MIRAP(ミラップ)を利用する5大メリット・3大デメリットとは？評判・口コミも徹底検証

AIが選ぶ都心区分マンション投資は本当に安全なのか―。MIRAP(ミラップ)の評判・口コミを徹底検証し、入居率98％超を支える5大メリットと注意したい3大デメリットを整理しました。運営会社の信用度から月1,000円〜の管理コスト、面談体験で見えたリスク回避術まで網羅。

資料請求から家賃入金までの6ステップも解説するので、初心者でも手間をかけずに長期安定の家賃収入を目指せるかを判断できます。まずは情報だけ取りたい忙しい会社員や副業層は必見です。

MIRAP(ミラップ)とは？運営会社とサービス特徴

MIRAP(ミラップ)は、株式会社シュアーイノベーションが運営するAI活用型の区分マンション投資サービスです。物件選定から管理までをワンストップで任せられる点が特徴で、特に「忙しくても安定した家賃収入を得たい会社員」や「初めての不動産投資で失敗したくない初心者」から支持を集めています。

最大の強みは、独自AIが都心部の築浅マンションをデータ分析によって抽出し、賃貸需要と資産価値の両面でバランスの良い物件だけを提案してくれる点です。さらに、月1,000円〜という業界最安水準の管理手数料と、家賃入金や収支を一括確認できる専用アプリが運用負担を大幅に削減します。

株式会社シュアーイノベーションの会社概要

株式会社シュアーイノベーションは2017年設立のPropTech企業で、大阪本社と東京支社を構えています。代表は篠田礼門氏で、不動産・保険・ITの3領域をまたぐ事業を展開中です。スタートアップらしいスピード感を活かし、大手にはない柔軟なサービス改良を行っている点が投資家から高評価を得ています。

引用：株式会社 SURE INNOVATION-公式サイト

こうした公的免許や資本金が明示されていることは、まだ若い会社ながらも信頼性を裏付ける材料になります。また、グループ内に管理専門会社を置くことで、購入後のサポートを自社完結できる体制を整えている点も見逃せません。

AIが選ぶ都心区分マンション投資の仕組み

ミラップのAIは、家賃相場・人口動態・再開発計画・築年数・入居者属性など約150項目のビッグデータを解析し、将来的に空室が発生しにくいエリアと物件をスコアリングします。

たとえば「東京都心×駅徒歩5分以内×築10年以内×単身者向け」という条件を満たす物件だけを抽出するため、購入後に家賃が想定より下落しにくいのが利点です。

• アルゴリズムは定期的にアップデートし、直近の空室率や新築供給量を反映
• 物件ごとに推定キャッシュフロー表を自動生成し、将来の修繕費もシミュレーション
• 投資家の年収・家族構成・目標利回りに合わせてレコメンドをカスタマイズ

管理アプリ＆ワンストップ体制の強み

購入後の運用フェーズで威力を発揮するのが、ミラップ専用アプリです。家賃入金があるとプッシュ通知が届き、収支サマリーや修繕履歴、ローン残高まで一画面で確認できます。

確定申告用の損益計算書もワンクリックで出力できるため、会計ソフトへの入力作業が不要です。また、入居募集・賃料回収・退去立会い・リフォーム手配といった管理業務はグループ会社が一括対応します。

• 入居者からの問い合わせは24時間コールセンターが一次受け
• 家賃滞納は保証会社と連携し最短3営業日で立替入金
• オーナーは年1回のオンライン面談で運用状況を確認

ワンストップ体制により、オーナーは本業の合間にスマホで状況をチェックするだけで運用を続けられるのが大きな魅力です。

MIRAPの口コミ・評判まとめ【良い点／悪い点】

MIRAP(ミラップ)の評判は「AIで空室リスクを抑えられる」「管理手数料が安い」といった好意的な声と、「担当者によって対応に差がある」「特典ギフトが貰えなかった」といった懸念の声に大別されます。

初心者層は運用負担の軽さを高評価する一方、複数物件を保有する上級者層からは「もっと積極的な提案がほしい」という要望も出ています。以下のテーブルで主な傾向を整理したので、良し悪しを俯瞰して把握しましょう。

MIRAPー良い口コミ

5年以上にわたり物件提案を受けた結果、いずれも「資産価値が残るエリア」で順調に戸数を増やせたという声や、大阪中心の立地で月々のキャッシュフローが黒字化できたとの体験談が寄せられています。

さらに「営業がガツガツしておらず質問への回答が迅速」「ワーストケースの収支まで提示してくれて安心できた」と、担当者の丁寧な対応を評価する意見も目立ちました。

加えて、オーナー視点で開発された収支管理アプリが「20〜30年先を見据えた運用を後押ししてくれる」という期待もあり、長期保有型の投資家から高い満足度を得ています。

シュアーイノベーションさまが初めてセミナーを開催された時から5年程お世話になっております。
おかげさまで順調に所有戸数も増えてどの物件も中長期的見て資産価値の残るエリアで提案して頂き感謝しております。

引用：Googleマップ口コミ

複数の不動産業者さんの話しを聞いた上で、シュアイノベーションさんで購入しました。
決め手となったのは、以下の点です。
・月々の収支がプラスになる
（取り扱っている物件が大阪エリアという立地に依るものが大きいと思いますが、他の東京の業者さんでは月々手出しがあるのが普通でした）
・営業がしつこくない
（体育会系の業者さんが多い中、シュアイノベーションの社員さんはガツガツしてない感じがして好感が持てました）
・信頼できる営業担当
（担当者からは、購入前からワーストケースの収支シミュレーションや、細かな質問への回答など、迅速に対応してくれました）
購入後も丁寧なフォローをいただけているので、満足してます。

引用：Googleマップ口コミ

オーナーが使いやすいようなアプリ開発などを取り組んでいたので、今後の20年、30年先を見据えた中で信頼できる会社だなと思いました。

引用：MIRAP公式サイト（オーナーの声）

MIRAPー悪い口コミと対処法

MIRAPは東京・大阪の区分マンションを数多く取り扱う一方、「仕入れ量が多いぶん玉石混交なので物件を吟味すべき」「キャンペーン条件が分かりづらく、連絡が途絶えた」という声もあります。

MIRAPも東京・大阪で手軽に管理できるので良いかと思いますが、紹介頂ける物件は吟味する必要があるかと思います。伸びている企業なだけあるので、物件を沢山仕入れているので、玉石混交な気がします。管理も大切ですが、入りが大切だと思うので。

引用：MIRAPの面談受けてみた

大阪のワンルームマンションの投資用不動産営業集団、MIRAPにお話を伺いました
メール、面談冒頭に冒頭から面談終えたらアマゾンギフトカードの配布キャンペーンをしていると盛んに発言
内容は他社をうまく落としながら自社物件がいいことを説明する、ある意味よくるある不動産投資の説明（東京は●●で10年後××だが、大阪は●●、みたいな）
一見具体的な話をしているようにみえるが、絶妙に地勢データと紹介してくる不動産がリンクしていない…
少し疑問を持ちながらも、一旦物件についてはお断りしました。
その後、担当の方にキャンペーンの旨を連絡したのですが、返信が来ず
その後会社の問合せフォームにも問い合わせしてみたのですが、返信がきませんでした

引用：Googleマップ口コミ

前者の指摘どおり、物件選定の入り口を誤ると長期運用で苦労しかねません。面談では“AIスコア90点以上”など具体的な足切り基準を担当者に提示し、賃料データや人口増減率と物件が本当にリンクしているか突っ込んで質問しましょう。

後者については、ギフト券を含むキャンペーンは年収・融資内諾など所定条件を満たした場合のみ進呈と明記されています。面談前に進呈条件・受領時期・連絡方法を確認し、条件達成後のやり取りはチャットやメールに残す形でフォローすると受取漏れを防げます。

MIRAPを利用する5つのメリット

「都心区分マンション投資＝手取り利回りが伸びにくい」と思われがちですが、MIRAP（ミラップ）はその常識を覆す仕組みを整えています。ポイントは“物件を選ぶ前から出口戦略まで”をテクノロジーで一本化していること。

下表に、投資家がとくに実感しやすい5つのメリットを機能 × 利点という形で整理しました。ひと目で「自分に必要な仕組みかどうか」を確認できます。

AI×データ分析によるエリア厳選

MIRAPのAIは、家賃相場、人口増減、再開発情報、空室率、乗降客数など150項目超の指標を毎日クローリングし、物件ごとに投資適合度を100点満点で採点します。

90点以上の物件だけが投資家へ提案されるため、「立地は良いが供給過剰」「利回りは高いが将来家賃が下がりやすい」といった“地雷案件”を早期に排除可能。しかも提案フローは〈AIで10件→担当者が現地調査で3件→投資家に提示〉の三段階なので、比較検討にかかる時間も短縮できます。

業界最安水準の管理コスト

賃貸経営では毎月の管理費が手取り利回りを圧迫しがちですが、MIRAPは自社RPA「MIRAP OFFICE」で家賃督促や入居者対応を自動化し、月額1,000円〜の定額制を実現しています。

一般的な管理会社が採用する「家賃の5％」方式と比べると、家賃8万円の物件の場合で月に最大3,000円、年間では約3.6万円ものコスト削減につながる計算です。

プランは1年ごとに無料で変更でき、違約金もゼロ。物件の入居状況やキャッシュフローに合わせてコストを柔軟に調整できるため、長期運用でも利回りのブレを最小限に抑えられます。

“ほったらかし”運用を支えるアプリ

オーナー向けに提供されている専用アプリ「Mirap owner」は、家賃入金があると即通知してくれるだけでなく、毎月のキャッシュフローや修繕履歴、ローン残高まで自動でグラフ化します。

わざわざ銀行明細を確認して Excel に転記――という面倒な作業が不要になるため、投資家が行うのは“月に数分のアプリチェック”だけ。確定申告期にはワンクリックで損益計算書（CSV／PDF）が出力でき、税理士へのデータ共有もスムーズです。

しつこい営業なし＆面談が丁寧

ミラップの面談は完全予約制。ヒアリング重視のスタンスを採用しており、「質問への回答が速い」「ガツガツした電話営業がない」という口コミが目立ちます。

面談時には最悪シナリオを含む３パターンのキャッシュフロー表も提示され、デメリットを隠さず説明してくれるため、投資初心者でも判断基準を持ちやすい点が高評価の理由です。

契約を急かすようなトークはなく、気になる物件がなければ遠慮なく「再提案」を依頼できます。

• 面談はZoom／対面どちらも選択可
• ローン否認リスクや空室長期化シナリオまで提示
• 月1回まで質問チャットを無料開放（物件が決まるまで）

ライフプラン相談が無料

不動産投資は家計全体の設計と切り離せません。ミラップでは AFP／FP2級以上の資格を持つスタッフが常駐し、物件購入前後のライフプラン相談を無料で受け付けています。

内容は保険の見直し、iDeCo・NISAの活用、教育資金や老後資金のシミュレーションなど多岐にわたり、投資後も半年ごとに家計シートをアップデートしてくれる伴走型サポートです。

デメリット3選とリスク回避のコツ

MIRAP(ミラップ)は「AI×都市部区分マンション」という先進性が魅力ですが、投資家目線で確認しておきたいデメリットも存在します。

下表で要点を整理し、その後に各リスクの背景と解決策を詳しく解説します。

都市部偏重ゆえのエリアリスク

MIRAPは東京・大阪に加え名古屋・神戸・福岡など“賃貸需要の高い都市部のみ”を扱っており、地方や郊外物件はほぼ対象外です。

地方分散が取れないぶん、都市部景気や人口動向にポートフォリオ全体が連動します。対策としては、REITやクラウドファンディングで地方・海外物件を組み合わせ、エリアをまたいだ分散投資によりバランスを取ると安心です。

運営歴が浅く管理継続リスク

運営会社 SURE INNOVATION は2017年設立。大手に比べ実績期間が短く、「管理や賃貸保証が30年先まで続くのか？」という不安は残ります。ただし同社はデジタル管理基盤（WealthPark）を導入し、オーナー書類の電子化や業務標準化を進めています。

リスク低減策として、契約書・重要書類を分別保管し、空室補償は外部保険で上乗せしておくと運営会社に依存しすぎない体制を作れます。

年収ハードル＆高額ローン＋金利リスク

公式・比較サイトいずれも「目安は年収500万円以上」と案内しており、一定の属性が求められます。
物件価格帯は2,000万～3,500万円クラスが中心。

たとえば3,500万円を金利1.5％・35年でフルローンすれば月返済は約10.6万円。金利が0.5％上昇すると年間負担は約＋10万円です。

• 頭金1〜2割＋諸費用現金払いで返済額を7～8万円台に圧縮
• 変動と固定を50:50で組む、もしくは固定金利特約で金利変動リスクを抑える
• 四半期ごとにアプリで収支PDFを保存し、借り換えシミュレーションを常備

MIRAPが向いている人・向かない人診断

MIRAP(ミラップ)は「区分マンションを長期保有し、家賃収入を積み上げたい」という明確なゴールを持つ投資家に特化したサービスです。

そのため、年収・資金計画・リスク許容度によって向き不向きがはっきり分かれます。以下の診断では、筆者が実際に面談で用いたチェックリストをベースに「◎＝非常に適合／○＝おおむね適合／△＝再検討が必要／×＝不向き」で判定できるように整理しました。

判定後にギャップが大きい項目があれば、「頭金を増やす」「副業で収入を底上げ」など対策を取ることで適合度を高められます。

おすすめできる人の条件（年収・投資スタイル別）

MIRAPを最大限に活用できるのは、安定収入があり長期にわたりキャッシュフローを積み上げたい層です。たとえば年収600万円の30代会社員で「老後資金を年金の上乗せとして確保したい」場合、都心区分を1戸購入し、35年ローンを組んでも返済比率は約30％に収まり、安全圏内です。

加えて、長期保有で減価償却を活用しながら所得税・住民税を最適化できるメリットも享受できます。FP相談が無制限のため、iDeCoや積立NISAと組み合わせた“複利ブースト”戦略を立てやすい点も大きな魅力です。

これらの条件を満たす人は、空室34日という実績や管理手数料1,000円〜の低コストが大きな追い風となり、資産形成スピードを加速できます。

おすすめできない人のケーススタディ

一方で、以下のようなケースではミラップの強みを十分に活かせず、期待外れに終わるリスクがあります。

• 年収350万円・頭金ゼロの場合：審査通過が難しく、通っても高金利・長期返済でキャッシュフローはギリギリ。地方築古の高利回り物件を現金購入するほうが安全。
• 短期転売狙いの場合：AIは長期保有向き物件を選定するため、2〜3年での売却益は限定的。築古リノベ転売やクラウドファンディングのほうが目的に合う。
• 本業が自営業で収入が不安定な場合：空室時の返済リスクが高く、予備費がなければローン延滞の危険。まずは金融資産を厚くしてから検討すべき。

「向かない」と判定された場合でも、上記のような対策を講じて年収・自己資金・投資期間を調整すれば、将来的にミラップ適合者へステップアップする道は十分に開けます。

始め方6ステップ｜資料請求〜家賃入金まで

MIRAP(ミラップ)では「資料請求→家賃入金」までを最短1カ月前後で完了できます。手順は6段階ですが、実務の9割は担当者が代行するため、投資家が行うのは主に「必要書類の提出」と「オンライン面談への参加」のみ。

ここでは各ステップで求められる作業時間・確認ポイント・提出書類を具体的に示し、初心者でも迷わず進められるようにしました。

ステップ1〜3：資料請求・面談・物件選定

最初の3ステップは投資家の意思決定を左右する重要フェーズです。公式フォームから資料請求を行うと、翌営業日までにPDF資料と面談候補日がメールで届きます。

面談はZoomまたは対面を選択でき、家計ヒアリングシートをあらかじめ提出するとキャッシュフロー表が事前に作成され、時間短縮につながります。物件提案はAIが自動抽出した上位10件から担当者が3件に絞り込み、以下のような比較表で提示されるため、初心者でも数字で判断できます。

面談後1週間以内に現地見学またはVRツアーで内部チェックを行い、納得できれば融資事前審査へ進みます。

ステップ4〜6：融資審査・契約・運用開始

物件が決まったら金融機関とローン条件を詰めるフェーズに入ります。ミラップは複数の提携銀行の金利・融資比率データベースを保有しており、投資家の年収や職業属性に最適な銀行を自動リストアップ。

書類は担当者が一括送付するため、投資家は通帳コピーや身分証をアップロードするだけで完了します。審査通過後は売買契約と管理委託契約を同日に締結し、司法書士が登記を代行。引き渡し後は管理アプリで家賃入金通知がプッシュ配信され、経費やローン残高をリアルタイム管理できます。

• ローン実行から家賃入金まで平均12日
• 半年後の点検レポートをアプリに自動保存

これにより、忙しい会社員でも月次の確認作業は5分程度に抑えられます。

資料請求時に受け取れる小さな特典について

MIRAPでは投資を検討する読者向けに「資料請求＋初回面談完了」でAmazonギフト券が少額進呈されることがあります。

ただしこれはサービス品質の体験を後押しするための補助的インセンティブであり、年収・融資条件など項目の基準を満たす場合に限られるため、ギフト目当てで申し込むと審査段階でキャンセルとなるケースが多いです。

本質はAI物件選定や低コスト管理にあるため、「特典はもらえたらラッキー」程度に捉え、まずは自身の資金計画と物件適合度を優先して検討しましょう。

よくある質問（FAQ）

ミラップに寄せられる疑問を「サービス対応エリア」「管理費・運用コスト」「資料請求・面談特典」の３カテゴリーに整理しました。Q&Aを読み進めれば、自分に必要な確認事項と対策がひと目でわかります。

サービス対応エリアと物件タイプのQ&A

• Q：どのエリアの物件を紹介していますか？
  A：取り扱い物件の99％は都市部×築浅×コンパクトタイプのマンションです。大阪、神戸、京都を中心とした関西、また首都圏、中部などの極めて賃貸需要の高い都市部エリアの物件を対象。
• Q：地方都市や戸建てを紹介してほしいのですが？
  A：現在はAIスコアが高い政令指定都市中心のため地方や戸建ては紹介対象外となっています。高利回りを狙う築古再生やエリア分散を希望する場合は、別サービスを併用するのが現実的です。
• Q：新築は買えますか？
  A：原則中古推奨ですが、AIスコアが想定以上で利回りが落ちにくいと判断した新築があれば例外的に提案がある可能性があります。その可否は面談時に確認すると良いでしょう。

管理費・運用コストのQ&A

• Q：管理手数料はいくらですか？
  A：月額1,000円~です。入居募集から家賃回収まで基本プラン内に含まれ、歩合課金はありません。
• Q：安価な管理費でサービス品質は大丈夫？
  A：自社RPAで事務を自動化し人件費を圧縮しています。大規模修繕や設備交換は別途見積もりなので、上限金額を契約前に確認しましょう。
• Q：固定費以外で注意すべき支出は？
  A：火災保険（年間1〜2万円）と修繕積立金が代表的です。購入前に長期修繕計画書を取り寄せ、積立金増額予定を把握しておくと安全です。

資料請求・面談特典のQ&A

• Q：資料請求だけでAmazonギフト券はもらえますか？
  A：いいえ。資料請求後に面談を実施し、年収・融資条件など所定基準を満たした場合のみ進呈されます。
• Q：ギフト券はいくら・いつ届きますか？
  A：通常3万円、キャンペーン期間は最大5万円。条件達成が確認された翌月末にEメール形式で送付されます。

まとめ

本記事でMIRAPの仕組み・評判・5大メリット／3大デメリットを俯瞰し、AI選定による低空室リスクと月1,000円〜の管理体制が長期安定を後押しする一方、購入価格や担当者差への備えが必要と確認しました。

資料請求で詳細条件とサポート体制をチェックし、自身の年収・投資スタイルに合うか見極めれば、忙しくても堅実に家賃収入を積み上げる第一歩になります。