共有持分の相続不動産で損しないために知るべき5つの対策ポイント

共有持分のある相続不動産について、「このまま共有のままでよいのか」「売却・買取・名義集約を進めるなら何から始めるべきか」と迷う方は少なくありません。

本記事では、共有持分と相続不動産の基本、共有になった後の初動対応、共有のまま持ち続ける場合のリスク、解消・売却の主な方法、それぞれの進め方のポイントまでを一通り整理します。あくまで一般的な考え方をまとめた内容ですので、最終的な判断や具体的な手続きは、個別事情に応じて専門家の助言も踏まえて検討することをおすすめします。

共有持分と相続不動産の基礎知識

相続で不動産を引き継ぐと、「兄弟で2分の1ずつ」「親子で持分○割ずつ」といった形で共有になるケースがよくあります。

このとき登記簿に記載される「2分の1」や「○割」が、法律上の共有持分です。共有持分とは、1つの不動産を複数人で所有しているときの「持ち分の割合」を示すもので、民法の共有に関する規定に従って、利用・管理・処分のルールが定められています。

共有持分のある相続不動産では、まず「登記簿上の名義と持分割合がどうなっているか」「誰がどのくらいの割合を持っているか」を正確に押さえることが出発点になります。

不動産登記事項証明書の権利部を見ると、所有者の氏名・住所とともに「持分2分の1」「持分3分の1」といった記載が並んでいるはずです。

相続税の評価では、国の定める財産評価のルールに基づき、不動産全体の評価額に持分割合を掛けて各人の持分価額を求める考え方が基本となります。

共有持分と共有名義の基本ポイント

共有名義の不動産とは、1つの登記簿に2人以上の所有者が記載されている状態を指します。そのうえで、各所有者が持っている「○分の○」という割合が共有持分です。

たとえば、登記簿に「持分2分の1　A」「持分2分の1　B」とあれば、A・Bそれぞれが2分の1の共有持分を有する共有名義不動産ということになります。

共有持分は、土地や建物の一部を現実に区切っているわけではなく、「不動産全体に対する抽象的な持分」を意味します。

共有者は原則として共有物全体を利用できますが、利用・管理・変更の仕方にはルールがあります。

共有物の管理に関する事項は、持分価格の過半数で決めるのが原則とされており、大規模なリフォームや賃貸借契約の締結など、価値に影響する行為については、単独ではなく他の共有者の同意を前提に検討することが求められます。

【共有持分と単独名義の違いイメージ】

• 「共有名義」は所有者が複数いる状態の総称
• 「共有持分」は、各所有者の具体的な割合を示す数字
• 共有持分があると、利用・売却の場面で共有者同士の合意形成が重要になる

相続不動産で共有が生まれる主なケース

相続不動産で共有持分が生まれる代表的なケースは、「法定相続分どおりに複数人で相続したとき」と「遺産分割協議であえて共有のままにすることを選んだとき」です。

単独名義の不動産を相続する場合でも、相続人が複数いれば、遺産分割がまとまるまでは法律上の遺産共有となり、その後の話し合いで最終的な共有持分の割合が決まっていきます。

【相続で共有が生まれやすいパターン】

• 親名義の自宅を、配偶者と子どもが法定相続分どおりに相続した（例：妻2分の1、子ども2分の1）
• 遺言で「不動産は子ども2人で半分ずつ」と定められていた
• 遺産分割協議で「とりあえず共有にしておき、将来売却や住み替えを検討する」と決めた
• もともと夫婦や親子で共有名義だった不動産について、共有者の1人が亡くなり、その持分を相続人が引き継いだ

例えば、夫婦で2分の1ずつ所有していた自宅について、夫が亡くなり、夫の持分2分の1を妻と子ども2人が相続したとします。

この場合、妻はもともとの自分の持分2分の1に加えて、夫の持分の一部を相続し、子どもたちもそれぞれ持分を取得します。

その結果、1つの不動産に3〜4人の共有者が存在することがあり、時間の経過とともに相続が重なると、共有者の数がさらに増えていくこともあります。

相続当初は「とりあえず共有で良い」と考えていても、将来売却や建て替えをするときには、共有者全員の意見をそろえる必要が出てきます。

共有がどのような場面で支障になりやすいかを早めに把握しておくことが、後のトラブル予防につながります。

共有持分と相続税評価の考え方

相続税の計算では、不動産の評価は国の定める財産評価のルールに基づいて行われます。

共有になっている土地については、原則として「共有地全体の価額に共有持分の割合を掛けて各人の持分の価額を算出する」という考え方が基本です。

建物についても、不動産全体の評価額を持分割合で按分するイメージになります。

【共有持分の相続税評価イメージ】
前提

• 相続税評価額（自宅土地全体）：3,000万円（ある年度の路線価等から算出した例）
• 相続人Aの共有持分：2分の1

この場合、Aが相続税の対象として評価される土地の価額は、
「3,000万円 × 2分の1 ＝ 1,500万円」
という形で計算するイメージになります。

一方、実際に市場で共有持分だけを売却しようとすると、使いにくさや調整の難しさから、「単独名義の不動産より売れにくく、価格が下がりやすい」とされることがあります。

このような事情を踏まえ、共有持分の評価については、利用状況や売却のしやすさなどを加味して検討されるケースもあります。

ただし、相続税の申告でどこまで考慮できるかは、通達や具体的な事案によって扱いが変わる場合があります。

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相続で共有持分を取得したときの対応

相続で共有持分を取得したときは、「まず現状を正しく把握する」ことが出発点になります。登記簿で持分割合と共有者の氏名を確認し、固定資産税納税通知書で評価額や納税者が誰になっているかをチェックします。

そのうえで、今後その不動産を「誰が使うのか」「売るのか・残すのか」「維持費をどう負担するのか」といった基本方針を、家族や他の共有者とすり合わせていく流れです。

共有持分は、単独名義の不動産と比べて、利用や売却の場面で合意形成が必要になるため、相続直後の「何となく共有のまま放置」は、後々のトラブルにつながりやすい状態です。

共有者が亡くなったときの持分の行き先、相続登記の義務や必要書類、遺産分割協議で決めておくべき内容を一つずつ整理していくことで、自分が取るべき対応も見えやすくなります。

共有者が亡くなったときの持分の行き先

共有者の一人が亡くなった場合、その人が持っていた共有持分は、その人の相続人に引き継がれます。

共有名義の不動産だからといって、他の共有者の持分が自動的に増えるわけではなく、「亡くなった人の持分部分」だけが、その配偶者や子どもなどに承継されるイメージです。遺言があるかどうかや、相続人の人数によって、持分の行き先や人数は変わってきます。

【共有者が亡くなったときの典型パターン】

• 共有者A・Bで各2分の1ずつ所有 → Aが死亡 → Aの2分の1を配偶者と子どもがさらに分けて相続
• 共有者が兄弟2人 → 一方が死亡し、その子どもたちが持分を引き継ぐ
• 遺言で「自分の持分は特定の相続人に継がせる」と定めているケース

このように、相続が重なるたびに持分が細かく分かれ、共有者の人数が増えていくことがあります。

共有者が増えると、売却や建て替えなど大きな意思決定をするときに、全員の意見をそろえるのが難しくなりがちです。

共有者が亡くなったことが分かった段階で、「誰がその持分を相続したのか」「相続登記は完了しているか」を確認しておくことが、将来の混乱を防ぐポイントになります。

共有持分の相続登記と必要書類ポイント

相続で共有持分を引き継いだときは、所有権移転の相続登記を行う必要があります。相続による不動産取得については、相続登記の申請が原則義務化されており、共有持分についても同様に扱われます。

相続登記をしないまま長期間放置していると、後から相続関係が分かりにくくなり、売却や担保設定が難しくなるおそれがあります。

【共有持分の相続登記でよく使う書類】

実際に登記申請を行う際は、これらの書類をもとに相続登記の申請書を作成し、法務局に提出します。

自分で手続きすることも可能ですが、戸籍をさかのぼる範囲が広い場合や、共有者・相続人の数が多い場合は、どの戸籍が足りていないか分かりにくくなることもあります。

遺産分割協議で決める内容と注意点

相続で共有持分を取得した場合でも、「そのまま共有にするか」「特定の相続人にまとめるか」「不動産を売却してお金で分けるか」など、遺産分割協議で決める余地は大きく残っています。

協議の結果は遺産分割協議書にまとめ、相続登記や売却手続きの基礎資料として使える形にしておくことが大切です。

【遺産分割協議で検討されやすいパターン】

遺産分割協議では、「今の状況」だけでなく、「将来どう使う可能性があるか」「固定資産税や修繕費などの負担を誰が負うか」といった点も含めて話し合うことが重要です。

また、協議書に記載する内容は、後から読み返しても誰が見ても分かるように、不動産の所在・地番・家屋番号などを登記簿どおりに正確に記載し、誰がどの持分を取得するのかをはっきりさせておく必要があります。

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共有持分のまま持ち続けるリスクと対策

共有持分のある不動産は、「誰か1人の判断で動かしにくい」という特徴があります。相続当初は「とりあえず共有のままでよい」と考えても、時間がたつほど共有者の環境や考え方が変わり、利用や売却の方針がなかなかまとまらないケースが目立ちます。

その結果として、誰も住んでいないのに固定資産税だけ払い続ける、老朽化しても修繕が進まず近隣トラブルになる、といった問題が出てくることもあります。

共有のまま持ち続けること自体が必ずしも悪いわけではありませんが、「どのようなリスクがあるか」「それに対して今できる対策は何か」を知ったうえで、共有者同士のルールづくりをしておくことが大切です。

利用や売却が進まないリスク、税金や維持費の負担、共有者が増えたときのトラブルの起こり方を整理しておきましょう。

• 共有のままにするときは、メリットだけでなくリスクも一覧にしておく
• 「誰が使うか」「誰がどれだけ負担するか」を早めに話し合っておく
• 将来の売却や建て替えを見据えた合意形成のルールを決めておく

利用や売却が進まないリスクのポイント

共有持分の一番分かりやすいリスクが、「利用や売却の話がなかなか前に進まない」という点です。

共有者のうち1人が「売りたい」と考えていても、別の共有者が「思い出があるから残したい」「将来子どもが使うかもしれない」と考えていると、話が平行線のまま何年も経ってしまうことがあります。

また、賃貸に出して家賃収入を得たい場合や、建て替え・大規模リフォームをしたい場合も、共有者全員の賛成や一定の多数決が必要になるため、誰か1人が反対すると話が止まります。

その間にも、建物は老朽化し、周辺の相場が変わり、場合によっては「もっと良い条件で売れたはずのタイミング」を逃してしまう可能性があります。

共有のまま持ち続ける場合は、「今は利用や売却の予定がなくても、将来こういう話が出たときはどう決めるか」というルールを、あらかじめ共有者同士で話し合っておくと安心です。

固定資産税や維持費負担のチェック

共有不動産では、固定資産税や都市計画税、共用部分の修繕費など、毎年の「持ち続けるコスト」が発生します。

本来は、持分割合に応じて負担するのが自然な考え方ですが、現実には「代表者のところに納税通知書が届き、その人がとりあえず立て替えている」というケースも少なくありません。

例えば、ある土地・建物の固定資産税・都市計画税の合計が年間12万円の場合、持分2分の1の共有者AとBがいれば、それぞれ6万円ずつ負担するイメージになります。

しかし、Bがなかなか支払わない場合、Aが全額を立て替え続けることになり、長期的に見ると不公平感が強くなります。

修繕費や草刈り・清掃費用なども同様で、「今誰がどのくらい負担しているのか」を共有しないまま時間がたつと、後から精算するのが難しくなっていきます。

【固定資産税・維持費負担の整理例】

共有者が増えたときのトラブル事例

共有不動産は、相続が重なるたびに共有者が増えていく傾向があります。最初は兄弟2人の共有だったものが、そのうち1人が亡くなり、その子どもたちが持分を相続すると、共有者が3人・4人と増えていく、といったイメージです。

人数が増えるほど、「連絡が取れない人がいる」「住所が分からない」「意見がばらばらで合意できない」といった問題が起きやすくなります。

共有者が多いほど、「全員の意見をそろえる」こと自体が大きな負担になります。

共有者の一覧（氏名・持分・住所・連絡手段）を整理しておくこと、将来の相続でさらに共有者が増えないようにするための方針（誰かにまとめる、売却してお金で分けるなど）を早めに検討しておくことが、トラブル予防の重要なポイントです。

共有持分をどうするかは、資産状況や家族関係によって最適な答えが変わりますが、「なんとなく共有のまま」が一番リスクを抱えやすい状態であることを意識しておくとよいでしょう。

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共有持分を解消・売却する主な方法

共有持分をどう整理するかを考えるとき、多くのケースで候補になるのが次の3つです。「他の共有者に持分を買い取ってもらう」「不動産全体を売却してお金で分ける」「第三者（持分の買取に慣れた業者など）へ売却する」というパターンです。

どれが良いかは、相続人同士の関係、資金状況、その不動産を今後どう使いたいかといった事情で変わります。

大切なのは、「選択肢を知らないまま何となく共有を続ける」のではなく、「自分たちにとって現実的な方法はどれか」を整理してから方針を決めることです。

• 身内の中で解消するのか、第三者に出すのかを整理する
• 手取り額だけでなく、時間・手間・感情面の負担も比べる
• どの方法でも、共有者全員の情報と意向を把握することが出発点になる

他の共有者に持分を買い取ってもらう方法

もっともシンプルな解消方法の一つが、「ある共有者が他の共有者の持分を買い取り、最終的に単独（または少数）名義にまとめる」やり方です。

たとえば、兄弟3人で共有している実家について、「この家に住み続けたい長男が、弟2人の持分を買い取る」といったケースです。

この方法の特徴を整理すると、次のようになります。

具体的には、次のような流れが一般的です。

1. 不動産全体のおおよその評価額を把握する（固定資産税評価額や路線価、近隣相場などを参考）
2. 持分割合に応じた「基準額」を確認したうえで、代償金の金額や支払方法を話し合う
3. 合意内容をメモや書面にまとめたうえで、持分移転の登記手続きに進む

金額の目安は、相続税評価や近隣の取引事例などを参考に話し合いで決めていくことになります。

「評価額そのもの」だけでなく、「今後の管理・修繕費」「売却のしやすさ」なども踏まえて、お互いに納得できるラインを探ることが重要です。

相続不動産全体を売却して分ける進め方

共有持分の解消方法としてよく選ばれるのが、「不動産全体を第三者に売却し、その手取りを共有者で分ける」という方法です。

いわゆる「現物分割」ではなく、「換価分割」と呼ばれる考え方に近く、不動産の形で分けにくい場合に有効です。

この方法の大まかなステップは次のとおりです。

1. 共有者全員で「売却する方向でよいか」を話し合い、合意を確認する
2. 不動産会社に査定を依頼し、売却価格の目安や販売方法を検討する
3. 売却活動を行い、購入希望者と条件（価格・引渡し時期など）を調整する
4. 売買契約を締結し、決済・引渡しを行う
5. 手取り金額から諸費用や税金を差し引いたうえで、持分割合や事前の合意に従って分配する

全体売却は、「共有状態をゼロにしてスッキリ整理したい」というニーズに合いやすい方法です。

一方で、実家や事業用不動産など、誰かが使い続けたいと考えている場合は、持分買取など別の選択肢と比較しながら検討することが現実的です。

持分売却専門業者に相談する目安

共有者同士の話し合いが難しい、共有者の人数が多くて合意形成がほぼ不可能に近い、連絡が取れない共有者がいる、といった場合には、いわゆる「持分買取」を取り扱う専門業者に売却する方法も選択肢になります。

この場合、「不動産全体」ではなく「自分の持分だけ」を第三者に売却することになるため、共有状態そのものは残りますが、自分自身は共有関係から離れることができます。

【持分売却を検討するときに確認したいポイント】

持分だけを売却する場合、買う側から見ると「使いにくい権利」であるため、一般の相場よりも価格が低くなる傾向があります。

その一方で、「共有状態から抜けられる」「現金化までのスピードが比較的早い」といったメリットもあるため、「価格よりも、早く区切りをつけたい」「これ以上共有で悩みたくない」と考える方にとっては、検討に値する選択肢と言えます。

どの方法が自分に合うかを整理したうえで、家族や他の共有者とも情報を共有しながら、無理のない解消・売却の形を選んでいくことが大切です。

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共有持分を解消・売却する主な方法

共有持分をどう整理するか考えるとき、多くのケースで候補になるのが次の3つです。「他の共有者に持分を買い取ってもらう」「不動産全体を売却してお金で分ける」「第三者（持分買取の実績がある業者など）へ売却する」というパターンです。

どの方法が向いているかは、相続人同士の関係、資金状況、その不動産を今後どう使いたいかによって変わります。

「共有のまま放置」も選択ではありますが、後になるほど調整が難しくなることが多いため、早い段階で選択肢を並べて比較しておくことが大切です。

• 身内の中で解消するのか、第三者に出すのかを整理する
• 金額だけでなく、時間・手間・感情面の負担も比べる
• どの方法でも、共有者の人数・持分・連絡先をまず整理する

他の共有者に持分を買い取ってもらう方法

一番イメージしやすいのが、「ある共有者が他の共有者の持分を買い取り、名義をまとめる」方法です。

たとえば、兄弟3人共有の実家について、「この家に住み続けたい長男が、弟2人の持分を買い取る」といったケースです。こうして単独または少数名義にまとめると、その後の利用や売却の判断がしやすくなります。

この方法の特徴を整理すると、次のようになります。

進め方のイメージは次のとおりです。

1. 不動産全体のおおよその評価額を把握する（固定資産税評価額や路線価、近隣の売買事例などを参考にする）
2. 持分割合に応じた「基準額」を確認し、代償金の金額や支払方法（分割・一括など）を話し合う
3. 合意内容をメモや書面に残したうえで、持分移転の登記を行う

相続不動産全体を売却して分ける進め方

共有状態を根本から解消したいときに有力なのが、「不動産全体を第三者に売却し、その手取りを共有者で分ける」方法です。

相続の場面では、現物ではなくお金に換えて分けるため、「換価分割」と呼ばれる考え方に近い整理になります。

大まかな流れは次のようになります。

1. 共有者全員で「売却する方向でよいか」を確認し、反対がないかを話し合う
2. 不動産会社に査定を依頼し、売却の方針（価格帯、売り出し方法、期間の目安）を決める
3. 売却活動を行い、購入希望者と価格や引渡し時期などの条件を調整する
4. 売買契約書を作成・締結し、決済日に残代金の受け取りと所有権移転登記を行う
5. 仲介手数料や税金などの諸費用を差し引いた手取り額を、持分や協議内容に基づいて分配する

持分売却専門業者に相談する目安

共有者同士の話し合いが難しい、共有者の人数が多すぎる、連絡が取れない人がいる、といった事情がある場合は、「自分の持分だけを持分買取業者に売却する」方法も現実的な選択肢になります。

自分の持分を第三者に売ると、共有状態そのものは続きますが、自分自身は共有から抜けて現金化できるため、「話し合いが長引いても前に進まない」というストレスから解放されやすくなります。

【持分売却を検討するときに確認したいポイント】

持分だけを売却する場合、買い手にとっては「使いにくい権利」であることが多いため、価格はどうしても抑えられがちです。その一方で、
・共有関係から離れて気持ちを切り替えられる
・比較的短い期間で現金化できることが多い
というメリットもあります。

「価格を最大化したいのか」「早く区切りをつけたいのか」「家族内で解決したいのか」など、自分が何を優先したいのかを整理したうえで、他の共有者とも情報を共有しながら、自分たちに合った解消・売却の方法を選んでいくことが大切です。

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まとめ

共有持分の相続不動産では、①共有持分と評価の仕組みを理解すること、②相続登記と遺産分割の内容を整理すること、③共有のまま放置した場合のリスクを知ること、④共有者同士の話し合いと解消・売却の選択肢を把握することが重要です。

まずは登記簿や固定資産税の情報を確認し、自分の持分や共有者を一覧にして現状を見える化しましょう。

そのうえで、家族・共有者の意向や資金計画を整理し、必要に応じて専門家の意見も取り入れながら、独断ではなく落ち着いて方針を決めていくことが大切です。