線の加算や間口の広さが収益性に反映されるため、補正の根拠と手順を事前に資料化しておくと評価と交渉が安定します。

【重要ポイント】

• 評価は「画地の確定→路線価→借地権割合→補正」の順で適用
• 年度・面積単位（㎡）・補正係数の根拠を明記→時点の不一致を防止
• 用途別の論点を意識→戸建ては形状補正、事業用は角地・間口に着目

借地権割合と路線価の関係早わかり

借地権割合は、同一の路線価でも地域・街路ごとの土地利用状況や権利関係の慣行を踏まえて設定され、一般に30％〜90％の範囲で記号A〜Gに区分されます。

路線価は「自用地前提の1㎡価格（千円単位）」であり、借地権評価はその自用地価額に借地権割合を掛けて求めます。

例えば、路線価30万円/㎡（当年度）・地積100㎡の宅地なら、自用地価額は3,000万円、借地権割合60％（D想定）なら借地権評価は1,800万円、底地権（地主側）は残り40％＝1,200万円という按分イメージです（いずれも仮定例）。

実務ではここに形状・角地などの補正や、複数路線（角地・二方路線）の按分を反映させます。

相続・贈与の評価では「年度の路線価」「借地権割合の記号」「補正係数の根拠」を明示して評価明細に落とし込むと、税務調査や金融機関説明の整合が取りやすくなります。

【手順・ステップ】

1. 対象地の画地確定→地積（㎡）・利用形態の特定
2. 該当路線の路線価（年度）と借地権割合（記号）の確認
3. 補正係数（奥行・間口・不整形・角地等）の適用
4. 自用地価額→借地権・底地権への按分を計算

路線価図と評価単位の見方基礎

路線価図は、道路ごとの1㎡単価が千円単位で記載され、併せて地区区分（住宅・商業など）、借地権割合の記号、各種補正の参照ができるよう設計されています。

最初に確認すべきは評価単位である「画地」です。画地は一体として利用される土地の単位で、実測や登記上の筆区分と一致しない場合があります。

つぎに、対象地が面する主たる路線（正面路線）を特定し、必要に応じて側方路線の影響や角地補正を検討します。住宅地の戸建てでは、奥行価格補正や間口狭小補正、不整形地補正がよく問題になります。

事業地や商業地では、角地・二方路線の影響加算、間口の広さ（間口は道路に接する幅）による収益性の差が重視されます。

区分マンションの敷地では、敷地権の持分割合や規約上の制約（専用使用など）により、実効的な価値判断が異なるため、建物・敷地の登記事項と管理規約を合わせて精査します。

【重要ポイント】

• 画地確定が出発点→筆界と利用実態の不一致に注意
• 正面路線の特定→側方路線・角地の影響を加味
• 補正は「必要なものだけ」「根拠明記」で過不足を避ける

借地権割合の記号A〜Gの読み方

借地権割合は一般にA〜Gで表示され、Aが最も高く（例：90％）、以降B：80％、C：70％、D：60％、E：50％、F：40％、G：30％というレンジが典型です（地域により例外あり）。

この比率は、自用地価額を借地権と底地権に按分する際の基準で、相続税・贈与税の評価、底地・借地の売買価格の目安づくりに直結します。

住宅地の静かなエリアでも利便性が高い幹線路沿いでも、同じ路線価で借地権割合が異なる場合があるため、必ず該当路線の記号を確認します。下表は理解のための整理です。

【考え方のコツ】

• 「割合＝全国一律」ではない→必ず該当路線の記号を確認
• 按分後の金額に補正（形状・角地等）をかける順序を誤らない
• 相続・贈与・売買で目的が違う→評価明細に前提と時点を明記

自用地価額と倍率方式の違い

自用地価額は、路線価方式で評価する地域では「路線価（年度明記）×地積（㎡）×補正係数」で求めるのが基本です。

一方、路線価図の整備がない地域などでは「倍率方式」を用い、「固定資産税評価額（当年度）×評価倍率」で評価します。両者は出所と前提が異なるため、混用は厳禁です。

たとえば〈路線価方式の仮定例〉として、路線価30万円/㎡（当年度）・地積100㎡・角地補正1.05・不整形地補正0.98の場合、自用地価額＝3,000万円×1.05×0.98≈3,087万円。〈倍率方式の仮定例〉として、固定資産税評価額2,000万円（当年度）・倍率1.1なら自用地価額＝2,200万円という具合です。

評価の目的（相続・贈与・売買・担保）に応じ、用いる方式・データの年度・補正根拠を評価明細に必ず併記します。戸建てでは形状補正の影響が相対的に大きく、商業地・角地では加算が効きやすい傾向があります。

【重要ポイント】

• 方式の選択は地域の原則に従う→路線価方式か倍率方式かを先に確定
• 年度と資料名を明記→路線価（◯年度）・固定資産税（当年度）・倍率（公表時点）
• 仮定値と実データを混在させない→根拠資料で最終数値を検証

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2025.11.01

評価手順と計算式の整理／計算

相続・贈与や底地・借地の売買では、〈路線価×借地権割合〉を正確に適用して「自用地価額→借地権→底地権」の順に数値を積み上げることが基本です。まず評価単位（画地）を確定し、当年度の路線価（千円/㎡表示）と借地権割合（A〜G）を特定します。

つぎに奥行・間口・不整形・側方路線・角地など必要な補正係数を適用して自用地価額を算出します。

借地権の価額は「自用地価額×借地権割合」で概算し、底地は残差（1−借地権割合）で按分します。区分マンションの敷地権は持分割合を乗じ、私道負担や無道路の評価上の注意を併記します。

売買や融資では、評価の前提（路線価の年度、地積、補正根拠）と計算式を評価明細に明示し、数値の時点をそろえると、税務・金融機関・相手方とのすり合わせが迅速になります。

【重要ポイント】

• 順番は「画地確定→路線価・割合の特定→補正→自用地→借地/底地」
• 年度・面積・係数の根拠を明示→時点の不一致を回避
• 区分・私道・無道路の取扱いを評価明細に別掲

自用地価額の算出ステップ

自用地価額は、路線価方式地域では「路線価×地積×補正係数」の積で求めます。はじめに地積（㎡）と画地（利用実態に即した評価単位）を確定し、面する正面路線の路線価（当年度）を読み取ります。

つぎに奥行価格補正・間口狭小補正・不整形地補正・側方路線影響・角地補正など、必要な係数のみを順に適用します。角地・二方路線の場合は正面路線を決め、側方路線影響や角地加算を加味します。

最後に、私道負担・無道路・高低差などの個別事情があれば、その取扱い（減価や別途評価）を評価明細に明記します。

【手順・ステップ】

1. 画地の確定→登記筆界と利用実態の照合（地積：㎡）
2. 正面路線の特定→路線価（当年度）と借地権割合の記号確認
3. 必要な補正係数を適用（奥行・間口・不整形・側方路線・角地等）
4. 自用地価額を算出→評価明細に前提・年度・係数を併記

【計算例（仮定値・単位併記）】
路線価30万円/㎡（当年度）、地積120㎡、角地補正1.05、不整形地補正0.98の場合
自用地価額＝3,600万円×1.05×0.98≈3,706万円。

借地権評価の基本式と注意点

借地権の価額は原則として「自用地価額×借地権割合」で概算します。借地権割合は地域・路線ごとにA〜G（例：A=90％…G=30％）のレンジで示され、同一エリア内でも路線により差が生じます。

計算の際は、必ず同一年度の路線価・補正係数を用い、区分マンションの敷地権は各戸の持分割合を乗じます。

居住用の戸建て・土地取引では、私道負担や無道路の減価、越境や擁壁のリスクを別掲し、評価の前提に含めるか否かを明確化します。

事業用地では角地・間口の広さが収益に直結するため、補正の根拠を図面・写真で添付すると説明性が高まります。

【簡易試算（仮定）】自用地価額3,706万円、借地権割合60％→借地権価額≈2,223.6万円。

底地権評価の按分と考え方

底地（地主側）の価額は、基本的に「自用地価額×（1−借地権割合）」で按分します。例えば借地権割合60％なら底地は40％が起点です。

ただし、賃貸借条件（地代水準、契約期間、更新履歴、増改築許可、解除事由等）や滞納・紛争の有無によって、実際の取引価格は按分値から上下に振れることが珍しくありません。

収益性の観点からは、継続賃料の想定、将来の明渡し可能性、再開発・建替え余地などを整理し、評価明細に「按分値」と「収益還元の示唆」を併記すると、買主・金融機関への説明が容易になります。

戸建ての底地売買では居住継続の前提が強く、事業地では角地性や間口の優位が下支え要因になりやすい点も押さえます。

【簡易試算（仮定）】自用地価額3,706万円、借地権割合60％→底地価額≈1,482.4万円。

複数路線・角地補正の勘所

二方路線・角地・側方路線の影響は、正面路線を決めたうえで「側方路線影響加算」や「角地補正」を適用して表現します。正面路線は原則として間口が広い側・利用上の主動線を優先し、もう一方を側方路線として影響率を加算します。

角地は通風・採光・視認性・アクセス性の向上により収益ポテンシャルが高まるため、住宅よりも事業地で加算の説明力が強くなります。

評価上は、係数の重複適用や順序ミス（例：加算後に別の加算を重ねる）を避け、採用した係数の根拠（地区区分、間口距離、側方路線の路線価差など）を明記します。

【手順・ステップ】

1. 正面路線の確定→間口・動線・利用形態で判断
2. 側方路線影響または角地補正の選定→地区区分と路線価差を確認
3. 必要な係数のみ適用→重複・順序の誤りを避ける
4. 図面・写真で根拠化→評価明細に係数と算式を併記

【計算例（仮定値・単位併記）】
自用地価額3,600万円（補正前）、側方路線影響1.03、角地補正1.05、不整形0.98を適用
→3,600万円×1.03×1.05×0.98≈3,818万円。

※本稿は一般的整理です。個別の係数・補正の適用可否や数値は地域・画地条件で異なるため、評価明細に前提（年度・面積・係数・図面の出所）を明記し、必要に応じて専門家（税理士・不動産鑑定士）へご相談ください。

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2025.11.03

地価指標と地域差の理解／相場

地価を読む場面では、目的に応じて複数の指標を組み合わせて考えることが重要です。相続・贈与の評価には路線価（価格時点＝毎年1月1日、公表＝毎年7月頃）が基本で、路線価図のない地域は倍率方式（当年度の固定資産税評価額×評価倍率）を用います。

市況の把握や売買の参考には公示地価（価格時点＝毎年1月1日、公表＝毎年3月頃）と基準地価（価格時点＝毎年7月1日、公表＝毎年9月頃）を併読します。

一般に、路線価は実勢価格・公示地価より低めに設定される傾向があり、時期のズレもあるため、評価明細には必ず「指標の種類・価格時点・公表時期」を併記します。

住宅地の戸建ては形状・接道の補正が効きやすく、商業地や事業用地は角地・間口の広さによる加算が説明力を持ちます。

マンション敷地（区分所有）は持分割合や管理規約の制約を合わせて確認し、底地・借地の相場感は「借地権割合×自用地価額」で算式と前提を揃えると、税務・金融機関・相手方との整合が取りやすくなります。

住宅用と事業用の相場感の把握

住宅用と事業用では、同じ路線価でも「補正係数の重み」と「市場での受け止め」が異なります。住宅用（戸建て・分譲地など）は奥行・間口・不整形・高低差・私道負担といった画地条件の調整が中心で、生活利便性や静穏性、学校区など非数値要素も価格形成に影響します。

事業用（店舗・事務所・ロードサイド等）は、角地・二方路線・間口の広さ・視認性・駐車場動線が収益性に直結するため、角地補正や側方路線影響の説明力が高まります。

借地権割合の活用では、住宅用はE〜F（例：50〜40％）帯が散見され、都心商業地や幹線沿いではC〜D（例：70〜60％）帯以上が目立つエリアもあります（いずれも地域差が大きいため目安）。

区分マンション敷地は各戸の敷地権持分を乗じ、管理規約（専用使用・駐車場等）の制約を注記すると誤解を防げます。

売買・相続・投資いずれでも、評価明細には「指標の種類・年度・補正根拠・面積単位（㎡）」を明示し、住宅用は形状・接道の図、事業用は間口距離・動線図・歩車分離の図を添えると、相手方の理解が格段に早まります。

【重要ポイント】

• 住宅用＝形状・接道の補正に敏感／事業用＝角地・間口・視認性が決定要因
• 敷地権（区分）は持分と規約を明記→按分ミスを回避
• 評価明細に図面・写真を添付→根拠の可視化で交渉が安定

公示地価と路線価の使い分け

公示地価は市況の基準を示す指標で、標準地の価格を毎年3月頃に公表（価格時点＝1月1日）します。

実務では、売買や担保評価の外部基準、近隣の実勢価格の整合確認に用いるのが一般的です。

一方、路線価は相続・贈与の課税評価を目的として毎年7月頃に公表（価格時点＝1月1日）され、道路ごとの1㎡単価（千円）と借地権割合（A〜G）を併記します。

評価の流れは、公示地価・取引事例で市況レンジを把握→路線価で自用地価額を算出→借地権割合で按分→補正係数を反映、という順序が分かりやすい運用です。

路線価が整備されていない地域では倍率方式を用い、その場合も公示地価・基準地価で市況との乖離を確認します。

いずれも「指標の目的・価格時点・公表時期」が異なるため、同一表に混載する場合は欄を分け、評価明細に「参照日」「資料名」「データ出所」を必ず併記します。

【手順・ステップ】

1. 市況レンジの把握→公示地価・基準地価・近隣事例を確認
2. 課税評価→路線価（または倍率方式）で自用地価額を算出
3. 借地・底地→借地権割合で按分し、必要な補正係数を適用
4. 評価明細→指標の時点・出所・面積・補正根拠を併記して整合

借地権割合の地域格差の見方

借地権割合は、同一の自治体内でも路線ごとに差がつきます。

都心の高利用地域や幹線沿いはC〜D帯（例：70〜60％）以上が目立ち、中心商業地の一部ではB帯（例：80％）相当が見られる一方、郊外住宅地や地方都市の周辺部ではE〜G帯（例：50〜30％）の設定が一般的です（いずれも目安）。

この差は、土地利用の高度化余地、賃貸市場の厚み、権利関係の慣行、明渡しの難易度などが背景にあります。

実務では、最初に該当路線の記号（A〜G）を確認し、同町丁目内での隣接路線との比較、角地・二方路線の加算余地、用途地域や建ぺい率・容積率の差を照らし合わせます。

さらに、市況が上昇局面でも借地権割合自体は急に変わらない点に留意し、評価明細では「割合＝按分係数」「路線価＝基礎単価」「補正＝形状・接道」の役割分担を明示すると、金額の説明が一貫します。

区分マンションの底地はエリア平均より割合が高めに見える誤解が起きやすいため、敷地権持分の乗算と共用部の扱いを注記して按分ミスを防ぎます。

【重要ポイント】

• 割合は自治体単位ではなく「路線単位」で確認→隣接路線でも異なる
• 用途地域・建ぺい率・容積率と合わせて整合→高度利用地は割合が高めの傾向
• 区分は持分乗算を明示→見かけ上の割合の“高低”に惑わされない

最新公表日の確認と留意点

評価の信頼性は「価格時点の一致」で決まります。

公示地価は毎年3月頃公表（価格時点＝1月1日）、路線価は毎年7月頃公表（価格時点＝1月1日）、基準地価は毎年9月頃公表（価格時点＝7月1日）という年次サイクルの違いを前提に、同一評価書内で指標を併用する場合は「参照日」を明記して整合を取ります。

相続・贈与では、被相続人の死亡日・贈与日と価格時点の関係を注記し、期中で市況が大きく動いた場合は、公示地価・基準地価の騰落率、近隣事例の成約時点を補足資料にまとめると説明力が上がります。

売買・融資では、路線価だけでなく取引事例・収益還元の補助指標も添え、前提（面積単位：㎡、補正係数、用途地域、建ぺい率・容積率）の表記ゆれを排除します。

最後に、評価明細の末尾に「データ名／年度（または価格時点）／参照日」を一覧表にし、再計算や差替えの際に誰が見ても同条件で復元できる状態にしておくと、後日の説明・調査に耐える資料となります。

【チェック項目】

• 指標ごとの価格時点・公表時期を統一表に整理
• 評価明細へ「参照日・データ名・年度」を併記
• 相続・贈与・売買の別に応じ、補助指標（事例・収益）を添付

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2025.11.03

申告・必要書類と実務の段取り／手順

相続・贈与で「借地権割合×路線価」に基づく評価を用いる場合は、評価→申告→名義・口座の整備を同じ時点情報で進めることが重要です。まず、対象地の画地（評価単位）を確定し、当年度の路線価（1㎡あたり・千円表示）と借地権割合（A〜G）を特定します。

つぎに、奥行・間口・不整形・角地など必要な補正係数を適用して自用地価額を算出し、借地権・底地権へ按分します。評価明細に「データ名・年度・面積（㎡）・係数・算式」を併記したうえで、相続税または贈与税の申告書別表へ転記し、添付資料をそろえます。

並行して、相続登記（原則3年以内）や地代口座・連絡先の変更、管理組合への届出（区分マンション敷地）を手配すると滞りません。

戸建て（居住用）は形状補正の影響が相対的に大きく、事業用は角地・間口の説明が交渉力に直結します。

評価・申告・名義手続の担当者を早めに決め、期限と必要書類の一覧を共有すると、手戻りと期日超過のリスクを抑えられます。

【重要ポイント】

• 評価→申告→登記・口座変更を同一年度データで統一
• 評価明細に前提（年度・面積・係数・算式）を必ず併記
• 区分・私道・無道路など個別事情は別掲で明示

相続・贈与の申告フロー概観

相続では、被相続人の死亡日を起点に、遺言の有無確認→相続人確定（戸籍収集）→遺産範囲の把握→不動産評価→遺産分割の合意→相続税の申告・納付→相続登記・口座変更という順番で進めます。

評価は「路線価（価格時点＝毎年1月1日、公表＝毎年7月頃）」「借地権割合（A〜G）」「補正係数」を同じ年度で適用し、評価明細を作成します。

贈与では、贈与契約書の作成→対象不動産の評価（贈与日の属する年の路線価）→贈与税の申告・納付→必要に応じた登記手続の順に進めます。

戸建ては形状・接道の補正、区分マンション敷地は敷地権の持分と管理規約、事業用地は角地・二方路線の影響を重点確認します。

期日管理は最重要で、評価・申告・登記の担当割りとチェックリストを用意すると、資料の抜け漏れや時点不一致を防げます。

【手順・ステップ】

1. 相続人確定・遺言確認→相続関係説明図の作成
2. 画地確定→路線価（年度）・借地権割合（記号）・補正係数を特定
3. 自用地価額→借地・底地へ按分→評価明細の作成
4. 申告書別表の作成→添付資料の準備→納付→登記・口座変更

申告書別表と添付資料の準備

申告書は、財産の明細と評価方法が読み取れる構成にします。相続では、被相続人情報・相続人一覧・遺産内訳・不動産評価明細・債務・葬式費用・各種特例の適用有無を整理し、贈与では贈与契約・評価明細・特例適用の有無を整理します。

添付資料は「身分関係」「権利・契約」「評価根拠」「金銭・納付」に分けると実務で迷いません。

戸建ては固定資産税納税通知書（年度）や現況写真、区分は登記事項証明書（建物・敷地権）・管理規約、事業用は賃貸借契約や収益資料が加わるのが典型です。

【重要ポイント】

• 資料名・年度・面積（㎡）・補正係数を同一フォーマットで表示
• 区分は敷地権の持分・専用使用の有無を明記→按分ミス防止
• 契約関係は承諾・更新・地代改定の履歴を時系列で添付

評価明細と根拠資料のそろえ方

評価明細は「前提→算式→結果」の順に1枚で再現できる形に整えます。前提には、対象地の地番・地積（㎡）・用途地域・建ぺい率・容積率、参照した路線価の年度、借地権割合（記号）、補正係数の根拠（奥行・間口・不整形・角地・側方路線）を記載します。

算式は、自用地価額＝路線価×地積×補正係数→借地権＝自用地価額×割合→底地＝自用地価額×（1−割合）とし、区分は敷地権の持分を乗じます。結果は千円単位で丸めるか、末尾2桁まで表記するかを統一します。

根拠資料は「路線価図（年度）」「固定資産税納税通知書（当年度）」「公示地価・基準地価（価格時点）」などの写しを添付し、写真台帳（接道・間口距離・角地状況・越境の有無）を加えると、係数の説明力が格段に上がります。

税理士・鑑定士の活用タイミング

税務判断や係数の適用に不確実性がある場合は、早めに専門家を関与させると安全です。税理士は、評価方法の選択（路線価方式/倍率方式）、特例の適用可否、別表の整合、納付計画（延納・物納の検討を含む）で力を発揮します。

不動産鑑定士は、継続賃料や更地価格の算定、複数路線・角地・不整形の影響度、収益性を伴う事業用地の説明で第三者性を担保できます。

土地家屋調査士は、筆界・地積・越境の整理に有効です。戸建て（居住用）は形状補正の妥当性、区分は持分・規約、事業用は角地・間口と収益の関係が論点になりやすく、鑑定評価書や意見書を添えると税務調査や金融機関説明の説得力が増します。

期日直前の相談は修正余地が限られるため、評価着手の段階で相談枠を確保し、必要資料リストを先に共有するのが実務的です。

【チェック項目】

• 税理士→評価方法・特例・別表整合・納付計画の確認
• 鑑定士→更地価格・継続賃料・角地/複数路線の影響度の裏付け
• 調査士→筆界・地積・越境の是正や図面整備

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2025.11.05

誤りやすい点と予防策の要点／注意点

評価・申告・売買の現場では、数値の“時点”と“前提”の食い違いがもっとも多いトラブルの原因です。

路線価（毎年の価格時点）と固定資産税（当年度）の混在、登記上の地積（㎡）と実測の不一致、借地権割合の読み違い、補正係数の重複適用など、どれも小さなミスから金額が大きくズレます。

戸建てでは奥行・間口・私道負担の扱い、事業用では角地・二方路線の係数、区分マンションでは敷地権の持分や専用使用部分（駐車場・庭等）の扱いが焦点です。

相続・贈与の申告では、評価明細に「資料名・年度・面積（㎡）・採用係数・算式」を必ず併記し、別表と添付資料の整合を事前確認します。

売買・投資の局面では、路線価評価と市況（公示地価・基準地価・取引事例）の乖離を注記し、交渉先・金融機関・税理士の三者で認識を合わせると、差し戻しや再計算の手戻りを大幅に減らせます。

【重要ポイント】

• “年度・面積・係数”の三点セットを同じ前提で統一
• 戸建て→形状・接道、事業用→角地・間口、区分→持分・規約を重点確認
• 評価明細に根拠と算式を明記→誰でも同条件で再現可能に

年度違い・地積誤差の典型ミス

年度違いの代表例は、当年の路線価で評価したのに、別表や固定資産税の写しが前年のまま添付されているケースです。価格時点が揃っていないと説明不能になり、再提出の原因になります。

地積（㎡）では、登記簿の地積と実測が一致しないまま評価してしまい、測量図の有無や私道負担の面積（㎡）が見落とされがちです。

宅地内の擁壁・高低差・越境（庇・配管）も、減価の有無や写真台帳の不足で後日争点になります。戸建ての場合は、実測図・地積測量図・公図の整合、私道持分の有無が金額に直結します。

事業用は、角地・間口距離の測り方の誤差、セットバック（道路後退）の未反映が典型です。

区分マンションは、土地の持分計算に建物の専有面積（㎡）と敷地権の関係を取り違え、総地積をそのまま案分せず誤差が出やすくなります。

【手順・ステップ】

1. 資料の時点統一→路線価（年度）・固定資産税（年度）・基準地価/公示地価（価格時点）を一覧化
2. 面積の確定→登記簿・測量図・実測の差を確認、私道負担・セットバックを反映
3. 証跡整備→写真台帳・図面（間口距離・角地状況）を添付し、係数の根拠を可視化

借地権割合の誤読と勘違い事例

借地権割合（A〜G）は“自治体一律”ではなく“路線ごと”の設定が基本です。よくある誤りは、町丁目単位の平均感覚で割合を使い、該当路線の記号確認を省略してしまうことです。

次に多いのが、補正の適用順序の誤りです。自用地価額（路線価×地積×補正）を求める前に割合を掛けたり、補正係数を重複適用して過大評価になる事例が目立ちます。

また、区分マンションで敷地権の持分（例：5,000/300,000など）を乗じずに割合を適用し、按分ミスが発生するケースも典型です。

売買・投資の議論では、借地権割合を“そのまま価格差”と誤解し、地代条件・残存期間・更新履歴・明渡し見込みといった収益・権利調整要素を無視するのも危険です。

評価明細には「割合＝按分係数」「補正＝形状・接道」「収益＝市場・契約条件」の役割分担を書き分け、仮定と実データを混在させないことが予防策になります。

【考え方のコツ】

• 割合は必ず“路線単位”で確認→隣接路線でも記号が異なる
• 順序は「自用地価額→割合按分→必要な補正の確認」を徹底
• 区分は持分の乗算を先に明記→按分ミスを防止

私道・無道路・非宅地の判定注意

私道（しどう）は私人が所有する道路で、通行・掘削の権利（承諾）が評価・利用に影響します。無道路は建築基準法上の道路に接していない土地で、建物の建築や再建築が制限される可能性が高く、評価は大きく減価します。

非宅地は宅地以外（田・畑・山林・雑種地など）で、利用区分に応じた評価が必要です。誤りやすいのは、私道負担面積（㎡）の未控除、私道の通行・掘削承諾の確認漏れ、無道路のセットバック・通路確保案の未検討です。

戸建てでは、私道持分の有無・割合、通行承諾書の有効性、既存工作物（門扉・擁壁）の位置が重要です。事業用では、車両動線・歩車分離・出入口の幅員が収益性に直結します。

評価明細では、私道負担の控除面積、無道路の減価理由、非宅地の用途区分と参照資料（現況図・写真）を必ず添付し、後日の説明に耐える形に整えます。

【チェック項目】

• 私道→持分の有無・割合、通行/掘削承諾の証憑を確認
• 無道路→接道状況、セットバック要否、通路確保案の有無を記載
• 非宅地→地目と現況の一致、用途区分の評価方針を明示

区分マンションの敷地権の確認

区分マンションの敷地権は、各専有部分に一体化して付く土地の持分です。評価で多いミスは、総地積（㎡）をそのまま各戸に按分してしまう、あるいは敷地権の種類・持分の読み取りを誤ることです。

まず、登記事項証明書で「敷地権の目的・持分」を確認し、専有面積と持分の関係を表に落としてから評価します。

専用使用権（専用庭・駐車場）や機械式駐車場の取り扱い、管理規約の制約（増設・掲出物等）も、権利の有効利用度に影響するため注記が必要です。底地・借地の議論では、管理組合の合意形成や賃貸借条件、地代改定履歴が相場感に影響します。

【予防チェック】

• 評価前に「持分表」を作成→各戸の面積（㎡）と持分を対応付け
• 専用使用の有無と条件を明示→価値の過大/過小評価を回避
• 管理規約・理事会確認を添付→説明責任を強化

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2025.09.29

まとめ

借地権割合と路線価は、路線価図の確認、自用地価額の算出、割合・補正の適用、評価明細の作成という順番で進めると迷いません。

年度・地積・補正の根拠を明記し、申告書の別表と添付資料を同時に整えるのがコツです。不明点は早めに専門家へ相談しましょう。