底地の不動産投資を基礎編！メリット・リスク・買い方まで6つのポイント

底地への不動産投資に興味はあるものの、「借地権との違いや権利関係が難しそう」「地代収入だけで本当に採算が合うのか」「出口戦略やトラブルが不安」と感じる方は多いはずです。

本記事では、底地と借地権の基本的な仕組みから、収益モデル、メリット・デメリット、購入手順、リスク管理までを整理して解説します。あくまで一般的な考え方の整理が目的であり、具体的な投資判断や契約内容については、税理士・弁護士・不動産専門家などへの相談も検討してみてください。

1 底地不動産投資の基礎
2 底地の権利関係と法的ポイント
3 底地不動産投資の収益性と評価目安
4 底地不動産投資のメリットとデメリット
5 底地を投資用に購入する手順と流れ
6 底地不動産投資のリスク管理と出口戦略
7 まとめ

底地不動産投資の基礎

底地への不動産投資は、「建物を持たずに土地だけを保有する投資」と思われがちですが、実際には借地権が付いた土地を取得し、地主（貸主）の立場になる投資です。

見た目は普通の土地でも、借地人（建物所有者）がいて地代を支払っているため、自由に使ったり建物を建て替えたりできない点が大きな特徴です。

日本では、借地人を保護することを目的とした「借地借家法」があり、契約期間や更新、解約のルールが法律で定められています。

そのため、底地不動産投資では、土地そのものの条件だけでなく、借地契約の内容や権利関係を理解することが欠かせません。

一方で、借地人が地代を支払い続ける限り、建物の管理や入居者募集は借地人側の役割となるため、建物投資よりも日常的な管理の手間が少ないケースもあります。

長期にわたって地代収入を得つつ、将来的に底地と借地権を一体化して売却するなど、出口を見据えた投資設計が重要になります。

底地不動産投資の基本ポイント

借地権が付いた土地を購入し、地主の立場になる投資であること
地代などの継続収入と、将来の一体売却などを組み合わせて収益を考えること
借地借家法や契約内容により権利関係が制約されるため、仕組みの理解が必須であること

底地と借地権の仕組み把握

まず押さえておきたいのが、「底地」と「借地権」の関係です。借地権とは、土地の所有者（地主）から土地を借りて、建物を建てたり利用したりできる権利のことです。

建物を所有する借地人は、契約で定められた地代を地主に支払い続ける代わりに、その土地を使い続けることができます。

このとき、土地そのものの所有権を持っている側が保有している土地を「底地」と呼びます。底地は、土地の所有権そのものですが、すでに借地権が設定されているため、地主自身は自由に利用・処分しにくい状態にあります。

地主の主な権利は、地代を受け取ることや、契約に応じて建替え・譲渡時に承諾を与えることなどです。

投資家が底地を購入するということは、この地主の立場を引き継ぐことを意味します。

つまり、建物は借地人のもののままで、投資家は土地の所有者として地代収入を得る一方、契約や法律に基づいて借地人との関係を適切に管理していく必要があります。

底地と借地権の違いを整理すると、概ね次のようなイメージになります。

項目	底地（地主側の権利）	借地権（借地人側の権利）
権利の内容	土地の所有権を持つが、借地権により利用が制約される	地代を支払い、土地を使って建物を所有・利用できる権利
主な収支	地代や承諾料などの収入がある一方、固定資産税などを負担	事業収入・家賃収入などがある一方、地代や建物維持費を負担
売却の対象	土地所有権（底地）を売却可能だが、借地権付きの土地として扱われる	建物と借地権を一体で売却するのが一般的
投資家から見た特徴	比較的安定した地代収入だが、自由度が低く流動性に課題がある	事業・賃貸の成否に左右されやすいが、利用の自由度は高い

このように、底地と借地権は一体として成り立っており、「誰が何を所有し、どのような収支構造になっているのか」を整理して理解することが、底地不動産投資の第一歩になります。

底地不動産投資の収益モデル

底地不動産投資の主な収入源は、借地人から支払われる地代です。地代は通常、月払いまたは年払いで支払われ、契約で定められた金額や改定方法に従って継続的に受け取ります。

建物の入居状況によって直接変動するわけではないため、賃貸マンションなどと比べると、空室リスクの影響を受けにくい点が特徴です。

地代に加えて、建替えや借地権の譲渡などが行われる際に「承諾料」と呼ばれる一時金が発生することがあります。

また、将来的に借地人が底地を買い取ったり、底地と借地権を一体で第三者に売却したりするケースでは、一定の精算金や売却代金が見込めます。

ただし、これらの一時的な収入はタイミングや金額が読みにくいため、投資判断の際には「おまけ」として考え、地代を中心に収益モデルを組み立てる方が安全です。

利回りのイメージとしては、例えば底地の購入価格を3,000万円、年間の地代収入を72万円と仮定すると、表面利回りは「72万円÷3,000万円×100＝2.4％」となります。

この表面利回りから、固定資産税や都市計画税などの保有コスト、管理にかかる諸経費を差し引いたものが、実際に手元に残る利回りの目安となります。

数字そのものは物件や地域によって大きく異なるため、あくまで「計算の仕組み」を押さえることが重要です。

収益モデルを確認するポイント

地代収入だけで表面利回りを計算し、保有コストを差し引いて実質利回りを把握すること
承諾料や一体売却など一時金は、発生時期・金額が不確実なため、過度に当てにしないこと
契約書で地代の改定条件や期間を確認し、長期的な収益の安定性を見極めること

建物投資との違いと特徴比較

一般的な不動産投資では、アパートやマンションなどの「建物付き不動産」を取得し、入居者から家賃を受け取る形が多く見られます。

この場合、オーナーは建物の所有者として、入居募集や賃料交渉、修繕・リフォーム、設備更新など、建物管理に関わる多くの業務を担うことになります。家賃水準や空室率によって収益が大きく変動する点も、建物投資の特徴です。

一方で、底地不動産投資では、建物は借地人の所有であり、投資家は地主として主に地代を受け取ります。

建物の維持管理や入居者対応は基本的に借地人側の役割となるため、日々の管理負担は建物投資に比べて少ないケースが多いです。

その代わり、権利関係が複雑で、契約内容や法律に基づいた対応が求められる場面が多くなります。

また、金融機関からの融資についても、一般的な居住用・収益用不動産とは評価の考え方が異なる場合があります。

底地は借地権によって利用が制限されているため、担保評価が抑えられ、自己資金割合が高めに求められることもあります。

流動性（売りやすさ）についても、市場参加者が少ない分だけ、買主候補を見つけるのに時間がかかる可能性があります。

こうした違いを整理すると、底地投資と建物投資は、「管理の手間」「権利関係の複雑さ」「収益の安定性」など、重視すべきポイントが異なることがわかります。

項目	底地不動産投資	建物付き不動産投資
投資対象	借地権が付いた土地（底地）	建物と土地を一体で取得
主な収入	借地人からの地代、承諾料など	入居者からの家賃、共益費など
管理の手間	建物管理は原則不要だが、契約や権利調整が中心	入居募集、賃料管理、修繕など建物管理が中心
権利関係	借地借家法や契約により制約が多く、専門的な理解が必要	所有権が中心で、比較的シンプル
流動性・出口	買い手が限定されやすく、出口戦略の設計が重要	市場参加者が多く、相場を踏まえた売却がしやすいことが多い

このように、底地不動産投資は「管理の手間は比較的少ないが、権利関係と出口戦略がカギになる投資」と整理できます。

どちらが優れているかではなく、自分の知識レベルやリスク許容度、保有期間のイメージに合っているかどうかを見極めることが大切です。

2025.04.22

底地の権利関係と法的ポイント

底地不動産投資では、土地そのものだけでなく「どの法律が適用され、誰がどの権利を持っているか」を整理しておくことが重要です。

特に、借地人を保護することを目的とした借地借家法のルールと、個々の借地契約で定められている内容が、底地の価値や収益、将来の出口戦略に大きく影響します。

権利関係を理解する際は、法務局で取得できる登記簿の情報と、当事者間で取り交わした契約書の内容をセットで確認することが基本です。

登記簿には「誰が土地を所有しているか」「どのような権利が設定されているか」が記録され、契約書には地代や期間、一時金などの具体的な条件が記されています。

また、更新料や承諾料といった一時金は、法律で金額が機械的に決められているわけではなく、判例や地域慣行、当事者の合意内容などを踏まえて個別に判断されます。

そのため、「一般的にはこうだ」と決めつけるのではなく、あくまで個別の契約内容と事情を前提に検討していく姿勢が欠かせません。

どの法律や契約条項が前提になっているかを把握すること
登記簿と契約書の両方を確認し、権利関係と条件を整理すること
更新料・承諾料などの一時金は、契約内容と妥当性を踏まえて検討すること

借地借家法と契約期間の基本ポイント

底地に関わる多くの借地契約には、借地借家法が適用されます。この法律は、借地人が安心して建物を所有し居住・事業を継続できるようにするための保護ルールを定めており、契約期間や更新、解約の条件などが規定されています。

代表的な契約形態として、更新を前提とした「普通借地権」と、原則として更新のない「定期借地権」があります。

普通借地権は、初回の存続期間が長めに設定され、その後の更新期間も一定以上の年数とすることが一般的で、借地人が長期にわたって土地を利用することを想定しています。

一方で、定期借地権は、期間満了時に建物を取り壊して更地で返還することなどを前提に、更新のない契約として設計されており、住居用の場合は十分な契約期間を確保することが求められます。

また、借地借家法には「正当事由」や「法定更新」といった仕組みがあり、単に期間が満了しただけでは契約が終了しないケースも多くあります。

地主が更新を拒絶したり解約を申し入れたりする場合には、借地人の生活や建物の利用状況、立退料の有無などを含めた総合的な事情を踏まえて判断されるのが一般的とされています。

区分	普通借地権（概要）	定期借地権（概要）
契約期間	長期利用を想定した期間設定（一定年以上）	契約で定めた期間で終了することを前提
更新の扱い	期間満了時に合意更新や法定更新が生じることが多い	原則として更新なし。期間満了で契約終了が基本
終了時の扱い	正当事由がないと地主側からの終了が認められにくい	建物収去や原状回復、建物譲渡特約など契約内容が重要
投資家の視点	長期的な安定性は高いが、自由に終了させにくい	期間と出口が比較的明確な反面、再利用の計画が重要

このように、借地借家法と契約種類ごとの特徴を理解しておくことで、「どの程度の期間、どのような前提で地代収入を見込めるのか」「どのような条件で更新・終了し得るのか」といった基本的な見通しを持つことができます。

契約書と登記簿で確認したい項目チェック

底地不動産投資では、「契約書」と「登記簿謄本（全部事項証明書）」をセットで確認し、権利関係と収益条件を具体的に把握することが欠かせません。

契約書には当事者間の約束事が詳細に記載され、登記簿には対外的に主張できる権利関係が記録されます。

両者の内容に矛盾や抜けがないかをチェックすることで、将来のトラブルリスクをある程度予防することができます。

具体的には、契約書では次のような点を重点的に確認します。

契約期間と契約種類（普通借地権か定期借地権か）
地代の金額・支払方法・支払時期
地代改定に関する条項（増減額請求の条件など）
更新料・権利金・承諾料など一時金の有無と計算方法
建替え・用途変更・増改築などの承諾条件
無断譲渡・転貸を行った場合の扱い（解除事由になるかなど）

登記簿では、次のような点を確認します。

所有者の氏名・住所（契約書の当事者と一致しているか）
地目・地積・地番など土地の基本情報
借地権・地上権などの権利設定の有無と内容
抵当権や根抵当権など担保権の有無と順位
差押え・仮差押え・仮処分などトラブルを示す登記の有無

契約書・登記簿チェックのポイント

契約内容と登記内容が一致しているかを必ず確認すること
一時金や賃料改定など重要な条件が、口頭ではなく書面に明記されているかを見ること
抵当権・差押えなどの登記がある場合は、将来の売却や権利調整に影響しないか検討すること

実務上は、固定資産税納税通知書や公図、測量図、建築確認済証・検査済証など、他の書類と合わせてチェックすることも多くあります。

底地の価値やリスクは、契約書の文言だけでなく、周辺の地価動向や借地人の事業内容、建物の状況など多くの要素が絡み合うため、気になる点があれば早めに専門家に相談しながら整理することが大切です。

更新料や承諾料など一時金の扱い注意点

底地不動産では、地代とは別に「更新料」や「承諾料」といった一時金が問題になることがあります。

更新料は、借地契約の期間満了時に契約を更新する際に支払われる金銭であり、承諾料は、借地権の譲渡や建替え、担保設定などを地主が承諾する際に支払われる金銭を指すのが一般的です。

これらの一時金については、借地借家法に具体的な金額や割合が定められているわけではなく、個々の契約や地域の慣行、当事者間の交渉によって決まります。

実務上は、地代や土地価格、建物の利用状況などを材料としながら、当事者が合意できる水準を探っていくことになります。

一時金を検討する際の注意点としては、次のようなものがあります。

金額や支払い条件が契約書に明確に記載されているかを確認すること
地代や土地価格とのバランスから見て極端に高すぎないかを検討すること
借地人の資金負担が過大になりすぎると、地代滞納や関係悪化のリスクにつながること
税務上の取扱い（所得区分や経費算入の可否など）はケースにより異なるため、必要に応じて税理士に確認すること

一時金でトラブルになりやすい場面

更新時に従来より大幅な更新料を求めた結果、借地人との交渉がこじれるケース
建替え承諾料の金額だけが先行し、建替え後の利用内容や期間などの条件整理が不十分なケース

このように、一時金はうまく活用すれば底地の収益性を高める要素になり得ますが、金額や条件次第ではトラブルの火種にもなりかねません。

「どのタイミングで、どのような根拠で支払われるお金なのか」を整理し、相場や慣行だけに頼らず、契約内容と借地人との関係性を踏まえて慎重に判断することが、底地不動産投資における重要な視点となります。

2025.05.10

底地不動産投資の収益性と評価目安

底地不動産投資の収益性を考えるときは、「いくらで買って」「毎年いくら受け取り」「将来いくらで手放せそうか」を大まかに整理することが出発点になります。

具体的には、地代収入をベースにした表面利回り・実質利回りのイメージと、路線価や借地権割合を使った評価額の目安、さらに地代改定や更新料・承諾料など一時金の可能性を総合的に見ていきます。

底地は、建物投資に比べて地代が比較的安定しやすい一方で、利回り自体は低めになりやすく、出口時の売却価格も権利関係の影響を強く受けます。

そのため、「利回りだけ」「価格だけ」の一方向で判断するのではなく、保有期間やリスク許容度に応じたバランスを検討することが大切です。

【底地の収益性を評価するときに押さえたい観点】

購入価格に対する地代収入の水準（表面利回り・実質利回り）
路線価・借地権割合から見た評価額の目安と、取引価格とのギャップ
地代改定の可能性、一時金（更新料・承諾料など）の発生余地
借地人の支払い能力や契約期間など、収益の安定性に関わる要素

収益性・評価をセットで見るコツ

「地代収入からの利回り」と「評価額の妥当性」を別々に計算して比較すること
一時金や将来の一体売却は「プラス要素」として考え、基本シナリオは保守的に置くこと

地代収入と表面利回りの計算ポイント

底地不動産投資でまず確認したいのが、地代収入を基準にした表面利回りです。表面利回りは「年間の地代収入÷購入価格×100（％）」というシンプルな式で求められ、底地の収益水準をざっくり把握するのに向いています。

例えば、底地を3,000万円で購入し、年間の地代収入が72万円（毎月6万円×12か月）のケースを考えると、表面利回りは「72万円÷3,000万円×100＝2.4％」となります。

ここから、固定資産税・都市計画税、底地にかかる管理コストなどを差し引くと、実際に手元に残る利回り（実質利回り）はさらに低くなります。この差を意識しておくことが重要です。

【表面利回りを確認するステップ】

現在の地代（月額○万円）と支払頻度から、年間の地代収入（円／年）を算出する
底地の購入価格（仲介手数料・諸費用を含めた総額）を把握する
「年間地代収入÷総投資額×100」で表面利回りを計算する
固定資産税・管理費などの年間コストを控除し、実質利回りのイメージを持つ

利回り計算でありがちな注意点

購入時の諸費用（仲介手数料・登記費用など）を総投資額に含れず、利回りを高く見積もってしまうこと
将来の地代増額を楽観的に見込みすぎ、現状の利回りが低い物件を選んでしまうこと

地代は借地契約に基づき長期的に支払われることが多く、短期的な変動は小さい一方で、利回り自体は高くなりにくい傾向があります。

そのため、他の投資商品や建物投資との比較では、「利回りの高さ」だけでなく、「安定性」と「手間の少なさ」も含めて総合的に評価することがポイントです。

路線価と借地権割合を使う評価目安

底地の価値を考える際には、国税庁が毎年公表している路線価や、借地権割合・底地権割合といった指標を活用すると、一定の目安を持つことができます。

路線価は、道路に面した標準的な土地の相続税評価額（円／㎡）で、一般的に実勢価格の一定割合程度とされています。

これに借地権割合（地域ごとに定められた、借地権の価値の目安）を掛け合わせることで、借地権部分と底地部分のおおよその評価バランスをイメージできます。

概念的には、次のように整理できます。

項目	考え方のイメージ	評価の目安に使うポイント
自用地評価額	路線価（円／㎡）×土地面積（㎡）	その土地を自分で自由に使う前提の評価
借地権評価額	自用地評価額×借地権割合	借地人側の権利の価値の目安
底地権評価額	自用地評価額×底地権割合（1−借地権割合）	地主側の権利の価値の目安

例えば、自用地評価額が4,000万円、借地権割合が70％とされるエリアであれば、借地権評価額は約2,800万円、底地権評価額は約1,200万円というイメージになります。

実際の売買価格は、地代水準や借地契約の内容、借地人の属性、市場環境などによって上下しますが、「評価額とかけ離れていないか」を判断する参考材料になります。

路線価と借地権割合は、あくまで税務上の評価の目安であり、市場価格とはずれが生じることがある
底地の取引価格が、底地権評価額に比べて過度に高い・低い場合、その理由を確認する
複数の評価方法（近隣取引事例、公示地価など）も併せて見て、全体のバランスを捉える

評価目安を使うときの考え方

路線価・借地権割合は「方向感」をつかむ指標として利用し、単独で価格を決めないこと
評価額の計算結果と実際の地代・契約内容を見比べ、「高すぎないか」「安すぎないか」を確認すること

地代改定と一時金収入を含めた収益

底地不動産投資の収益をより立体的にとらえるためには、現時点の地代だけでなく、将来の地代改定や更新料・承諾料など一時金収入の可能性も意識しておく必要があります。

ただし、一時金の金額や発生時期は読みにくく、過度に期待するとリスクが高くなるため、基本シナリオは「現在の地代ベース」で組み立て、シミュレーション上の上乗せ要素として扱うのが無難です。

【地代改定・一時金を収益に織り込むときのチェック】

契約書に地代改定の条項（何年ごと、どのような基準）が記載されているかを確認する
過去に地代改定が行われた実績や、地域の賃料・地価動向を参考に、無理のない改定幅を想定する
更新時・建替え時・譲渡時など、一時金が発生しうるタイミングと条件を洗い出す
一時金が入らなかった場合でも成り立つかどうか、保守的なシナリオで収益を検証する

例えば、「現状の年間地代72万円が10年間変わらず、その後の更新時に更新料として200万円程度を受け取る可能性がある」といったイメージを持った場合、10年間の累計地代と更新料を合計し、投資期間全体の平均的な利回りとして捉える、といった考え方ができます。

ただし、更新料や承諾料は必ず支払われるわけではなく、交渉や裁判例の考え方、借地人の資力などによって結果が変わり得る点には注意が必要です。

地代改定・一時金を考える際の注意点

将来の増額や一時金を前提にしすぎると、現時点で利回りの低い物件を選んでしまうおそれがあること
一時金の税務上の扱いや、借地人との関係悪化リスクも含めて、総合的に判断する必要があること

このように、底地の収益性評価では、「現状の地代収入による利回り」と「評価額の目安」、そして「将来の地代改定・一時金の可能性」を切り分けて整理することが大切です。

まずは保守的な想定で収益を組み立て、そのうえでプラスの要素をどの程度見込むかを慎重に検討していくと、より現実的な投資判断につながります。

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2025.09.05

底地不動産投資のメリットとデメリット

底地不動産投資は、一般的なマンション・アパート投資と比べて「管理の手間が少ないわりに、地代が比較的安定しやすい」というメリットがある一方、「流動性の低さ」「権利関係の複雑さ」など特有のデメリットも抱えています。

見かけの利回りだけで判断すると、「思ったより売れない」「借地人との調整に時間がかかる」といったギャップを後から感じることも少なくありません。

そのため、底地不動産投資を検討する際は、プラス面とマイナス面をセットで理解し、自分の投資スタイルや保有期間のイメージと合っているかどうかを確認することが大切です。

短期売買で利益を狙うよりも、「長期で地代収入を受け取りつつ、タイミングを見て出口を検討する」ようなスタンスに向きやすい投資といえます。

底地投資の特徴を一言で整理すると

日々の運営負担は軽めだが、権利調整や出口戦略が重要になる投資
高利回りよりも、安定性や手間の少なさを重視する人向きの性格が強い

管理の手間と安定性に関するメリット

底地不動産投資の大きなメリットは、建物の維持管理を原則として借地人が担うため、オーナー側の日常的な業務が少ないことです。

アパートや一棟マンションのように、入居者募集・退去立会い・設備故障対応・大規模修繕の計画といった業務は、基本的に借地人やその管理会社の役割となります。

地主が行う主な実務は、地代の入金管理や契約内容の把握、必要に応じた協議・承諾対応などに限られるケースが多いです。

また、地代は借地契約に基づき、建物の空室状況に直接左右されずに支払われるのが一般的です。

そのため、賃貸経営のように空室リスクで収入が大きく変動する可能性は比較的低く、長期的なキャッシュフローを読みやすい点もメリットといえます。

項目	底地不動産投資	建物付き賃貸投資
日常管理	地代入金確認、契約管理が中心	入居募集、退去対応、修繕など多数
収入の変動	借地人がいれば地代は比較的安定	空室・賃料変動の影響を受けやすい
突発的な出費	建物修繕は原則借地人側の負担	設備交換や大規模修繕など高額になりやすい

管理面で感じやすいメリット

建物管理・入居者対応の負担が軽く、本業と並行しやすい
地代が安定していれば、収入予測が立てやすい

流動性や売却難などデメリット注意点

一方で、底地不動産投資には「売却しにくさ」というデメリットがあります。底地は借地権が付いているため、土地を自由に使えないことから、購入を検討する層が限られがちです。

一般の実需層（自己居住目的の購入者）には向かないことが多く、主な買い手は投資家や既存の借地人に絞られます。その結果、売却までに時間がかかったり、希望より価格を抑えざるを得ないケースも想定しておく必要があります。

また、金融機関の担保評価が伸びにくい点もデメリットです。土地としての価値はあっても、借地権が設定されて自由な処分が難しいため、一般的な土地に比べ融資額が抑えられたり、自己資金を多めに求められたりすることがあります。

さらに、借地人との関係がこじれている物件や、地代滞納が続いている物件では、法的手続きや交渉に時間的・精神的コストがかかるリスクも考慮しなければなりません。

買い手が限定されやすく、市況によっては売却まで時間を要すること
担保評価が伸びにくく、レバレッジを効かせた投資がしづらいこと
借地人との関係次第で、回収や調整に負荷がかかる可能性があること

デメリットで特に注意したいポイント

短期売却前提の投資には向きにくいことを前提に保有期間を考える
購入前に、地代滞納やトラブル履歴の有無をできるだけ確認しておく

区分・一棟投資とのリスクリターン比較

底地不動産投資を検討する際には、区分マンション投資や一棟アパート・一棟マンション投資と比べて、「どのようなリスクリターンの違いがあるか」を整理しておくと、自分に合ったポジションを見つけやすくなります。

区分・一棟投資は、家賃収入を通じて比較的高めの利回りを狙える一方、空室や修繕費、賃料下落といったリスクをダイレクトに受けます。

底地投資は、利回りは抑えめになりやすい反面、地代収入が安定していればキャッシュフローは読みやすく、建物管理の手間も少なめです。その代わり、権利関係の理解や出口戦略の設計が欠かせません。

視点	底地不動産投資	区分マンション投資	一棟アパート・マンション
収益水準	利回りは控えめな傾向	中程度の利回りを狙いやすい	条件次第で高めの利回りも可能
収入の安定性	地代が安定していれば変動は小さい	空室・賃料変動の影響あり	空室率や賃料水準の影響が大きい
管理の手間	建物管理は原則不要で軽め	管理会社委託が前提になることが多い	修繕・運営計画の負担が重くなりやすい
権利関係	借地権との関係が複雑	比較的シンプルな所有権	所有権だが建物・入居者が多く複雑になりやすい
流動性・出口	買い手が限定され売却に時間がかかることも	個人投資家・実需層も多く比較的売りやすい	価格帯が大きく、買い手は限定されやすい

安定性・手間の少なさを重視するなら→底地寄り
バランス型で、比較的始めやすい規模を望むなら→区分マンション寄り
リスクをとって利回りやスケールを追求したいなら→一棟投資寄り

タイプ別に考える投資先のイメージ

本業が忙しく、細かい管理に時間を割きにくい人→底地で地代収入を重視
将来の資産形成と売却のしやすさを両立したい人→区分マンションを軸に検討
不動産に時間も労力もかける覚悟があり、規模拡大を目指したい人→一棟物件も候補に

このように、底地不動産投資は区分・一棟投資と比べて「どこにリスクを取り、どこで安定性を重視するか」のバランスが異なります。

自分がどのタイプに近いのかを整理したうえで、底地をポートフォリオの一部として位置づけるのか、メインに据えるのかを検討していくことが重要です。

2025.06.01

底地を投資用に購入する手順と流れ

底地を投資用として購入する場合は、「気になる物件を見つけたらすぐ買う」というよりも、事前の情報収集と権利関係の確認を丁寧に進めることが重要です。

一般的には、①物件探しと現地・書類のチェック、②融資可否と自己資金の検討、③価格交渉と契約・引渡しという流れで進みます。

通常の土地やマンションと異なり、底地は借地人の存在や借地契約の内容によって収益性やリスクが大きく変わります。

そのため、登記事項証明書や借地契約書、固定資産税納税通知書などの資料を確認しながら、「どのような条件で、どのくらいの期間、どんな借地人と関係を持つことになるのか」を具体的にイメージしておくことが大切です。

底地購入の大まかなステップ

物件情報・契約書・登記情報から権利関係と収益性を把握する
融資条件と自己資金を踏まえて、無理のない投資額の範囲を決める
価格交渉・契約・引渡しの各段階で、書類と条件を一つずつ確認する

物件探しと現地・書類の事前チェック

物件探しでは、収益不動産を扱う不動産会社やインターネットの投資用サイトなどで「借地権付き土地」「底地」といったキーワードを用いて候補を探していきます。

掲載情報には、所在地・地積・地目・用途地域などのほか、地代・借地契約の種類（普通借地権・定期借地権など）、契約期間の残り年数、借地人の属性といった情報が記載されていることが多いため、まずはこれらを比較しながら候補を絞り込みます。

候補が見えてきたら、現地と書類の両面からチェックします。現地では、土地の形状・接道状況・周辺環境・騒音や嫌悪施設の有無などを確認し、借地人がどのように土地・建物を利用しているかもできる範囲で見ておきます。

書類面では、次のような資料を不動産会社や売主側から取り寄せて確認します。

登記事項証明書（所有者・地目・地積・抵当権などの確認）
借地契約書・覚書類（契約期間・地代・更新条件・一時金などの条件）
固定資産税納税通知書（税負担の把握）
公図・測量図・建築確認済証や検査済証など（必要に応じて）

これらを通じて、「現在の地代水準と利回り」「契約期間の残り」「借地人との関係に問題がないか」「抵当権や差押えなどのリスク要素がないか」を事前に把握しておきます。

気になる点があれば、早い段階で不動産会社や専門家に質問・相談しておくと、その後の交渉や融資相談もスムーズになります。

事前チェックで特に押さえたい点

契約書・登記情報・現地の状況に矛盾がないか
地代・契約期間・借地人の状況から、収益性と安定性をイメージできるか

融資可否と自己資金割合の考え方ポイント

底地不動産は、一般的な住宅ローンやアパートローンと比べると、金融機関の評価・融資スタンスが厳しめになることがあります。

理由としては、借地権が付いているため土地を自由に処分しにくく、担保としての換金性が通常の土地より低く見られやすいことが挙げられます。

そのため、「フルローン」「高い融資割合」を前提に計画するのではなく、自己資金を多めに用意したうえで、複数行と相談しながら条件を確認する姿勢が重要です。

融資を検討する際は、次のようなポイントを意識しておくと整理しやすくなります。

想定購入価格に対して、自己資金をどの程度まで投入できるか（％でイメージ）
借入金額・金利・返済期間から、年間の元利返済額を概算し、地代収入とのバランスを見る
修繕や税金などの支出を踏まえたうえで、キャッシュフローが無理なく黒字を維持できるか
万一地代が減額になったり、一時的に滞納が生じたりしても耐えられる余裕があるか

項目	確認内容	目安のイメージ
自己資金割合	購入総額のうち現金で負担する割合	底地では、通常の収益物件より高めを前提に検討する
返済負担	年間返済額と地代収入の関係	地代から税金・経費・返済を差し引いても、無理なく黒字を維持できるか
余裕資金	突発出費や最悪ケースへの備え	一時的な地代減少や空白期間にも耐えられる余力があるか

融資前提でありがちな注意点

融資前提で利回りの低い底地を購入し、手残りがほとんど出ない状態になること
将来の地代減額や借地人交代の可能性を考慮せず、ギリギリの返済計画を立ててしまうこと

まずは「融資が出なければ購入しないのか」「自己資金を厚めに入れてでも保有したい物件なのか」を整理し、借入に頼りすぎない前提で検討することが、底地投資特有のリスクを抑えるポイントになります。

価格交渉から売買契約締結までの流れ

物件・資金計画のイメージが固まったら、具体的な価格交渉と契約のステップに進みます。一般的な流れは、「購入申込書の提出→条件交渉→重要事項説明→売買契約締結→決済・引渡し」といった順序です。

底地の場合は、借地人との関係や既存契約の内容も絡むため、不動産会社を通じて情報・条件のすり合わせを丁寧に行うことが重要です。

【価格交渉〜契約の基本的なステップ】

購入申込書を提出し、希望価格・引渡し時期・特約（必要な条件）を明示する
売主側と、価格・地代の引継ぎ条件・引渡し時期などを調整する
宅地建物取引士から重要事項説明書の説明を受け、契約条件・権利関係を再確認する
売買契約書に署名捺印し、手付金を支払う
決済日に残代金を支払い、所有権移転登記の申請と引渡しを行う

底地ならではのポイントとしては、次のような点があります。

借地人への通知や説明が必要になる場合があるため、不動産会社・司法書士と連携して進めること
契約書に「地代の引継ぎ条件」「滞納があった場合の取扱い」「引渡しまでの収益帰属」などを明確にしておくこと
決済時に、固定資産税や地代の精算方法（どの時点までを売主・買主が負担するか）を確認すること

契約時に確認しておきたい注意点

重要事項説明で話された内容と、売買契約書の記載に矛盾がないか
借地契約や地代の条件、滞納の有無など、収益に直結する情報が十分に開示されているか

このように、底地を投資用に購入するプロセスは、基本的な不動産売買の流れと大きくは変わりませんが、「借地人との関係」「既存契約の内容」「将来の権利調整」を意識しながら一つ一つのステップを確認していくことが、安心して投資を進めるためのポイントになります。

2025.09.29

底地不動産投資のリスク管理と出口戦略

底地不動産投資は、地代が安定しやすい反面、借地人との関係悪化や地代滞納、契約内容の解釈をめぐるトラブルなど、権利関係ならではのリスクを抱えています。

こうしたリスクは、発生してから対処するよりも、日頃の管理と情報把握によって「早めに気付き、小さいうちに手当てする」ことが何より重要です。

また、底地は短期売買で利益を狙うよりも、長期保有のなかで地代収入を得つつ、将来的に底地と借地権の一体化や売却などの出口戦略を検討していくスタイルに向きやすい投資です。

どのタイミングで、どのような出口を選ぶ可能性があるのかをあらかじめイメージしておくことで、日々の判断もぶれにくくなります。

リスク管理・出口戦略の基本スタンス

「契約条件」「入金状況」「借地人との関係」を定期的に確認すること
保有期間のイメージと出口候補（売却・一体化など）を事前に整理しておくこと

地代滞納や契約違反の早期発見チェック

地代の滞納や契約違反は、放置すると回収が難しくなったり、関係がこじれて交渉が長期化したりする原因になります。

リスクを抑えるには、「いつから・いくら未納なのか」「どの条項に違反している可能性があるのか」を、早めに把握する仕組みを持つことが大切です。

まず、地代の入金状況は毎月（もしくは支払期ごと）に確認し、入金遅れが続いていないかをチェックします。

銀行口座への振込であれば通帳や明細を、口座振替であれば引落し結果を、紙の管理ではなく一覧表などで整理しておくと把握しやすくなります。

あわせて、契約書に記載されている「支払期日」「遅延時の扱い」「催促の方法」の条項も事前に確認しておくと、いざというときの対応がぶれにくくなります。

契約違反については、無断増改築や用途変更、無断譲渡・転貸などが典型例です。現地の様子と契約書の内容を時々見比べ、「当初の想定から大きく変わっていないか」を意識しておくと、違和感に気付きやすくなります。

地代入金状況を一覧で管理し、1回の遅延でも把握できるようにすること
契約違反が疑われる場合は、感情的にならず事実関係の確認から始めること
文書（書面・メール）でやり取りを残し、記録を整理しておくこと

トラブルを拡大させないための注意点

長期間の滞納を放置せず、早期の督促・相談の場を設けること
強い言い方や一方的な通知だけで解決しようとせず、必要に応じて専門家に相談すること

借地人との関係づくりと交渉の進め方ポイント

底地不動産投資では、借地人との関係がそのまま収益の安定性に直結します。契約書の条文だけでなく、「話ができる関係」を日頃から築いておくことで、建替えや用途変更、地代改定などの局面でも、スムーズに協議を進めやすくなります。

関係づくりの基本は、連絡先の共有と、簡単な情報交換の習慣です。例えば、地代の支払方法を確認する際に連絡窓口を明確にしておく、建物の大きな修繕や用途変更の予定があれば事前に一報をもらうようお願いしておく、といった工夫が考えられます。

借地人にとっても、「相談しやすい地主」であることは安心につながり、結果的にトラブルの予防にもなります。

交渉の場面（地代改定、更新料、建替え承諾など）では、いきなり結論や金額から入るのではなく、「なぜその話が必要なのか」「どのような事情があるのか」を共有するところから始めると、相手の納得感を得やすくなります。

また、周辺相場や客観的な資料をベースに話すことで、感情論に陥りにくくなります。

場面	地主側のポイント	借地人側に伝わりやすい工夫
日常連絡	連絡窓口を明確にし、返答をこまめに行う	「何かあれば早めに相談してほしい」と伝えておく
地代改定	変更の理由と根拠（物価・税負担など）を整理	段階的な見直し案など、複数案を検討する
建替え・用途変更	契約条項と安全面・近隣への影響を確認	条件を明文化し、誤解を生まないよう書面化する