検査済証なし中古住宅のリスクとは？ローン・安全性・購入前チェック5つのポイント

検査済証のない中古住宅は、「違反建築なのか」「住宅ローンが通るのか」「地震に弱いのでは」と不安になりやすいテーマです。

本記事では、建築確認と検査済証の違い、検査済証がないことで想定されるローン・安全性・建替え時のリスク、購入前にできる確認手順や価格交渉の考え方を整理して解説します。あくまで一般的なポイントのまとめですので、最終判断の前には個別事情に応じた専門家への相談も検討してみてください。

1 検査済証なし中古住宅の基礎知識
2 検査済証なし中古住宅の主なリスク
3 検査済証なし中古住宅の安全性と法令の確認手順
4 検査済証なし中古住宅を購入する判断基準
5 売却・相続を見据えたリスク対策
6 まとめ

検査済証なし中古住宅の基礎知識

中古住宅を探していると、「建築確認はあるが検査済証がない」「確認申請書類は残っているが完了検査を受けていない」といった物件に出会うことがあります。

まずは、建築確認と検査済証の役割の違い、検査済証が発行されていない理由、中古市場にそうした物件が一定数存在する背景を押さえておくことが大切です。

建築基準法では、一定規模以上の建物は工事着手前に「建築確認」という審査を受け、図面どおりに法令を満たしているかチェックを受けます。

そのうえで、工事完了時に「完了検査」を受け、問題がなければ検査済証が交付される仕組みです。

実務上は、新築時に検査済証を取得していない建物も少なくなく、国の資料でも完了検査率は長年かけてようやく高まってきた経緯が示されています。検査済証がないからといって、直ちに「違法建築」と断定されるわけではありません。

建築当時の法令には適合していたものの、その後に改正された基準と比べると不足が生じている「既存不適格建築物」の場合もあれば、そもそも完了検査を受けておらず違反建築の可能性があるケースもあります。

国のガイドラインでも、検査済証のない建物では「既存不適格か違反建築かの判断が難しく、調査に手間と費用がかかる」と指摘されています。

検査済証なし中古住宅の基本ポイント

建築確認と完了検査は別の手続きで、検査済証は完了検査に合格した証明書であること
検査済証がない＝必ず違法建築、とは限らず、判断には調査が必要になること
ローン審査や増改築、将来の建替えに影響する場面があるため、早い段階で有無を確認すること

建築確認と検査済証の違いと役割

建築確認と検査済証は、どちらも建築基準法に基づく手続きですが、タイミングと役割が異なります。

項目	内容
建築確認	工事着手前に、建築主が特定行政庁や指定確認検査機関に申請し、建築計画が建築基準法や関連法令に適合しているか審査を受ける手続きです。適合と判断されると「確認済証」が交付されます。
完了検査	工事完了後に、確認時の計画どおりに施工されているか、建築基準法に適合した建物になっているかを確認する検査です。合格すると「検査済証」が交付されます。
検査済証の役割	・建物が確認申請どおりに完成し、完了検査に合格した証拠・増改築や用途変更、建替え時の手続きで前提資料とされることが多い・中古住宅のローン審査や各種優遇制度の利用条件として求められることがある

ポイントは、「確認済証がある＝計画段階でＯＫ」「検査済証がある＝完成した建物もＯＫ」という二段階の仕組みになっていることです。

検査済証がない中古住宅では、「計画の時点では適法だったが、工事中に変更した」「完了検査を申請していない」など、経緯がはっきりしない場合があります。

そのため、購入検討時には、確認済証や確認申請図面の有無も含めて、書類一式を不動産会社や売主から取り寄せておくと安心です。

検査済証が発行されない主な理由パターン

検査済証が発行されていない中古住宅といっても、背景はさまざまです。大きく分けると、次のようなパターンが典型例として挙げられます。

完了検査の申請そのものをしていない
工事完了後に建築主が完了検査を申請せず、そのまま使用開始してしまったケースです。特に、過去には完了検査率が低かった時期もあり、「慣行として受けていない」例が少なくありません。
完了検査を受けたが、不適合があり検査済証が交付されていない
工事中の変更や施工不良により、検査で建築基準法への不適合が指摘され、是正が行われないまま検査済証が交付されていないケースです。
検査済証は交付されたが、紛失・廃棄されている
新築当時は検査済証が交付されていたものの、保管がされておらず、現所有者が書類を紛失しているケースです。この場合、役所の台帳記載事項証明書などで確認できることがあります。

「検査済証なし」といっても一律ではない点に注意

本当に完了検査自体を受けていないのか、検査は受けたが書類だけないのかで意味合いが変わる
違反建築の可能性があるケースと、書類が失われただけのケースを分けて考える必要がある

購入を検討する際は、「なぜ検査済証がないのか」を売主・不動産会社に確認し、役所で台帳を調べてもらう、建築士に図面と現況を確認してもらうなど、背景をできるだけ具体的に把握しておくことが重要になります。

検査済証なし物件が中古市場に多い背景

「検査済証がない中古住宅がなぜこんなに多いのか」と疑問に思う方も多いと思います。背景としては、過去の完了検査率の低さや、制度運用の変遷、建築主・事業者側の意識の問題など、いくつかの要因が重なっています。

国の資料によると、かつては完了検査を受けずに使用開始するケースも多く、平成10年代頃まで完了検査率は全体の約4割程度にとどまっていました。

その後、中間検査制度の導入や建築行政の強化などにより、完了検査率は徐々に引き上げられ、近年では9割前後まで改善してきたとされています。

一方で、すでに建てられた中古住宅ストックの中には、以下のような事情を抱えたものが残っています。

当時は検査を受けなくても特に指導されることが少なく、そのまま使用開始した
小規模な工務店や個人の判断で、完了検査の重要性が十分に認識されていなかった
増改築を繰り返す中で、どの段階で確認・検査を受けたかが不明瞭になっている
検査済証を取得していても、引越しや相続の過程で書類が散逸してしまった

中古市場に検査済証なし物件が多い背景の整理

制度上は完了検査が義務でも、運用が十分徹底していなかった時期がある
長年のストックの積み重ねで、「検査済証がないまま流通している中古住宅」が一定数存在している
近年は完了検査率が改善しているため、新しい住宅ほど検査済証が残っている傾向がある

このような経緯から、「検査済証なし＝レアな特殊物件」というより、「築年数が古い住宅ではよくあるパターン」の一つといえます。

ただし、ローンや増改築、耐震改修などの場面で追加の手続きや調査が必要になることが多いため、「よくあるから大丈夫」と軽く考えず、リスクと対策を整理したうえで検討することが大切です。

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検査済証なし中古住宅の主なリスク

検査済証のない中古住宅は、「いますぐ住めない」「必ず違法」というわけではありませんが、一般の中古住宅に比べて追加のハードルがいくつかあります。

代表的なのは、住宅ローン（特にフラット35など）で不利になりやすいこと、違反建築や無届けの増改築が見つかった場合に是正工事を求められる可能性があること、耐震性の評価や火災保険・地震保険の割引、将来の建替え計画に影響が出ることです。

リスクを整理する際は、「金融（ローン・保険）」「法令適合（違反の有無）」「将来計画（建替え・増改築）」の3つの軸で考えるとイメージしやすくなります。

どのリスクをどこまで許容できるか、どこは事前に調査・補強しておきたいかを切り分けて考えることが、検査済証なし物件を検討するときの出発点になります。

検査済証なし中古住宅で押さえたい3つのリスク

住宅ローン・フラット35など金融面での制限や追加条件がつくリスク
違反建築や無届け増改築が判明し、是正工事が必要になるリスク
耐震性の評価・保険・将来の建替えや大規模リフォームが制約されるリスク

銀行ローン審査やフラット35への影響

検査済証のない中古住宅で特に注意したいのが、住宅ローン審査への影響です。多くの金融機関は、建物が建築基準法等に適合していることを融資の前提としており、その確認資料として建築確認関係書類や検査済証の有無をチェックします。

検査済証がない場合、「違反建築の可能性がある」「法令適合性の確認に手間がかかる」と見なされ、融資が断られたり、自己資金比率を高く求められたりするケースがあります。

フラット35の場合、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合していることを示す「適合証明書」が必要であり、物件検査の過程で建築基準法に基づく検査済証の有無も確認されます。

新築では検査済証の存在が前提とされており、中古住宅の場合も、適合証明を取れない物件はフラット35の対象外となることがあります。

一般的な銀行ローンでは、「検査済証がなくても絶対に借りられない」とまでは言えませんが、次のような点が実務上のポイントになります。

観点	検査済証なし物件での影響イメージ
融資可否	金融機関により対応が分かれる。事前相談で「検査済証の有無」を伝え、取扱い方針を確認する必要があります。
融資条件	自己資金割合を多めに求められる、返済期間が短く設定されるなど、条件が厳しめになるケースがあります。
追加調査	建築士による調査報告書や適合証明に近い資料を求められることがあり、その分の費用・時間がかかる可能性があります。

ローン面でのチェックポイント

検査済証の有無と、確認済証・設計図書など他の資料がどこまで残っているかを早めに確認する
検討している金融機関ごとに、検査済証なし物件の取扱い方針を事前に問い合わせておく

違反建築や増改築による是正リスク

検査済証がない中古住宅で最も警戒したいのが、「違反建築の可能性」と、それに伴う是正リスクです。

法律上、一定の規模以上の建物は完了検査を経て検査済証が交付されてから使用開始することが想定されていますが、完了検査を受けずに使い始めた建物は、厳密には違反状態と判断される余地があります。

さらに注意が必要なのは、過去の増改築です。建築確認を要する規模の増改築を行う場合、元の建物が建築基準法に適合していないと、そもそも新たな建築確認が下りないことがあります。

検査済証がない建物は、「当初から違反だったのか」「当時は適法で今は基準が変わっただけなのか（既存不適格）」の判断が難しく、地方自治体や指定確認検査機関の調査結果によって、是正工事や計画変更を求められることもあります。

【是正リスクに関するチェックポイント】

増築・用途変更など大規模な工事の履歴があるか（建築確認申請や図面の有無を確認）
採光・換気・避難経路・敷地と道路の関係など、現行基準との明らかなギャップがないか
将来リノベーションを計画している場合、その際に建築確認が必要な規模になるかどうか

違反・是正リスクでありがちな点

リフォームの確認申請を出したタイミングで、検査済証なし・違反状態が発覚し、追加工事や計画変更を求められる
「価格が安いから」と飛びついた結果、是正コストまで含めると割高になるケースがある

耐震性・保険・将来の建替え制限の注意点

検査済証のない中古住宅では、耐震性や保険、将来の建替え計画にも影響が及ぶ可能性があります。

特に、旧耐震基準（1981年6月以前の基準）で建てられた建物は、現行の耐震基準と比べて耐震性能が不足しているおそれがあり、耐震診断・耐震改修を前提に検討するケースが少なくありません。

旧耐震の建物は、火災保険や地震保険の保険料が高めになったり、耐震割引の対象外になったりするのが一般的とされています。

火災保険・地震保険の各種割引を受ける際には、「建築年」や「耐震性能」を確認する資料として、建物登記簿、建築確認書、検査済証、重要事項説明書などの提出を求められることが多く、検査済証がない場合は別の資料で代替できるか確認が必要です。

保険会社によっては、追加の調査や書類で対応しているところもあります。

将来の建替えについても、検査済証の有無だけで決まるわけではありませんが、次のような点は事前に見ておきたいポイントです。

観点	検査済証なし物件での論点	確認しておきたい内容
敷地条件	現在の建物が建っていても、現行の建ぺい率・容積率や接道要件を満たさない可能性があります。	用途地域・建ぺい率・容積率、道路との関係（幅員・接道長さ）を役所で確認する。
既存不適格	当時は適法だが、今の基準では不適合になっている「既存不適格建築物」の可能性があります。	建築時期と法改正の関係、現況調査のガイドラインに基づく評価などを確認する。
耐震改修	建替えではなく耐震改修で対応する場合、補助制度や税制優遇が使える場合があります。	自治体の耐震診断・改修補助制度、固定資産税の減額措置などの条件を調べる。

耐震・保険・将来計画で意識したいこと

「今住めるか」だけでなく、「地震時の安全性」「保険料」「将来の建替えのしやすさ」をセットで比較する
検査済証がない場合は、建築年代・構造・地盤・周辺環境を含めて、総合的にリスクを見ていく

このように、検査済証なし中古住宅のリスクは、ローンや法令違反の問題だけでなく、耐震性や長期的な資産価値にも広がります。

「価格が安いからお得」と判断する前に、これらのポイントを一つずつ整理して検討することが重要です。

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検査済証なし中古住宅の安全性と法令の確認手順

検査済証のない中古住宅を購入する場合は、「なんとなく不安だからやめる」「価格が安いから深く考えずに買う」という両極端ではなく、事前の情報収集と確認手順を整理したうえで判断することが大切です。

具体的には、①役所で建築計画や法令状況を確認する、②売主や不動産会社から図面・検査記録・リフォーム履歴を集める、③必要に応じてホームインスペクション（住宅診断）など第三者のチェックを組み合わせる、という三段階で考えると整理しやすくなります。

【購入前確認のざっくりステップ】

役所窓口で建築確認・検査・用途地域・道路状況などの法令面を確認する
売主・不動産会社から図面や増改築履歴、設備更新の記録を集める
築年数や劣化状況に応じて、専門家による現況調査・インスペクションを検討する

「安全性＋法令」をセットで確認する考え方

構造や劣化だけでなく、建築基準法や都市計画の条件も同時にチェックする
書類だけ・現地だけと片寄らず、書類確認と現地確認をセットで行う

役所窓口での建築計画資料などの確認ポイント

検査済証がない物件ほど、まずは役所（市区町村の建築指導課・開発指導課など）で建築計画や法令状況を確認することが重要です。

自治体によって名称は異なりますが、「建築確認台帳」や「建築計画概要書」「台帳記載事項証明書」などから、当時どのような計画で確認申請されていたかを把握できます。

確認する主な項目	チェックのポイント
建築確認の有無	確認申請番号・申請年月日・用途・階数・構造などが台帳で確認できるか。確認済証が交付されているかどうかも合わせて確認します。
用途地域・建ぺい率・容積率	対象地がどの用途地域か、その地域の建ぺい率・容積率は何％かを確認し、現況建物の規模と大きな差がないかを見る目安になります。
道路と接道状況	前面道路が建築基準法上の道路か、その幅員（ｍ）と接道長さ（ｍ）。再建築の可否や建物規模に関わる重要な条件です。
その他規制	防火地域・準防火地域、高度地区、風致地区など、建替えや増改築に影響する規制の有無を確認します。

【役所窓口での確認のコツ】

所在地・地番・家屋番号をメモして行き、「建築確認関係の台帳を確認したい」と窓口で伝える
建築計画概要書や台帳記載事項証明書が取れる場合は、写しを取得して保管しておく
将来建替えを検討している場合は、「同程度の規模で建て替えられそうか」を相談ベースで聞いてみる

図面・検査記録・増改築履歴のチェック方法

役所での確認と並行して、売主や不動産会社から「その建物固有の情報」をできるだけ集めておくことが、安全性・法令面のリスクを見極めるうえで有効です。

特に検査済証のない建物では、設計図書や過去のリフォーム資料が、実態を把握するための貴重な手がかりになります。

【事前に集めたい主な資料】

設計図書（配置図・平面図・立面図・構造図など）
建築確認済証の写し、確認申請書の控え
過去のリフォーム・増改築の見積書・契約書・工事写真
定期点検報告書や設備の保証書、シロアリ防除の施工証明など

これらの資料が揃っていれば、建築士などの専門家に見てもらう際にも、構造や変更履歴を把握しやすくなります。

逆に、図面が一切残っていない、リフォームの履歴も分からないという場合は、「どこまで原設計どおりなのか」「どこから誰が手を加えたのか」が見えにくくなり、調査の手間やリスクが増えると考えた方が良いです。

資料チェックで意識したいポイント

「最低限必要な書類（図面・確認関係・リフォーム履歴）」をリスト化して、不動産会社に提示する
資料が欠けている部分ほど、現地での目視・計測や専門家の調査で補うイメージを持つ

ホームインスペクションや専門家活用の目安

検査済証がない中古住宅では、図面や役所資料だけでは分からない「実際の建物の状態」を確認するために、ホームインスペクション（住宅診断）や建築士による現況調査を組み合わせることがよくあります。

ホームインスペクションとは、第三者の専門家が建物の劣化状況や不具合の有無、改修が必要になりそうな箇所などを診断するサービスです。

【インスペクションを検討したいケース例】

築20〜30年以上の木造住宅で、検査済証がなく、図面も一部しか残っていない
屋根裏や床下の状態、構造部材の劣化具合を自分では判断できないと感じる
購入後に大規模リフォームや耐震改修を前提としているが、どこまで手を入れるべきか目安を知りたい

ホームインスペクション活用時の注意ポイント

診断範囲（目視のみか、床下・屋根裏まで入るか）、報告書の内容、追加の耐震診断の有無など、サービス範囲を事前に確認する
診断結果をもとに、修繕費用の概算や優先順位を整理し、「価格交渉の材料」と「購入後の修繕計画」の両方に活かす

このように、検査済証のない中古住宅では、「役所での法令確認」「売主・不動産会社からの資料収集」「第三者による現況調査」を組み合わせることで、安全性と法令面の不確実性をできるだけ小さくしながら検討を進めることがポイントになります。

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検査済証なし中古住宅を購入する判断基準

検査済証のない中古住宅は、「価格が安いからお得に見える一方で、どこまでリスクを取れるか」が判断のポイントになります。

購入可否を考えるときは、①価格とリフォーム・是正費用を含めた総額が妥当か、②法令面で既存不適格か違法建築の可能性が高いか、③ローン・保険・将来の建替えにどこまで対応できそうか、の三つを軸に整理すると検討しやすくなります。

価格だけで見ると魅力的でも、後から耐震補強・違反是正・配管や屋根の更新などに多額の費用がかかれば、トータルでは割高になることもあります。

一方で、構造がしっかりしており、法令面でも大きな問題がなければ、検査済証がないことを前提に価格交渉の材料にしつつ、リフォーム費用を含めた総額で納得できれば選択肢になり得ます。

購入判断の3つの整理軸

「物件価格＋リフォーム・是正費用」の総額が、周辺相場と比較してどうか
「既存不適格」レベルか、「明確な違法建築」の可能性が高いか
ローン・保険・将来の建替えや売却のしやすさをどこまで許容できるか

価格調整とリフォーム費用を含めた総額比較

検査済証のない中古住宅を検討する際、まず整理したいのが「総額の比較」です。

単純な売出価格だけでなく、今後必要になりそうなリフォーム費用・耐震補強費用・違反是正工事の可能性も含めて、「この家にいくらまでなら払えるか」を考える必要があります。

【総額を比べるときの主な項目】

物件価格（万円）
購入時の諸費用（仲介手数料・登記費用・ローン関連費用など）
短期的なリフォーム費用（内装・水回り・設備更新など）
中長期で想定される大規模修繕費（屋根・外壁・給排水・構造補強など）
違反是正や追加調査が必要になった場合の予備費

たとえば、同じエリアの検査済証あり中古住宅が3,500万円前後で流通しているところ、検査済証のない物件が2,900万円で出ているとします。

一見600万円の差がありますが、耐震補強や違反是正、古い設備の更新に500〜700万円程度かかる見込みであれば、「総額ではほぼ同じか、むしろ高くつく可能性がある」といった見方になります。

比較項目	検討のポイント
周辺相場との価格差	検査済証ありの類似物件と比べて、どれくらい安くなっているか。ただし「どこまで補修が必要か」で評価が変わる。
補修・改修の優先順位	「今すぐ必要な工事」と「将来でもよい工事」を分けて、短期・中長期の負担を整理する。
予備費の設定	見積もりに出ていない追加工事に備え、一定の予備費を見込むかどうか。

総額比較で注意したいポイント

リフォーム前提の「安く買って直す」計画では、見積もりの前提条件（範囲・仕様）をはっきりさせる
ローン返済額だけでなく、数年内の大きな修繕支出も含めたキャッシュフローをイメージする

既存不適格と違法建築を見極めるチェック

検査済証のない建物がすべて違法建築というわけではなく、「既存不適格建築物」であるケースも多くあります。

既存不適格とは、「建築当時は適法だったが、その後の法改正により現行の基準とは合わなくなった建物」を指します。

一方、違法建築は、建築当時の基準から見ても適合していない、または建築確認や完了検査を受けずに建てた・増築したといったケースです。

【既存不適格か違法建築かを考える際のチェック】

建築年代と当時の基準
建物の建築年（登記簿・固定資産税情報など）を確認し、その時点の法令に適合していた可能性が高いかどうかを検討します。
建物規模と法令とのギャップ
現在の用途地域・建ぺい率・容積率・高さ制限などと、実際の建物規模に大きな乖離がないかを役所資料から確認します。
増改築履歴
確認申請が必要な規模の増築・用途変更が行われているのに、申請や図面が見つからない場合は、違反の可能性が高まります。

見極めでありがちな誤解

「古い＝全部が違法」というわけではなく、「当時は適法だったが基準が変わっただけ」という場合も多い
逆に、新しめの建物でも、無届け増築や用途変更があれば違反になる可能性がある

実務上は、役所でのヒアリングや、建築士による図面・現況の確認を踏まえて「既存不適格寄りか、違法寄りか」を推測していくイメージになります。

どちらに近いかによって、将来の増改築・建替えのしやすさや、是正に必要な工事の重さが大きく変わってくるため、購入前にできる範囲で整理しておくことが重要です。

検査済証取得や適合証明でリスクを抑える工夫

検査済証のない中古住宅でも、状況によっては後から「検査済証の再交付」や「完了検査に準ずる確認」、「適合証明書」など、何らかの形で法令適合性を補う手段が検討できる場合があります。

ただし、建築当時の確認申請図面や現場の記録が残っているか、現況が基準に適合しているかによって対応可否が変わるため、「どの程度までなら可能性があるのか」を不動産会社や関係機関に確認しながら進めることになります。

【リスクを下げるために検討されることが多い工夫の例】

建築確認台帳や図面をもとに、現況との齟齬が小さい場合に、検査済証の写しや台帳記載事項証明を取得する
フラット35利用時などに、登録検査機関による現況検査・適合証明（技術基準への適合確認）を受ける
耐震診断・耐震改修を行い、自治体の証明書や保険の耐震関連割引に利用する

工夫の方向性	期待できる効果	留意点
書類面の補完	検査済証がなくても、台帳や証明書で一定程度の適合性を示せる場合がある	古い建物では台帳自体が残っていないこともある
現況検査・適合証明	ローン商品や補助制度の要件を満たし、金融・制度面のハードルを下げられる可能性がある	検査や是正工事に費用と時間がかかる。必ず取得できるとは限らない
耐震診断・改修	安全性の向上とともに、将来の売却時にも説明材料になる	改修内容と費用のバランスを見ながら、段階的な実施を検討する必要がある

リスクを抑えるための考え方

「検査済証がないからダメ」ではなく、「どこまで法令・安全性を補えるか」を具体的に検討する
書類の補完・現況検査・改修によって、ローン・保険・将来の売却時に説明しやすい状態を目指す

このように、検査済証なし中古住宅の購入判断では、「総額」「法令適合性」「補える対策」の三つをセットで整理し、自分の許容できる範囲かどうかを冷静に見極めていくことが大切です。

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売却・相続を見据えたリスク対策

検査済証のない中古住宅は、「買うとき」だけでなく、「将来売るとき」「相続で引き継ぐとき」にも影響が出やすい物件です。

売却時には、買主側のローン審査や安全性への不安から、「検査済証がない」という事実だけで敬遠されたり、価格交渉の材料にされたりすることがあります。

また、相続で子ども世代に引き継ぐ場合、検査済証や図面が残っていないと、次の世代が状況を把握しづらく、売却や建替えを検討するときに余計な手間や費用がかかる可能性もあります。

そのため、所有中の段階から「いつまで保有するのか」「どのタイミングで売却や建替えを検討するのか」「相続時にどのように引き継ぐのか」といった方針をざっくり決め、必要な書類や情報を整理しておくことが、将来のリスクを抑えるうえで重要になります。

将来を見据えた基本的な備え方

売却・建替え・相続のそれぞれで、どんな影響が出そうかを整理しておく
建築確認関係書類や図面、リフォーム履歴などをまとめて保管しておく

売主側の重要事項説明と告知の注意点

検査済証のない中古住宅を売却する場合、売主側には「知っている事実を正確に伝える責任」があります。

宅地建物取引業者が介在する取引では、宅地建物取引士による重要事項説明書の中で、建築確認や検査済証の有無、用途地域や法令制限、増改築の状況などが説明されますが、売主自身も、把握している情報を仲介会社にきちんと伝えておくことが重要です。

特に、次のような事項は、後のトラブルにつながりやすいため注意が必要です。

検査済証がないこと、紛失していることを意図的に隠さない
過去に行った増改築やリフォームの内容（時期・工事内容・施工会社）
役所から是正指導を受けたことがある場合、その内容と対応状況
雨漏りやシロアリ被害、構造上の不具合など、認識している不具合の有無

ポイント	売主としての対応の目安
書類の整理	建築確認済証の写し、図面、リフォーム見積書・保証書など、あるものは一式そろえて仲介会社に渡す。
告知内容	検査済証がない理由（分かる範囲）や、既知の不具合は「分かっている範囲で」正直に伝える。
説明の範囲	自分で判断せず、「こういう事実がある」と共有し、専門の説明文の作成は仲介会社に任せる。

トラブルになりやすい売主側の対応

「検査済証なし」をあいまいな表現でごまかし、あとから買主に指摘される
増築や不具合の事実を伝えず、引渡し後に発覚して紛争に発展する

相続や共有状態で引き継ぐときのポイント

検査済証のない住宅を相続する場合、名義を変えるだけでなく、「どのような状態の建物を引き継ぐのか」を相続人同士で共有しておくことが大切です。

特に複数の相続人で共有状態にする場合、後から売却や建替えを検討するときに、「そもそもどんなリスクを抱えた建物だったのか」が分からず、判断に時間がかかることがあります。

【相続・共有で意識したいポイント】

相続開始時に、検査済証の有無、建築確認書類、図面、リフォーム履歴を整理し、相続人全員で共有する
共有名義にする場合、「将来売却するか」「誰か一人が住み続けるか」といった方向性をあらかじめ話し合う
共有状態が長く続くと、次の相続時にさらに共有者が増え、意思決定が難しくなるリスクを意識する

例えば、「親が住んでいる間は現状維持とし、親の死後は耐震診断結果を見て売却か建替えかを検討する」「長男が住み続ける代わりに、他の相続人には預貯金を多めに配分する」といった形で、相続時点である程度の方針を決めておくと、その後の手続きがスムーズになります。

引き継ぎ時の情報整理のコツ

不動産の書類一式（確認関係・図面・リフォーム資料）を一つのファイルにまとめ、保管場所を家族で共有する
どのタイミングで売却・建替え・賃貸を検討するか、おおまかな条件だけでもメモに残しておく

長期保有・建替え・売却の選び方の目安

検査済証のない中古住宅を所有している場合、「ずっと住み続けるのか」「一定のタイミングで建替えるのか」「いずれ売却するのか」を考えることは、将来のリスクとコストをコントロールするうえで重要です。

どの選択肢が適切かは、建物の状態や立地、家族構成、資金計画などによって変わりますが、判断の目安となる観点を整理しておくと方針を立てやすくなります。

選択肢	向きやすいケース	検討したいポイント
長期保有	立地が良く、構造や状態も比較的良好で、今後も自宅として使い続けたい場合	計画的な修繕・耐震改修、保険、将来の相続を見据えた書類整備を行う。
建替え	土地の価値が高く、建物が老朽化している・間取りが合わない場合	接道条件や建ぺい率・容積率、既存不適格の有無など、現行法でどこまで建てられるかを確認する。
売却	今後住む予定がなく、管理負担や固定資産税の負担を減らしたい場合	検査済証なしであることを踏まえた価格設定、告知内容、売却後の税金（譲渡所得税）の見込みを整理する。