容積率オーバー物件は買ってはいけない？危険性と購入前の見極めポイント10項目

容積率オーバーの物件を「価格が安いからお得なのでは？」「本当に買ってはいけないのか」「ローンや将来の建て替えに問題はないのか」と不安に感じている方も多いはずです。

本記事では、容積率・建ぺい率の基本、既存不適格と違反建築物の違い、購入前に確認すべきチェックポイント、主なリスクと判断の考え方、保有中の対処方法までを一通り整理します。個別の物件ごとの結論は条件で大きく変わるため、最終判断の前提として本記事を参考にしつつ、必要に応じて専門家への相談も検討してください。

1 容積率オーバー物件の基本
2 容積率オーバー物件の主なリスクとデメリット
3 容積率オーバー物件の確認方法
4 容積率オーバー物件を買うか迷うときの考え方
5 容積率オーバー物件を保有中の対処と注意点
6 まとめ

容積率オーバー物件の基本

容積率オーバー物件を検討するときにまず押さえたいのは、「そもそも容積率とは何か」「何をもってオーバーと言うのか」という基本です。

容積率とは、建物の延べ床面積（各階の床面積の合計）が、その土地の面積に対してどのくらいの割合になっているかを示す指標で、建築基準法や都市計画で上限が定められています。

容積率オーバー物件とは、現行の容積率の上限に対して、建物の延べ床面積が超過している状態の建物を指します。

新築の計画段階で容積率を超えていれば建築確認が下りないため本来は建てられませんが、法改正や用途地域変更によって後から基準が厳しくなったケースなど、いくつかのパターンがあります。

中には、当初から確認を受けずに増築した違反建築も含まれるため、「すべて同じリスク」と考えるのは危険です。

容積率オーバー物件を理解する出発点

容積率＝延べ床面積 ÷ 敷地面積（％）という基本的な考え方を押さえること
「オーバー」といっても、合法に建てられた既存不適格と、当初から違反のものがあること
見た目が同じでも、法的な位置づけや将来の制限が大きく異なる可能性があること

容積率オーバー物件とは何か

容積率オーバー物件とは、現行の容積率の上限を超える延べ床面積を持つ建物の総称です。

容積率は、建築基準法や都市計画で「この地域では敷地面積の◯％まで建ててよい」という上限が決められており、例えば容積率200％の地域で敷地100㎡の場合、延べ床面積の基準は200㎡が目安になります。

これを超えて建てられている物件は、一般的に以下のようなパターンに分けられます。

建築当時は基準内だったが、その後の法改正や用途地域変更で基準が引き下げられ、結果としてオーバーになったケース（既存不適格の可能性）
建築確認を取った図面どおりに建てられたが、その後の増築や用途変更で無許可のまま容積率を超えたケース
そもそも確認申請どおりに建てられておらず、完成時点から容積率を超えている違反建築のケース

「容積率オーバー＝すべて違法」ではない点に注意

法改正により後から基準を超えた建物（既存不適格）は、直ちに是正命令の対象とは限らない
一方で、最初から基準を守っていない違反建築は、行政指導や是正を求められるおそれがある

同じ「容積率オーバー」と言われる物件でも、こうした背景によって法的リスクや将来の扱いが変わってきます。

購入検討時には、「いつ建てられた建物なのか」「増築歴はあるのか」「確認図面どおりなのか」といった点の確認が重要になります。

建ぺい率との違いと建築基準法のルール

容積率とよくセットで出てくるのが「建ぺい率」です。建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合を示す指標で、「敷地の何％まで建物で覆ってよいか」を表します。

これに対して容積率は、敷地面積に対する延べ床面積（各階の合計）の割合で、「敷地の広さに対してどの程度のボリュームまで建てられるか」を示します。

建築基準法では、容積率は主に第52条、建ぺい率は第53条などで上限が定められており、用途地域や前面道路幅員などによって具体的な数値が変わります。

また、容積率の計算から一部の用途（駐車場や自転車置き場など）を除外できる場合があるなど、細かなルールが複数存在します。

項目	容積率と建ぺい率の違い
計算対象	容積率：延べ床面積／建ぺい率：建築面積
イメージ	容積率：建物の「ボリューム」の制限／建ぺい率：敷地の「建物で覆う面積」の制限
主な目的	日照・通風・人口密度・防災など、街全体の環境を守るために設定

購入前に最低限チェックしたいポイント

「建ぺい率◯％・容積率◯％」という地域の上限値を、都市計画図や重要事項説明書で確認すること
実際の建物の建築面積・延べ床面積が、その上限内に収まっているか図面などで照らし合わせること

容積率オーバーを判断するには、建ぺい率と容積率の両方の意味と目的を押さえたうえで、「今建っている建物」がその地域のルールの範囲にあるかどうかを確認することが出発点になります。

既存不適格と違反建築物の違い

「容積率オーバー物件＝すべて違反建築」と思われがちですが、法律上は「既存不適格」と「違反建築物」という区別があります。

既存不適格とは、建築当時は建築基準法や都市計画などの規定に適合していたものの、その後の法改正や用途地域・容積率の変更などにより、現行の規定には合わなくなってしまった建物を指します。

建築基準法第3条第2項では、こうした既存建築物については原則として新たな規定を遡って適用しない扱いが定められています。

一方、違反建築物は、建築当初から建築基準法や関連法令に適合していない建物です。

例として、許可されていない増築で容積率を超えたケース、建築確認申請の図面どおりに建てていないケース、検査済証が交付されていないまま使用されているケースなどが挙げられます。

こうした建物は、行政から是正や使用制限を求められる可能性があり、住宅ローンの審査でも不利になるとされます。

既存不適格と違反建築物の整理ポイント

既存不適格：建てた当時は適法→法改正などで「今の基準から見るとオーバー」になった状態
違反建築物：建てた当初から基準を守っていない、または許可のない増築等で基準を超えた状態
見た目が同じでも、法的評価・是正の必要性・金融機関の評価が大きく変わる可能性がある

容積率オーバー物件を検討するときは、「オーバーしている理由」が既存不適格なのか、違反建築物なのかを見極めることが重要です。

建築確認済証や検査済証の有無、建築年と法改正のタイミング、増築履歴などを資料で確認し、必要に応じて不動産会社や建築士に内容を説明してもらいながら整理するとよいでしょう。

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2025.12.17

容積率オーバー物件の主なリスクとデメリット

容積率オーバー物件は、「少し広いだけ」「今すぐ困らなければ大丈夫」と見られがちですが、建て替えが制限されること、住宅ローンや売却に不利になること、安全性や近隣とのトラブル要因になりやすいことなど、複数のリスクが重なりやすい物件です。

特に、合法的に建てられた既存不適格なのか、当初から基準を守っていない違反建築なのかで、影響の重さが大きく変わります。

購入前・保有中いずれの場合も、「今の状態だけ」ではなく、将来の建て替え・売却・災害時対応まで含めて考えることが重要です。

リスクの種類	主な影響の内容
建て替え	現行基準に合わせる必要があり、同じ規模の建物を建てられない可能性
ローン・売却	融資が付きにくい・買主が見つかりにくいなど、市場で不利になりやすい
安全性・トラブル	避難経路の狭さや違反指摘、近隣苦情などの要因になりやすい

「今は困っていない」だけで判断しないポイント

建物自体は使えても、建て替え・売却・相続の場面で一気に問題が表面化しやすいこと
一つひとつのリスクは小さく見えても、重なると出口が限られてしまうこと

建て替え時に建物が小さくなるリスク

容積率オーバー物件でも、現状の建物にすぐ住めなくなるわけではありません。しかし、将来老朽化して建て替えを行うときには、現行の容積率に合わせて計画し直す必要があり、「今と同じ大きさの建物が建てられない」可能性が高くなります。

例えば、敷地100㎡・容積率200％の地域で、延べ床面積300㎡の建物が建っている場合、建て替え時には原則200㎡までしか建てられないイメージになります。

その結果、部屋数やフロア数を減らさざるを得ず、賃貸物件としての収益性や自宅としての使い勝手が大きく変わるおそれがあります。

また、既存不適格として認められている場合であっても、大規模な改築や用途変更を行うときには、現行基準を満たすよう指導される可能性があります。

「今の建物を少しきれいにするだけだから大丈夫」と思っていても、リフォーム内容によっては容積率や避難経路などの項目が問題になることもあります。

建て替えリスクを検討するときのチェックポイント

敷地面積と地域の容積率（％）から、建て替え可能な延べ床面積の目安を計算しておくこと
現行の建物の延べ床面積と比較し、「どれくらい小さくなる可能性があるか」を把握しておくこと

将来、自分や子ども世帯が建て替えを検討する可能性があるなら、「今の広さを前提にしてはいけない」という認識を持っておくことが大切です。

住宅ローン・融資に不利になる可能性

容積率オーバー物件は、金融機関の住宅ローン審査で不利になることが多いと言われます。

銀行は、担保となる建物・土地が法令に適合しているかどうかを重視するため、違反建築物と判断される場合は担保価値が低いと見なされ、ローンが通らない、融資額が下がる、金利が高くなるなどの影響が出る可能性があります。

既存不適格であっても、「将来の建て替え時に現行基準でしか建てられない」「再販時にも買主がローンを組みにくい」という理由から、金融機関によっては慎重な姿勢を取ることがあります。

特に投資用ローンでは、物件の収益性だけでなく、担保としての「売りやすさ」「処分のしやすさ」も重視されるため、法令上の不安がある物件は敬遠されやすくなります。

【ローン・融資面で注意したいポイント】

事前審査が通ったとしても、本審査で建物調査の結果、融資条件が変わることがある
将来売却する際の買主もローンを組むため、自分だけでなく「次の買主の融資」にも影響する
違反建築の疑いがある物件は、ノンバンクなど限られた金融機関しか使えない場合がある

ローン前提で購入する場合のリスク

「ローン前提で契約したが、あとから違反が判明して融資がつかない」という事態が起こりうる
その結果、自己資金を増やす・親族から借りる・契約自体を白紙にするなど、厳しい選択を迫られる可能性がある

ローン利用を前提に購入を検討している場合は、「容積率オーバーかどうか」「既存不適格か違反か」を早い段階で確認し、金融機関とも情報を共有しておくことが安全です。

売却しにくく資産価値が下がりやすい傾向

容積率オーバー物件は、将来売却するときに買主が見つかりにくく、価格交渉でも不利になりやすい傾向があります。

買主側から見ると、「ローンが付きにくいかもしれない」「将来の建て替え制限が大きい」「法律面での不安がある」といったマイナス要素があるため、同じエリア・似た広さの適法な物件と比べると、敬遠されることが多くなります。

買主側の不安	価格・売却への影響
ローンの付きにくさ	現金比率の高い買主しか対象にならず、買い手の母数が減る
建て替え制限	「将来の自由度が低い」と判断され、購入を見送られやすい
法令違反の懸念	調査や是正コストを嫌い、値引き交渉やキャンセルにつながりやすい

資産価値面で起こりやすい注意点

購入時は割安に見えても、売却時にはさらに大きな値引きを求められる可能性がある
近隣相場から見て十分に値下げしないと、長期間売れ残るリスクがある

自宅利用であっても、転勤・住み替え・相続などで売却せざるを得ない場面は想定されます。「自分は一生住むから売却しない」と決めつけず、将来の出口戦略をイメージしておくことが重要です。

安全性や災害時のリスクと周辺トラブル事例

容積率オーバー物件の中には、通路が狭い、避難経路が十分でない、隣地との離れが小さい、といった物理的な問題を抱えるものもあります。

こうした状態は、火災や地震などの災害時に避難しづらい要因となり得ますし、消防活動や救助活動の妨げになるおそれもあります。

また、隣地境界ぎりぎりに増築している場合などは、日照・通風・眺望の悪化を理由に近隣住民から苦情やトラブルが発生しやすくなります。

【安全性・周辺トラブルのチェックポイント】

共用通路や階段の幅が、実際に人がすれ違える程度になっているか
避難経路が物置や自転車などでふさがれていないか
隣地との距離や窓の位置が、プライバシーや日照を過度に損ねていないか

周辺トラブルに発展しやすいケースの例

後から増築して隣地に迫り、日照や通風をめぐって近隣と対立しているケース
避難経路が狭く、自治会や消防点検で繰り返し指摘を受けているケース

容積率オーバー自体が直ちに危険というわけではありませんが、「なぜオーバーしているのか」「その結果としてどのような安全上の弱点があるのか」を冷静に確認しておくことが重要です。

購入前の内見や図面チェックの段階で、日常の使い勝手だけでなく、災害時や近隣関係までイメージしておくと、リスクの有無を判断しやすくなります。

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2025.12.15

容積率オーバー物件の確認方法

容積率オーバーかどうかを見極めるには、「建物の延べ床面積」と「その土地に許されている容積率」の両方を正しく把握することが出発点です。

なんとなく「広そう」「広告に容積率が書いてあるから大丈夫」と判断してしまうと、後から「実は違反だった」「ローンが通らなかった」という事態につながりかねません。

実務では、図面・登記・都市計画図・役所で取得できる資料・重要事項説明書など、複数の資料を組み合わせて確認するのが一般的です。

確認先	主なチェック内容
図面・登記	建物の各階面積・延べ床面積、構造、階数など
都市計画図	用途地域、指定容積率・建ぺい率、その他制限
建築指導課	建築確認済証の有無、確認時の計画面積、増築歴
広告・重説	表示されている床面積・容積率、未登記部分や増築の有無

容積率オーバー確認の基本ステップ

建物の延べ床面積を「図面＋登記」で把握する
土地に許されている容積率を「都市計画情報」で確認する
建築確認内容と現況にズレがないか、役所や書類で照らし合わせる
広告や重要事項説明の記載と、実際の資料に矛盾がないかチェックする

図面と登記から建物の延床面積を確認する手順

容積率オーバーかどうかを判断するには、まず「今建っている建物の延べ床面積」をできるだけ正確に把握する必要があります。

延べ床面積とは、原則として各階の床面積（壁芯で測る面積）の合計で、容積率の計算に使われる基本の数字です。

【延べ床面積を確認する主な資料】

設計図書（平面図・求積図）：新築時の図面に各階の面積が記載されている場合が多い
建物の登記事項証明書：法務局で取得できる建物登記の内容（種類・構造・床面積など）
不動産会社から提供される間取り図・販売図面：概要把握用として参考になる

実務上の手順としては、次のような流れが分かりやすいです。

売主や不動産会社から、建物の平面図や延べ床面積が記載された図面を入手する
法務局またはオンライン請求で建物の登記事項証明書を取得し、各階の床面積欄を確認する
図面の面積と登記の面積に大きな差がないかを見比べる（増築や未登記部分の有無を推測）
増築らしき部分がある場合は、その面積が延べ床面積に含まれているかどうかを確認する

図面・登記で注意したいポイント

登記が古い場合、後から増築した部分が反映されていないことがある
「未登記増築あり」といった記載や口頭説明があれば、実際の面積を再度確認する

図面と登記はあくまで書面上の情報なので、「実際にどの部分が増築なのか」「構造的に問題がないか」までは分かりませんが、少なくとも延べ床面積の目安をつかむうえで重要な資料になります。

路線価図・都市計画図で容積率を確認

次に確認したいのが、「その土地に許されている容積率」です。これは、用途地域や前面道路の幅員などに応じて決められており、都市計画図や自治体の都市計画情報提供サービスなどで確認できます。

不動産広告や重要事項説明書にも「容積率◯◯％」と記載されるのが一般的ですが、実際の指定内容を公的な情報でチェックしておくと安心です。

【容積率を確認する主な方法】

市区町村の都市計画図（紙の地図またはウェブの都市計画情報サービス）を閲覧する
用途地域（第一種住居地域など）を確認し、その地域に定められた基準容積率を把握する
前面道路の幅員による制限（道路幅に応じた容積率制限）がかかっていないかを確認する

このとき、近隣の路線価図（国税庁が公表する毎年の路線価）も合わせて確認しておくと、土地の評価や周辺の状況を把握するうえで参考になります。

路線価図自体には容積率は記載されていませんが、道路ごとに用途地域が分かれていることも多く、都市計画図と合わせて見ることで全体像が見えやすくなります。

容積率確認でありがちな勘違い

広告に書かれている「容積率◯◯％」だけを鵜呑みにして、公的な都市計画情報で確認しない
前面道路が狭いのに、基準容積率だけで判断してしまい、道路幅による制限を見落とす

容積率オーバーかどうかを判断するには、「公的に定められた容積率の上限」と「実際の延べ床面積から計算した容積率」を必ずセットで確認することが重要です。

役所・建築指導課で建築確認情報を調べる

図面や広告だけでは、建物が「確認申請どおりに建てられているか」「後から無許可で増築されていないか」までは分かりません。そこで有効なのが、市区町村の建築指導課などで建築確認情報を調べる方法です。

多くの自治体では、「建築確認台帳記載事項証明書」などの名称で、建築確認時の建物規模や用途、構造などを証明する書類を交付しています。

【建築確認情報のチェックの流れ】

物件所在地を管轄する市区町村の建築指導課等の窓口に問い合わせ、閲覧・証明の制度を確認する
建築主や所在地を伝え、建築確認番号や建築年などの情報を特定してもらう
必要に応じて、台帳記載事項証明書などを取得し、確認時の延べ床面積・階数・用途などを確認する
現況の建物と比べて、階数や面積に大きな差がないかをチェックする

建築確認情報から分かる主なポイント

建築確認を受けて建てられた建物かどうか（確認番号・確認年月日）
確認時点で計画されていた延べ床面積・階数・用途など
現況の建物が、その計画から大きく変わっていないかどうかの目安

建築確認情報を調べることで、「建築当初から容積率オーバーだったのか」「後から増築してオーバーしたのか」「そもそも確認を受けていないのか」といった背景の推測材料が得られます。

容積率オーバー物件のリスクを判断するうえで、重要な手がかりになる部分です。

不動産広告や重要事項説明で注意したい内容

最後に、不動産広告や重要事項説明書にどのような記載があるかも、容積率オーバーの有無を見極めるヒントになります。

宅地建物取引業法では、広告における重要な事項の表示や、重要事項説明書で伝えるべき内容が定められており、建ぺい率・容積率・用途地域などもその一つとされています。

【広告・重要事項説明でチェックしたいポイント】

「建ぺい率◯◯％／容積率◯◯％」の表示が、都市計画情報と一致しているか
「増築未登記部分あり」「容積率超過部分あり」などの注意書きがないか
「現況と図面が異なる場合は現況優先」など、実態と書面のズレを示す文言が目立たないか
建物面積の表示が「登記簿面積」と「実測面積」で分かれている場合、その差の理由が説明されているか

注意したい記載の例

「一部増築部分あり（確認申請なし）」など、増築の手続きが不明確な記載
「容積率超過部分あり」「建築確認済証なし」など、法令適合性に関わる記載

広告や重要事項説明の記載は、「その物件に関する不動産会社側の認識」が表れやすい部分です。

容積率オーバーに関係しそうな注意書きやあいまいな表現があれば、そのまま流さず、資料をもとに具体的な内容を必ず確認しておくことが大切です。

2025.12.11

容積率オーバー物件を買うか迷うときの考え方

容積率オーバー物件は、「絶対に避けるべきケース」と「条件付きなら検討してもよいケース」が混在しているため、一律に判断するのは危険です。

重要なのは、①なぜオーバーしているのか（既存不適格か、違反か）、②将来建て替え・売却するときにどの程度制約がかかるか、③自分の資金計画や目的に照らして許容できるか、の三つを分けて考えることです。

観点	確認したい内容
法令面	既存不適格か、当初から違反建築なのか
将来性	建て替え時の規模制限・売却のしやすさ
資金・目的	自宅か投資か、何年保有する前提か、出口のイメージ

判断の流れを整理するポイント

まずは「絶対に避けたいパターン」に該当しないかを確認する
次に、既存不適格など条件付きで検討余地があるかを見極める
最後に、自分の資金計画と出口戦略に沿うかどうかで最終判断する

絶対に避けたい容積率オーバー物件のパターン

容積率オーバー物件の中でも、できるだけ避けた方がよいと考えられるのは、当初から建築基準法などに適合していない「違反建築」の疑いが強いケースです。

建築確認を受けていない、確認済証や検査済証が一切見当たらない、確認図面と現況が大きく異なる、無許可の増築が繰り返されている、といった場合は、是正命令や使用制限のリスクが高まり、住宅ローンや将来の売却にも大きなマイナスとなり得ます。

【特に注意したい「買わない方がよい」パターン】

建築確認済証・検査済証がなく、役所でも確認情報がつかめない物件
確認図面より明らかに階数や床面積が増えているのに、増築の手続き記録がない物件
避難経路が極端に狭い、共用廊下に物があふれているなど、安全面の不安が大きい物件
不動産広告や重要事項説明書に「容積率超過」「違反建築物」などの記載がある物件

避けた方がよい理由のイメージ

是正工事を求められると、増築部分の撤去などで大きな費用負担が発生する可能性がある
金融機関の評価が低く、ローンが使えない・売却時も買主のローンが付きにくい

こうした物件は、「価格が安い」「利回りが高い」のように見えても、将来の是正リスクや出口の狭さを考えると、無理に購入しない方がよいケースが多いと考えられます。

条件付きで検討余地がある既存不適格物件の目安

一方で、建築当時は適法に建てられており、その後の法改正や用途地域の変更によって容積率オーバーになった「既存不適格」のケースは、条件次第では検討余地がある場合もあります。

この場合、建築確認済証や古い図面と照らし合わせると「当時の基準では容積率内であった」ことが確認できることが多く、違反建築よりも法的なリスクは相対的に低いと考えられます。

【既存不適格の可能性がある物件の目安】

建築年が古く、その後に用途地域や容積率の規制が変更されているエリアに建っている
建築確認済証・検査済証が保管されており、当時の図面どおりに建てられている
増築や用途変更の履歴が少ない（またはきちんと手続きを踏んでいる）

既存不適格物件で検討したい視点

建て替え時にどの程度規模が小さくなるか（延べ床面積の変化）
自分が保有する期間中に建て替えや大規模改修を予定しているかどうか

既存不適格物件は、「今の建物をそのまま使う前提なら許容できるが、建て替え前提なら慎重に」というように、自分の利用目的と期間に応じて評価が変わるのが特徴です。

賃貸投資で利回りだけに惑わされないチェック

賃貸用として容積率オーバー物件を検討する場合、「他の物件より家賃が取れる」「表面利回りが高い」といった数字に目が行きがちです。

しかし、利回りが高い背景に、「容積率オーバーで戸数を多く取っている」「違反建築のため価格が安い」といった事情が隠れていることもあります。

【賃貸投資で追加して確認したいポイント】

「戸数が多すぎないか」「共用部が狭すぎないか」など、建物ボリュームと敷地のバランス
賃貸借契約の更新状況や、空室率の推移（入居者が定着しているか）
将来修繕や建て替えを行う場合、戸数減少により収益がどの程度落ちるかのイメージ

利回りだけを見た判断が危険な理由

「今の利回り」は容積率オーバーの状態に依存しており、是正した途端に収益性が大きく下がり得る
出口（売却や建て替え）でのマイナスが、保有中の高利回りを打ち消してしまう可能性がある

賃貸投資では、利回りの数字だけでなく、「その利回りがどのような前提（戸数・規模・違反リスク）に立っているのか」を必ず確認し、保有期間全体の収支で検討することが重要です。

資金計画と出口戦略を踏まえた判断ポイント

最終的に、容積率オーバー物件を買うかどうかは、「自分の資金計画」と「出口戦略」をどこまで具体的に描けるかにかかっています。

住宅ローンにどの程度依存するのか、どのくらいの期間保有する前提なのか、将来建て替えや売却を行う可能性がどの程度あるのか、といった点をあらかじめ整理しておくと、許容できるリスクの範囲が見えやすくなります。

【判断時に整理しておきたい項目】

購入資金の内訳（自己資金・ローン・親族からの援助など）と返済計画
自宅利用か賃貸投資か、保有予定期間のイメージ（例：子どもが独立するまでなど）
将来の選択肢（建て替え・売却・賃貸への転用など）と、そのとき容積率オーバーがどう影響するか

判断を誤りにくくするための考え方

「今の住みやすさ／収益性」だけでなく、「将来の制約とコスト」を同じテーブルに並べて比較する
複数の物件候補を同じ条件（保有期間・ローン条件など）で並べ、相対的に評価してみる

このように、「絶対に避けたいケース」と「条件付きで検討可能なケース」を切り分けたうえで、自分のライフプランや資金計画と照らし合わせて判断することで、「安いから」「広いから」といった一時的な印象に振り回されにくくなります。

2025.12.07

容積率オーバー物件を保有中の対処と注意点

すでに容積率オーバーの物件を所有している場合は、「今のまま使い続けてよいか」「どこまで是正すべきか」「いざというときの売却や災害リスクをどう考えるか」という視点で整理しておくことが大切です。

容積率オーバーそのものが直ちに使用禁止になるとは限りませんが、増築部分を減らして是正する、用途を見直す、売却方針を早めに決めておくなど、取れる選択肢はいくつかあります。

また、火災保険・地震保険の加入状況や、避難経路・共用部の管理状態によって、災害時の被害やトラブルの大きさも変わります。

現況を紙に書き出し、「是正すべき点」「維持管理で注意する点」「将来の出口に関する方針」を分けて検討するイメージが分かりやすいでしょう。

保有中に整理しておきたい3つの視点

建物のどの部分が容積率オーバーに関係しているか（増築・用途など）の把握
是正する場合と現況のまま使う場合の費用・手間・期間のイメージ
売却・建て替え・長期保有など、将来の方向性とリスクの整理

増築部分を減らす・用途変更など是正策の選択肢

容積率オーバーの原因が、過去の増築や用途変更にある場合は、「どの部分を減らせば基準内に近づけられるか」を検討することになります。

典型的には、後から増設した一部屋やバルコニー囲い、屋上のプレハブ部分など、取り外しや減築が比較的しやすい箇所から検討するケースが多いです。

また、駐車場や自転車置き場など、条件を満たせば容積率の計算から除外できる用途に見直すことで、合法的にオーバー幅を抑えられる場合もあります。

【是正策として検討されることが多い内容】

明らかな後付け増築部分の撤去・減築（物置的な部分、囲われたバルコニーなど）
用途の見直し（駐車場・駐輪場・共用スペースなど、容積率不算入の扱いがあり得る部分）
間仕切りの変更など、構造に影響しない範囲での内部レイアウト調整

是正策を検討するときの注意ポイント

構造耐力に関わる部分を安易に壊すと、安全性がかえって低下するおそれがある
容積率不算入となる用途への変更には細かな条件があるため、制度の解釈を自己判断しない

減築や用途変更は、「どこまで手を入れるとコストに見合うか」が重要です。工事費と、是正によって得られるメリット（将来の売りやすさ・ローンの通りやすさなど）を、ざっくりでも比較しながら優先順位を決めていくと整理しやすくなります。

売却戦略と価格への影響を把握するポイント

容積率オーバー物件を保有し続けるか、それとも売却するかを考えるときは、「どのような売り方なら市場に受け入れられやすいか」「価格への影響をどの程度見込むか」を整理することが大切です。

基本的な方向性としては、①現況のまま容積率オーバーであることを明示して売却する、②可能な範囲で是正したうえで売却する、③賃貸運用を続けてから将来の売却を検討する、などが考えられます。

売却パターン	メリット	注意点
現況有姿で売却	工事をせずに売却できるため初期コストが少ない	価格交渉で大きな値引きを求められる／買主が限られやすい
是正工事後に売却	法令面の不安が減り、買主や金融機関の評価を得やすい	工事費がかかる／工期中は賃貸収入が減る可能性
賃貸運用を継続	当面の家賃収入を得ながら、市場の動向を見て出口を選べる	長期保有中の修繕費・管理負担が続く／将来の売却環境が悪化するリスク