容積率オーバーの是正方法｜中古住宅・マンションの原因別対処法と具体例10選を解説

自分の家や購入検討中の物件が「容積率オーバーかもしれない」「是正方法や費用がわからず不安」という方は多いと思います。

この記事では、容積率と建蔽率の基本、容積率オーバーかどうかを確認する手順、原因別の是正方法や物件タイプ別の対応例、売却・融資時の注意点までを整理して解説します。一般的な考え方の説明ですので、具体的な対応を決める際は、必要に応じて建築士や専門家への相談も検討してください。

容積率オーバーの基礎知識

容積率オーバーの是正方法を考える前に、「そもそも何が違反なのか」「どのような法律の枠組みで決まっているのか」を押さえておく必要があります。

容積率は建物のボリューム（延床面積）を、建蔽率は建物が敷地をどの程度ふさいでいるかを制限するルールで、どちらも都市計画法・建築基準法に基づき用途地域ごとに上限が定められています。

また、昔は合法だったが現在の基準には合わない「既存不適格建築物」と、建築当初から基準に反している「違反建築物」は扱いが大きく異なります。

以下では、容積率と建蔽率の違い、既存不適格と違反建築の違い、容積率オーバーで生じるリスク、用途地域と法定容積率の関係を順番に見ていきます。

容積率と建蔽率の違いポイント

まず押さえたいのが、容積率と建蔽率の役割の違いです。どちらも「敷地面積に対する建物の大きさ」を規制するものですが、見ている対象が少し違います。

【容積率・建蔽率の基本的な違い】

例えば、敷地面積100㎡・容積率200％の土地であれば、延床面積は最大200㎡（100㎡×200％）までが目安です。一方、建蔽率60％であれば、建築面積は60㎡（100㎡×60％）までが上限になります。

容積率オーバーとは、延床面積がこの上限を超えている状態を指し、建蔽率オーバーとは建物の建ち詰まりが上限を超えている状態と考えると分かりやすいです。

ただし、容積率の計算から除外される部分（ピロティ・地下室の一部など）や、高さ制限・斜線制限など他の規制も絡むため、最終的な判断は建築士などの専門的な確認が必要になります。

既存不適格と違反建築の違い比較

「容積率オーバー」と聞くとすぐに「違法建築ではないか」と不安になる方も多いですが、ここで重要なのが「既存不適格建築物」と「違反建築物」の違いです。

【既存不適格建築物と違反建築物の違い】

既存不適格建築物については、法令上「一定の条件のもとでそのまま使用を認める」考え方がとられており、増築や大規模な用途変更のときに特別なルール（緩和措置）が用意されています。

一方で、違反建築物は、建築基準法に基づき特定行政庁から指導・助言・勧告・是正命令等の対象となる場合があり、所有者は是正に向けた対応を求められる可能性があります。

自分の物件がどちらにあたるのかは、建築確認図書や当時の都市計画図、現行の法令との照合が必要になるため、ここは慎重に整理することが大切です。

容積率オーバーで生じる影響とリスク注意点

容積率オーバーが判明した場合、「今すぐ取り壊さないといけないのか」「住み続けても良いのか」といった不安が生じます。

実際には、既存不適格か違反建築か、どの程度オーバーしているか、行政から指導が入っているかなどによって対応が変わりますが、共通して意識しておきたいリスクがいくつかあります。

【容積率オーバー物件で想定される主な影響】

• 増築・大規模な改修を行う際に、建築確認申請が通りにくくなる
• 住宅ローン・アパートローンなどの融資審査で評価が下がる可能性がある
• 将来の売却時に買主が見つかりにくく、価格が下がるおそれがある
• 違反建築の場合、特定行政庁から是正指導や命令を受けるリスクがある

【リスクのイメージ整理】

容積率オーバー自体がすぐに使用禁止を意味するわけではありませんが、何も知らないまま売買や融資の話を進めると、後から大きな問題につながることがあります。

「どの程度オーバーしているのか」「そもそも容積率の上限はいくらなのか」を、早めに確認しておくと安心です。

用途地域と法定容積率の関係ポイント

容積率の上限は、土地が属する「用途地域」によって決まります。用途地域とは、住宅・商業・工業など、地域ごとの土地利用の方針を定める区分で、都市計画法に基づき市区町村が指定しています。

【用途地域と容積率の関係（イメージ）】

※上記はあくまで典型的な例であり、実際の容積率は市区町村ごとの都市計画で個別に指定されています（国や自治体が公表する用途地域図・都市計画図の情報が前提）。

また、容積率には「用途地域ごとの上限」のほかに、「前面道路の幅員による制限」もあります。

建築基準法では、原則として「前面道路幅員（ｍ）×法で定める係数（住居系エリアでは原則0.4など）」で計算した値と、都市計画で指定された容積率を比較し、小さい方が実際の上限になるとされています。

このため、「用途地域上は300％だが、前面道路が狭くて実際に使える容積率は200％」というケースもあり得ます。

このように、容積率オーバーかどうかを判断するには、用途地域・指定容積率・前面道路幅員・現況の延床面積など、複数の要素を組み合わせて考える必要があります。

次の見出しからは、実際に容積率オーバーか確認する手順と、是正の考え方を具体的に見ていきます。

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容積率オーバーか確認する手順

容積率オーバーかどうかを判断するには、「感覚」ではなく、図面や公的な情報にもとづいて順番に確認していくことが大切です。

大まかな流れとしては、①土地が属している用途地域と法定容積率を確認する、②建築確認図書・登記情報から延床面積などの実際の数値を把握する、③市区町村の建築担当窓口に疑問点を相談する、④必要に応じて建築士などに詳細調査を依頼する、というステップになります。

ここでは、自分でできる確認と、公的機関・専門家に頼るべき確認を分けて、チェックの手順を整理します。

法定容積率と指定容積率の確認手順

最初のステップは、「その土地にどれくらいの容積率が認められているのか」を正しく知ることです。

容積率には、法律上の上限としての「法定容積率」と、市区町村の都市計画で個別に定められた「指定容積率」があり、さらに前面道路の幅員による制限も加わります。

【法定容積率・指定容積率の確認手順】

1. 市区町村の都市計画情報（用途地域図・都市計画図）で、自分の土地の用途地域と指定容積率を確認する
2. 対象地の前面道路の幅員（何ｍか）を、住宅地図や役所・現地の道路標識などで把握する
3. 建築基準法上の「道路幅員による容積率制限」の考え方を参考に、指定容積率と比較する（小さい方が実際の上限）

【整理のための簡易メモ例】

このステップで得られた上限値と、次のステップで確認する「実際の延床面積」を比べることで、容積率オーバーかどうかの大まかな見通しが立ちます。

建築確認図書と登記情報の照合ポイント

次に、「建物側の数字」を確認します。容積率の判断には、建物の延床面積・階数・用途などが関係します。

ここでは、建築確認図書（建築確認申請書・確認済証・検査済証・確認時の図面など）と、不動産登記の情報を照らし合わせて、「建てるときに申請した内容」と「現在の状況」がどれくらい一致しているかを見ていきます。

【主に確認したい資料】

• 建築確認済証・検査済証（新築時に発行されるもの）
• 建築確認申請時の図面（配置図・各階平面図・立面図など）
• 不動産登記簿（建物の登記事項証明書）に記載された床面積・構造・階数

【照合するときのチェックポイント】

容積率の判断は、原則として「確認申請上の床面積」を基準に行われますが、現況が大きく変わっている場合はその影響も無視できません。

どの数字を使っているのかを整理したうえで、役所や専門家に相談すると話がスムーズになります。

市区町村の建築担当窓口で相談するチェック

容積率オーバーが疑われる場合、法令解釈や行政の運用を確認するために、市区町村の建築担当窓口に相談することが有効です。

自治体によって、細かな運用や考え方に違いがあるため、「インターネットの記事だけで判断しない」ことが重要です。

【役所に相談するときに持参・整理しておきたいもの】

• 土地・建物の所在地が分かる資料（住宅地図・登記事項証明書など）
• 建築確認済証・検査済証、確認申請図面のコピー
• 自分で試算した容積率・建蔽率（あくまでメモレベルでOK）

【相談時に確認しておきたいポイント】

役所は個別の設計業務や費用見積もりまでは行いませんが、「どの法律・条文に基づいて判断しているか」という視点を示してくれるため、その後の是正方法の方向性を考えるうえでのベースになります。

専門家に調査を依頼する場合の目安

容積率オーバーの疑いが強い、あるいは複雑な増改築や用途変更が重なっていて自分では整理しきれない場合には、建築士などの専門家に調査を依頼することも検討されます。

特に、今後の建替え・大規模修繕・売却・融資を予定している場合、早い段階で現状を把握しておくと、後戻りの少ない計画が立てやすくなります。

【専門家に依頼を検討したい主なケース】

• 建築確認図書が見つからない、または一部しか残っていない
• 複数回の増築・用途変更があり、現況と図面が大きく異なっている
• 容積率の試算をしてみても「オーバーかどうか」が判断しにくい
• 是正工事（減築など）を検討しており、具体的な方法と費用感を知りたい

【依頼内容のイメージ】

こうしたステップを踏むことで、「本当に容積率オーバーなのか」「どの程度の是正が必要か」「今すぐ対応すべきか」を冷静に判断しやすくなります。

次の見出しからは、具体的な是正方法の選択肢と、それぞれの特徴を詳しく見ていきます。

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容積率オーバー是正方法の選択肢

容積率オーバーが分かったとき、「すぐに取り壊さないといけないのか」「どこまで是正が必要なのか」は物件の状態によって変わります。

大きく分けると、①建物の一部を取り壊す・使い方を変えることで延床面積を減らす方法、②用途変更や容積率の緩和ルールを使って“計算上のオーバー”を解消する方法、③建替えや敷地の統合によって根本的に見直す方法、の3つの方向性があります。

以下では、代表的な是正方法の特徴と、検討時の注意ポイントを整理します。

減築や内部改修で是正する方法ポイント

最もイメージしやすい是正方法が、「建物の一部を減らす＝減築」です。延床面積を減らすことで容積率を下げる、いわば“ストレートな解決策”ですが、生活スペースが狭くなったり、工事中に住めない期間が出たりするデメリットもあります。

【減築・内部改修で延床面積を減らす代表例】

• 増築していた部分（サンルーム・後付けの部屋など）を撤去する
• バルコニーを囲い込んで部屋にしていた部分を元の開放的な形に戻す
• 物置や中二階（ロフト的な部分）の床を抜き、床面積としてカウントしない形に改修する

【減築・内部改修のメリット・デメリット】

減築は「面積を減らせば良い」という単純な話ではなく、構造安全性・防火・避難経路など建築基準法の他の要件とのバランスを見る必要があります。

用途変更や緩和規定を使う方法注意点

容積率オーバーの一部は、「面積の数え方」を見直すことで、是正できる場合があります。

建築基準法や関係法令では、「一定の条件を満たす地下室や駐車場、ピロティ、共用廊下などは容積率に算入しない」「一定割合まで容積率に含めない」といった扱いが定められている部分があり、これらを適切に使えるかどうかを検討する方法です。

【用途変更・緩和規定を検討しやすい例】

• 現在居室として使っている地下部分を、条件を満たす倉庫・駐車場として扱えるか検討する
• 共用廊下や階段スペースの計算方法が、現行の基準と合っているか見直す
• 用途地域や地区計画によって認められている容積率の緩和がないか確認する

【用途変更・緩和利用の注意点】

この方法は、減築よりも生活スペースへの影響を抑えられる可能性がある一方で、法令解釈や設計の検討が複雑になりやすい点が特徴です。

建替えや敷地統合で対応するケース事例

容積率オーバーの程度が大きい場合や、建物自体の老朽化が進んでいる場合には、「いっそ建替えで根本的に見直す」という選択肢もあります。

建替えを行う場合は、現行の容積率・建蔽率・斜線制限などを前提に新しい建物を計画するため、「同じ規模の建物は建てられないが、適法な状態にリセットできる」というメリットがあります。

【建替えで対応する典型的なケース】

• 昭和の基準で建てられた古いアパート・店舗兼住宅が、現行の容積率を大きく超えている
• 耐震性や設備の老朽化も問題になっており、大規模修繕より建替えの方が長期的に合理的と判断される
• 隣地所有者と協力し、敷地をまとめることで容積率を有効活用しやすくする再開発的な計画を検討する

【建替え・敷地統合の検討イメージ】

建替えは、費用・期間・合意形成のハードルが高い一方で、「容積率オーバーだけでなく、耐震・設備・断熱なども一度に解決できる」という大きなメリットがあります。

是正工事の費用と期間のおおまかな目安

容積率オーバーの是正を検討するとき、多くの方が気になるのが「どれくらいの費用と期間がかかるのか」です。

金額は建物の規模・構造（木造／鉄骨造／鉄筋コンクリート造）・地域の工事単価・工事範囲などにより大きく変わりますが、ここではごく一般的なイメージをお伝えします（2024年頃のリフォーム・建替えの水準を前提とした目安）。

【是正工事の目安イメージ（ごく一般的な例）】

※上記はあくまで一般的な水準の一例であり、実際には構造・仕様・地盤・地域相場などによって大きく前後します。

是正工事は、「やれば終わり」ではなく、その後の生活・資産形成にも長く影響します。

容積率オーバーの解消だけに目を向けるのではなく、「この建物を今後どう使っていきたいか」という視点から、費用と期間のバランスを検討していくことが大切です。

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物件タイプ別の対応事例

同じ「容積率オーバー」でも、戸建て住宅か、小規模マンションか、店舗兼住宅かによって、現実的に取り得る対策や優先順位は変わります。

また、自分が住んでいるのか、賃貸で貸しているのかによっても、工事中の対応や収支への影響が大きく異なります。

ここでは、代表的な4つのパターン（戸建て住宅・小規模マンション・店舗兼住宅／事務所ビル・賃貸中物件）ごとに、「現場でよく取られている対応イメージ」を整理します。

戸建て住宅での容積率是正事例

戸建て住宅の場合、オーナーと居住者が同じであることが多く、「生活を続けながらどこまで是正できるか」が現実的なポイントになります。

比較的よく見られるのは、後年の増築・囲い込み部分が原因で容積率オーバーになっているケースです。

【戸建てで見られる原因の例】

• 増築した一部屋（サンルームや物置部屋）が延床面積を押し上げている
• バルコニー・ベランダをサッシで囲って居室化したことで床面積に算入されるようになった
• ロフトや中二階が、実質的に居室として利用されている

【対応パターンのイメージ】

小規模マンションでの対応ケース

小規模マンション（数戸〜十数戸規模）の場合、1人のオーナー所有の一棟物件か、区分所有マンションかで対応が変わります。

一棟所有であれば、オーナーの判断で是正方針を決めやすい一方、区分所有の場合は管理組合全体での合意が必要になるため、調整に時間がかかりやすい傾向があります。

【小規模マンションでの容積率オーバーの例】

• 建築当時は合法だったが、用途地域や容積率の変更により既存不適格になっている
• 後年、共用廊下・物置スペースを住戸に取り込むような改修が行われた
• 屋上にプレハブや居室を増設し、延床面積が想定以上に増えている

区分所有マンションの場合は、管理組合・総会での議論が欠かせません。「一部の専有部分の改装が原因で全体として容積率オーバーと見なされる」ようなケースもあり得るため、専有部分の改修工事ルール（管理規約や使用細則）を見直すことも、予防・是正の一部になります。

店舗兼住宅や事務所ビルの対応例

1階が店舗や事務所、上階が住宅という「店舗兼住宅」や、複数テナントが入っている小規模オフィスビルでは、「用途」と「延床面積」が同時に容積率に影響します。

特に、当初は店舗や倉庫だった部分を居室化しているケースでは、容積率だけでなく消防・避難・用途変更の届出も絡むため、慎重な整理が必要です。

【店舗兼住宅・事務所ビルでの典型的なパターン】

• 1階店舗部分の一部を居住スペースとして使い始め、実質的な居室面積が増えている
• オフィスフロアを細かく間仕切り、物置や倉庫にしていた部分を執務スペースに転用している
• テナント入れ替えにより、当初想定していなかった業種（飲食店など）が入り、換気・排煙の計画と合わなくなっている

【対応の方向性の例】

収益物件の場合は、「一時的な減収」と「長期的な安全性・資産価値」のバランスをどう取るかが大きなテーマになります。

賃貸中物件でのオーナー対応ポイント

賃貸中の物件で容積率オーバーが判明した場合、オーナーは「是正義務」と「賃貸借契約上の義務」を両にらみで考える必要があります。

是正工事を行う場合、入居者の生活や営業への影響、家賃の減額・一時的な免除、仮住まいの手配など、追加の調整事項が発生します。

【賃貸中物件での検討ステップのイメージ】

1. どの部分を是正対象とするか（共用部／専有部・どの部屋か）を特定する
2. 是正工事が必要な場合、工事中も入居可能か、一時退去が必要かを検討する
3. 賃貸借契約書を確認し、工事時の扱いや家賃減額・解除条項などを把握する

【オーナーとして押さえたいポイント】

賃貸中物件での容積率オーバー対応は、「法令上の是正」と「入居者との信頼関係維持」を両立させることが鍵になります。

物件タイプごとの特徴を踏まえたうえで、自身の保有方針・収支計画に合った対応を検討していくことが重要です。

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売却・融資・リスク対策の注意点

容積率オーバーが疑われる物件は、「売却できるのか」「住宅ローンが付くのか」「将来どんなリスクがあるのか」といった点で、通常の不動産より検討すべき事項が多くなります。

売主側は、価格設定や売却相手の選び方だけでなく、重要事項説明や契約書でどこまで情報を出すか、どのような条件で引き渡すかまで含めて戦略を組み立てる必要があります。

ここでは、売却戦略・融資への影響・説明義務と契約上の責任・長期保有のリスク管理という4つの観点から整理します。

容積率オーバー物件の売却戦略ポイント

容積率オーバー（既存不適格を含む）の物件を売却する場合、「是正してから売るか」「現状のまま売るか」「誰に売るか」によって戦略が変わります。

【代表的な売却パターン】

【売却戦略で意識したいポイント】

• 「是正コスト＋売却後の手取り」と「現状で値引きして売る場合の手取り」を比較する
• 購入希望者が住宅ローンを使えるかどうかで、ターゲット（実需／投資家）が変わる
• 販売図面や広告の段階で、容積率や既存不適格の有無をどう表現するかを決めておく

売却を検討する際は、「この物件をどう使いたい人が買い手になりやすいか」をイメージし、その層に合わせた情報開示と価格設定を考えることが重要です。

住宅ローンと融資審査への影響注意点

容積率オーバー物件は、住宅ローンやアパートローンなどの融資審査で慎重に扱われることが多く、金融機関ごとに判断が分かれます。

特に、「違反建築物」と評価される場合は、担保価値が低く見積もられたり、そもそも融資対象外とされることもあります。

【融資審査でよく見られるポイント】

• 建築確認済証・検査済証の有無
• 既存不適格なのか、建築当初からの違反なのか
• 構造種別（木造・鉄骨・鉄筋コンクリート）と築年数
• 容積率オーバーの程度（軽微か、大きく超過しているか）

【融資への影響のイメージ】

売主側としては、「この物件にローンが付きやすいかどうか」をあらかじめイメージしておくことで、売却ターゲットと価格戦略を調整しやすくなります。

重要事項説明と契約時の責任範囲ポイント

容積率オーバーや既存不適格が疑われる物件を売却するときは、宅地建物取引業者が行う重要事項説明の内容や、売買契約書の条項が非常に重要になります。

売主が知っている事実を隠した場合、後に「契約不適合責任」や損害賠償請求の対象となるリスクがあるためです。

【重要事項説明で整理されることの例】

• 用途地域・建蔽率・容積率などの法令上の制限
• 建築確認の有無や検査済証の有無
• 既存不適格・容積率オーバー・増築未登記部分など、法令適合性に関する事項

【契約時に意識したい責任範囲】

事前に情報整理をしておくことで、買主との認識のズレを小さくし、取引後のトラブルリスクを減らすことにつながります。

長期保有する場合のリスク管理目安

「すぐに売却は考えていないが、容積率オーバーが気になる」という場合は、長期保有を前提としたリスク管理が重要になります。

将来の建替え・相続・賃貸運用を見据えたうえで、「どの時点でどのような選択肢があり得るか」を整理しておくと、いざというときに慌てずに済みます。

【長期保有で意識したい主なリスク】

• 建替え時に、現況と同じ規模の建物を建てられない可能性がある（現行容積率が低い場合など）
• 災害などで全壊・大規模半壊した場合、再建計画が現行基準に縛られる
• 相続時に、評価や分け方（誰が住み続けるか）を巡って家族間で意見が割れる
• 賃貸運用中の場合、将来の大規模修繕で是正が課題になる可能性がある

【長期保有に向けたチェックの目安】

容積率オーバーという事実は変えられなくても、「どのタイミングでどの選択肢を取るか」を早めに描いておくことで、売却・建替え・相続といったライフイベントに備えやすくなります。

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まとめ

容積率オーバーの是正を考えるときは、①容積率と建蔽率・用途地域などの基礎条件を把握すること、②建築確認図書や登記情報をもとに「本当に容積率オーバーか」を確認すること、③減築・内部改修・建替え・敷地統合など複数の是正方法を比較すること、④売却や融資への影響と、説明義務・契約上のリスクを整理することが重要です。

まずは自分の物件の図面・確認済証・不動産登記などをそろえ、独断で決めずに公的情報も踏まえながら、段階的に方針を検討していきましょう。