一棟アパートの購入費用を徹底解説！初期費用から維持コストまで抑えるポイント

不動産投資の中でも人気の高い一棟アパートですが、購入時の初期費用や維持管理費用をしっかり把握していないと、想定外の出費がかさんでしまうことがあります。

本記事では物件価格やローン関連費用、固定資産税、不動産取得税、火災保険など、必要となるコストを幅広く解説しています。費用の全体像をつかみ、確実な資金計画を立てることで、一棟アパート投資を成功へ導きましょう。

一棟アパート購入にかかる主な費用とは

一棟アパートを購入する場合、物件そのものの価格だけでなく、仲介手数料や税金、火災保険などの諸費用も含めた総額を意識して計算することが大切です。物件によって価格が大きく異なるのはもちろんですが、購入時に発生する費用や購入後に継続的にかかるランニングコストは、想定以上に積み上がることも少なくありません。

これらをあらかじめ把握しておけば、購入後に資金不足に陥るリスクを回避でき、安定した不動産投資を進めやすくなります。一棟アパートならではの特徴として、区分マンションに比べて建物全体の維持費や管理費用がオーナーの責任範囲になる点が挙げられます。

そのため、購入前の段階で各費用項目を明確にし、将来的に必要な修繕や管理のコストを含めた資金計画をしっかりと立てる必要があります。ここでは、主に購入時の費用と維持管理費用に分けて、一棟アパートを手に入れる際に押さえておくべきポイントをご紹介します。

• 物件本体の価格や仲介手数料などの初期費用
• 固定資産税や不動産取得税などの税金関連
• 火災保険をはじめとした各種保険料

これらの費用を一つひとつしっかりと見積もることで、想定外の出費を最小限に抑えられます。特に、建物全体を所有するということは修繕が必要になった際の負担も大きいですから、購入後に備えて予備費を用意しておくのもポイントです。

また、金融機関の融資を利用する場合は、購入時の頭金やローン関連費用なども総合的に検討しなければなりません。一括現金購入に比べ、ローンを利用する場合は金利や手数料が追加されるため、投資効率を左右する大きな要素となります。

なお、立地や築年数によって物件の価格は大きく変動しますが、一般的に駅から近い物件や築浅のアパートほど高額になる傾向があります。

反対に、築古物件は安価で手に入れやすい反面、リフォーム費用や修繕費用がかさむ可能性も高いです。購入時の費用だけを見るのではなく、運営コストや将来的な賃貸需要なども総合的に判断して、長期的な収益性を考慮する必要があります。次項以降では、具体的な諸費用の内訳や融資活用時の頭金設定、ローン関連のポイントなどを詳しく解説します。

物件価格と諸費用の内訳

一棟アパートを購入する際、まず最も大きなウェイトを占めるのが物件本体の価格です。物件価格は、築年数、立地条件、建物の構造（木造、鉄骨造、RC造など）によって大きく変わりますが、数千万円から数億円にまで幅広いケースが存在します。

たとえば、利回りの高い地方の築古物件なら数千万円程度で手に入ることもありますが、大都市圏の駅チカや築浅物件では数億円の予算が必要になることも珍しくありません。物件価格以外にかかる諸費用としては、仲介手数料や印紙税、司法書士報酬などが挙げられます。

仲介手数料は売買価格の3％＋6万円（税抜）が上限とされており、物件価格が高いほど比例して金額も上がる点に注意が必要です。さらに売買契約書には印紙が必要となり、物件価格の区分に応じて印紙税が課せられます。加えて、物件の引き渡しや抵当権設定を行う際に必要となる司法書士の報酬も、忘れてはならない費用のひとつです。

また、一棟アパートの購入では不動産会社の仲介サービスを利用せず、直接売主と契約するケースもあります。その場合、仲介手数料が発生しないメリットはあるものの、物件情報の収集が限定的になりやすい点がデメリットです。物件選びの幅を広げたいのであれば、仲介業者を利用するほうがスムーズに進む場合も多いでしょう。

たとえば、5,000万円の一棟アパートを購入する場合、諸費用の総額は下記のようなイメージになることが多いです。

上記はあくまで一例で、物件の規模や取引形態によって金額は上下します。また、設備投資としてリフォームやリノベーションが必要となる場合は、さらに数百万円以上の出費が発生するケースもあります。

こうした諸費用をあらかじめしっかりと把握しておくことで、トータル予算を正確に理解でき、余裕をもって一棟アパート投資をスタートできるでしょう。

頭金・ローン関連費用の考え方

一棟アパートを購入する際、多くの投資家が金融機関の融資を利用します。ローンを組む際には頭金の有無や借入割合（LTV：Loan To Value）、さらに金利タイプ（固定金利または変動金利）などを総合的に考慮することが重要です。

頭金を多く入れるほど毎月の返済額が少なくなるメリットがありますが、自己資金を大きく割くことになるため、投資の機会損失が発生する可能性もあります。

• 頭金を多くすれば月々のキャッシュフローが安定しやすい
• 頭金を少なくするとレバレッジ効果で大きな投資が可能
• 変動金利は初期コストが低めだが、金利上昇リスクがある

一棟アパートの融資において、銀行などの金融機関は物件の評価額や借り手の属性（年収、勤続年数、勤務先、資産状況など）を総合的に判断して貸付を決定します。

そのため、事前に自分の信用情報を整理し、必要に応じてクレジットカードのリボ払いや他の借入を整理しておくと、より有利な条件でローンを組める場合があります。さらに、融資期間が長くなれば毎月の返済負担は軽くなりますが、支払う金利総額は大きくなる点にも注意が必要です。

また、ローン契約時には保証料や事務手数料、火災保険の一部を融資に含めるケースもあります。保証料は借入額の数％程度が一般的ですが、金融機関や借入条件によって異なります。

事務手数料も数万円から数十万円と幅があるため、複数の銀行から見積もりを取得して比較することが大切です。特に金利が同じであっても、初期費用が大きく変わるケースは少なくありません。

頭金の比率と融資条件は投資効率を左右する大きな要素です。将来的な金利変動や賃貸需要の変化を考慮して、余裕をもった返済計画を立てるようにしましょう。

短期的にはリターンを追求しやすい低頭金プランでも、長期的な安定性を求める場合にはある程度の頭金を用意して返済負担を軽減する方法も検討してください。柔軟な視点で頭金・ローンの組み方を考え、自分のライフプランや投資目標に合った最適な資金計画を組むことが、一棟アパート投資成功のカギとなります。

税金関連の費用とその計算方法

一棟アパートを購入する際は、物件そのものの価格や諸費用だけではなく、各種税金も大きな支出として考慮する必要があります。代表的なものとして挙げられるのが、固定資産税や都市計画税、不動産取得税です。

これらの税金は、年間や購入タイミングで支払うものがあり、投資家のキャッシュフローに直接影響を与えるため、事前の理解と計画が欠かせません。特に一棟アパートの場合、区分マンションに比べて建物全体の評価額が高くなることが多いため、固定資産税や都市計画税の納税額も相応に上昇しやすい点に注意が必要です。

また、購入時には不動産取得税がかかり、取得後に時間をおいて納付通知書が届くケースが一般的です。事前に支払うタイミングを把握しておかないと、想定外の出費として資金繰りを圧迫するリスクもあります。

• 固定資産税・都市計画税：保有期間中、毎年課税される
• 不動産取得税：購入後しばらくして一度だけ課税される
• 軽減措置の有無：物件の種類や築年数によって減免が適用される場合がある

これらの税金を計算するには、物件の評価額や用途地域などを正しく把握することが必要です。さらに、住宅用地の軽減措置や耐火構造の優遇など、自治体によっては独自の減免制度が存在することもあります。

支払いを適切に見積もるためには、役所や税務署の情報をチェックしたり、購入前に不動産会社や税理士に相談しておくと安心です。

このように税金負担は一時的なものから継続的に発生するものまで多岐にわたります。支払いタイミングや減免制度を理解し、自分の投資計画にどう組み込むかを検討することで、安定した収益を確保するうえでのリスクを大きく軽減できるでしょう。

固定資産税や都市計画税の按分ポイント

一棟アパートを所有すると、固定資産税と都市計画税が毎年課税されます。これらは「土地」と「建物」の評価額に基づいて算定されるため、どのように按分されるかが納税額を左右する重要なポイントです。

固定資産税は自治体が算定した課税標準額に税率を掛けて計算され、都市計画税は市街化区域に所在する不動産の場合に追加で課せられます。一般的には固定資産税が1.4％、都市計画税が0.3％という税率が多いですが、自治体によって上乗せや減免が行われる場合もあるため、実際の数値は所在地によって異なります。

• 課税標準額：土地と建物それぞれの評価額を基準に算定
• 用途地域：都市計画税の課税対象かどうかの判断要素
• 軽減措置：住宅用地として小規模住宅用地・一般住宅用地などの区分で税率を抑えられるケースあり

具体的に土地と建物が一体となった物件を購入した場合、固定資産税評価額の内訳を知ることが大切です。

仮に土地と建物の評価額が不明瞭なままだと、将来の更新や修繕を見越したキャッシュフロー計算にズレが生じるおそれがあります。購入の際には、不動産会社や売主から固定資産税評価証明書を取り寄せるなどして、正確な課税標準額を確認しておくと安心です。

上記の例では、土地と建物の合計5,000万円に対してそれぞれの税率がかかります。実際には小規模住宅用地などの適用要件を満たすと軽減があるため、納税額が下がる場合もあるでしょう。一棟アパートの場合、住居部分が多いと住宅用地の軽減特例が受けられることがありますが、商業利用（テナント運営など）が含まれると軽減率が変動するケースもあります。

そのため、土地の区分や建物の使途を正しく把握しておくことが重要です。最後に、納付方法に関しては地方自治体から納付書が郵送され、年4期分割や一括払いなどを選択する形が一般的です。延滞のリスクを避けるため、返済スケジュールや家賃収入の入金タイミングに合わせて計画的に支払いを行うようにしましょう。

不動産取得税の計算・減免制度

不動産取得税は、新たに不動産を取得した際に一度だけ課税される都道府県税です。一棟アパートの購入後、しばらく経ってから納付書が郵送されるため、意識をしていないと忘れがちですが、税率や軽減措置を理解することで大きく節税できる可能性があります。

不動産取得税は、取得した土地と建物の課税標準額に税率（原則4％）をかけて計算します。ただし、住居用として利用される場合や一定の要件を満たす住宅用地には特例が適用されることが多く、税率や課税標準額の計算に減額措置が設けられているケースがあります。

• 税率：基本4％（住宅用地などは3％に軽減されることも）
• 特例：新築・中古住宅でも要件を満たせば減免対象
• 納税タイミング：物件取得後、おおむね数カ月後に納付書が届く

たとえば、新築の一棟アパートの場合、一定の床面積要件（50㎡以上など）を満たすと減免制度が適用されるケースがあります。

また中古物件でも、築年数によっては固定資産税評価額が低くなっていたり、改修工事を施して住宅要件をクリアしたりすることで、税負担を抑えられる可能性があります。具体的な減免内容については各自治体によって異なるため、事前に都道府県税事務所や税理士に確認しておくとスムーズです。

上記のように、物件の種別や利用形態によって適用される減免制度は異なります。一棟アパート投資では、一部が店舗や事務所として賃貸されるケースもあるため、住宅要件との兼ね合いを正確に把握することが欠かせません。

取得税を正しく計算し、減免制度をきちんと活用できれば、初期費用を抑えてより有利なスタートを切ることができます。特に大規模な一棟物件では、減税額も相応に大きくなる可能性があるため、自治体の情報や専門家の助言を積極的に取り入れて最適な方法を見つけてください。

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2025.03.07

購入後に必要な保険と維持費用

一棟アパートを購入した後には、火災保険や地震保険といった保険の加入だけでなく、日常的に発生する維持費用も考慮する必要があります。保険は万一の災害や事故から物件と資産を守るための大切なセーフティネットですが、その分保険料も数万円から数十万円と決して安くはありません。

さらに一棟アパートでは、共用部の電気代や定期清掃費、管理会社に委託する場合の管理費など、多岐にわたる支出が発生します。こうした費用を正しく把握できていないと、購入後に思わぬ赤字に陥るリスクもあるため要注意です。

特に一棟所有の場合、建物全体の補修が必要になった際の修繕費もオーナーの負担となるため、毎月の家賃収入だけでなく突発的な工事費をまかなうための予備資金も確保しておくことが重要です。

• 火災・地震保険：保険料は建物の構造や補償内容によって大きく変動
• 修繕費：屋根や外壁、共用設備などのメンテナンス費用
• 共用部管理費：電気代や清掃費、ゴミ置き場の整備費用など

さらに、入居者対応を管理会社に任せる場合は、家賃の数％程度の管理費が発生し、空室期間に行うリフォームやリノベーションの費用なども随時考慮する必要があります。こうした維持費用を低く抑えるには、入居者が快適に生活しやすい環境づくりが不可欠です。

例えば建物の老朽化を防ぐための定期点検や、共用部の美化を徹底することは、結果的に物件の稼働率を上げ、空室リスクを軽減することにつながります。もし火災保険や地震保険の保険料負担を抑えたい場合は、複数の保険会社を比較検討したり、保険金額を現状の再建築費用に合わせたりするといった工夫も有効です。

このように購入後にかかる保険料や維持コストは、物件の収益性を左右する重要な要素です。保険・共用部の維持・修繕費などを含めた総合的な支出を見積もっておけば、投資計画に大きな狂いが生じにくくなるでしょう。安定したキャッシュフローを確保するには、リスク管理と計画的な維持費用の支出を常に意識することが大切です。

火災保険や地震保険の補償範囲

一棟アパートを運用する上で、火災保険や地震保険の加入はほぼ必須といっても過言ではありません。火災保険は火災だけでなく、落雷や風災、水災といった自然災害による損害も補償対象になる商品が多いです。特に木造のアパートは火災リスクが高いと判断される場合があり、保険料が鉄骨造やRC造に比べて高くなる傾向があります。

一方、地震保険は地震や噴火、津波による被害をカバーしますが、火災保険とセットでしか契約できない点が特徴です。また、地震保険の補償額には限度が設けられており、建物の評価額全額をカバーしきれない場合があります。

• 火災保険：火災、落雷、風災、雪災、水災など
• 地震保険：地震、噴火、津波による損害（上限補償あり）
• 対象外例：経年劣化や入居者の故意・重大な過失による損害など

火災保険では、建物だけでなく設備や家具・家電などを対象に含めるかどうかによって、補償内容と保険料が変わります。特にアパートの場合、室内設備の修繕費が高額になるケースもあるため、保険プランの選び方が重要です。

さらに、入居者が部屋に大きな損害を与えた場合は、入居者側の加入する賠償責任保険でカバーされることもありますが、そうした保証が不十分なケースもあるため、オーナー側の保険でどこまで補償できるのかを確認しておくと安心です。ここでポイントになるのが、複数の保険会社に見積もりを依頼し、それぞれの補償内容と保険料を比較することです。

例えば、火災保険と地震保険をセットにして契約した場合に割引が適用される商品や、耐火構造なら保険料が低くなるプランなど、多種多様な選択肢があります。次のような表にある項目を比較検討し、自分のアパートに合った商品を選ぶのがおすすめです。

また、契約期間を複数年に設定すると割安になるケースもあるため、長期保有を前提とした投資の場合は一括払いのプランも検討しましょう。

不測の事態に備えて充実した補償を選ぶことは、投資リスクを大幅に軽減する手段となります。一棟アパートでは、トラブルが起こった際に修繕費が高額になる可能性があるため、適切な保険プランを見極めておくことが、長期的に安定した不動産経営を行ううえでも極めて重要です。

共用部電気代や清掃費、管理費の見積もり

一棟アパートの運営では、建物の中でも特に共用部にかかる費用の把握が欠かせません。共用廊下やエントランス、駐輪場などの照明を点灯する電気代は毎月かかる固定費となり、物件の規模や照明設備の種類によって大きく異なります。LED照明を導入するなど省エネ対策を講じると、長期的に電気代を抑えることが可能です。

また、エントランスや共有通路の清掃費も、日常清掃を管理会社に委託するか、オーナー自身が行うかで大きくコストが変わります。入居者の満足度を高め、空室率を下げるうえでも清潔感を保つことは重要ですので、費用をカットしすぎて清掃の質が落ちると逆効果となるケースもあります。

• 共用部電気代：照明や防犯カメラなどの電源にかかる費用
• 清掃費：業者委託か自主管理かによって金額が変動
• 管理費：入居者募集やクレーム対応、家賃回収などを任せる場合に必要

さらに管理費としては、入居者募集や契約更新、トラブル対応を管理会社に委託する場合、家賃の3～10％程度を支払う形が一般的です。物件規模や立地、入居者層に応じて管理会社によるサービス内容と費用が異なるため、複数社に相談して比較検討することが大切です。

共用部の状態が悪いと入居者の評価が下がり、退去率が高まって家賃収入が安定しなくなるリスクもあるため、単に「コストを削減する」だけでなく、適切なバランスを保ちながら管理することが必要です。

こうした維持費用の見積もりを正確に行い、家賃収入から得られるキャッシュフローと照らし合わせることが、一棟アパート経営の安定化には不可欠です。共用部の清潔感や管理体制がしっかりしていると、入居者満足度が向上し、長期的な入居を促すことにつながります。

つまり、共用部維持のコストは短期的には出費でも、長期的な稼働率向上や物件価値の維持に直結する投資と捉えるべきです。適切な管理を維持しながら費用を最小限に抑え、効率的に収益を生み出すことが、一棟アパート投資を成功に導く大きなカギとなるでしょう。

一棟アパート購入費用を抑える工夫と注意点

一棟アパートの購入費用を抑えるためには、物件選びの段階から相場を十分にリサーチし、目先の安さだけではなく将来の修繕や利回りを考慮した上で判断することが重要です。築古物件であれば購入価格を下げられる場合もありますが、修繕費がかさむリスクを視野に入れなければなりません。さらに、融資条件の交渉や複数の金融機関から見積もりを取得し、金利や諸費用を比較することもコストカットの大きなポイントです。

利回りだけを追求した結果、賃貸需要の低い地域を選んでしまうと、空室率が高まって思わぬ負担が増えることもありますので、需要と費用のバランスを意識した投資判断が求められます。また、保険や管理費用を少しでも軽減するには、火災保険や地震保険の補償内容を複数プランで比較したり、管理委託を検討する際に契約内容を細かく吟味したりするなどの工夫が欠かせません。

• 築年数や立地を総合的に見極める
• 複数の金融機関から融資条件を比較
• 保険プランの補償内容を見直す

ただし、費用を抑えすぎると長期的な建物の価値が損なわれる恐れもあります。最低限の修繕を怠れば設備故障や入居者の不満が溜まり、最終的には家賃収入の減少につながるかもしれません。投資効率と安定性を両立するために、必要経費を見極めながら適正水準のランニングコストを保ちつつ、なるべく無駄を削ぎ落とした運営を目指すことが大切です。

コストと収益のバランスを重視した上で最終的な投資判断を下すことが、一棟アパート購入費用を抑えながら長期的な安定収益を実現する近道といえます。

資金計画の立て方と金融機関の選び方

一棟アパート投資を成功させるためには、明確な資金計画を立てることが欠かせません。まずは自己資金と融資額のバランスを検討し、頭金をどの程度投入するかを考える必要があります。頭金が多ければ返済額は抑えられますが、手持ち資金が減ることで他の投資機会を逃すリスクもあるため、投資スタンスや余裕資金の状況に合わせて決めることが望ましいです。

また、金融機関ごとに融資条件や金利、保証料が異なるため、複数の銀行や信用金庫から事前審査を申し込み、比較検討するのがおすすめです。金利だけでなく、融資期間や事務手数料、繰上返済手数料なども加味して総合的に判断することで、長期的なコストを最適化できます。

さらに、銀行によってはアパートローンの定型商品を用意している場合があり、比較的審査がスムーズに進む半面、融資上限額に制限があったり、金利が一律に設定されていたりするなどの特徴があります。

プロパーローンでは案件ごとの柔軟な対応が可能な一方で、自己資金や担保価値の高さが求められるケースがあるため、自身の状況に合った金融機関を選ぶことが鍵となります。

また、資金計画においては、物件取得時の諸費用や税金、保険料だけでなく、取得後のランニングコストやリスクヘッジに必要な予備資金も盛り込んでおくと安心です。予想外の修繕や空室リスクが発生した際に対応できるだけのキャッシュを確保しておくことで、経営破綻を防ぎやすくなります。

特に一棟物件では、単なる一部屋の空室で収入がゼロになることは少ない一方、屋上防水工事や外壁塗装などの大型修繕がまとまった費用を要するリスクも高いです。

こうした出費を想定した上で資金計画を策定しておけば、将来的な収益計算やキャッシュフロー管理が大幅にしやすくなるでしょう。

加えて、金融機関との関係づくりも重要です。過去の取引実績や資産背景、勤続年数などが良好だと、追加融資や借り換え条件で優遇を受けられる場合もあります。長期的に不動産投資を拡大していきたいのであれば、定期的に銀行担当者と面談し、自分の投資方針や状況を共有しておくことも選択肢の一つです。

ランニングコストを減らすリノベーション・修繕術

一棟アパート投資では、建物全体の維持管理にかかるランニングコストが家賃収入を大きく左右します。そのため、初期投資の段階から将来的な修繕コストを見据えたリノベーションや設備投資を行うことが重要です。

例えば、築古物件を購入してフルリノベーションを施すケースでは、見た目の改善や耐久性の向上だけでなく、設備を省エネ仕様に変えることで共用部電気代や室内の光熱費を抑えられる可能性があります。具体例としては、屋根や外壁の断熱性を高める塗装や、浴室・キッチンなどの水回り設備の交換などが挙げられます。

リノベーションの狙いは美観や耐久性だけではありません。例えば、室内に防音対策を施すことで入居者満足度を高めたり、共用部にLED照明を導入して電気代を削減したり、インターネット設備を整えて空室率の低減を図るなど、賃貸需要の維持・向上に直結する工夫も重要です。

結果的に高い稼働率を維持できれば、家賃収入の安定化につながるだけでなく、将来的に売却する際の物件価値も高まりやすくなります。一方で、リノベーションや修繕の優先度を見誤ると、多額の費用を投じても期待した効果を得られない場合があります。

• 投資対効果の高い改修箇所から優先的に行う
• 入居者ニーズに合わせた設備選びで空室リスクを抑制
• 一括施工と部分施工のコスト比較をして予算に合うプランを選ぶ

大規模修繕のスケジュールを組む際には、建築士や施工会社と相談し、最低限の補修で済む箇所と長期的に大きな効果を得られる箇所を区別して計画的に進めるのがコツです。必要以上に豪華なリノベーションをすると、投資回収までに時間がかかってしまうこともありますので、コストパフォーマンスをしっかりと検討しましょう。

リノベーションや修繕は短期的には大きな出費ですが、うまく活用すればランニングコストを減らし、収益性を高める重要な戦略となり得ます。タイミングや優先度を見極め、柔軟にメンテナンス計画を組み立てることで、一棟アパート投資のリスクを抑えながら安定した収益を得ることが可能になるでしょう。

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2024.05.26

まとめ

一棟アパートを購入・運用する際は、物件価格やローン関連費用に加え、税金や保険、維持管理費など多岐にわたるコストを計画的に押さえておくことがポイントです。

各費用項目の詳細を理解し、節税対策や保険の見直しを積極的に行うことで、余分な出費を抑えながら安定収益をめざせます。事前の情報収集と綿密な資金計画を行い、長期にわたり収益性の高い不動産投資を実現しましょう。