借地権の更新料はいくら？相場・計算・交渉と税金の3つのポイントを解説

借地権の更新料はいくら払うのが妥当か――。相場がネット上で割れる中、判断には「契約内容」「土地価格」「地域慣行」の整理が欠かせません。

本記事は、借地権と更新料の基礎、計算の考え方、手続・交渉の流れ、税金・会計、よくあるトラブルまでを一気に解説。必要書類や確認項目もまとめ、初めてでも安心して準備できるようにします。相場確認の手順や合意書のポイントもわかります。まずは基礎から押さえましょう。

1 借地権と更新料の基礎
2 借地権と更新料の基礎
3 手続・交渉の手順
4 税金・会計の制度
5 トラブル・リスクの注意点
6 まとめ

借地権と更新料の基礎

借地権は、建物の所有を目的として他人の土地を借りる権利のことです（借地借家法＝建物の賃貸借等を定める法律）。

更新料は、契約期間の満了時や更新合意の際に、借主→地主へ支払われることがある一時金を指します。法律で金額や支払い義務が機械的に決まる制度ではなく、契約条項や地域慣行、当事者の合意によって成り立つのが実務の大前提です。

戸建て・マンション・土地利用の別、売買・賃貸・相続といった取引形態の違いでも判断材料が変わります。

たとえば戸建ての借地では契約書の更新条項が強く機能し、マンションの「借地権付き区分所有」では管理規約や覚書の運用も影響します。

相場は「更地価格との関係」「路線価（国税庁が毎年公表する相続税評価の基準）等の公的価格」「過去の実績・地域慣行」を軸に妥当性を検討します。

まずは、契約書・覚書・管理規約・過去の領収書等を集め、支払うべきか、支払うなら根拠は何かを整理しましょう。

【重要ポイント】

更新料は法律の定額制度ではなく、契約と慣行が鍵
物件種別と取引形態で必要書類・確認観点が変化
路線価や公示地価など公的価格の「時点」を明示して検討

用語	意味
借地権	建物所有を目的に土地を借りる権利。譲渡・増改築時に承諾が必要な場合あり。
更新料	契約更新に際し支払われることがある一時金。法定額はなく、契約・慣行・合意で決まる。
路線価	毎年公表される相続税評価の基準。価格検討の「物差し」として用いる。

専門用語や税務の扱いは状況依存です。疑義があれば、契約書の条文・沿革を確認しつつ、専門家に相談することをおすすめします。

更新料の意味と位置づけの基本

更新料は、期間満了後も引き続き土地を使わせてもらうことへの一時金という位置づけです。固定化された全国一律の基準や比率は存在せず、あくまで契約条項・当事者の合意・地域慣行の三つで成り立ちます。

契約書に更新料の規定（算定基準・支払時期・名目）がある場合は、それが最優先の拠り所になります。

条項がない場合でも、過去に支払いの実績が継続していた、同一地域での取引が概ね一定の扱いで慣行化しているといった事情を総合して妥当性を検討します。

名目は「更新料」以外にも「更新承諾料」「契約更改料」などの表現がみられますが、実質は「更新継続の対価」か「便宜供与への謝礼」かのいずれかに整理されます。

増改築時の「承諾料」や譲渡時の「名義書換料」と混同しないことが実務上の注意点です。戸建てでは個別条項に基づく請求が中心、借地権付きマンションでは管理組合経由の周知・徴収や覚書運用が絡むことがあります。

いずれも「誰に、いつ、いくらを、何の名目で」支払うのか、根拠資料で確認しましょう。

ここで押さえる要点

更新料は契約・合意・慣行で成り立つ一時金
条項の有無と過去実績が判断の出発点
更新料・承諾料・名義書換料を混同しない

借地権の種類と契約形態の把握

借地権は大きく、更新前提の「普通借地権」と、原則更新しない「定期借地権」に分かれます。普通借地権は、初回は長期（目安として30年以上）で契約し、以後の更新も前提となる設計が一般的です。

更新時に更新料が問題となるのは主にこの形態です。一方、定期借地権は「期間満了で終了」が基本で、更新料の発生を予定しないのが実務の原則です。

代表例として、期間50年以上の一般定期借地権、10年以上50年未満の事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権（期間30年以上）などがあります。

区分所有建物（マンション）では、敷地が借地のケースがあり、「借地権付きマンション」と呼ばれます。

この場合、更新料や承諾料の実務は、個々の区分所有者と地主の契約条項、管理規約や覚書の整備状況に左右されます。

戸建てでは、契約書の更新条項の明確さと、過去の支払い実績や領収書の有無が妥当性判断の要となります。いずれの類型でも「契約形態→更新の有無→更新料の射程」を順に確認しましょう。

類型	存続期間の目安	更新・更新料の扱い
普通借地権	初回は長期（例：30年以上）	更新を前提。更新料が問題となりやすい。
一般定期借地権	50年以上	原則更新なし。更新料は想定しない。
事業用定期	10年以上50年未満	原則更新なし。事業計画と整合を重視。
建物譲渡特約付	30年以上	満了時に建物譲渡特約を前提。更新料の想定は限定的。

物件種別・取引形態で必要書類が変わるため、売買なら重要事項説明書・売買契約書、賃貸なら賃貸借契約書、相続なら遺産分割協議書や相続関係説明図などをそろえて確認すると誤解が減ります。

支払う人と支払わない人の違い

更新料を「支払う」ケースは、契約書に明記がある、あるいは同一当事者間で過去に継続的な支払い実績があり、その実務を前提に取引が行われてきた場合が中心です。

これに対し「支払わない」または「要否を争う」ケースは、更新料条項が存在しない、過去実績がない、請求根拠が曖昧、金額が相場から大きく乖離している、といった状況です。

戸建ての借地では、更新直前の名義変更（売買・相続）があると「誰が負担するか」が論点になります。売買では、売買契約で負担者と精算方法（決済前の按分など）を定めるのが安全です。

相続では、相続人が借地権を承継するため、負担関係も原則承継しますが、更新料自体の要否・金額は契約・慣行・合意で再確認が必要です。

借地権付きマンションでは、組合の案内や覚書の取り扱いに従うことが多く、区分所有者ごとの負担割合・手続期日が指定される場合があります。

【確認資料】

賃貸借契約書・覚書（更新条項・金額算定式の有無）
過去の領収書・請求書（名目・金額・時期）
管理規約・総会議事録（マンションの場合）
売買契約書・重要事項説明書（売買が絡む場合）
遺産分割協議書・法定相続情報一覧図（相続が絡む場合）

妥当性を検討する際は、「条項の有無→過去実績→地域慣行→金額根拠（公的価格の時点）」の順でチェックし、根拠が弱い請求は資料提示を求めて再交渉しましょう。

合意更新と法定更新の考え方

更新には、当事者が契約書や覚書で条件を取り決める「合意更新」と、期間満了後も賃貸借が継続している事実関係から法律上更新が成立する「法定更新」があります。

合意更新は、更新期間・地代見直し・更新料の有無と金額・支払時期・名目・領収方法などを明文化でき、将来の紛争予防に有効です。

一方、法定更新は、従前の契約と同一条件で継続するのが原則で、更新料が自動的に発生する制度ではありません。

条項がないのに高額な更新料を求められた場合は、過去実績や地域慣行、金額根拠の合理性を精査し、必要なら第三者の意見を取り入れて調整します。

定期借地権は満了で終了が基本のため、そもそも更新の概念を前提にしない点に注意します。

【手順・ステップ】

満了日の半年前〜数か月前を目安に、更新方針を整理（契約書・覚書・領収書の確認）
公的価格の時点（例：路線価の年度）と過去実績をそろえ、金額案を準備
更新条件案（期間・地代・更新料・支払時期・名目）を提示し、合意書案を作成
合意成立後、領収書や合意書原本を双方保管し、次回更新に備えて記録を体系化

トラブル回避の注意点

法定更新での一方的な高額請求は根拠資料を必ず確認
定期借地権は原則更新なし。更新料の前提が異なる
地代改定・増改築承諾料・名義書換料と論点を混在させない

合意の成否や正当事由の有無は専門的判断を要します。個別事情が複雑な場合は、早めに専門家へ相談し、書面化と記録保存で将来の紛争を予防しましょう。

2025.11.17

借地権と更新料の基礎

借地権は、建物の所有を目的として他人の土地を借りる権利のことです（借地借家法＝建物の賃貸借等を定める法律）。

更新料は、契約期間の満了時や更新合意の際に、借主→地主へ支払われることがある一時金を指します。

法律で金額や支払い義務が機械的に決まる制度ではなく、契約条項や地域慣行、当事者の合意によって成り立つのが実務の大前提です。

戸建て・マンション・土地利用の別、売買・賃貸・相続といった取引形態の違いでも判断材料が変わります。たとえば戸建ての借地では契約書の更新条項が強く機能し、マンションの「借地権付き区分所有」では管理規約や覚書の運用も影響します。

まずは、契約書・覚書・管理規約・過去の領収書等を集め、支払うべきか、支払うなら根拠は何かを整理しましょう。

【重要ポイント】

更新料は法律の定額制度ではなく、契約と慣行が鍵
物件種別と取引形態で必要書類・確認観点が変化
路線価や公示地価など公的価格の「時点」を明示して検討

用語	意味
借地権	建物所有を目的に土地を借りる権利。譲渡・増改築時に承諾が必要な場合あり。
更新料	契約更新に際し支払われることがある一時金。法定額はなく、契約・慣行・合意で決まる。
路線価	毎年公表される相続税評価の基準。価格検討の「物差し」として用いる。

専門用語や税務の扱いは状況依存です。疑義があれば、契約書の条文・沿革を確認しつつ、専門家に相談することをおすすめします。

更新料の意味と位置づけの基本

契約書に更新料の規定（算定基準・支払時期・名目）がある場合は、それが最優先の拠り所になります。

いずれも「誰に、いつ、いくらを、何の名目で」支払うのか、根拠資料で確認しましょう。

ここで押さえる要点

更新料は契約・合意・慣行で成り立つ一時金
条項の有無と過去実績が判断の出発点
更新料・承諾料・名義書換料を混同しない

借地権の種類と契約形態の把握

借地権は大きく、更新前提の「普通借地権」と、原則更新しない「定期借地権」に分かれます。普通借地権は、初回は長期（目安として30年以上）で契約し、以後の更新も前提となる設計が一般的です。更新時に更新料が問題となるのは主にこの形態です。

一方、定期借地権は「期間満了で終了」が基本で、更新料の発生を予定しないのが実務の原則です。代表例として、期間50年以上の一般定期借地権、10年以上50年未満の事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権（期間30年以上）などがあります。

区分所有建物（マンション）では、敷地が借地のケースがあり、「借地権付きマンション」と呼ばれます。

この場合、更新料や承諾料の実務は、個々の区分所有者と地主の契約条項、管理規約や覚書の整備状況に左右されます。

類型	存続期間の目安	更新・更新料の扱い
普通借地権	初回は長期（例：30年以上）	更新を前提。更新料が問題となりやすい。
一般定期借地権	50年以上	原則更新なし。更新料は想定しない。
事業用定期	10年以上50年未満	原則更新なし。事業計画と整合を重視。
建物譲渡特約付	30年以上	満了時に建物譲渡特約を前提。更新料の想定は限定的。

支払う人と支払わない人の違い

戸建ての借地では、更新直前の名義変更（売買・相続）があると「誰が負担するか」が論点になります。

売買では、売買契約で負担者と精算方法（決済前の按分など）を定めるのが安全です。相続では、相続人が借地権を承継するため、負担関係も原則承継しますが、更新料自体の要否・金額は契約・慣行・合意で再確認が必要です。

借地権付きマンションでは、組合の案内や覚書の取り扱いに従うことが多く、区分所有者ごとの負担割合・手続期日が指定される場合があります。

【確認資料】

賃貸借契約書・覚書（更新条項・金額算定式の有無）
過去の領収書・請求書（名目・金額・時期）
管理規約・総会議事録（マンションの場合）
売買契約書・重要事項説明書（売買が絡む場合）
遺産分割協議書・法定相続情報一覧図（相続が絡む場合）

合意更新と法定更新の考え方

合意更新は、更新期間・地代見直し・更新料の有無と金額・支払時期・名目・領収方法などを明文化でき、将来の紛争予防に有効です。

一方、法定更新は、従前の契約と同一条件で継続するのが原則で、更新料が自動的に発生する制度ではありません。

条項がないのに高額な更新料を求められた場合は、過去実績や地域慣行、金額根拠の合理性を精査し、必要なら第三者の意見を取り入れて調整します。定期借地権は満了で終了が基本のため、そもそも更新の概念を前提にしない点に注意します。

【手順・ステップ】

満了日の半年前〜数か月前を目安に、更新方針を整理（契約書・覚書・領収書の確認）
公的価格の時点（例：路線価の年度）と過去実績をそろえ、金額案を準備
更新条件案（期間・地代・更新料・支払時期・名目）を提示し、合意書案を作成
合意成立後、領収書や合意書原本を双方保管し、次回更新に備えて記録を体系化

トラブル回避の注意点

法定更新での一方的な高額請求は根拠資料を必ず確認
定期借地権は原則更新なし。更新料の前提が異なる
地代改定・増改築承諾料・名義書換料と論点を混在させない

2025.11.07

手続・交渉の手順

更新料は「契約条項→価格根拠→当事者合意」の順で整理すると迷いが減ります。まず満了日の把握と、賃貸借契約書・覚書・過去の領収書の収集から始めます。

次に、同一時点でそろえた公的価格（例：路線価の年度、公示地価の公表日、基準地価の調査時点）をもとに更地価格・借地権価格の概算を準備し、過去実績や地域慣行と突き合わせて金額案を作ります。

戸建て・マンション（借地権付き）・土地利用の別、売買・賃貸・相続といった取引形態によって、必要書類と負担者の決め方が変わるため、対象に応じた台帳を作ると管理が容易です。

交渉は満了の半年前を目安に素案提示→相手方の意見聴取→修正案→合意書確定という流れが基本で、やり取りはメールや書面で残し、日時・担当・議事要旨を記録します。

金額だけでなく、支払時期・名目（更新料／更新承諾料等）・領収方法・次回更新の扱い・地代改定との関係も同時に設計します。

法定更新の可能性があるときは、条項の有無と過去実績を根拠に、合理的な範囲で条件調整を図りましょう。

【重要ポイント】

満了半年前から逆算し、書類と価格根拠を同時並行で準備
公的価格は年度・公表日の時点をそろえて単価レンジを作成
金額・時期・名目・領収・地代改定をセットで設計

必要書類と準備スケジュール

準備の肝は「契約の沿革」「価格の根拠」「当事者確認」の三点です。最初に、賃貸借契約書・覚書・更新条項・特約の有無を確認し、過去の請求書・領収書で名目と金額、時期を整理します。

マンション（借地権付き）では管理規約・総会議事録・覚書を追加で確認します。価格根拠は、路線価（年度明記）、公示地価（公表日明記）、基準地価（調査年明記）を同時点でそろえ、更地価格→借地権価格の概算レンジを作ります。

所有・本人確認のために、登記事項証明書（建物・土地）、公図・地積測量図、固定資産税納税通知書（年度明記）を準備します。

売買や相続が絡む場合は、売買契約書・重要事項説明書、遺産分割協議書・法定相続情報一覧図などで負担者・精算方法を文書化します。

スケジュールは満了日の半年前を起点にし、見積依頼→素案提示→協議→合意書締結→支払・領収までを逆算で並べると漏れが減ります。

時期目安	目的	主な作業
満了の6〜4か月前	現状把握	契約書・覚書・領収書を収集／登記事項証明書・公図取得／路線価・公示地価・基準地価の同時点整理
満了の4〜3か月前	根拠作成	更地価格・借地権価格の概算／過去実績・地域慣行の確認／更新条件素案の作成
満了の3〜1か月前	交渉開始	素案提示→意見聴取→修正案／負担者・精算方法の明記（売買・相続が絡む場合）
満了前〜満了時	合意・執行	合意書締結／支払・領収／記録保存（議事録・往復書面・振込控）

【チェック資料】

賃貸借契約書・覚書（更新条項の有無）
過去の請求書・領収書（名目・金額・時期）
登記事項証明書・公図・地積測量図・固定資産税納税通知書（年度）
管理規約・総会議事録（マンションの場合）

見積依頼と相見積の取り方

金額の説得力は、第三者資料と比較の組み合わせで高まります。更地単価の目安づくりには、公的価格を同時点でそろえた上で、近隣成約事例の相場観を参考情報として補強します。

更新料自体は法定算式がないため、①更地価格方式、②借地権価格方式、③地代◯か月分方式など、地域で見られる方式に沿った「金額レンジ案」を提示し、相手方の反応を見ながら調整すると実務的です。

第三者への依頼は、不動産鑑定士の評価書（評価時点を明記）、宅建業者の価格意見書、管理会社の運用実務意見、税理士の税務区分確認など、目的に応じて役割を分けます。

依頼書には、対象地・地積・用途地域・公的価格の時点・想定方式・希望納期・提出形式（PDF／紙）を具体的に記載します。

見積は最低でも2者以上から取得し、評価時点と前提条件の差を並べて比較表にすると、交渉での説明力が向上します。

依頼書に入れるべき項目

目的（更新料の根拠資料作成／価格意見）と評価時点
対象不動産の表示（所在・地積・地目・用途地域）
参照する公的価格の年度・公表日
想定する算定方式（例：更地価格×◯％等）
納期・提出形式・見積金額・守秘の取扱い

本文に戻ると、相見積では利益相反の可能性（売買仲介を兼ねる等）を把握し、評価者の選定基準と費用対効果を事前に説明しておくと合意形成が円滑です。

比較は「方式」「評価時点」「前提差（角地／私道負担等）」「結果レンジ」の4軸で行い、極端な乖離は前提差か計算過程の確認で解消します。

交渉の進め方と合意書作成

交渉は、根拠資料→条件案→記録化の三段階で進めます。初回面談では、更新期間、更新料の名目・金額レンジ、支払時期、領収方法、地代改定や増改築承諾の同時実施有無を「パッケージ」で提示します。

相手方の事情（納税・資金繰り・管理体制）を踏まえ、分割払いや支払期日の柔軟化と引き換えに金額調整を行うなど、トレードオフ設計が効果的です。合意が近づいたら、覚書（または更新契約書）で条項を明文化します。

条項には当事者表示、対象不動産、更新期間、地代の金額・支払期日、更新料の金額・税務区分・支払期日・振込先、名目（更新料／更新承諾料等）、領収証の発行、遅延時の扱い、次回更新の取扱い、紛争解決（管轄合意等）を入れます。

書面は紙または電子契約のいずれでも可ですが、本人確認書類・実印／署名・契印、電子署名の方式など、形式面の整合を図ります。覚書が課税文書となる場合は、印紙税の要否・区分の確認が必要です（文書の類型に依存）。

交渉・書面化の注意点

金額だけでなく時期・名目・領収と地代改定の関係を一体設計
議事録・往復書面・メールを保存し、交渉ログを体系化
覚書の印紙税要否は文書類型で変動。事前に確認

本文に戻り、合意書のドラフトはWord・PDFの両方で用意し、相手方の確認しやすい形式を選びます。

決済当日は振込控・領収証・本人確認書類の写しをセットで保管し、次回更新に備えた台帳へ反映します。

困った時の公的相談窓口

個別事情が複雑、請求根拠が不明、金額が相場観から乖離している等の場合は、公的相談を早めに活用すると解決が進みます。

まず、地方自治体の無料法律相談（弁護士相談）や消費生活センターでは、契約条項の読み解きや交渉の初期方針について一般的な助言が得られます。

法テラス（日本司法支援センター）は、収入等の要件に応じて法律相談や弁護士費用の立替制度を案内しています。

境界や測量の論点が絡む場合は、土地家屋調査士会の相談で公図・地積測量図・越境の整理が可能です。金額算定の客観性が求められるときは、不動産鑑定士協会の相談窓口や不動産鑑定士への依頼が有効です。

マンションの運用実務に関わる論点は、管理会社や管理組合の総会での議事運営を通じてルールの明確化を図ります。

【相談の使い分け】

契約解釈・交渉方針→自治体の法律相談／法テラス
価格根拠の客観化→不動産鑑定士への評価依頼
境界・測量・越境→土地家屋調査士会の相談
運用ルールの調整→管理会社・管理組合の手続

相談時は、契約書・覚書・過去の領収書、公的価格の時点をそろえたメモ、やり取りの記録（メール等）を持参すると、短時間で具体的な助言につながります。

地域差や個別事情により対応は変わるため、助言はあくまで一般的な指針として受け止め、最終判断は専門家と個別に検討してください。

関連記事再建築不可のリフォーム可否｜確認申請の境目・できる範囲を解説

2025.11.03

税金・会計の制度

更新料の扱いは〈誰が受け取るか／何の対価か〉で区分します。まず消費税は、土地（借地権を含む）の貸付けに伴う更新料は非課税です。

建物の賃貸は原則課税ですが、住宅用は非課税、事業用建物は返還しない更新料等は課税対象となります（根拠の時点：令和7年〈2025年〉4月1日現在）。

所得区分は、地主が受け取る更新料は原則「不動産所得」。ただし金額が極端に大きい等で「資産の譲渡とみなされる行為」に該当すれば「譲渡所得」扱いになり得ます。

借主が支払う更新料は、所得税法施行令に定める按分計算により一部が当年の必要経費、残余は借地権の取得費に算入するのが基本です。

計上時期は、更新料を受け取る側は契約の効力発生日や支払期日等、契約の定めに従って収入計上します（本記事時点：2025年11月）。

地域差や個別事情で判断が分かれるため、争点化しやすい箇所は条文・通達ベースで確認しましょう。

項目	内容
消費税	土地の貸付けに伴う更新料→非課税／事業用建物の更新料（返還しない）→課税／住宅用建物→非課税
所得区分（受領側）	原則「不動産所得」。ただし更改性が強く、一定基準を満たす高額等は「譲渡所得」になり得る
支払側（借主）	令182の按分により当年必要経費算入＋残額は借地権の取得費に算入
計上時期	更新料は契約の支払日・効力発生日等の定めに沿って収入計上（受領側）

更新料の課税区分の全体像

◯消費税：地上権・土地賃借権の「設定・更新」に伴う更新料や名義書換料は、土地の貸付け又は土地上の権利設定の対価として非課税です。

一方、建物賃貸は原則課税ですが、住宅用は非課税、事業用建物は返還しない更新料等が課税対象になります。

◯所得税（受領側）：地主個人が受け取る更新料は原則「不動産所得」に算入。ただし実質が契約の更改に当たり、かつ所得税法施行令79条に定める基準（例：更地価額の2分の1超等）に該当する場合は「譲渡所得」とされ得ます。

過去の裁決・研究資料では、更地価額の10分の5以下なら譲渡所得に該当しない、地代年額の20倍以下なら譲渡所得に該当しない推定等の運用が示されています（個別事案で判定）。

◯会計上の表示：法人地主は受領日に益金算入が原則。個人地主は不動産所得の総収入金額に算入（計上時期は次見出し）。

◯物件別の例：戸建て借地の更新で地主が受領→通常は不動産所得・消費税非課税（土地）。借地権付きマンションの敷地が借地で管理組合経由の取扱い→根拠資料（規約・覚書）で名目・税区分を確認。事業用建物での更新料→消費税は課税の可能性。

実務での注意

消費税は「土地か建物か」「住宅か事業用か」で区分
所得区分は原則不動産所得だが、高額等は譲渡所得の可能性
名目が更新料でも承諾料・名義書換料との混在に注意

源泉徴収と支払調書が要るか

◯源泉徴収：国内の居住者・内国法人に支払う更新料は、原則として源泉徴収の対象外です。非居住者・外国法人に日本国内不動産の賃貸料等（更新料を含む対価）を支払う場合は、20.42％の源泉徴収が必要です。ただし自己又は親族の居住用に借りる個人が支払う賃借料は除外されます。

◯支払調書（不動産の使用料等の支払調書）：提出義務者は、原則として「支払をする法人」および「不動産業者である個人」。提出範囲は同一年・同一人15万円超。法人に支払う場合は、賃借料を除く権利金・更新料等のみが対象です（家賃だけなら提出不要）。

提出期限やフォームは法定調書の手引で確認します。実務では、更新料の支払先・金額・名目・非居住者区分を台帳化し、年末の集計漏れを防ぐのが安全です。

チェックリスト（支払側）

支払先の居住者区分（居住者／非居住者）→源泉の要否
法人への支払か→支払調書の対象（権利金・更新料等のみ）
年15万円超の合計判定と名目の内訳

計上時期と仕訳の考え方

◯受領側（地主）：家賃・地代・更新料は、契約や慣習で支払日が定められていればその日、定めがない場合は実際の受領日、請求があれば請求日で収入計上します。

権利金・礼金等の一時金は、引渡しが必要なものは引渡日、不要なものは契約の効力発生日に収入計上します。事業法人は受領日に益金算入するのが原則です。

◯支払側（借主）：所得税法施行令182条により、更新料のうち、当年に必要経費算入できる部分を按分計算で求め、残額は借地権の取得費に算入します（将来の譲渡時に取得費として控除される等）。

会計処理上は、個人事業では「地代家賃」「租税公課」等ではなく、按分分を必要経費、残余を「借地権（取得費）」等で整理。法人は「長期前受金／繰延資産」等との整合を取り、税務申告で通達・取扱いに合わせます。

◯例（戸建ての借地）：更新料300万円を満了日に支払。契約はその日に効力発生→地主は当日収入計上。

借主は令182の按分で必要経費算入額を算定し、残額は借地権取得費へ。帳票は請求書・領収書・合意書をセット保存。

贈与扱い・みなし譲渡の注意

関連者間や無償・低額のやり取りでは、思わぬ課税が生じます。

◯みなし譲渡（譲渡所得）：更新料等が極端に高額で、実質が契約の更改に当たる場合は、所得税法施行令79条により「資産の譲渡とみなされる行為」とされ、地主側で譲渡所得課税となり得ます。

実務上は「更地価額の2分の1超」等が判断目安として示され、裁決等では「更地価額の10分の5以下なら譲渡所得に該当しない」「地代年額の20倍以下なら譲渡所得に該当しない推定」などが示された事例があります（個別事案で最終判断）。

◯みなし贈与：個人間で著しく低い価額の対価で権利移転が行われると、時価との差額が贈与とみなされる場合があります。

法人税分野では、権利金を収受しない場合でも「相当の地代」を受け取れば認定課税は行わない取扱いがあり、相当の地代は概ね更地価額の年6％程度が目安です。

相当の地代に満たない場合は、差額が贈与等とみなされるリスクがあるため、見直しが必要です。

◯実務の対応：更新料が相場から大きく外れるときは、更地価額の根拠（同時点の公的価格・鑑定評価等）、地代年額、過去実績を整え、通達・裁決の枠組みに照らして検討します。

関連者間（親族・グループ内）取引では、みなし贈与・認定課税の観点を必ずチェックしましょう。

リスクを下げるコツ

更地価額・地代年額・更新料の三点を同時点で立証
関連者間は「相当の地代（年6％目安）」の継続性を確認
高額・低額は裁決・通達の基準で早めにセルフチェック

【物件・取引別のひとこと】

戸建て借地の相続併用更新→受領側は不動産所得が原則。金額が大きい場合はみなし譲渡の可能性に注意。支払側は令182の按分。
借地権付きマンションの敷地→管理規約・覚書の運用に合わせて名目を統一。支払調書は15万円超で法定調書の要否を確認。
事業用店舗の更新→消費税は課税の可能性。収益・費用計上の時期は契約実務に即して文書化。

関連記事不動産投資の利回りを逆算！目標収益から考える効率的な計算方法とは？

2025.04.19

トラブル・リスクの注意点

更新料は法律で定額が決まる制度ではなく、契約条項・過去実績・地域慣行・公的価格の整合で妥当性を探る実務です。

ゆえに、金額の相場乖離、手続の不備、名目の混同（更新料／承諾料／名義書換料）、長期未払い、境界・越境・用途違反の放置といった論点が生じやすく、後戻りコストが大きくなります。

戸建て・借地権付きマンション・事業用土地の別、売買・賃貸・相続といった取引形態の違いによって、必要書類・負担者・精算方法が変わる点も見落とされがちです。

相場の乖離を感じたら、まず「契約の沿革」「同時点の公的価格（例：路線価の年度、公示地価の公表日）」「過去の支払実績」を並べ、説明可能なレンジで案を提示します。

受領・支払の双方で、請求書・合意書・領収書・メール等のログを時系列で保全し、次回更新や売買・相続のときに再利用できる形に整理しておくことが、紛争の予防と証拠の強化につながります。

個別判断が必要な場面では、早めに専門家へ相談し、書面化と期日管理を徹底しましょう。

高額請求と相場乖離の対処

高額と感じる請求が届いた場合、いきなり拒絶するより、根拠の明示を求めつつ、時点をそろえた比較資料で反証するのが有効です。

具体的には、契約書の更新条項と過去の領収書で名目・支払時期・金額を確認し、同一時点の公的価格を用いて更地価格（円／㎡）→借地権価格（更地価格×借地権割合）を概算。

そこから、地域で見られる方式（更地価格の◯％、借地権価格の◯％、地代◯か月分など）に沿った「金額レンジ案」を提示します。

戸建てなら過去実績との連続性、借地権付きマンションなら管理規約・覚書に沿った負担方法、事業用なら地代見直しや解約違約の有無も同時に検討します。合意更新で支払時期や分割を調整すれば、総額の硬直性を和らげられる場合があります。

相手方の根拠が不十分なときは、不動産鑑定評価・価格意見書・税務意見の相見積を取り、評価時点・前提条件・方式の違いを表に並べて差を可視化します。感情的対立に陥らないよう、主張はデータで平易に整え、議事録・往復書面を保存しておきます。

状況	初動の対処
条項が曖昧	更新条項と過去実績を突合。名目・時期・金額の沿革を整理し、根拠提示を依頼
金額が乖離	同時点の公的価格→更地・借地権価格→方式別レンジ案を提示し、第三者資料で補強
交渉が膠着	分割払いや地代見直しとのパッケージ提案、第三者の意見取得、合意書ドラフトの提示

高額請求時の着眼点

同時点比較（年度・公表日のズレを排除）
方式の違いと結果レンジの説明
名目の混同回避（更新料と承諾料の切り分け）

無断更新や長期未払いの影響

期間満了後も使用が続くと、条件次第で法定更新が成立する場合がありますが、これは自動的に高額な更新料が生じる仕組みではありません。

とはいえ、長期未払い（地代・更新料・承諾料等）の放置は、契約違反として信頼関係破壊に発展し、解除・明渡請求や遅延損害金のリスクを高めます。

戸建てでは、名義変更（売買・相続）直前の未払いが精算トラブルの火種になりやすく、売買契約書での負担者・按分を明記しておくことが重要です。

借地権付きマンションでは、組合経由での周知・徴収が機能しているか、覚書・規約に沿った期日管理がなされているかを点検します。

事業用では、賃料増減や原状回復と絡み、違約金・使途違反が連鎖的に問題化しやすいため、早期に是正案を文書化しましょう。

受領拒否や請求額の争いがあるときは、供託（法務局の供託所）で弁済の意思を示す方法も検討材料です。

是正の進め方（例）

未払い内訳を確定→請求書・領収書・合意書を突合
支払計画（分割・期日）と名目の整理→覚書案に反映
受領拒否や金額紛争→供託・第三者意見を併用

リスク	具体例と予防
解除・明渡	長期未払いで信頼関係が破壊→早期に支払計画を提示し、合意書で期日管理
追加費用	遅延損害金・弁護士費用等→争点を限定し、供託で延滞拡大を抑制
売買・相続の遅延	決済前精算の不明確さ→契約書に負担者・按分・期日を明記

境界・越境・用途違反の確認

金額交渉ばかりに目が行くと、境界未確定や越境、用途違反が見落とされ、将来の紛争や価格調整の要因になります。

境界は「筆界」「所有権界」の区別を確認し、確定測量図・境界標・隣接地所有者の承諾状況を点検します。

越境は、庇・バルコニー・基礎・塀・配管・樹木根などの物理越境のほか、工作物の占用（私道・水路）も対象です。

用途違反は、都市計画の用途地域に対する建物用途の不適合や、建ぺい率＝敷地面積に対する建築面積の割合、容積率＝敷地面積に対する延床面積の割合の超過などが代表例です。

戸建てでは境界トラブルが多く、借地権付きマンションでは敷地権の範囲や共用部分の扱い、事業用では駐車台数や看板が規制に抵触することがあります。

交渉前に、測量・役所調査・管理会社の現況確認を行い、リスクの洗い出しと是正スケジュールを立てておくと、更新条件の合理化に役立ちます。

論点	チェック資料	是正の方向性
境界	公図・地積測量図・確定測量図・境界標・隣地同意	境界確認書作成→標復元→合意書に添付
越境	現地実測・写真・工作物台帳・承諾書	是正期限・費用負担・存置承諾の条件を覚書化
用途・規制	都市計画証明・建築計画概要書・検査済証	用途変更・軽微変更・是正工事の要否を整理