不動産投資の印紙税はいくら？売買契約と融資契約で確認する初期費用

不動産投資で物件を購入するときは、物件価格や仲介手数料だけでなく、契約書にかかる印紙税も初期費用として見ておく必要があります。印紙税は、不動産売買契約書や融資に関する契約書など、契約書の種類や記載金額によって扱いが変わります。

この記事では、不動産投資で印紙税がかかる主な場面、税額の確認方法、資金計画に入れる考え方を整理します。実際の契約では、金融機関や税理士などにも確認しながら進めましょう。

不動産投資と印紙税の基本

不動産投資で物件を購入する際は、売買代金や仲介手数料、登記費用だけでなく、契約書にかかる印紙税も初期費用として確認しておく必要があります。印紙税は、印紙税法で定められた課税文書を作成したときにかかる税金です。

不動産投資では、不動産売買契約書、融資を受ける際の金銭消費貸借契約書、土地の賃貸借契約書などが関係することがあります。

印紙税は、契約書の名称だけでなく、書かれている内容や契約金額によって扱いが変わります。特に収益物件を購入する場面では、売買契約と融資契約が別々に発生することが多いため、それぞれの印紙税を初期費用に含めて考えることが大切です。

印紙税そのものが不動産投資の収益性を大きく左右するとは限りませんが、自己資金や購入時の資金計画を正確に見積もるうえでは見落とせない費用です。

国税庁は、不動産売買契約書や土地賃貸借契約書、金銭消費貸借契約書などを第1号文書として整理し、記載された契約金額に応じて税額が異なると示しています。

印紙税がかかる仕組み

印紙税は、契約書や領収書など、印紙税法で定められた文書を作成した場合に課される税金です。不動産投資で特に関係しやすいのは、不動産の譲渡に関する契約書や、金融機関から融資を受ける際の金銭消費貸借契約書です。

これらは、契約の内容と契約書に記載された金額をもとに、印紙税額を確認します。印紙税は、原則として契約書を作成する段階で意識する費用です。紙の契約書に収入印紙を貼り、所定の方法で消印することで納付する形が一般的です。

契約書を複数通作成する場合は、それぞれの契約書が課税文書に該当するかを確認する必要があります。売主、買主、金融機関など、契約の当事者が複数になるため、誰が印紙代を負担するかは契約実務上の確認事項になります。

契約書ごとに税額が変わる

印紙税は、すべての契約書で同じ金額になるわけではありません。不動産売買契約書、金銭消費貸借契約書、土地賃貸借契約書など、文書の種類によって該当する区分を確認し、そのうえで契約書に記載された契約金額を見て税額を判断します。

不動産投資では、物件価格だけでなく、借入額や土地に関する契約内容も関係する場合があります。

たとえば、不動産売買契約書は不動産の譲渡に関する契約書として扱われます。融資契約で使う金銭消費貸借契約書は、借入に関する契約書として印紙税の確認が必要です。土地の賃貸借契約書についても、土地の賃借権の設定または譲渡に関する契約書に該当する場合があります。

国税庁のタックスアンサーでも、第1号文書に該当する文書は、契約書に記載された契約金額により税額が異なるとされています。

収支では初期費用に入れる

不動産投資の収支を考えるとき、印紙税は毎月発生する運営費ではなく、購入時や契約時に発生する初期費用として整理します。初期費用には、仲介手数料、登記費用、司法書士報酬、融資事務手数料、火災保険料、不動産取得税の見込みなど、複数の費用が含まれます。

印紙税はその中の一部ですが、売買契約と融資契約の両方で発生する可能性があるため、見積もりから抜けないようにすることが大切です。

たとえば、収益物件を購入し、金融機関から借入を利用する場合、売買契約書にかかる印紙税と、金銭消費貸借契約書にかかる印紙税を別々に確認します。

物件価格や借入額が大きくなるほど、契約金額に応じた印紙税の確認が必要です。自己資金が限られている場合は、印紙税を含む諸費用まで見込んだうえで、無理のない資金計画を立てましょう。

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2026.06.30

印紙税がかかる主な契約書

不動産投資で印紙税を確認する場面は、主に契約書を作成するときです。特に、物件を買うときの不動産売買契約書、融資を受けるときの金銭消費貸借契約書、土地の賃借権に関する契約書は、印紙税の確認対象になりやすい書類です。

一方で、建物の賃貸借契約書は、原則として印紙税の課税対象にならないとされています。ただし、契約書の中に別の課税文書に該当する内容が含まれる場合は、個別確認が必要です。

不動産投資では、売買、融資、賃貸運用が同時期に関係するため、契約書の種類を分けて見ることが重要です。

区分マンションや一棟アパートを購入する場合でも、土地を含む取引、借地権付き物件、土地賃貸借契約を伴う事業用不動産などでは、印紙税の判断が複雑になることがあります。契約書名だけで判断せず、記載内容と契約金額を確認しましょう。

不動産売買契約書

不動産売買契約書は、収益物件を購入する際に作成される重要な契約書です。不動産投資では、区分マンション、一棟アパート、一棟マンション、戸建て、土地付き建物などを購入する際に関係します。

不動産売買契約書は、不動産の譲渡に関する契約書として印紙税の対象になります。税額は、契約書に記載された売買代金などの契約金額をもとに確認します。

投資家の立場では、売買契約書に貼る印紙代を購入時の初期費用として見込んでおくことが大切です。売主用と買主用で契約書を複数通作成する場合は、それぞれの契約書について印紙税の取扱いを確認します。

また、契約書の作成日や契約金額によっては、不動産売買契約書の軽減措置が関係する場合があります。軽減措置は期限や対象条件があるため、契約時点の制度を確認しましょう。

金銭消費貸借契約書

金銭消費貸借契約書は、金融機関などから融資を受ける際に作成する契約書です。不動産投資では、物件購入資金の一部または大部分をローンでまかなうことがあり、その際に借入額、返済期間、金利、返済方法などを定めた契約を結びます。

この契約書も、消費貸借に関する契約書として印紙税の確認対象になります。国税庁の一覧表でも、金銭借用証書や金銭消費貸借契約書は第1号文書の例として示されています。

投資家の資金計画では、売買契約書の印紙税だけでなく、融資契約にかかる印紙税も分けて確認します。

たとえば、物件価格が同じでも、借入額が異なれば金銭消費貸借契約書の記載金額も変わる可能性があります。融資を利用する場合は、金融機関から提示される諸費用明細の中で、印紙税、融資事務手数料、保証料、登記関連費用などをまとめて確認しましょう。

土地賃貸借契約書

土地賃貸借契約書は、土地の賃借権の設定や譲渡に関する契約書として、印紙税の確認対象になる場合があります。不動産投資では、借地権付き建物を取得する場合、土地を借りて収益物件を建てる場合、事業用地を借りる場合などに関係することがあります。

国税庁は、土地賃貸借契約書や土地賃料変更契約書などを、地上権または土地の賃借権の設定または譲渡に関する契約書の例として示しています。

土地賃貸借契約書では、毎月の賃料だけでなく、権利金や更新料などの記載内容が印紙税の判断に関係する場合があります。特に、返還されない一時金がある契約では、契約金額の考え方を確認する必要があります。

借地権付き物件は、所有権物件とは収支や出口戦略が異なるため、印紙税だけでなく、借地期間、更新条件、地代、譲渡承諾料なども合わせて確認しましょう。

【土地賃貸借で確認したい項目】

• 土地の賃借権に関する契約か
• 権利金や更新料などの一時金があるか
• 借地期間や更新条件が明記されているか
• 売却や建替え時の承諾条件があるか

建物賃貸借との違い

建物賃貸借契約書は、居住用マンションやアパート、店舗、事務所など、建物を貸し借りする契約書です。不動産投資では、オーナーが入居者と賃貸借契約を結ぶ場面で関係します。ただし、国税庁は、建物の賃貸借契約書は印紙税の課税対象にならないと説明しています。

建物の所在地や使用収益の範囲を確定するために敷地面積が記載されている場合でも、建物賃貸借契約書であれば課税対象にはならないとされています。

一方で、同じ契約書の中に土地の賃貸借契約を結んだことが明らかな内容がある場合や、建設協力金、保証金などが一定期間据え置き後に返還される取り決めがある場合は、別の課税文書に該当する可能性があります。

不動産投資では、入居者との建物賃貸借契約だけを見て「すべて印紙税が不要」と考えず、契約内容を確認することが大切です。

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印紙税額の確認方法

印紙税額を確認するときは、まず契約書がどの課税文書に該当するかを見ます。次に、契約書に記載された契約金額を確認し、国税庁の印紙税額一覧表に照らして税額を判断します。

不動産投資で多い不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書は、第1号文書として整理されるため、契約金額に応じた税額確認が必要です。

不動産売買契約書については、一定の期間に作成され、一定の契約金額を超えるものについて軽減措置が設けられています。国税庁の資料では、不動産の譲渡に関する契約書などの軽減措置が令和9年3月31日まで延長されていると案内されています。

ただし、制度の期限や対象は変更される可能性があるため、実際の契約時点で確認することが大切です。

契約金額で税額を見る

印紙税額は、契約書に記載された契約金額によって変わります。不動産売買契約書であれば売買代金、金銭消費貸借契約書であれば借入額などが確認対象になります。契約金額が大きくなるほど、印紙税額も段階的に変わる仕組みです。

たとえば、国税庁の印紙税額一覧表では、第1号文書の税額が契約金額の区分ごとに示されています。

不動産投資では、物件価格だけでなく、借入額や土地に関する契約金額も見る必要があります。特に複数の契約書を作成する場合、売買契約書だけを確認していると、融資契約書の印紙税を見落とす可能性があります。

契約前には、不動産会社や金融機関から提示される諸費用明細を確認し、印紙税がどの契約書に対して発生しているのかを分けて把握しましょう。

軽減措置の対象を確認する

不動産売買契約書については、一定の条件を満たす場合に印紙税の軽減措置が適用されることがあります。

国税庁の資料では、平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成される不動産の譲渡に関する契約書について、記載された契約金額に応じて印紙税額が軽減されていると案内されています。

ただし、軽減措置の対象になるかは、契約書の種類、作成日、記載金額などによって確認が必要です。

たとえば、不動産売買契約書が対象でも、金銭消費貸借契約書まで同じ軽減措置で見られるとは限りません。投資家の資金計画では、軽減後の金額を前提にしてよいかを契約時点で確認し、制度変更の可能性も踏まえて余裕を持った初期費用を見込むことが大切です。

契約書の記載金額に注意する

印紙税額を確認するときは、契約書のタイトルだけでなく、記載金額の見方にも注意が必要です。不動産売買契約書では売買代金が明記されることが多いですが、土地賃貸借契約書や複合的な契約では、どの金額が印紙税上の契約金額にあたるのか判断が必要になる場合があります。

国税庁の一覧表でも、契約金額の記載のないものについては別の税額区分が示されています。また、建物賃貸借契約書のように原則として課税対象外とされる文書でも、契約書の中に消費貸借に関する取り決めなどが含まれている場合は、別の課税文書として扱われる可能性があります。

契約金額の読み方を誤ると、印紙の貼り忘れや不足につながるおそれがあります。疑問がある場合は、契約前に不動産会社、金融機関、税理士、税務署などへ確認しましょう。

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購入前の資金計画への入れ方

不動産投資で印紙税を考えるときは、単独の税金として見るのではなく、購入時の初期費用の一部として整理することが大切です。物件価格に対して自己資金をどの程度用意するか、借入をどの程度利用するかによって、契約書の種類や記載金額が変わる場合があります。

特に、売買契約書と融資契約書の両方を作成する場合は、それぞれに印紙税が関係する可能性があります。

印紙税は毎月のランニングコストではありませんが、契約時に現金で準備する費用です。仲介手数料、登記費用、司法書士報酬、融資関連費用、火災保険料、不動産取得税の見込みなどと一緒に一覧化すると、購入時に必要な自己資金を把握しやすくなります。

初期費用の見落としは、購入後の資金余力にも影響するため、契約前に諸費用明細で確認しておきましょう。

初期費用全体で整理する

不動産投資の初期費用は、物件価格だけでは判断できません。購入時には、仲介手数料、登録免許税、司法書士報酬、印紙税、固定資産税や都市計画税の清算金、火災保険料、融資関連費用など、複数の費用が発生します。

印紙税はその中の一部ですが、契約書の種類や金額によって変わるため、見積もり段階で確認しておく必要があります。

たとえば、投資家が収益物件を購入し、金融機関から融資を受ける場合、不動産売買契約書の印紙税と金銭消費貸借契約書の印紙税を別々に見ます。これらを物件価格に含めて考えてしまうと、実際に必要な現金を少なく見積もる可能性があります。

自己資金を確認するときは、頭金だけでなく、契約時と決済時に支払う諸費用まで含めて整理しましょう。

売買と融資で分けて見る

印紙税は、売買契約と融資契約で分けて確認することが重要です。不動産売買契約書は、物件を売買するための契約書です。一方、金銭消費貸借契約書は、金融機関などから借入を行うための契約書です。

どちらも不動産投資の購入場面で関係しやすい書類ですが、契約の目的と記載金額が異なるため、印紙税の確認も別々に行います。

投資家の立場では、売買契約書の印紙代だけを見ていると、融資契約時の印紙代を見落とすことがあります。特に、借入額が大きい場合や複数の金融機関を比較している場合は、融資関連費用の中に印紙税がどのように含まれているかを確認しておきたいところです。

金融機関の諸費用明細、不動産会社の資金計画書、売買契約書案を照合すると、費用の抜け漏れを防ぎやすくなります。

複数契約時の負担を確認する

不動産投資では、契約書が複数になることがあります。たとえば、売主と買主がそれぞれ契約書を保管するために不動産売買契約書を複数通作成する場合や、融資契約、土地賃貸借契約、管理委託契約などが同時期に関係する場合があります。

すべての書類に印紙税がかかるわけではありませんが、課税文書に該当する契約書を複数作成すれば、その分の確認が必要です。

また、契約書の写しや控えであっても、署名押印や契約成立を証明する内容がある場合は、実質的に契約書として扱われる可能性があります。

印紙税の負担者は、契約実務では売主と買主がそれぞれ保管する契約書分を負担するなどの扱いが見られますが、契約内容や取引慣行によって異なる場合があります。契約前に、作成通数、負担者、金額を確認しておきましょう。

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納付方法と実務の注意点

印紙税は、紙の契約書に収入印紙を貼り、消印する方法で納付するのが一般的です。不動産投資では、不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書などを作成する際に、契約書の記載金額に応じた収入印紙を用意します。

契約当日に慌てないためには、契約書案の段階で課税文書に該当するか、記載金額はいくらか、何通作成するかを確認しておくことが大切です。

一方で、電子契約を利用する場合は、紙の契約書を作成しないため、印紙税の扱いが異なる場合があります。ただし、電子契約の利用可否は、不動産会社、金融機関、契約の種類、社内手続きによって異なります。

印紙税の貼り忘れや不足があると、後から過怠税の対象になる可能性があるため、自己判断で済ませず、契約実務に関わる相手方や専門家に確認しましょう。

【契約前の確認手順】

1. 契約書の種類と記載金額を確認する
2. 必要な収入印紙の金額を確認する
3. 契約書の作成通数と負担者を確認する
4. 紙契約か電子契約かを確認する

収入印紙を貼って消印する

紙の契約書で印紙税を納付する場合は、契約書に所定額の収入印紙を貼り、消印します。消印とは、印紙と契約書の両方にまたがるように印章や署名を行い、収入印紙を再利用できない状態にすることです。

不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書では、契約書の作成時にこの手続きが必要になる場合があります。

実務では、不動産会社や金融機関が契約書の印紙税額を案内することが多いですが、投資家自身も費用負担として把握しておくことが大切です。

契約書を複数通作成する場合は、各契約書に収入印紙が必要になるかを確認します。印紙税は契約書の内容や記載金額によって変わるため、契約書の最終版をもとに確認しましょう。

貼り忘れや不足に注意する

印紙税で注意したいのは、収入印紙の貼り忘れや金額不足です。課税文書に該当する契約書に必要な収入印紙を貼っていなかった場合や、税額が不足していた場合は、後から過怠税が課される可能性があります。

また、収入印紙を貼っていても、消印がされていない場合は適切な納付とみなされないことがあります。

不動産投資では、契約金額が大きくなりやすく、売買契約、融資契約、土地に関する契約など複数の書類が関係することがあります。そのため、契約書の名称だけで判断せず、契約内容、記載金額、作成通数を確認することが大切です。

貼り忘れを防ぐには、契約前の資金計画書や諸費用明細に印紙税の項目を入れ、契約当日に必要な印紙を用意できるようにしておきましょう。

電子契約との違いを確認する

近年は、不動産取引や融資手続きでも電子契約が使われる場面があります。印紙税は、紙の課税文書を作成する場合に問題となるため、電子契約では紙の契約書とは扱いが異なる場合があります。

ただし、電子契約を利用できるかどうかは、不動産会社、金融機関、契約の種類、本人確認や社内手続きの状況によって異なります。

投資家の立場では、電子契約なら印紙税が不要になる可能性がある一方で、電子契約サービスの利用料や、金融機関側の手続き費用が発生する場合もあります。

そのため、単に印紙税だけで判断するのではなく、契約全体の費用や手続きのしやすさを確認することが大切です。また、電子契約であっても、関連書類を紙で作成する場合は別途確認が必要です。

【電子契約で確認したい項目】

• 対象の契約が電子契約に対応しているか
• 印紙税以外の利用料や手数料があるか
• 金融機関や不動産会社の手続きに対応しているか
• 関連書類を紙で作成する必要がないか

不明点は専門家に確認する

印紙税は、契約書の名称だけでなく、契約内容や記載金額によって判断が変わることがあります。不動産売買契約書、金銭消費貸借契約書、土地賃貸借契約書、建物賃貸借契約書などは、それぞれ扱いが異なります。

特に、複数の契約内容が一つの書面に含まれる場合や、権利金、保証金、更新料などの一時金がある場合は、個別の確認が必要です。

不動産投資では、印紙税だけでなく、登録免許税、不動産取得税、固定資産税、所得税、住民税なども資金計画に関係します。

税金や契約実務は変更される可能性があるため、最終的な判断は契約書の内容をもとに、不動産会社、金融機関、税理士、司法書士、税務署などに確認しましょう。自己判断で進めるよりも、契約前に疑問点を整理しておくことで、費用の見落としを減らしやすくなります。

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まとめ

不動産投資の印紙税は、不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書など、契約書の種類と記載金額によって確認する必要があります。初期費用を見積もる際は、物件価格や諸費用だけでなく、売買契約と融資契約それぞれの印紙税も分けて整理すると、資金計画を立てやすくなります。

契約書の内容や電子契約の扱いで判断が変わる場合もあるため、不明点は不動産会社、金融機関、税理士などに確認しておきましょう。