新耐震と旧耐震の違いを8つのポイント！中古住宅購入前の見分け方と注意点も解説

中古住宅を検討していて「新耐震・旧耐震の違いは？」「どこで見分ける？」と不安な方へ。境目の1981年6月1日を踏まえ、竣工日より建築確認日で判断する理由、確認済証・検査済証や重要事項説明書でのチェック方法、地震リスクの考え方まで整理します。購入の最終判断は、建築士など専門家への相談も前提に進めましょう。

1 新耐震・旧耐震の基礎知識
2 見分け方と確認書類
3 性能差と被害リスク
4 中古購入の判断ポイント
5 耐震診断・改修と税優遇
6 まとめ

新耐震・旧耐震の基礎知識

新耐震・旧耐震は「建物の耐震性を考えるときの出発点」としてよく使われる区分です。ポイントは、建物がいつ建ったか（竣工日）だけでなく、どの基準で設計・確認されたかを、書類で整理して判断することです。

さらに、新耐震でも基準改正が積み重なっており、特に木造は2000年の改正で接合部などの仕様が明確化されました。

ここでは、境目の日付の意味、地震の考え方、2000年改正、耐震等級との違いまでを初心者向けに噛み砕いて整理します。

この章で押さえる結論

境目は「建築確認を受けた日」が基準になりやすい
旧耐震と新耐震は、想定する地震の考え方が異なる
2000年改正や耐震等級まで見ると判断がブレにくい

境目は1981年6月1日

一般に「新耐震基準」は、1981年（昭和56年）6月1日に施行された耐震関係の見直し以後の基準を指します。

この日を境に、設計で想定する地震の考え方が整理され、現在よく言われる「旧耐震／新耐震」の区分が生まれました。

実務では、建物が完成した日よりも、設計がどの基準で審査されたかを示す「建築確認日（建築確認を受けた日）」を重視して確認します。

理由は、工期の都合で竣工が境目の前後にずれたり、同じ年でも確認日によって適用基準が変わったりするためです。

中古の売買では、売主・買主の認識違いがトラブルになりやすいので、まずは「境目の日付は確認日で見る」という整理から入ると、以後のチェックが楽になります。

境目でつまずきやすい注意点

竣工年だけで「新耐震」と決めつけない
増改築で耐震性が変わっていることがある
書類が欠ける場合は専門家の現地確認が現実的

旧耐震が想定する地震規模

旧耐震は、現在の説明で用いられることが多い言い方に直すと「比較的起こりやすい規模の地震で大きな支障が出ないこと」を主眼に置いた基準と整理されます。

ここで注意したいのは、建築基準法の耐震設計は本来、地震の揺れをそのまま「震度」で規定しているわけではない点です。

そのため、一般向けにはあくまで目安として、体感に近い表現（震度）で理解するのが現実的です。

区分	一般的な説明（目標）	震度での理解（目安）
旧耐震	比較的起こりやすい地震で致命的な損傷を避ける考え方が中心	震度5程度をイメージして説明されることが多い
新耐震	中規模で損傷を抑えつつ、大規模で倒壊を避ける考え方を併せ持つ	震度5程度→損傷を抑える、震度6強〜7程度→倒壊を避ける目安

旧耐震の建物がすべて危険という意味ではありませんが、同じ条件の揺れを受けた場合に、新耐震以後の建物より倒壊・崩壊の割合が高い傾向が報告されているため、購入時は「現状の耐震性を確認して、必要なら補強も視野に入れる」という姿勢が安全側です。

新耐震で求める倒壊防止

新耐震の大きなポイントは、大きな地震に対して「倒壊・崩壊を防ぐ」という考え方が明確になったことです。

誤解されがちですが、これは「無被害を保証する」ではなく、「人命に直結するレベルの崩壊を避ける」ことを最低ラインとして求める趣旨で説明されます。

したがって、新耐震の建物でも、揺れの強さや繰り返し、地盤条件、建物の劣化状況などによって、ひび割れや内装・設備の被害が出ることはあり得ます。

中古住宅では、基準の区分だけで安心しきるのではなく、倒壊防止に効く要素が揃っているかを確認するのが現実的です。

倒壊防止の観点で見たい要素（例）

耐力壁（筋かい・構造用合板など）の量と配置のバランス
柱頭・柱脚など接合部（金物等）の仕様と施工状況
基礎の種類（無筋・鉄筋コンクリート等）とひび割れの有無
地盤・擁壁・造成の履歴など、建物以外のリスク

2000年改正と現行基準

新耐震の後も基準は更新されており、木造住宅では2000年（平成12年）前後を一つの目安として語られることがあります。

1981年6月以降に加えて、2000年6月の基準改正を分岐点として建築年代を区分して被害状況を分析する資料もあります。

2000年改正では、壁の配置バランスの考え方や、筋かい・柱脚柱頭など接合部の緊結方法が明確化され、基礎や地盤に関する仕様も含めて整備が進みました。

つまり同じ「新耐震」でも、1981年直後の建物と2000年以降の建物で、仕様の具体性やチェックのしやすさが違う場合があります。

中古の現場では、図面どおりに施工されているか、増改築で耐震性に影響する変更がないか、劣化が進んでいないかを合わせて確認し、必要に応じて耐震診断につなげる流れが現実的です。

【2000年改正以降を意識したチェック例】

接合金物の仕様が図面・資料で追えるか
耐力壁の配置が一部に偏っていないか（間取り変更がないか）
基礎の種類やひび割れなど、目視で分かる劣化がないか

耐震等級と耐震基準の違い

混同しやすいのが「耐震基準（新耐震・旧耐震）」と「耐震等級」です。耐震基準は、建築基準法にもとづく最低限のルールで、守らないと原則として建てられません。

一方、耐震等級は、住宅性能表示制度などで用いられる指標で、建築基準法相当を等級1として、より高い性能を等級2・等級3として示します。

資料では、等級2は基準法レベルの地震力の1.25倍以上、等級3は1.5倍以上といった考え方が示されています。

中古住宅では、等級の評価書が残っている場合は有力な判断材料になりますが、評価書がない建物でも、耐震診断や改修によって近い水準に近づけることは検討可能です。

重要なのは、ラベルだけで判断せず、書類の有無と内容、建物の現況（劣化・改変）をセットで見ることです。

項目	意味と使いどころ
耐震基準	建築基準法の最低基準。旧耐震／新耐震などは「どの時点の基準で設計されたか」を整理する入口になる。
耐震等級	性能を段階表示する指標。等級1を基準法レベルとして、等級2・3はより高い耐震性を示す考え方がある。
中古での扱い	評価書や図書があれば確認が早い。なければ耐震診断・現地確認で裏付けを取るのが安全側。

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2026.01.04

見分け方と確認書類

新耐震か旧耐震かを判定するときは、「建物の竣工年」だけで決めず、どの基準で建築確認を受けた建物かを書類で裏付けることが重要です。

中古住宅では、売主・仲介会社・買主で見ている資料が違うと認識ズレが起きやすいため、確認する順番と、確認できる項目を先に整理しておくと迷いません。

ここでは、判断の軸になる建築確認日と、確認済証・検査済証・重要事項説明書・役所資料の使い分けをまとめます。

見分け方の結論（書類での優先順位）

最優先：建築確認日（建築確認済証、台帳記載事項証明などで確認）
次点：検査済証（完了検査の有無・時期の裏付け）
補助：重要事項説明書（説明内容の根拠資料をセットで確認）
書類不足：役所資料＋現況調査（建築士等）で補完

竣工日より建築確認日

新耐震・旧耐震の区分は、一般に1981年6月1日を境に説明されますが、現場で重要なのは「いつ完成したか」より「いつ建築確認を受けたか」です。

理由は、建築確認を受けてから着工し、工事期間を経て竣工するため、境目の前後で竣工日がずれても、設計上の前提（どの耐震基準で審査されたか）は建築確認日で整理できるからです。

例えば、竣工が1981年でも、建築確認がそれ以前なら旧耐震として扱うのが自然になります。

逆に、竣工が1981年以前でも、建築確認が境目以後であれば、新耐震として整理できることがあります。

ただし、増改築をしている場合は注意が必要です。増改築の内容や規模によっては、当時の確認手続きの有無や、構造が変更されている可能性があるため、当初の建築確認日だけで安全性を断定しないことが大切です。

購入検討では、まず「当初の建築確認日で新旧を整理」し、そのうえで「現況の耐震性は別途確認」という二段構えにすると判断がブレにくくなります。

【建築確認日を起点にした確認ステップ】

売主・仲介会社に「建築確認済証」「検査済証」「設計図書（図面）」の有無を確認する
建築確認済証等で「建築確認日」と「建築確認番号」を控える
書類が欠ける場合は、役所で台帳系資料を取り寄せて時期を裏付ける
増改築履歴や劣化状況がある場合は、建築士等の現況調査・耐震診断も検討する

確認済証・検査済証の見方

建築確認に関する代表的な書類が「建築確認済証（建築確認済証）」と「検査済証（検査済証）」です。

建築確認済証は、着工前に設計内容が法令に適合しているか審査され、確認を受けたことを示す書類で、ここに建築確認日や建築確認番号が記載されています。区分の判断では、まずこの日付が要点になります。

一方、検査済証は、工事完了後の完了検査を受け、適法に完成したことを示す書類です。耐震の新旧を直接決める書類ではありませんが、完了検査を受けているかどうかは、建物の来歴や手続きの整合性を判断するうえで重要です。

検査済証がない建物も一定数あり得ますが、その場合は追加で確認する資料や現況調査の必要性が高まります。

書類名	主に確認できること
建築確認済証	建築確認日、建築確認番号、建築主、建築場所、用途など。新耐震・旧耐震の整理では日付が最重要。
検査済証	完了検査を受けた事実と交付日など。適法に完成した裏付けになり、売買・リフォーム時の不安要素を減らしやすい。
設計図書（図面）	構造・壁量・接合部などの検討材料。書類が揃うほど、建築士による評価や追加診断につなげやすい。

書類を見るときの注意点

「写し」や再発行扱いの場合は、日付・番号の読み違いがないか確認する
増改築があると、当初書類だけでは現況を説明しきれないことがある
検査済証が見当たらない場合は、役所資料や現況調査で補完する

重要事項説明書での確認

中古住宅の売買では、契約前に交付・説明される「重要事項説明書」に、建物の概要（構造、規模、築年数など）や、法令上の制限、手続き状況に関する説明が記載されます。

新耐震・旧耐震に直接「該当」と書かれているとは限りませんが、築年や資料の有無、検査済証の確認状況、増改築の履歴など、買主の判断に影響する情報が集約されやすいのが特徴です。

ただし、重要事項説明書は“説明書”であって、根拠資料そのものではありません。記載内容が「確認済証の提示による」「台帳記載事項証明による」など、何を根拠にしているかまでセットで確認すると安心です。

もし築年の根拠が曖昧（口頭説明中心）だったり、書類未確認の記載が多かったりする場合は、契約前に追加調査を依頼するのが安全側です。

重要事項説明書で見たいチェック観点

築年・構造・増改築の記載と、その根拠資料の明記
検査済証の有無、または未確認の場合の説明
再建築や改修に影響する法令上の制限の説明
マンションなら管理状況（長期修繕計画、修繕積立金など）との整合

自分で取れる役所資料

売主側の書類が揃わない場合でも、建築確認に関する情報は、自治体の建築指導担当などで台帳系資料として確認できることがあります。

代表的なのは、建築計画の概要が分かる「建築計画概要書」、建築確認の記録を証明する「建築確認台帳記載事項証明（台帳記載事項証明書）」などです。

名称や取得方法、開示範囲は自治体で異なり、手数料も数百円（円）程度が目安として案内されることが多いですが、古い年代の建物では記録が残っていない場合もあり得ます。

取得の実務では、所在地（地番・住居表示）、建物の概要、分かれば建築確認番号があると照会がスムーズです。

なお、申請できる人の範囲（所有者、委任状が必要か、閲覧のみか写し交付可か）は自治体の運用によって変わるため、事前に窓口へ確認すると二度手間を減らせます。

役所資料で時期の裏付けが取れない場合は、登記事項証明書の新築年月日などの周辺情報も参考になりますが、登記上の年月日は「登記された日付」であるため、建築確認日と同一とは限りません。

最終的に不安が残るときは、建築士等による現況調査・耐震診断で判断材料を補うのが現実的です。

資料の例	使いどころ
建築計画概要書	建物の基本情報や計画の概要を把握する手がかり。書類欠けのときの起点になりやすい。
台帳記載事項証明	建築確認の記録（時期・番号など）の裏付けとして使いやすい。新旧の整理に直結しやすい。
登記事項証明書	新築年月日など周辺情報の確認に有用。ただし建築確認日そのものの代替にはならない。

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2025.12.15

性能差と被害リスク

新耐震・旧耐震の違いは「どれだけ揺れに耐えるか」を一言で言い切れるものではなく、揺れの大きさ、地盤、建物の形、構造種別、劣化や増改築の有無などで結果が変わります。

さらに、建築の基準は地震の揺れを「震度」で直接決めているわけではないため、震度はあくまで生活者が理解するための目安として扱うのが安全です。

この章では、震度5程度と震度6強〜7程度での考え方を整理し、構造別の弱点、劣化・増改築の見落とし、そして「既存不適格」という実務でつまずきやすい論点まで、購入判断に使える形でまとめます。

この章の見方（結論）

旧耐震か新耐震かは「リスクの出発点」であり、現況の状態確認がセット
震度は目安として扱い、建物の形・地盤・劣化で上振れ下振れする前提で判断
既存不適格は「違法」とは別で、増改築や融資条件に影響することがある

震度5程度での基準差

震度5程度（目安）では、建物が倒壊するかどうかよりも「どの程度の損傷が出るか」「生活を続けられるか」が不安になりやすいポイントです。

一般的な説明として、新耐震は中規模の揺れで大きな損傷を抑える考え方があり、旧耐震はそれより前の基準で設計されているため、同じ条件の揺れでも損傷が大きくなる可能性があります。

ただし、これは平均的な話であり、旧耐震でも形が整っていて壁のバランスが良い建物や、適切に補修・改修されている建物は、想定より被害が小さいこともあります。

逆に、新耐震でも、地盤が弱い、建物がいびつ、1階が駐車場で壁が少ないなど条件が重なると、被害が目立つケースもあり得ます。

購入前の段階でできる現実的な見方は、「震度5程度の揺れで被害が出やすい要因を潰す」ことです。

特に中古は、設計図どおりの性能より、現況（劣化・改変）で結果が左右されやすいので、目視できる範囲の確認が効きます。

確認したい要因	震度5程度で気にしたい理由（目安）
建物の形	L字・コの字など凹凸が大きいと、揺れ方が偏り損傷が出やすくなることがあります。
壁の偏り	1階の壁が少ない、吹抜けや大開口が多いと、同じ揺れでも負担が集中しやすくなります。
基礎の状態	基礎のひび割れや欠けは、揺れで損傷が進むきっかけになり得ます（要専門家確認）。
雨漏り・腐食	木材の腐朽や金物の腐食は、軽めの揺れでも損傷が出やすい土台になります。

震度6強〜7の考え方

震度6強〜7程度（目安）の揺れでは、論点は「損傷をゼロにする」ではなく、「倒壊・崩壊を避けて人命を守れるか」に移ります。

新耐震は大きな地震に対して倒壊等を防ぐ考え方が明確になったと説明される一方、旧耐震はそれ以前の基準で設計されているため、同じ条件の強い揺れで倒壊・大破のリスクが相対的に高いと整理されます。

ただし、旧耐震が必ず倒壊する、新耐震は必ず安全という意味ではありません。揺れの入り方（縦揺れ・横揺れ）、繰り返し回数、地盤、建物の形や階数、劣化の程度で結果は変わります。

中古購入で重要なのは、「強い揺れに備える視点が必要な物件か」を早めに見極め、必要なら耐震診断や改修の検討まで含めて資金計画に織り込むことです。

特に旧耐震を選ぶ場合は、価格だけで判断すると後から費用と期間が膨らみやすいため、入口で現実的な整理をしておくと判断が安定します。

強い揺れを想定したときに注意したい考え違い

新耐震だから「被害が出ない」と思い込むこと
旧耐震だから「住めない」と決めつけて確認を省くこと
建物だけ見て、地盤・擁壁・造成履歴など敷地条件を見落とすこと

構造種別で変わる弱点

被害リスクは、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などの構造種別でも傾向が変わります。構造ごとに得意・不得意があり、同じ築年・同じ耐震区分でも弱点が違うため、「構造に合った見方」をすると不安が整理しやすくなります。

たとえば木造は壁量や壁の配置、接合部（柱と梁、柱と土台をつなぐ部分）の状態が結果に影響しやすく、リフォームで壁を抜いた影響も出やすい傾向があります。

鉄骨造は筋かい（ブレース）や接合部の状態、錆の進行がポイントになりやすく、間取り変更が構造に触れていないかの確認が重要です。

鉄筋コンクリート造は耐力壁の配置やコンクリートのひび割れ、鉄筋の腐食につながる劣化（水の侵入）などが論点になります。

ここでのコツは、専門用語を完璧に理解することより、「どこが壊れると危険につながるか」を把握し、現況確認の観点に落とすことです。

【構造別に見たいポイント（概要）】

木造：壁のバランス、接合部、基礎、雨漏りやシロアリなどの劣化
鉄骨造：柱梁やブレースの接合部、錆、増改築で構造材を切っていないか
鉄筋コンクリート造：耐力壁の配置、ひび割れ、漏水、鉄筋腐食につながる劣化

劣化・増改築の注意点

中古住宅の被害リスクを押し上げやすいのが、劣化と増改築です。耐震基準は「設計時の前提」ですが、建物は時間とともに傷み、住み方や工事で形が変わります。

たとえば雨漏りが長期間放置されていると、木造では柱や土台が弱くなり、金物の腐食も進みやすくなります。

鉄骨造では錆が接合部の性能に影響することがあります。さらに増改築で、壁を抜いて開放的な間取りにしたり、重い設備を追加したりすると、当初想定と力の流れが変わり、揺れに対して不利になる場合があります。

購入前にできる現実的な対策は、「劣化のサイン」と「増改築の影響」を切り分け、書類と現況の両方で確認することです。

書類が不足していても、現地で気づける点はありますし、不安が残るなら建築士等の調査につなげる判断が取りやすくなります。

現地で気づきやすい劣化・改変のチェック

雨染み、カビ臭、天井や壁の浮きなど雨漏りサイン
床の傾き、建具の建付け不良など変形のサイン
基礎のひび割れ、外壁の大きな割れなど（原因の見極めは専門家向き）
間取り変更の痕跡（不自然な梁、壁の撤去跡）と工事履歴の有無

既存不適格の意味と注意

「既存不適格」は、建った当時は法令に適合していたものの、その後の法改正や都市計画の変更などにより、現行の基準にそのままでは合わなくなった状態を指します。

ここは誤解が多く、「既存不適格＝違法建築」と短絡しがちですが、両者は別物です。既存不適格は直ちに違法という意味ではなく、現状のまま使い続けられる場面もあります。

一方で、増改築や用途変更、再建築の場面では、現行基準への適合が求められたり、手続きや工事のハードルが上がったりすることがあります。

中古購入では、住み始めるだけなら大きな支障がなくても、将来のリフォーム計画や売却、融資条件に影響する可能性があるため、早めに把握しておくと安心です。

確認の実務では、重要事項説明書の法令制限の説明や、役所資料での用途地域・防火規制などの確認、増改築の可否や必要手続きを不動産会社・建築士に相談する流れが一般的です。

判断が分かれる領域もあるため、個別の結論は「物件の条件と計画」を前提に専門家へ確認する姿勢が安全です。

既存不適格で起きやすい注意点

増改築の内容によっては手続きや工事が想定より重くなることがある
将来の建替えや大規模改修の計画に影響する場合がある
説明の言葉だけで判断せず、根拠資料と計画（何をしたいか）をセットで確認する

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中古購入の判断ポイント

新耐震・旧耐震の違いを理解したら、次は「買主としてどう判断するか」です。

中古住宅の選び方は、耐震区分だけで決めるのではなく、価格差がどこから生まれているか、将来の売却や賃貸に影響する要素は何か、資金調達（住宅ローン）が通る条件を満たせるか、そして必要なら耐震診断・改修まで含めた総額で比較することが要点になります。

特に旧耐震の物件は、物件価格が魅力的でも、改修費や手続き負担、将来の売りにくさが表に出にくいことがあるため、判断軸を先に固定しておくと失敗しにくくなります。

中古購入で判断がブレない軸

物件価格だけでなく、改修・維持・売却まで含めた総コストで比較する
住宅ローンの条件（築年・担保評価・必要書類）を先に確認する
マンションは管理状況、戸建ては劣化と改修履歴の裏付けを重視する

価格差と資産価値の目安

新耐震と旧耐震で価格差がつく理由は、買い手の心理だけではなく、金融機関の評価や将来の流動性（売りやすさ）に影響しやすい点が背景にあります。

旧耐震は地震リスクへの懸念が強くなりやすく、買主側が耐震診断や改修を前提に考えることが多いため、その分が価格に織り込まれやすい傾向があります。

ただし、価格差は地域、駅距離、土地の価値、建物の状態、用途（居住用か投資用か）で大きく変わり、一律の割合で語るのは難しい領域です。

そこで目安としては、「建物価値が小さく見られ、土地値に近づきやすい」「売却時は買い手が限定されやすい」という整理で考えると実務に落とし込みやすくなります。

資産価値の見方は、マンションと戸建てで分けるのがコツです。マンションは管理状況（修繕の蓄積）が価値に直結しやすく、戸建ては土地の条件と建物のメンテナンスが価値を左右しやすいという違いがあります。

旧耐震でも、耐震改修済みで裏付け資料が揃っている、管理が良好など条件が揃えば評価が改善する余地があります。

視点	資産価値の見方（目安）
立地	駅距離・生活利便・再開発などは耐震区分より強く価格を左右することがあります。
建物状態	雨漏り・腐食・設備更新の遅れは、耐震区分にかかわらず値引き要因になりやすいです。
流動性	旧耐震は買い手が耐震不安を持ちやすく、売却期間が長くなる可能性があります。
改修の裏付け	耐震診断や改修の記録が揃うほど、説明がしやすく売却時の不安を下げやすいです。

住宅ローン審査の条件

中古住宅の購入では、住宅ローンの可否が意思決定を左右します。金融機関の審査は物件ごとに異なりますが、一般的には「担保評価が出るか」「法令面の不安が小さいか」「建物の状態と書類が揃うか」が重視されやすい整理になります。

旧耐震は、担保評価が伸びにくい、あるいは評価の前提として耐震性の裏付けを求められる場面があり、希望額の融資を受けにくくなることがあります。

そのため、購入検討の早い段階で、金融機関またはローン事前審査の窓口に、築年・構造・書類の有無を伝えて確認するのが安全です。

また、物件そのものの耐震性とは別に、検査済証の有無や増改築の状況によって、手続きが増えたり、審査が慎重になったりすることもあります。

買主側としては「借りられるか」だけでなく、「必要書類が用意できるか」「用意できない場合に代替があるか」をセットで確認すると、契約直前のつまずきを減らせます。

ローンで詰まりやすいパターン

旧耐震で担保評価が伸びず、希望額に届かない
書類（確認済証・検査済証・図面等）が乏しく、審査が進みにくい
増改築の履歴が不明で、現況確認や追加書類が必要になる

管理状況と修繕積立金

マンションの中古購入では、耐震区分と同じくらい重要なのが「管理状況」と「修繕積立金」です。

新耐震のマンションでも、長期修繕計画が形骸化していたり、修繕積立金が不足していたりすると、将来の大規模修繕で一時金負担が生じたり、資産価値が落ちたりするリスクがあります。

逆に、旧耐震でも管理が良好で、必要な修繕が適切に行われているマンションは、住み心地や売却の説明がしやすい場合があります。

確認では、管理規約、総会議事録、長期修繕計画、修繕積立金の残高や改定履歴、直近の大規模修繕の内容などを見て、建物の維持にお金が回っているかを確認します。修繕積立金は「高いほど良い」ではなく、計画に対して足りているかが本質です。

値上げ予定や一時金の可能性も含めて、月々の支払い（円／月）として無理がないかを見ておくと安心です。

資料	確認したいポイント
長期修繕計画	大規模修繕の周期、予定工事、資金計画が現実的か。更新されているか。
修繕積立金	積立額（円／月）と残高、改定履歴、今後の値上げ予定の有無。
総会議事録	滞納の多さ、修繕の合意形成、トラブルの有無など運営の実態。
大規模修繕履歴	外壁・屋上防水・配管など、重要部位が計画どおり更新されているか。

耐震改修済みの見極め

旧耐震の物件を選ぶ場合、耐震改修済みかどうかは大きな判断材料になります。ただし「耐震改修済み」といっても内容は幅があり、単なる部分補修から、耐震診断にもとづく補強工事までさまざまです。

見極めの要点は、改修の“主張”ではなく“裏付け”を確認することです。戸建てなら、耐震診断報告書、工事契約書・請求書、工事写真、使用した金物・壁補強の仕様が分かる資料などがあると説明がしやすくなります。

マンションの場合は、耐震診断や耐震補強工事の実施記録、管理組合の議事録、工事内容の資料などで確認します。

また、改修が行われていても、劣化が進んでいると効果が損なわれる可能性があるため、現況の点検も重要です。

買主としては「改修内容の確認→現況確認→ローン・保険・将来売却の説明材料にできるか」という順番で整理すると、購入後の不安が減ります。

耐震改修済みを確認するときの書類チェック

耐震診断報告書（診断方法・評価結果・補強方針が分かるもの）
工事内容が分かる資料（見積書、契約書、請求書、仕様書、写真）
工事時期と範囲（どの部分を、どの程度補強したか）
改修後の維持管理（雨漏り対策、シロアリ対策など劣化要因の抑制）

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耐震診断・改修と税優遇

旧耐震を含む中古住宅は、購入前後で「耐震性の裏付け」と「改修の実行可能性」を整理できると安心感が大きく変わります。

実務は、耐震診断→補強設計→耐震改修→証明書の取得（必要な場合）という順番で進み、自治体の補助制度や税優遇は“申請のタイミング”を外すと使えないことがあります。

特に、住宅ローン減税や固定資産税の減額などは、工事内容が基準に合っていることを証明する書類が求められるため、最初から「誰に何を発行してもらうか」まで含めて計画すると手戻りを減らせます。

制度活用で失敗しにくい進め方

先に自治体補助の要件と申請時期を確認し、契約・着工の前に手続きを整える
改修後に必要となる証明書（工事証明・耐震基準適合証明など）を、依頼先と発行可否まで確認する
税優遇は「対象工事」「対象住宅」「提出期限」が細かいので、工事計画と同時に書類の準備を進める

耐震診断の流れと費用

耐震診断は「現状の耐震性を評価し、改修が必要かどうかを判断する」ための工程です。

戸建ては図面（間取り図・構造図など）の有無で診断のしやすさが変わり、図面がない場合は現地で寸法や部材を確認して、図面を起こし直す作業が増えることがあります。

マンションは住戸単位ではなく棟全体の評価が論点になりやすく、管理組合が診断を実施するかどうかが出発点になります。

費用は建物の規模・構造・図面の有無・調査の深さで変動しますが、耐震“改修”の費用感をつかむ材料としては、国の案内で「築50年・2階建て・延べ約100㎡（平方メートル）の木造住宅の耐震改修で約224万円（円）」というモデルケースが示されています。

診断費用と改修費用は別物なので、診断段階では「診断費」「補強設計費」「工事費」を分けて見積りを取ると比較がしやすくなります。

資料収集（図面、増改築履歴、雨漏り・シロアリなどの修繕履歴）をそろえる
現地調査（床下・小屋裏、基礎、壁量の偏り、劣化状況など）を確認する
診断結果の報告（現状の評価と、弱点・補強方針の説明）を受ける
改修が必要なら補強設計→見積→工事へ進む

自治体補助金の探し方

耐震診断・耐震改修の補助は、多くの自治体が実施していますが、対象となる建物の条件（建築時期、構造、用途、居住状況、所在地の区域指定など）や、補助対象となる費用（診断のみ、設計まで、工事まで、ブロック塀を含むか等）は自治体ごとに異なります。

探し方の基本は、市区町村の「住宅の耐震化」や「耐震診断・耐震改修」ページで要件と申請手順を確認し、要件が複雑な場合は担当窓口に事前相談することです。

なお、補助制度は「契約・着工の前に申請が必要」「指定の資格者・事業者が関与すること」などが条件になりやすく、工事を先に進めてしまうと対象外になることがあります。

補助金でよくある取りこぼし

工事契約を先に結び、申請要件（事前申請）を満たせなくなる
対象工事の範囲を誤り、補助対象外の費用まで見込んでしまう
必要書類（図面・写真・見積内訳・証明書）を後回しにして期限に間に合わない

耐震改修の工事内容チェック

耐震改修は、診断結果に基づいて「弱い部分に力が集中しないようにする」「倒壊につながる破壊を防ぐ」ことを狙って行います。

戸建て（木造）では、耐力壁（筋かい・構造用合板など）の追加や配置バランスの是正、接合部（金物）の補強、基礎の補修・補強、屋根の軽量化などが代表例です。

マンションなど共同住宅では、外付けフレーム補強等、棟全体の補強計画として進むことが多く、合意形成や工期の調整も重要になります。

税優遇や減額措置を狙う場合は「改修後に現行の耐震基準に適合したと証明できる内容か」が論点になるため、見積書の工事項目だけでなく、診断方法・評価の基準・改修後の到達目標まで確認するのが実務的です。

チェック項目	確認の要点
補強の狙い	壁の偏り是正、接合部補強、基礎の安全性確保など「どの弱点を潰す工事か」を言語化できるか。
診断・評価の基準	木造は評点（例：上部構造評点1.0以上など）の考え方、RC・S造は診断法や指標の扱いが整理されているか。
工事範囲の明確さ	どの部位に、どんな部材・金物を、どれだけ入れるかが仕様書・図面で追えるか。
費用内訳	補助・税優遇で求められることがあるため、工事項目が「耐震に直接関係する部分」と「付帯工事」に分かれているか。