防火地域の調べ方を9つのポイント！確認手順・建築とリフォーム時の注意点も解説

土地や中古住宅を検討していて「ここは防火地域？準防火地域？どう調べるのが確実？」と迷う方へ。自治体の都市計画図での確認手順、住所と地番のズレ対処、重要事項説明書や役所資料での裏付け方法まで整理します。

土地や中古住宅を検討していて「ここは防火地域？準防火地域？どう調べるのが確実？」と迷う方へ。自治体の都市計画図での確認手順、住所と地番のズレ対処、重要事項説明書や役所資料での裏付け方法まで整理します。建築・リフォームで必要な耐火性能や防火設備の注意点も把握でき、契約前の見落としを減らせます。個別判断は自治体窓口や建築士等への相談が前提です。建築・リフォームで必要な耐火性能や防火設備の注意点も把握でき、契約前の見落としを減らせます。個別判断は自治体窓口や建築士等への相談が前提です。

1 防火地域・準防火地域の基礎知識
2 地図で調べる基本手順
3 書類で裏付ける確認資料
4 建築・リフォームへの影響
5 トラブル回避と相談の進め方
6 まとめ

防火地域・準防火地域の基礎知識

防火地域・準防火地域は、都市の火災被害を広げにくくするために、都市計画で指定されるエリアです。指定されると、建物の構造や外壁・開口部（窓や出入口）などに、防火性能のルールが上乗せされることがあります。

ここで大切なのは「指定の有無」だけでなく、「防火地域なのか準防火地域なのか」「法22条区域か」「建物の規模・用途・工事内容（新築／増改築／用途変更など）」によって、必要な対応が変わる点です。

調べ方の前提として、まずは指定の目的と区分の違いを押さえておくと、都市計画図の読み取りや、建築・リフォーム時の見落としを減らせます。

まず押さえる要点

防火地域・準防火地域は都市計画で指定され、建築基準法の規制が具体化されます
同じ木造でも、求められる防火性能が変わり、仕様や費用に影響します
境界線付近や増改築は判断が分かれやすく、事前確認が重要です

指定の目的と根拠ポイント

指定の目的は、建物が密集する市街地などで火災が起きたときに、延焼（燃え広がり）を抑え、避難や消防活動の安全性を高めることです。

防火地域・準防火地域は、都市計画上の「地域地区」として位置づけられ、建物側の具体的なルールは建築基準法の枠組みで運用されます。

つまり、都市計画で「この範囲は防火上の配慮が必要」と線引きし、建築確認などの場面で「どの性能が必要か」を個別の建物に当てはめていくイメージです。

指定の影響が出やすいのは、建物の骨組み（耐火・準耐火の考え方）だけではありません。外壁や軒裏、窓などの開口部は火が回りやすいポイントなので、防火設備（防火戸など）や材料の選択が論点になりやすいです。

逆に言えば、調べ方のゴールは「地図で指定を知る」だけで終わらず、「自分の計画（新築／リフォーム／増改築）にどんな制限がかかり得るか」を読み替えられる状態にすることです。

【指定の目的を理解するチェック】

密集市街地や主要駅周辺など、延焼リスクが高い場所で指定されやすい
指定は建物の構造・外壁・開口部などに影響し、仕様変更やコスト増につながることがある
新築だけでなく、一定規模の増改築や用途変更でも確認が必要になる場合がある

防火地域と準防火地域の違い

防火地域と準防火地域は、どちらも防火のための区域ですが、一般に防火地域のほうが求められる性能が厳しくなります。

防火地域では、一定規模以上の建物について、耐火建築物（主要な構造部を火に強い仕様にした建物）とすることが求められる場面があり、準防火地域では、準耐火建築物や防火構造など、火に対する性能を段階的に確保する考え方が中心になります。

ここでの注意点は、区分だけで「木造は不可」「鉄骨なら安心」と決めつけないことです。木造でも仕様の組み合わせで要件を満たす場合があり、逆に非木造でも開口部の扱いなどで追加対応が必要になることがあります。

また、同じ区域でも、建物の用途（住宅か店舗かなど）、階数、延べ面積（㎡）などで扱いが変わります。

そのため、調べ方の段階では、指定区分とあわせて「建物の計画条件」を手元にメモしておくと、役所や設計者に確認するときに話が早くなります。

区分	影響の出方（目安）
防火地域	耐火性能の要求が強くなりやすく、建物規模によっては構造や外装の仕様が大きく変わることがあります。
準防火地域	防火地域よりは緩やかですが、準耐火や防火構造、開口部の防火設備などが論点になりやすいです。
共通	新築だけでなく増改築・用途変更でも影響することがあり、計画条件（用途・規模）とセットで判断します。

法22条区域との関係注意点

「法22条区域」は、建築基準法第22条にもとづき、条例で指定される区域として扱われます。防火地域・準防火地域と同じ“防火のための区域”として語られることがありますが、位置づけと規制の中身が異なる点に注意が必要です。

一般に、法22条区域は、防火地域・準防火地域ほど一律に高い耐火性能を求めるというより、屋根や外壁など、延焼しやすい部位の材料・構造に一定の防火性能を求める考え方として整理されます。

実務で混同が起きやすいのは、都市計画図で防火地域・準防火地域を確認したつもりでも、別途、法22条区域が指定されているケースです。つまり「防火地域ではない＝何も制限がない」とは限りません。

さらに、法22条区域の具体的な扱いは自治体の条例や運用で差が出ることがあるため、建築・リフォームの計画がある場合は、都市計画図の区分だけで結論を出さず、建築指導担当で確認する姿勢が安全です。

混同しやすいポイント

防火地域・準防火地域に入っていなくても、法22条区域の指定で屋根や外壁に要件がかかることがあります
地図の表示レイヤーや凡例によって、見落としが起きやすいです
同じ言葉でも自治体の条例・運用で確認手順が異なることがあります

規制がかかる範囲の目安

規制がかかる範囲は、都市計画図などで線引きされた区域が基本になります。多くの場合、道路や街区の形に沿って境界が引かれ、駅前や幹線道路沿いなど、火災時の影響が大きいと想定されるエリアに指定されやすいです。

ここでの実務上の難しさは、地図上の色分けが「住所」ではなく「位置（敷地・建物の場所）」で決まる点です。特に、同じ住所の中でも街区の端にある敷地は、境界線が近く、指定がまたがる可能性があります。

また、規制は「その場所に建てる建物」にかかるため、敷地が境界線にかかる、建物配置が境界に近い、増改築で建物の一部が区域に入るなど、図面レベルでの確認が必要になる場面があります。

ネット上の地図表示は便利ですが、縮尺や表示誤差、更新タイミングの違いで取り違えが起きることもあるため、最終判断は自治体の図面・窓口確認で裏付けるのが基本です。

【境界線付近でのチェックリスト】

都市計画図で敷地の位置を「住所」だけでなく、地番や地図上の形で一致させる
境界線が近い場合は、建物配置図（計画図）を用意して窓口確認をする
増改築・用途変更の計画があるときは、工事範囲が区域に入らないかも確認する

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2026.03.05

地図で調べる基本手順

防火地域・準防火地域は、まず地図で「場所を特定して区分を読む」ことが入口です。結論から言うと、最も確実なのは自治体が公表する都市計画図（都市計画情報）で確認し、ネット地図や民間サービスは補助として扱う進め方です。

地図での調査は、(1)自治体の図面を見つける、(2)レイヤー表示で防火関連を出す、(3)住所と地番のズレを補正する、(4)確認結果を保存して説明できる形にする、の流れで行うと迷いません。

地図確認で失敗しにくいコツ

「住所で探す→地番で突き合わせ→境界線を拡大」の順で確認する
凡例（色・ハッチング）を先に読み、表示の意味を誤解しない
保存時は「確認日」と「自治体名」「図面名」が分かる状態で残す

自治体の都市計画図を探す手順

防火地域の指定は都市計画に基づくため、入口は自治体の「都市計画図」または「都市計画情報（GIS）」です。

名称は自治体で違いがあり、「都市計画情報システム」「都市計画図（PDF）」「都市計画総括図」「用途地域等の指定図」などで掲載されていることがあります。

探すときは、まず自治体サイト内で都市計画のページを開き、次に地図の凡例に「防火地域」「準防火地域」「法22条区域」などの表示があるかを確認します。

PDFしかない場合は、該当する区や地区の図面を選んで拡大し、凡例の色・記号と地図の塗り分けを対応させて読み取ります。

GISの場合は地図上で検索できることが多いので、住所検索が使えるか、レイヤー表示で防火関連をオンにできるかがポイントになります。

自治体サイトで「都市計画」「都市計画図」「GIS」などのページを探す
図面の凡例に「防火地域・準防火地域」があるか確認する
住所検索または地図操作で対象地の位置まで移動する
表示されない場合は、レイヤー設定や別図面（用途地域等）を切り替える

電子地図の表示切替チェック

電子地図（GIS）では、初期表示のままだと防火関連が出ていないことが珍しくありません。用途地域や高度地区は表示されていても、防火地域・準防火地域は別レイヤーに分かれている場合があるため、「表示項目の切替」が実務上の肝になります。

また、縮尺が小さい状態では線や塗り分けが省略され、拡大した途端に表示されることもあります。

チェックの要点は「どのレイヤーをオンにしたか」「凡例の表記が何を意味するか」「更新日や注記があるか」をセットで押さえることです。

特に、境界線付近は見え方が変わりやすいので、縮尺を変えて同じ場所を見比べると取り違えを減らせます。

確認項目	チェックの要点
レイヤー	「防火地域」「準防火地域」「法22条区域」が別レイヤーになっていないか確認し、必要な項目をオンにします。
凡例	色・ハッチング（斜線など）の意味を読み取り、用途地域の色と混同しないようにします。
縮尺	縮尺によって表示が省略されることがあるため、近い縮尺まで拡大して確認します。
注記	「参考図」「概略図」などの注記がある場合、境界は窓口確認が必要になることがあります。

住所と地番のズレ対処ポイント

不動産の場所特定でつまずきやすいのが、住所（住居表示）と地番（登記上の番号）が一致しないケースです。

都市計画図は地図上の位置で指定を示すため、住所検索ができても、対象地のピンが隣地にずれていたり、集合住宅の代表点に寄っていたりすることがあります。

売買や建築の検討では「敷地の位置」を特定したいので、住所だけで終わらせず、地番や敷地形状で突き合わせるのが安全です。

対処としては、(1)住所でおおよその場所へ移動し、(2)地番が分かる資料（登記事項証明書、固定資産税納税通知書の記載、売主資料など）で照合し、(3)敷地の形が分かる図面（公図や地積測量図、現地案内図など）と見比べる、という手順が現実的です。

境界線に近い場合は、地図の拡大だけで結論を出さず、建築指導担当などに位置を示して確認するのが確実です。

ズレが起きやすい場面の注意点

丁目・番地が同じでも、街区内の位置で指定区分が変わることがあります
集合住宅は住所検索のピンが敷地の中心に立たないことがあります
境界線付近は拡大表示でも判定が難しいため、窓口確認が安全です

印刷・保存で残す注意点

調べた結果は、「後から説明できる形」で残すことが重要です。売買の検討では買主・売主・仲介会社で確認画面が一致していないと認識違いが起きやすく、建築やリフォームでは設計者に正確な前提を伝える必要があります。

保存のコツは、地図だけを切り抜くのではなく、自治体名や図面名、凡例、縮尺、確認日が分かる情報も含めて残すことです。

GISなら印刷機能や共有機能が用意されていることがありますし、PDF図面なら該当箇所を拡大したページと凡例ページをセットで保存すると伝達ミスを減らせます。

画面保存をする場合も、凡例が写っていないと区分が説明できないため、「対象地→凡例→注記（あれば）」の順で残しておくと実務で困りません。

【保存時に残したい情報】

自治体名、図面名（都市計画図など）、確認した日付
対象地の位置が分かる表示（周辺の目印、地番や道路形状など）
凡例（防火地域・準防火地域の色や記号の意味）
縮尺または拡大率（境界線付近は特に重要）

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書類で裏付ける確認資料

地図で防火地域・準防火地域を確認できても、売買契約や建築・リフォームの判断に使うなら「書類で裏付ける」工程が欠かせません。

ネット上の地図は便利ですが、縮尺や表示設定、更新のタイミングにより、境界線付近で取り違えが起きることがあります。

そこで実務では、重要事項説明書で説明内容を確認しつつ、都市計画図の凡例（表示の意味）を正しく読み、必要に応じて役所の証明・閲覧資料で“公式な扱い”を押さえる流れが安全です。

この章では、買主が契約前に確認したいポイントと、境界線が絡むときの確認の進め方を整理します。

書類確認の考え方（優先順位）

説明書類（重要事項説明書）→根拠資料（都市計画図・役所資料）で裏付ける
境界線付近は「画面の見え方」ではなく「決定図書・証明」で確認する
建築や増改築の計画がある場合は、工事内容も含めて窓口で確認する

重要事項説明書での確認ポイント

売買の場面では、重要事項説明書に「法令に基づく制限」として、防火地域・準防火地域の該当状況が記載されることがあります（記載の有無や書き方は取引内容・調査状況で差が出ます）。

重要事項説明書は、買主が契約前に理解すべき事項をまとめた書類ですが、結論だけを読んで安心するのではなく「その説明の根拠」をセットで確認することが大切です。

特に、防火地域等は建築・リフォームの仕様や費用に影響しやすいので、買主側は“将来の計画”も見据えて、説明の粒度が足りているかを確認します。

確認項目	見方のポイント
該当区分	防火地域／準防火地域／法22条区域のいずれか、または該当なしなのかを明確にします（曖昧な表現は要確認）。
根拠資料	都市計画図の写し、自治体の都市計画情報（GIS）の出力、都市計画証明など、根拠が示されているか確認します。
境界線の扱い	境界線付近の場合、敷地がどちらに入るかが重要です。説明が「概ね」になっていないか、追加確認が必要かを見ます。
工事予定との関係	買主が増改築・用途変更を想定しているなら、その計画に影響する可能性がある旨が説明されているかを確認します。

【買主が追加で確認したいチェック】

「調査済み」なのか「未確認」なのか（未確認なら、契約前に何を確認するかを決める）
説明根拠が画面表示のみの場合、凡例や注記を含めて保存できているか
建築・リフォーム予定があるなら、設計者に渡せるレベルの資料がそろうか

都市計画図の凡例の読み方コツ

都市計画図（PDF）や都市計画情報（GIS）は、色分けやハッチング（斜線など）で区域を示すため、凡例を読み違えると結論が逆になります。

特に多いのが「用途地域の色」と「防火地域等の表示」を混同するパターンです。用途地域は色で塗り分け、防火地域・準防火地域は別の網掛けや境界線で表すなど、重ね合わせ表示になっていることがあります。

また、GISではレイヤーのオン・オフで見え方が変わるため、表示した状態が“防火地域等の判定に適した表示”かを先に確認するのがコツです。

凡例で取り違えやすい注意点

用途地域の色と、防火地域等の網掛けが重なり、見落としが起きやすい
縮尺が小さいと境界線が省略表示になり、拡大すると見え方が変わることがある
注記に「参考図」「概略図」等がある場合、境界は窓口での確認が前提になりやすい

【凡例読みのコツ】

先に凡例で「防火地域」「準防火地域」「法22条区域」の記号・網掛け・線種を把握してから地図を見る
GISは防火関連レイヤーをオンにし、同じ場所を拡大率を変えて見比べる
境界線付近は、凡例と合わせて「境界の描き方（道路沿い、街区沿い等）」も確認する

役所で取れる証明の種類目安

売買や建築の前提として確実性を上げたいときは、役所で取得できる証明・閲覧資料を使う方法があります。

名称や取扱いは自治体によって異なりますが、一般には都市計画に関する証明（用途地域等の証明や都市計画証明など）の中で、防火地域・準防火地域の該当が分かる形になっていることがあります。

ネット地図のスクリーンショットよりも、証明書や閲覧資料の写しのほうが、取引関係者や設計者に説明しやすいのが利点です。

手数料（円）は自治体ごとに定められており、申請に必要な情報（所在地、地番、申請者の本人確認、委任状の要否など）も運用で差が出ます。

役所資料を取りに行く前の準備

所在地（住所）に加え、地番が分かる資料（登記事項証明書など）を用意する
敷地の位置が分かる簡単な案内図や、公図等があれば持参する
「防火地域等の該当確認が目的」と伝え、必要な証明の名称を窓口で確認する

資料の例	使いどころ（目安）
都市計画に関する証明	用途地域や地域地区の該当を、証明として残したいときに有用です。防火地域等が証明対象に含まれるかは自治体で確認します。
都市計画図の閲覧・写し	公式図面の該当箇所を写しとして残す用途に向きます。凡例や注記もセットで控えると説明が楽です。
窓口での口頭確認	境界線付近や表示が複雑な場合に有効です。後で説明できるよう、確認内容をメモし、必要なら証明取得も検討します。

境界線が曖昧なときの確認手順

境界線が曖昧に見えるケースは珍しくありません。理由は、地図の縮尺や表示仕様で線が太く見えたり、重ね合わせ表示で判定が難しくなったりするためです。

また、敷地が道路に面している場合、境界線が道路沿いに引かれていることが多く、どちら側に入るかを画面だけで断定しにくいことがあります。

こうした場合は「画面上の見え方」ではなく、役所の図面・決定図書や窓口確認で整理するのが安全です。

建築・増改築の計画がある場合は、工事範囲（どこをどう変えるか）まで含めて確認しないと、後で仕様変更や追加コストが発生することもあります。

都市計画図（PDF）またはGISで、対象地を拡大率を変えて確認し、境界線がどこで切れているかを把握します。
住所だけでなく地番で位置を特定し、公図や案内図等で敷地の形と照合します。
役所の担当窓口で、該当地点を示しながら防火地域等の区分を確認します（必要なら都市計画に関する証明や図面の写しを取得します）。
新築・増改築・用途変更を予定している場合は、計画図（配置図や平面図のラフでも可）を持参し、工事計画に影響が出るかまで確認します。

境界線付近での実務上の注意

敷地がまたがる可能性がある場合、建物配置によって必要な対応が変わることがあります
ネット表示は参考情報として扱い、契約や設計の前提は役所確認で固めるのが安全です
説明が必要な場面に備え、凡例・注記を含む資料をセットで保管します

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建築・リフォームへの影響

防火地域・準防火地域に該当すると、建物の「燃えにくさ」だけでなく、延焼（隣の建物へ燃え広がること）を抑える観点で、外壁や窓などの部位に追加の条件がかかることがあります。

重要なのは、区域の種類だけで結論を出さず、建物の用途・規模（延べ面積（㎡）、階数など）と、工事内容（新築／増改築／用途変更／外壁や窓の交換）をセットで判断することです。

仕様が変わると見積（円）や工期にも影響しやすいため、調べた結果は設計者・施工会社と共有できる形で整理しておくと手戻りを減らせます。

影響を整理する3つの視点

区域の区分（防火地域／準防火地域／法22条区域）
建物条件（用途・階数・延べ面積（㎡）など）
工事条件（新築か、増改築か、窓・外壁など外周部に触れるか）

耐火・準耐火の要件目安

防火地域・準防火地域では、建物の条件に応じて「耐火建築物」「準耐火建築物」などの扱いが関係します。

耐火建築物は、主要構造部（壁・柱・床・はり・屋根・階段など）を耐火構造とし、通常の火災が継続する間に倒壊や延焼を防ぐ考え方です。

準耐火建築物は、一定時間（目安として45〜60分程度）の加熱に対する性能を確保する考え方として整理されます。

どちらも、外壁の「延焼のおそれのある部分」にある開口部には防火設備を設ける必要があるなど、部位ごとの条件がセットで付く点が実務上のポイントです。

区分	初心者向けの理解（目安）
耐火建築物	主要構造部を耐火構造とし、火災中の倒壊・延焼を防ぐ考え方です。用途や規模、地域指定により求められる場面があります。
準耐火建築物	主要構造部を準耐火構造とし、一定時間の火災に耐える考え方です。防火地域よりも準防火地域で選択肢として検討されることが多いです。
共通の注意	構造だけで終わらず、外壁や開口部など外周部の仕様（防火設備など）も同時に確認します。

木造住宅での制限チェック

木造だから必ず建てられない、という整理は正確ではありません。防火地域・準防火地域でも、建物の用途や規模、求められる性能に合わせて、木造で対応できるケースがあります。

ただし、同じ木造でも、壁や天井の下地、柱・梁の覆い方、接合部、屋根・外壁の材料、そして窓などの開口部の仕様が変わりやすく、見積（円）やプランに影響が出やすいのが実情です。

中古のリフォームでは、外壁や窓を更新するだけのつもりでも、防火設備に該当する製品が必要になるなど、想定外の追加費用が起きることがあります。

【木造で確認したいチェックリスト】

計画建物の用途・階数・延べ面積（㎡）に対して、求められる性能区分（耐火／準耐火／防火構造など）の見通し
外周部（外壁・軒裏・屋根・開口部）で仕様が変わる範囲と、見積内訳（円）への反映
既存建物がある場合、増改築履歴と図面の有無（現況と図面がずれると判断が難しくなります）

開口部・外壁の防火設備ポイント

防火地域・準防火地域で見落としやすいのが、窓や出入口などの開口部と、外壁・軒裏といった外周部です。

特に「延焼のおそれのある部分」は、隣地境界線や道路との位置関係で決まるため、同じ建物でも配置や隣地状況によって、必要な防火設備の範囲が変わることがあります。

窓を大きくしたい、採光を確保したいといった希望がある場合は、先に防火設備の要否を確認してから設計に落とすと手戻りを減らせます。

開口部・外壁で起きやすい見落とし

窓交換やサッシ更新だけのつもりが、防火設備の要件で製品選定が限定される
外壁の張替えで、下地や仕上げの材料・工法が変わり、費用（円）が増える
「延焼のおそれのある部分」の判定が位置関係で変わり、境界線付近ほど判断が難しい

増改築・用途変更の注意点

増改築や用途変更は、防火地域等の影響が表面化しやすい場面です。工事の規模や内容によっては建築確認の手続きが必要になり、その際に外周部の防火性能を含めて適合を求められることがあります。

また、建築物が防火地域・準防火地域とそれ以外の区域にまたがる場合、全体に防火地域等の規定を適用する扱いがあるため、境界線付近の計画は特に注意が必要です。

中古のリノベーションでは、間取り変更と一緒に外壁・窓も触ることが多いので、「どこまでが工事範囲か」を早めに固めて確認するのが安全です。

区域区分（防火／準防火／法22条）と、敷地が境界線付近かを都市計画図と役所確認で固めます。
工事内容を「外周部に触れるか」「用途が変わるか」「増築があるか」に分け、必要な手続きの有無を確認します。
仕様変更が出そうな部位（窓・外壁・屋根・軒裏など）を洗い出し、見積（円）に反映します。
判断が分かれやすい場合は、計画図を用意して自治体窓口や建築士等に確認し、前提を文書で残します。

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トラブル回避と相談の進め方

防火地域・準防火地域は、調べ方を間違えると「希望していた建物仕様が通らない」「見積（円）が想定より増える」「契約後に気づいて揉める」といった形でトラブルになりやすい論点です。

回避のコツは、ネット地図を入口にしつつも、最終的には自治体の都市計画情報や役所資料で裏付け、取引書類（重要事項説明書など）に反映されているかまで確認することです。

境界線付近や増改築の計画がある場合は、早めに窓口や専門家に相談して、前提を固めてから話を進めると手戻りを減らせます。

トラブルを減らす基本方針

地図の確認結果は「凡例つき」で保存し、説明できる形にする
広告や口頭説明より、都市計画図・役所確認・重要事項説明書の整合を重視する
境界線付近や工事予定があるときは、契約前に窓口確認を優先する

ネット地図だけに頼らない注意点

ネット地図や民間サイトの表示は便利ですが、最終判断の根拠にするには弱い場面があります。理由は、表示が「参考情報」として提供されていたり、縮尺やレイヤー設定で見え方が変わったり、境界線が太く表示されて判定が難しくなったりするためです。

特に、防火地域・準防火地域は用途地域の色分けと重なって見落としが起きやすく、住所検索のピンが敷地の正確な位置を示さないこともあります。

トラブルを避けるなら、ネット地図は入口として使い、自治体の都市計画図（PDF・GIS）で同じ場所を確認し、凡例と注記までセットで読み取る流れが安全です。

よくある落とし穴	回避の考え方
表示の見落とし	防火地域等が別レイヤーになっていることがあります。凡例→レイヤー→拡大の順で確認します。
位置の取り違え	住所と地番が一致しないケースがあります。地番資料と敷地形状で突き合わせます。
境界線の誤判定	縮尺で線が太く見えます。複数の縮尺で見比べ、必要なら窓口で確認します。