借地権の売却はできる？相場・税金・手順・交渉のポイント14選

借地権は売れるのか——。地主の承諾や承諾料、価格の出し方、税金・登記、契約〜引渡しの段取りまでを一つの流れで整理します。

建物買取請求と更地化の選択基準、価格を落としにくい交渉のコツ、想定トラブルの回避策もカバー。読み終えれば、今どの資料を揃え、誰に何を相談するかまで具体化できます。

借地権売却の基礎

借地権を売却するときは、①借地権の類型、②契約書の承諾条項、③残存期間、④建物の取り扱い——の4点をまず整理します。

類型は、更新を前提とする普通借地権と、満了で終了する定期借地権（事業用・建物譲渡特約付等）で取り扱いが変わります。

多くの契約では譲渡・転貸に地主の承諾が必要で、承諾が難しい場合には裁判所の許可（借地非訟の制度）を活用できる場面もあります。

戸建ての借地、借地権付きマンション（土地は借地・建物は区分所有）、店舗・事務所（事業用）など物件・取引態様ごとに必要書類や費用項目は変化。

評価は「土地の時価×借地権割合（路線価等の割合）」が起点ですが、承諾料・測量・境界確定・越境是正のコストを差し引いて実勢へ調整します（地域差あり）。

• 契約書・覚書・更新履歴・地代の入出金を先に点検し、前提条件を固める。
• 戸建て／マンション／事業用で論点・書類・費用が変わるため切替えて検討。
• 残存年数と建物状態は価格・交渉に直結するため早期に可視化。
• 相場や税務は「根拠の種類と時点」を明記して見積り、後の齟齬を防止。

借地権の種類と権利関係の把握

借地権は大別して普通借地権と定期借地権。普通は更新が前提（初回30年・以後20年が目安）、定期は満了で終了（事業用10年以上50年未満、建物譲渡特約付は30年以上など）。

権利は、地主の底地権に対して借主が地上権または賃借権を持ち、建物は借主（または区分所有者）が所有します。

借地権付きマンションでは、地代負担が管理費・修繕積立金と並行する点が実務上の要。相続・贈与・持分譲渡は承諾の要否や名義書換の扱いが異なるため、契約条項と地域の運用を照合します。

評価は「土地の時価×借地権割合」を出発点に、契約制限・違約履歴・越境・工作物の有無で補正します。

地主承諾と譲渡承諾料の基準

多くの契約で、譲渡・転貸・増改築は地主の承諾が前提。承諾は通常書面で行い、名義書換や条件調整を含むことがあります。

交渉前に、契約書・図面・本人確認・資金計画・買主属性資料などを揃え、地代の扱い・更新時期・引渡時期の素案を添えて相談すると進みやすいです。

承諾料（名義書換料を含むことあり）は法定率がなく、「借地権価格の数％台〜一桁台後半」「底地価格の一部」などレンジで議論されるのが通例。

残存年数・地代水準・違反履歴・未承諾工事・越境等で上下します。不当に拒まれる場合は裁判所の許可制度を比較検討します（費用・期間の見込みを併記）。

建物買取請求と更地化の比較

出口は「建物を引き継ぐ」か「更地にして引渡す」かで総コストと工程が大きく変わります。契約終了局面では、一定の条件で借主が地主に建物買取を求められる場合があり、合意が整えば建物相当額で精算して明渡します。

更地化は、解体・滅失登記・原状回復を伴い、滅失時期と引渡日の整合が論点。区分所有（借地権付きマンション）は、適用関係・管理組合の関与・専有部の引渡条件の調整が必須。

費用比較は、解体・残置撤去・仮囲い・近隣対応・期間中の地代や固定資産税相当分まで含めた「総額」で判断します。相続案件は、遺産分割・名義・担保の整理を先行させると交渉がスムーズです。

• 建物買取請求の可否は類型・満了事由で変動→早期に判定。
• 更地化は工期・費用・地代精算を一体で設計。
• 区分・賃貸中は関係者調整の工数を加味して前倒し運用。

更新・存続期間と残存年数の目安

価格は残存年数に敏感です。普通借地権は更新を前提とし（初回30年・以後20年が目安）、更新時に期間・地代・更新料等の見直し余地が生じます。

定期借地権は満了で終了するため、残存年数が短いほど価格は弱含み。事業用は原状回復・撤退費の見込みも織込が必要。相続・贈与による承継は、名義と地代承継の手続きを先に整え、支払・更新・覚書の連続性を示すと好影響です。

評価は「土地時価×借地権割合」を基準に、残存年数・承諾条件・測量・越境是正・未登記工作物などのコストを差し引いて調整。

借地権付きマンションは、地代改定のタイミング・方法と管理費・修繕積立金の二重負担がキャッシュフローへ及ぼす影響を確認します。

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2025.11.17

売却価格と評価の相場

売却価格は「土地の時価×借地権割合」を起点に、残存年数や契約条件、承諾の成否、測量・越境・承諾料など調整費用を差し引いて実勢へ。

時価は、公的指標（路線価＝毎年7月、相続税評価の基準／公示地価＝毎年3月、市場水準の基準）に近隣成約・賃料を重ねます。

借地権付きマンションは、地代＋管理費・修繕積立金の負担が返済余力・投資判断に影響。戸建ては老朽度・解体更地化、事業用はテナント継続性が評価を左右します。

• 基礎式＝自用地価格（時価）×借地権割合→交渉では諸費用控除で調整。
• 公的指標は年度・公表時点を明示して客観性を確保。
• 残存年数・承諾条件・越境解消の有無がディスカウント要因になりやすい。
• マンションはCF、戸建ては更地化、事業用は賃貸継続性が主論点。

借地権割合と時価の目安

借地権割合は、底地と借地の価値配分の目安。評価は「借地権価格＝自用地価格×借地権割合」から始め、契約条件や調整費で売買価格へ落とし込みます。

自用地価格は、公的指標に倍率を掛けるか近隣成約で推定。例：土地120㎡、時価40万円/㎡→自用地4,800万円、借地権割合60％→借地権価格2,880万円。

ここに残存年数、承諾の取得状況、地代、境界確定の難易度、越境是正の負担などを反映して協議します。投資用は賃料・空室率に基づく収益還元も併用。

路線価と公示地価の使い分け基準

路線価は課税評価の基準（毎年7月公表）、公示地価は市場水準の基準（毎年3月公表）。

実務は、路線価で下限感（評価の安定）を、公示地価と近隣成約で上限レンジ（市場妥当性）を確認する二本立てが効率的。借地権付きマンションは建物側の需給や管理水準も加味し、同種成約の比較で精度を上げます。

権利調整費用の見込みの把握

「承諾・境界・越境・名義・登記」などの権利調整費は避けられません。譲渡承諾料（名義書換料を含む場合あり）、測量・境界確定、筆界特定・地積更正、越境是正工事、建物滅失・原状回復、抵当抹消、司法書士・土地家屋調査士報酬などを一覧化し、見積の時点を明記。

マンションは管理組合の承認・発行手数料も計上。承諾料は固定率でなく、残存年数・地代・違反履歴等で幅が出ます。

交渉は、借地権価格の試算、越境是正見積、測量工程表を根拠に、負担分担と上限額・期限を覚書で明確化すると有効。

建物評価と残存年数の基準

建物評価は、①固定資産税評価額（年度の明細）、②原価法（再調達原価×経年減価）、③収益還元（賃料−経費を還元）を併用。残存年数は、法定耐用年数と実際の劣化・修繕履歴で補正します。

買主は将来の修繕・更新費や解体費を価格に織込むため、評価レンジの根拠を資料で示すのが近道。例：固定資産税評価1,200万円（令和6年度）、市場補正80〜120％で960〜1,440万円を目安に、残存年数・修繕履歴を上乗せ評価。

マンションは管理指標（長期修繕計画・積立金・議事録）と地代改定の見通しを合わせ、実質CFで妥当性を判断。

• 「固定資産税評価×市場補正」が出発点（年度明細で裏付け）。
• 残存年数は構造・使用状況で補正し、一律判断は避ける。
• 解体・原状回復・設備更新を同時見積で総額判断。
• マンションは管理データ（戸当たり積立金等）を重視。

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2025.11.07

税金と名義・登記の制度

売却時は、譲渡所得課税（区分・税率・控除）と、名義・登記（承諾要否・必要書類・登録免許税等）を並行で設計。

譲渡所得は「譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）」が基本で、所有期間5年以下は短期、超は長期。承諾料・測量費・仲介手数料・解体費は、性質により取得費または譲渡費用へ。

名義・登記は、相続・贈与・売買で要件が変わり、賃借権か地上権かでも方式が異なります。借地権付きマンション、戸建て、事業用の別で求められる書類・費用が違うため、早期のチェックリスト化が有効。

• 税務＝区分・計算・証憑をセットで準備（領収書・契約書は保存が前提）。
• 承諾は条項に従う。不調時は許可制度も検討し、代替ルートを確保。
• 登記は引渡条件の根幹。申請前に書類・原因・権利内容を総点検。

譲渡所得の税率と控除の把握

譲渡所得の税率は、短期（5年以下）と長期（5年超）で異なり、復興特別所得税と住民税が加算。

居住用の特例（3,000万円特別控除、10年超の軽減税率等）は、家屋と敷地の一体譲渡を満たすことが前提で、借地権単独では適用外となる場面が多め。投資・事業用は原則特例外。所有期間の起算は譲渡年1月1日基準に注意。

承諾料や測量費の経費扱いの注意点

経費算入は「取得費」か「譲渡費用」かの区別が要。譲渡に直接要した費用（仲介手数料、印紙税、抵当抹消、買主要請の解体・更地化、越境是正、境界確定等）は原則譲渡費用。

地主の譲渡承諾料は、売主負担なら譲渡費用、買主負担なら取得費に整理されるのが一般的。

ただし名目や経緯で取扱いが分かれ得るため、領収書に趣旨・対象・負担者を明記し、税務で最終確認を。測量は現況／確定で金額も扱いも異なる。相続取得の売却では、被相続人の取得費引継ぎや概算取得費の適用可否も検討。

相続・贈与と名義変更のチェック

相続での承継は、一般に承諾不要とされることが多いものの、通知・名義書換の定めが条項にあるため要確認。贈与・譲渡は承諾が前提で、未承諾の処理は違反リスク。

賃借権型は、建物登記が対抗力の担保に資する場面があるため、建物登記＋賃借権登記の要否を検討。地上権型は物権のため移転登記で外形化。

マンションは区分所有者変更に伴う管理組合手続と地代口座切替を同時進行。相続は遺産分割協議書、贈与は贈与契約書と申告の要否を確認。

• 相続→通知・届出の方式・期限を条項で確認。
• 贈与・譲渡→承諾が前提。未承諾は解除・違約の火種。
• 賃借権／地上権で登記手順が異なるため、権利内容の特定が先。
• マンション→管理書類と地代口座の切替を工程表に組込。

登記の必要書類と費用の確認

登記は第三者対抗要件の確保に不可欠。必要書類は権利の種類・原因・当事者で変わるが、売買の基本は売買契約書、地主承諾書（または許可書）、印鑑証明・本人確認、委任状、登記原因証明情報、固定資産評価証明書など。

費用は登録免許税・司法書士報酬・証明書発行・（必要に応じ）土地家屋調査士報酬の合計。マンションは区分建物の所有権移転と借地権の承諾・届出が並行するため、決済日から逆算して工程化。

※税務・法務は個別事情で結論が変わります。最新の法令・通達・自治体運用を確認し、税理士・司法書士・弁護士等へ相談してください。

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2025.11.03

売却までの手続きの手順

まず、契約書・覚書・更新履歴で「借地権の種類（普通／定期、地上権／賃借権）、承諾条項、残存年数、地代・滞納の有無」を把握。

次に、相場作りの材料として路線価（7月公表）、公示地価（3月公表）、近隣成約を同時点で収集。地主への事前相談は、承諾の可否と条件のすり合わせが目的。

マンション（地代＋管理費・積立金）や事業用（テナント継続・原状回復）は必要書類・費用が変わるため、早期にチェックリスト化。

最終は、承諾取得と売買契約を整合させ、決済・引渡・登記を滞りなく接続する工程表を作成します。

1. 条項・覚書・支払履歴の確認→承諾要否・残存期間・違反有無を把握。
2. 資料収集→登記事項証明・公図・図面・固定資産税関係・地代明細。
3. 相場仮置き→路線価・公示地価・成約単価を時点をそろえて比較。
4. 事前相談→承諾可否・承諾料の目安・条件文案の提示。
5. 媒介・広告→借地の特性・必要書類を開示し申込を受領。
6. 条件交渉→承諾取得・測量・越境是正・工程を確定。
7. 契約・承諾→特約でリスク分担（承諾不調時の扱い等）を明記。
8. 決済・引渡・登記→書類・資金・鍵・名義の一体運用。

地主への事前相談と条件交渉の準備

目的は「売却意思と計画の共有→承諾の可否と条件の方向性の確定」。準備では、契約書・覚書・更新合意、地代水準・未払、増改築履歴、名義・相続届出の整理。

相談時は、想定価格帯、買主像、引渡時期、測量・越境是正の進め方、承諾料レンジ、地代改定・更新の考え方をA4一枚程度で提示。

難航時は許可制度の選択肢や承諾料込みの収支見直し案を用意。戸建ては更地化の要否、マンションは管理組合手続、事業用はテナントとの工程調整を併記。

相場査定と資料収集のチェック

査定の要は資料精度。登記事項証明（権利）、地積測量図・公図（面積・境界）、建物図面・間取り（戸建・マンション）、固定資産税の年度明細、路線価（年度明記）・公示地価（公表日明記）、地代明細、更新・覚書、管理関連（マンション）を揃えます。

戸建ては解体・原状回復見積、マンションは管理費・積立金・長期修繕計画、事業用は賃貸借契約・収支・原状回復条項を確認。

最後に、承諾料・測量・越境是正・残置撤去など権利調整費を積上げ、実勢レンジへ調整。

売買契約と承諾取得の流れの把握

承諾と契約は「順序と特約」で事故を防止。一般的には、承諾取得を停止条件にして売買契約、または承諾未取得で契約して「承諾不調時の解除・手付金返還」を特約化。

承諾料の負担者・レンジ、測量・境界確定・越境是正の分担、解体・残置物、決済・引渡日、ローン特約・停止条件を明記。マンションは管理組合の届出・書類発行の所要期間、事業用はテナント通知・原状回復の段取りを逆算配置。

• 承諾取得を前提化または停止条件にし、未達時の処理を明確化。
• 承諾料・測量・越境是正の負担者・上限額を合意書に明記。
• 決済期日と必要書類の提出期限を工程表に落とし込み。
• マンションは管理、事業用はテナント対応を別枠管理。

決済・引渡しと登記申請の段取り

決済日は「資金・書類・鍵・名義」をワンフローで完了させる日。

金融機関の振込時間、司法書士の事前チェック（登記原因証明情報・委任状・印鑑証明・固定資産評価証明 等）、地主承諾書原本、地代精算、管理費・修繕積立金の日割、鍵・カード・リモコンの引渡、残置の最終確認を時系列で管理。

登記は地上権／賃借権で申請要件が異なるため、権利内容の特定が出発点。登録免許税・報酬は時点変動があるため、見積に年月を記載し事前合意を。

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トラブル回避と交渉の注意点

典型的な紛争は、無断譲渡、承諾条件の食い違い、境界・越境未解決、決済直前の書類不足に集中。まず、契約書・覚書で「譲渡・転貸・増改築の承諾」「違約金」「解除条項」を精読し、更新や地代改定の履歴を洗い出し。

次に、境界確定・越境是正・測量の要否を早期判断し、工程表・費用分担を文書化。承諾料は固定率ではないため、「時価×割合」と解消費用の積上げでレンジ提示。

残存年数が短い、テナント稼働中といった案件は、司法書士・仲介・管理・測量の連携体制を早期に固めると安全。

• 条項の読み込み→承諾要否・違約・解除条件を先取り把握。
• 境界・越境・測量は前倒し→工程・費用分担を覚書化。
• 承諾料はレンジ＋根拠（時価・割合・費用）で提示。
• 残存年数・テナント有無で論点が拡張→体制を早めに構築。

無断譲渡のリスクと違約金の注意点

承諾を要する契約で、承諾前の契約・名義変更・引渡しは違反リスク。違約金や解除の対象となり得ます。

防止には、承諾書の要件（対象・当事者・日付・条件）をテンプレ化し、未承諾の段階で契約する場合は停止条件（承諾未取得なら無効）や解除条件（不調時の解約・手付金の扱い）を特約で明記。

手付・違約・損害賠償は金額・算定式を具体化し、承諾料・測量・越境是正など費用の負担者・上限額まで文言化。賃貸中の事業用は、テナント通知と原状回復合意が遅れると遅延損害の火種になりやすい。

境界・測量・越境の解消のチェック

境界未確定や越境（塀・樋・看板等）は価格・日程・承諾に直撃。現況測量で足りるか、隣地立会いを伴う確定測量が要るかを初期判定。

越境は「存置」「移設・撤去」「地役権」など解決策を選び、費用・工程を承諾取得・決済日程に連動させます。

借地権付きマンションは敷地権の有無・共有持分の整理、管理組合書類の発行リードタイムを逆算。事業用は看板・配管の越境が多く、夜間工事・近隣調整まで計画に織り込むと遅延を抑制。

1. 公図・地積測量図・登記事項証明で現況との差を可視化。
2. 測量方針（現況／確定）と立会い先・同意書式を決定。
3. 越境の解消方針（撤去・移設・地役権）と見積を取得。
4. 承諾期限・決済日に合わせ、是正と書面化を連結。
5. 覚書で費用分担・期日・未了時の扱いを明文化。

承諾料相場と減額交渉の基準

承諾料は地域・残存年数・地代・違反履歴・越境有無で幅が出るため、固定率ではなくレンジ提示が実務的。

手順は、①自用地時価×借地権割合で借地権価格の仮置き、②境界確定・越境是正・解体・残置撤去・登記・司法書士報酬の調整費を積上げ、③残存年数や地代の妥当性、将来の更新・改定見通しを織込んで、負担バランス案を提示。

買主が承諾料を負担し価格調整で均衡を取る等価交換も選択肢。見積は時点（年月）を記載し、上限・下限・期限を設定して合意速度を上げます。

期限や残存年数と資金計画の見直し

承諾・測量・是正・契約・決済・登記の各工程に「期限・担当・必要書類・費用」を割り付け、遅延時の代替日程も準備。

残存年数が短い物件は価格が弱含む一方、近い将来に地代・更新・原状回復の負担が発生しやすいため、早期売却・価格調整・承諾料配分の変更など選択肢を横並びで検討。

手取り＝売買価格−（承諾料・測量・越境是正・解体・登記・仲介・税金）で逆算し、見積の時点（年月）と前提（工事内容・数量・面積）を明記。マンションは地代・管理費・積立金の清算方法を先に取り決めると資金繰りが安定。

• 工程表に期限・責任・書類・費用を割当し、バックアップ日程も用意。
• 残存年数が短いほどディスカウントが広がりやすい→配分や条件で調整。
• 手取りは式で逆算し、前提と時点を明記してブレを可視化。
• マンションは清算方法（地代・管理費・積立金）を先決。

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2025.09.19

まとめ

借地権の売却は、権利の種類・残存年数・承諾条件で結果が大きく変わります。相場は「借地権割合×路線価」を軸に、公示地価・成約でレンジ確認。承諾料・測量・越境是正・登記・税金まで見積って工程表を作成。

地主とは早期に条件整理、査定は複数社で比較、重要事項は必ず書面化。迷う局面では、契約条項と一次情報を突き合わせ、専門家へ相談して確実に進めましょう。