共有持分の売却相場はいくら？初心者向けに損しない価格目安と売却方法を解説

共有持分がいくらで売れるのか分からず、「安く手放してしまわないか」「どこまでが妥当な価格なのか」と不安を感じる方は少なくありません。

本記事では、共有持分とは何かという基本から、売却相場の考え方、売却の手続きの流れ、費用や税金の仕組み、起こりやすいトラブルと注意点までを整理して解説します。あくまで一般的なポイントをまとめた内容のため、最終的な売却条件や税金の扱いについては、不動産会社や税理士・弁護士など専門家の助言も踏まえて判断することをおすすめします。

共有持分と売却相場の基礎知識

共有持分の売却相場をイメージするには、「共有名義」と「共有持分」という言葉の意味と、相場を考えるときの起点となる価格の考え方を押さえておくことが重要です。

共有とは、1つの不動産を複数人で一緒に所有している状態で、そのうち各人が持っている権利の割合を「共有持分」と呼びます。

共有持分は登記簿（不動産登記簿の全部事項証明書）に「2分の1」「4分の1」などと数字で記載され、法律上はその割合に応じて不動産全体を利用できる権利を持っていると考えられます。

売却相場を考えるときの出発点は、「不動産全体の時価（市場価格）×自分の持分割合」で算出される理論上の金額です。

不動産の時価は、近隣の成約事例や不動産会社の査定、公的な地価情報などを総合して判断するのが一般的です。

ただし、自分の持分だけを第三者に売却する場合、この理論上の価格よりも実際の売却価格が下がるケースが多い点を理解しておく必要があります。

共有名義と共有持分の基本ポイント

「共有名義」と「共有持分」は似た言葉ですが、指している内容は少し異なります。

共有名義は「登記上の名義人が複数いる状態」、共有持分は「その複数の名義人が、それぞれどのくらいの割合で所有しているか」を表す考え方です。

例えば、3,000万円の戸建てを夫婦で購入し、夫が2,000万円、妻が1,000万円負担したケースを考えてみます。

登記簿上の持分は、夫2分の1・妻2分の1とすることもあれば、夫3分の2・妻3分の1とすることもあり、実際の負担割合や家族の話し合いによって決められます。

共有持分は建物や土地の「一部の切り分け」ではなく、「不動産全体に対する持ち分」を示すものです。

持分が4分の1であれば、共有者は不動産全体について4分の1の権利を持っているというイメージになります。

自分の持分割合を確認したいときは、法務局で登記事項証明書（全部事項証明書）を取得するのが基本です。

このように、「共有名義＝所有者の顔ぶれ」「共有持分＝各人の取り分」と整理しておくと、後で売却相場を考えるときにもイメージしやすくなります。

共有持分だけ売却できる仕組みチェック

共有持分は所有権の一部であり、原則として各共有者は自分の持分について単独で売却（譲渡）することができます。

法律上、共有持分も所有権と同じく「処分できる権利」とされており、「自分の持分だけを第三者に売る」という行為自体は一般的な手続きとして認められています。

持分を購入した人は、新たな共有者として登記簿に記載され、従来の共有者と同じように、持分割合に応じて不動産全体を利用する権利を取得します。

ただし、実際にはすでに誰かが住んでいる、他の共有者が強く反対しているなどの事情があることも多く、「法律上は使える権利があっても、現実には自由に動かしにくい」という特徴がある点には注意が必要です。

【共有持分だけ売却するときに押さえたいポイント】

• 法律上は、他の共有者の同意がなくても持分のみの売却が認められる場面が多い
• 一方で、「勝手に売却しない」といった合意がある場合には、後々トラブルになるおそれがある
• 新しい買主は、これまでの共有者間の取り決めやルールの影響を受けることがある
• 買主は、将来的な共有物分割や買取交渉、訴訟なども視野に入れて購入するケースが多い

共有持分のみを売却すると、これまでの共有関係の中に第三者が入ってくることになります。売主・買主ともに、共有者同士の関係や過去の経緯を丁寧に整理したうえで、売却後の見通しを持っておくことが大切です。

売却前に、持分の割合、共有者の人数・関係性、現況（空き家か居住中か、賃貸中かなど）を、登記簿や現地の状況から確認しておきましょう。

売却相場が安くなりやすい理由把握

共有持分の売却相場が、理論上の持分価格より低くなりやすい理由は、買主側が負うリスクや手間が大きいためです。

理論上の持分価格は「不動産全体の時価×持分割合」で計算できます。例えば、時価3,000万円の不動産について2分の1の持分を持っている場合、理論上の持分価格は1,500万円というイメージです。

ところが、実際に共有持分だけを第三者に売却する場面では、多くの実務解説で「不動産全体の価格×持分割合」よりも低い価格帯での取引が紹介されています。

事例によっては、理論値の半分程度や3〜6割程度にとどまるとされるケースもあり、物件の条件や共有者間の状況によって幅は大きいものの、「理論上の金額より値引きされやすい方向に働く」と考えておくと良いでしょう。

主な理由として、次のような点が挙げられます。

• 買主が単独の所有者ではないため、リフォーム・売却・賃貸などの利用に他の共有者の同意が必要になる
• 将来的に共有物分割請求や話し合い、裁判などの手続きが発生する可能性がある
• 相続をきっかけに共有者が増え、権利関係が複雑になっている場合が多い
• 一般の居住目的の買主よりも、リスクを織り込んだ専門業者が買い手になりやすい

そのため、自分の共有持分を売却するときは、「理論上の持分価格」と「実際に提示される買取価格」の差を冷静に比較することが大切です。

複数の不動産会社や共有持分買取業者に査定を依頼し、説明内容や条件を見比べたうえで、売却するかどうかを判断すると良いでしょう。

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共有持分の評価方法と価格の目安

共有持分の売却相場を考えるときは、最初から「自分の持分はいくらで売れるのか」だけを見るのではなく、「不動産全体の目安価格→自分の持分の理論上の価格→実際の売却ルートに応じた調整」という順番で整理すると分かりやすくなります。

不動産全体の価格は、周辺の取引事例や不動産会社の査定、公的な地価情報、固定資産税評価額などを総合し、「おおよその水準」としてつかむイメージです。

そのうえで、「不動産全体の価格×持分割合」で理論上の持分価格を計算し、売却先（共有者、第三者、買取業者）によって、どの程度の割引が入りそうかを検討していきます。

不動産の総額から持分価格を考える目安

最初のステップは、不動産全体のおおよその価格水準を把握することです。代表的な指標としては、次のようなものがあります。

これらの情報を組み合わせて、「不動産全体としては◯◯万円前後」といった目安を決めていきます。

例えば、不動産会社の査定で3,000万円程度と示された場合、持分2分の1を持つ共有者であれば、理論上の持分価格は3,000万円×1/2＝1,500万円というイメージになります。

ただし、この計算は「共有状態ではない通常の物件」として考えた場合の目安です。

実際には、共有状態であること、築年数や老朽化の程度、誰かが居住しているか、借地権や底地の有無、再建築の可否など、個別の条件によって売却時の評価は大きく変わります。

こうした準備をしておくことで、「自分の持分の理論上の価格」と、「実際に提示される売却額」の差を比較しやすくなります。

共有者に売る場合と第三者に売る場合の相場比較

共有持分を売却する場面では、「他の共有者に売るのか」「まったく関係のない第三者に売るのか」によって、期待できる価格水準が変わります。

一般的な傾向としては、次のように考えられることが多いです。

• 共有者に売る…理論上の持分価格に比較的近い水準でまとまりやすい
• 第三者に売る…買主のリスクが大きく、理論上の価格より割安な条件になりやすい

共有者に売るケースでは、他の共有者から見ると「持分を買い増すことで単独所有に近づけられる」「将来の処分や活用がしやすくなる」といったメリットがあります。

そのため、不動産全体の価格×持分割合を基準にしつつ、建物の老朽化や資金状況などを踏まえて、当事者同士の話し合いで価格を調整していくイメージが一般的です。

一方、第三者に売却する場合、買主は「見知らぬ共有者との共同所有」「将来的な交渉や訴訟の可能性」といったリスクを負うことになります。

このため、理論上の持分価格から一定の割引を行った価格での提示が多くなりがちです。

実務上は物件の条件やトラブルの有無によって幅がありますが、「不動産全体の価格×持分割合」からさらに一定の調整が入る前提で見ておくと、価格提案を受けたときに判断しやすくなります。

まずは、「共有者の中に買い取る意向がある人はいるか」「資金的に現実的か」を確認し、それが難しい場合に第三者や買取業者への売却を検討していく流れが現実的です。

買取業者に売るときの価格帯チェック

近年、共有持分の売却先として利用されることが増えているのが、「共有持分買取専門業者」など、共有不動産に特化した不動産会社です。

こうした業者は、共有状態のままでは一般の買主が付きにくい不動産でも査定対象とする一方で、将来の交渉コストや訴訟リスクを見込んで価格を決めるという特徴があります。

買取業者が価格を検討するときには、主に次のような点が重視されます。

• 不動産全体の市場価格（立地・用途・築年数など）
• 持分割合（2分の1、3分の1、4分の1など）
• 現況（居住中・賃貸中・空き家など）と、誰が住んでいるか
• 他の共有者との関係性や、これまでのトラブルの有無
• 借地権・底地・再建築不可など、権利関係や法令上の制約

これらを踏まえたうえで、「不動産全体の価格×持分割合」から、将来のリスクやコストを織り込んだ割引を行い、買取価格が提示されるのが一般的です。

物件ごとの条件によって金額は大きく変わりますが、売主側としては「理論上の持分価格よりも低めの提示になる傾向がある」と理解しておくと、査定結果を受け取ったときに驚きが少なくなります。

買取業者への売却は、「価格は理論値より下がりやすいが、現金化までが早い」「長年の共有トラブルを整理しやすい」といったメリットもあります。

どこを重視するか（価格・スピード・トラブル解消など）を整理したうえで、共有者への売却や通常の売却ルートと比較検討することが大切です。

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共有持分を売却するときの手続きの流れ

共有持分を売却する流れは、「誰に売るのか」「不動産全体を売るのか、持分だけを売るのか」によって細かい部分は変わるものの、共通する大きな流れがあります。

おおまかには、①不動産と共有者の状況を整理する、②売却ルートを選ぶ、③条件の交渉と契約を行う、④代金の受領と登記手続き、というステップで進めるイメージです。

共有者全員で家や土地ごと売却できるのであれば、通常の不動産売買に近い流れになります。一方、自分の共有持分だけを売る場合には、共有者に売るのか、第三者や買取業者に売るのかによって、交渉相手や説明内容が変わってきます。

売却価格を最優先するのか、早く現金に換えたいのか、トラブルを整理したいのかといった優先順位も、ルート選びに影響します。

【共有持分売却の代表的なルート】

1. 共有者全員で不動産ごと売却するルート
2. 自分の共有持分だけを、他の共有者や第三者に売却するルート
3. 共有持分買取専門業者に相談・売却するルート

それぞれのルートで必要な書類や交渉の相手が変わるため、自分にとって現実的な進め方はどれかを比較しながら選ぶことが重要です。

共有者全員で家や土地ごと売るステップ

共有者全員で家や土地ごと売却する場合は、基本的な流れは一般的な不動産売買とほぼ同じです。ただし、所有者が複数いることから、共有者全員の同意をどう取るか、誰が代表して手続きを行うかといった点がポイントになります。

【共有者全員で売却する場合のおおまかな流れ】

1. 共有者全員で「売却するかどうか」「いつまでに売りたいか」といった方針を話し合う
2. 登記事項証明書や固定資産税納税通知書を用意し、不動産会社に査定を依頼する
3. 売却価格の目安や売り出し時期、依頼する不動産会社を決め、媒介契約を締結する
4. 不動産会社による広告・内見などの販売活動を行い、買主候補と条件交渉をする
5. 条件がまとまったら売買契約を締結し、手付金を受け取る
6. 決済日に残代金の受領と所有権移転登記、物件の引き渡しを行う

共有者の一部が遠方に住んでいて立ち会えない場合は、代表者を決めて委任状を作成し、代表者が契約や決済に出席する方法もよく用いられます。

その際、「売却代金を誰がいくら受け取るか」（持分割合どおりか、話し合いで別の按分にするのか）についても、事前に合意を取っておくことが大切です。

共有者全員で不動産そのものを売却できれば、持分だけを売る場合と比べて、一般の買主にも購入してもらいやすく、価格面で有利になりやすい点がメリットです。

自分の共有持分だけを売るときの手順チェック

自分の持分だけを売却する場合、「誰に売るか」によって具体的な進め方が変わりますが、基本の手順は共通しています。まずは現状把握と、他の共有者への打診から始めるイメージです。

【共有持分だけを売却するときの基本的な流れ】

1. 登記事項証明書で、自分の持分割合と他の共有者の氏名・住所を確認する
2. 現況（自分が住んでいるのか、他の共有者が住んでいるのか、空き家かなど）を整理する
3. 他の共有者に、持分を売却したい意向と買取の希望があるかどうかを打診する
4. 共有者が買取を希望する場合、価格や支払条件を話し合い、売買契約・決済・持分移転登記を進める
5. 共有者による買取が難しい場合、第三者や買取業者への売却を検討し、査定を依頼する

共有者に売却する場合は、新たな共有者が増えることはないため、今後の権利関係が整理されやすい一方で、共有者の資金状況や考え方によっては、希望の価格やタイミングで売れないこともあります。

第三者に売却する場合は、価格面で不利になりやすい反面、「買主が見つかれば比較的早く現金化できる」という側面もあります。

自分の持分だけを売るときは、「売却後の共有関係がどう変化するか」「新しい共有者が入ってきた場合の影響」をイメージしておくことが重要です。

買取専門業者へ相談するときの準備ポイント

共有持分の売却では、通常の不動産会社では買い手が見つかりにくいケースも多く、そのような場合に検討されるのが「共有持分の買取を行う専門業者」への相談です。スムーズに査定・交渉を進めるためには、事前の資料準備が大きな助けになります。

【相談前に用意しておきたい主な資料】

• 登記事項証明書（全部事項証明書）：所在地・地番・床面積・持分割合などを確認するため
• 固定資産税納税通知書：固定資産税評価額や土地・建物の内訳を把握するため
• 間取り図や建物の概要が分かる書類：戸建てや区分マンションなど建物付きの場合
• 共有者の人数と、おおよその関係性・連絡の取りやすさをまとめたメモ
• 現在の利用状況（居住中・賃貸中・空き家など）と、過去にトラブルがあったかどうか

これらの情報がまとまっていると、業者側も状況を把握しやすく、査定の精度や条件提示の具体性が高まりやすくなります。複数社に相談する場合にも、同じ資料を渡すことで比較がしやすくなります。

買取専門業者への売却は、「早く現金化したい」「複雑な共有状態から抜けたい」といったニーズには合いやすい一方で、業者によって提示額や条件に差があります。

少なくとも複数社に相談し、説明の分かりやすさや対応も含めて比較しながら、納得できる相手を選ぶことが重要です。

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共有持分売却でかかる費用と税金

共有持分を売却する場合、「登記などの諸費用」と「売却益に対する税金」の2つの観点を押さえておく必要があります。

実際の売却では、所有権移転登記（持分移転登記）や抵当権抹消登記などにかかる登録免許税、司法書士への報酬、売買契約書の印紙税、場合によっては測量費や立退きに関する費用などが発生します。

そのうえで、売却代金から取得費や諸費用を差し引いた結果がプラスになれば、「譲渡所得」として所得税・住民税の申告・納税が必要になるのが一般的な整理です。

共有持分だからといって特別な税目が増えるわけではありませんが、「どの費用を誰が負担するか」「共有持分の売却にどの費用を割り当てるか」が曖昧なままだと、後になって共有者同士のトラブルにつながりやすい点には注意が必要です。

売買契約書や精算書の段階で、不動産会社や専門家の説明を受けながら、費用負担や税金の考え方を整理しておくと安心です。

持分移転登記と司法書士費用の目安

共有持分を売却すると、通常は「所有権移転登記（持分移転登記）」の手続きが必要になります。

登記を行う際には「登録免許税」という税金がかかり、一般的には不動産の固定資産税評価額に税率を掛けて算出します。

土地の売買による所有権移転登記の登録免許税の税率は、原則2.0％（1000分の20）ですが、一定期間は1.5％（1000分の15）への軽減措置が設けられています。

建物の登記や贈与による登記など、内容によって税率が異なる場合もあるため、実際には登記の種類ごとに最新の情報を確認することが重要です。

所有権移転登記の申請は、自分で行うこともできますが、実務では司法書士に依頼するケースが多く見られます。

司法書士報酬は事務所や案件の難易度によって幅がありますが、売買に伴う所有権移転登記の報酬としては、数万円台〜10万円前後を目安とする統計・アンケート結果が紹介されています。

また、住宅ローンの抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合の費用は、登録免許税などの実費を含めて2万〜3万円程度と案内されることもあります（いずれも一般的な水準の例であり、個別事情によって変動します）。

共有持分の売買だからといって登録免許税の計算方法が特別に変わるわけではありませんが、持分だけの売却では買主が限られやすく、価格交渉の中で費用負担も条件の一部として扱われることが多い点は押さえておきましょう。

売却益にかかる税金の基本ポイント

共有持分を含め、土地や建物を売却して利益が出た場合には、「譲渡所得」として所得税・住民税の課税対象になります。基本的な計算の枠組みは次の通りです。

• 譲渡所得 ＝ 売却代金 −（取得費 ＋ 譲渡費用） − 各種特別控除
• 算出した課税譲渡所得金額に、所有期間に応じた税率（所得税・住民税）を掛けて税額を計算

取得費には、購入代金や購入時の仲介手数料、登記費用、増改築工事の費用などが含まれます。共有持分の場合は、自分の持分に対応する部分を按分して考えるのが一般的です。

譲渡費用には、売却時の仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙税、立退料、建物の取り壊し費用などが含まれます。

税率は、所有期間に応じて長期・短期に分かれるしくみになっています（2025年時点）。

共有持分の売却では、売却益が小さい、または費用の方が大きくマイナスになるケースも珍しくありません。

どこまでを取得費・譲渡費用として計上できるかで税額が変わるため、実際の申告では国税庁の解説や税務署・税理士への相談を前提に検討することをおすすめします。

マイホーム特例など税の優遇制度チェック

共有持分の売却であっても、条件を満たせば「マイホーム（居住用財産）を売ったときの特例」が利用できる場合があります。

代表的なのが、居住用財産の譲渡に対する3,000万円の特別控除で、一定の要件を満たすマイホームの売却について、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度です（2025年時点）。

【マイホーム特例を検討するときの主な観点】

• 売却する不動産が「自分や家族が住んでいた家・敷地」に該当するか
• 居住しなくなってから売却するまでの期間が、特例の対象となる範囲に収まっているか
• 親子や夫婦など「特別な関係のある人」への売却ではないか
• 同じ年に、他のマイホーム特例等を併用していないか

共有持分であっても、実際に居住していた家や敷地に関する持分であれば、自分の持分に対応する部分について特例の適用対象となるケースがあります。

また、所有期間や年齢などの条件を満たすと、「軽減税率の特例」など、税率を引き下げる優遇制度が併用できる場合もあります。

マイホーム特例などの優遇制度は、条件が合えば税負担を大きく減らせる一方、細かい要件を満たしていないと適用できないこともあります。

共有持分の場合は、他の共有者の利用状況や相続の経緯なども絡んでくるため、自己判断だけで決めず、早めに専門家に確認しながら進めることが重要です。

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共有持分売却で起こりやすいトラブルと注意点

共有持分の売却は、一般的な単独所有の不動産売買と比べて権利関係が複雑であるため、思わぬトラブルが起きやすい分野です。

例えば、「共有者の一部と連絡が取れない」「売却に反対する共有者がいる」「思っていたより安い価格で売却してしまい、家族間で不満が残る」といった事例がよく見られます。

また、共有持分はもともと買い手が限られるため、相場より大幅に安い買取提案が紛れ込みやすい点にも注意が必要です。

こうした問題を避けるには、売却前の段階で「誰とどのように話し合うのか」「提示された価格は妥当か」「売却後の生活や家族関係にどのような影響があるか」を整理しておくことが大切です。

共有者と連絡が取れないケースの注意点

共有者のなかに、住所が分からない、音信不通、海外在住で連絡が取りにくいといった人がいると、不動産全体の売却を進めたくても話し合いが進まないことがあります。

このような状況で焦って一人で判断を進めてしまうと、「知らないうちに話を進められた」と主張され、トラブルに発展するおそれがあります。

まずは登記事項証明書や住民票などの公的な情報を確認し、現時点の住所や氏名を把握したうえで、手紙や電話などで連絡を試みることが出発点です。

手紙を送る場合には、簡易書留や内容証明郵便など、送付の事実が後から確認できる方法を検討し、「いつ・どのような内容で連絡したか」をメモに残しておくと良いでしょう。

とはいえ、連絡が取れないからといって、共有者の署名を勝手に代筆したり、無断で押印したりすることは絶対に避けなければなりません。

共有者全員の同意が必要な手続きと、各共有者が単独で行える手続きが混在しているため、どこまで進められるのかの判断には専門的な知識が必要になる場面も多くあります。

共有者の所在不明や意思不明は、一人で抱え込んでも解決が難しい典型的なパターンです。状況を整理したうえで、早めに専門家に相談し、無理のない進め方を一緒に検討することをおすすめします。

相場より極端に安い買取価格のチェック

共有持分は、もともと通常の不動産よりも相場が低くなりがちな一方で、「相場を大きく下回るような買取提案」が紛れ込むこともあります。

特に、「今決めないとこの金額では買えません」「他ではまず買い手が見つかりません」といった言葉で即決を求められている場合は、一度立ち止まって条件を見直すことが重要です。

【買取価格の妥当性を確認するときの主なポイント】

• 不動産全体の価格をどのような根拠で算出しているか説明を受けているか
• 持分割合に対する買取額が、他社の提示と比べて極端に低くないか
• 手数料や測量費など、売主負担の費用を含めた「手取り額」で比較しているか
• その場での即決を強く求められていないか

共有持分は相場感をつかみにくい分野だからこそ、「比較する」「書面で確認する」「時間を置いて検討する」という基本を守ることが、不当に安い価格で手放さないための防波堤になります。

将来の使い方と家族で話し合うポイント

共有持分の売却は、お金の問題であると同時に、「思い出の詰まった実家」や「将来誰かが住むかもしれない土地」をどうするかという、暮らしや感情にも関わる選択です。

特に相続で共有になった不動産では、兄弟姉妹や親族ごとに考え方が異なることが多く、「自分は売却したいが、他の家族は残したい」といったギャップがトラブルの火種になりがちです。

そのため、売却を具体的に検討する前の段階から、今後の使い方や方針について、家族で大まかな方向性を共有しておくことが大切です。

【家族で話し合うときに整理しておきたい項目】

• 今後、誰かが住み続ける可能性があるのか、それとも将来的に売却する前提なのか
• 固定資産税や修繕費など、維持費を今後どのような割合で負担していくのか
• 売却した場合、代金をどのような基準で分けるのか（持分どおりか、別の基準か）
• 実家や土地に対する感情（残したいのか、負担を軽くしたいのか）を率直に共有できているか

共有持分の売却は、一度実行すると元に戻すことが難しい決断です。

将来の住まい方や家族・相続の方針とも深く関わるため、「今いくらで売れるか」という短期的な視点だけでなく、「数年後・数十年後にどうしたいか」という長期的な視点も踏まえながら、家族や専門家と一緒に慎重に判断していくことが大切です。

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まとめ

共有持分は、権利の内容や他の共有者の状況によって、売却相場が大きく変動しやすい性質を持っています。落ち着いて判断するためには、次の流れで整理していくと分かりやすくなります。

• 共有名義と共有持分の意味を理解し、自分の持分割合や権利内容を把握する
• 不動産全体の価格を、固定資産税評価額や査定などからおおまかに確認し、理論上の持分価格を計算する
• 共有者への売却・第三者への売却・買取業者への売却といったルートごとの特徴と価格イメージを比較する
• 登記費用や司法書士報酬、譲渡所得の税金、マイホーム特例などの制度を事前に確認する
• 共有者間の意向や家族の考え方、連絡状況など、トラブルになりやすい点を整理する

まずは、登記簿や評価額、共有者との関係性など、自分で把握できる情報を紙に書き出して整理してみることが出発点になります。

そのうえで、必要に応じて不動産会社や司法書士・税理士・弁護士などの専門家に相談し、一人で抱え込まずに判断材料をそろえながら進めていくことが、共有持分を無理なく売却するための大切なステップです。