収益物件の公図の読み方5つの視点｜接道・境界・水路を購入前に確認

収益物件の購入を検討しているものの、公図のどこを見ればよいのか、接道や境界、水路の有無が投資判断にどう影響するのか分からず不安に感じる方も多いのではないでしょうか。

この記事では、公図の基本的な見方から14条地図・地積測量図との違い、購入前に確認したい接道条件や私道、法定外公共物の注意点までを整理して解説します。資料確認と現地確認のポイントがつかめ、判断ミスの予防に役立ちます。

公図の基礎知識

公図は、土地がどのような並びで存在し、どの地番がどこにあるのかを大づかみに確認するための基本資料です。法務局でいう「地図証明書」は、不動産登記法第14条第1項の地図、または地図に準ずる図面の証明書を指し、一般に後者が「公図」と呼ばれています。

現在は精度の高い地図の整備が進んでいる一方で、地域によっては、明治期の資料をもとにした公図が今も基礎資料として使われており、現況とずれることがあります。

そのため、収益物件の調査では、公図を最初の入口として使いながらも、接道、隣地との位置関係、細長い通路状敷地、水路や道の介在など、投資判断に影響しやすい点を別資料と現地で補う視点が欠かせません。

とくに土地付きの一棟物件や再建築可否が気になる物件では、公図を読めるかどうかで、確認の優先順位が大きく変わります。

最初に押さえたいポイント

公図は土地の位置関係や地番を確認する入口資料です
公図だけで境界や面積を確定できるとは限りません
収益物件では接道・通路・水路の見落とし防止に役立ちます

公図でわかること

公図でまず把握できるのは、対象地がどの地番で、周囲の土地とどう接しているかという配置関係です。

土地が一筆ごとにどう並んでいるか、前面に道らしき表示があるか、水路や細長い無地番地が挟まっていないか、隣接地との形が不自然でないかといった点は、公図を見るだけでもかなり整理できます。

収益物件では、建物そのものの収益性だけでなく、将来の売却、建替え、融資審査で土地条件を見られるため、公図で敷地の外形や周辺の公共物の有無を早い段階でつかむ意味が大きいです。

もっとも、公図はおおまかな位置関係を示す資料であり、面積、境界標の位置、通路幅員、越境の有無まで読み切れるわけではありません。

見た目が接道しているようでも、実際には水路を挟んでいたり、私道部分の権利関係が別だったりすることがあるため、登記事項証明書や地積測量図、自治体の道路情報と組み合わせて判断する姿勢が必要です。

【公図で先に確認したい項目】

対象地の地番と隣接地の地番
前面に「道」や道路地番があるか
「水」や無地番地が敷地前後にないか
旗竿地や細長い通路部分の有無

14条地図との違い

14条地図は、不動産登記法第14条第1項に基づいて備え付けられる地図で、土地の位置や形状、筆界を明確にするため、精度の高い測量成果をもとに整備されるものです。

これに対して公図は、14条地図がまだ備え付けられていない地域で代わりに使われる「地図に準ずる図面」であり、地域によっては古い作成経緯を引き継いでいます。

実務では、見た目が似ていても精度や成り立ちが異なるため、同じ感覚で扱わないことが大切です。

収益物件の購入前調査では、14条地図がある地域ならそちらを優先し、公図しかない地域では、図面の線や形を過信せず、補助資料を厚めに当てるという考え方が安全です。

特に、通路状敷地、角地、変形地、隣地との境が複雑な土地では、この違いがそのまま調査の深さに直結します。

項目	違いの見方
14条地図	精度の高い測量成果をもとに整備される地図です。位置や形状、筆界を確認する基礎資料として信頼性が高く、備え付けがある地域では優先して確認したい資料です。
公図	14条地図がない地域で備え付けられる地図に準ずる図面です。位置関係の把握には役立ちますが、現況とのズレが残る場合があるため、境界や面積の判断を単独で任せる資料ではありません。

地積測量図との違い

地積測量図は、分筆登記などの際に提出される図面で、法務局の案内では、所在、地番、方位、形状、隣地の地番、地積の求積方法、境界標などを表示する図面とされています。

つまり、公図が土地全体の並び方を俯瞰する資料だとすれば、地積測量図は一筆ごとの輪郭や寸法の根拠を詳しく追いやすい資料です。

収益物件の調査で両者を混同すると、「公図でこの形だから幅も足りているだろう」といった早合点につながります。

現地で見ると、建物の位置、塀、擁壁、通路の幅、隣地との使われ方が図面の印象と違うことは珍しくありません。

購入前は、公図で全体の位置関係をつかみ、地積測量図があれば境界標や辺長、求積の考え方を確認し、必要に応じて売主や仲介会社に測量実施時期や図面の新しさを確認する流れが実務的です。

混同しやすい注意点

公図は土地の並び方を見る資料です
地積測量図は一筆の形状や求積の根拠を追いやすい図面です
どちらも現地確認なしで結論を出すのは危険です

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2025.03.07

公図の基本の見方

公図を読むときは、いきなり細部を見るのではなく、対象地の特定→隣接地との関係→前面部分の状態→不自然な空白や細長い地形の確認、という順で進めると整理しやすくなります。

法務局は土地を区切る線について「筆界」という考え方を用いており、これは登記された土地の範囲を区画する線を指します。

一方、現地でブロック塀やフェンスがあっても、それがそのまま筆界と一致するとは限りません。また、自治体は公図上の「道」「水」や無地番地について、法定外公共物が含まれる可能性があるとして相談を呼びかけています。

収益物件では、建物賃料や利回りに目が向きやすいものの、土地条件の見誤りは再建築、通行、将来の出口戦略に影響しやすいため、公図では「収益を見る前の土台確認」をする意識が重要です。

見る順番	確認する内容
対象地の特定	所在地と地番を照らし合わせ、どの筆が調査対象かを確定します。建物の住所と土地の地番は一致しないことがあるため、販売図面だけで判断しないことが大切です。
周辺との関係	隣接地の地番、前面の道路らしき表示、水路や無地番地の介在、旗竿状の通路などを見ます。土地の使い勝手や接道の確認材料になります。
別資料との照合	登記事項証明書、地積測量図、現地の塀や境界標、自治体の道路情報と照合し、公図だけで判断しない体制を取ります。

地番と筆界の読み取り

地番は、土地一筆ごとに付けられた番号で、住居表示の住所とは別物です。収益物件の販売資料に建物住所だけが載っている場合、その住所から現地は分かっても、どの土地が売買対象かまでは確定できないことがあります。

そこで公図では、まず地番を探し、その地番がどの線で囲まれているかを確認します。

このとき意識したいのが「筆界」です。法務局は、筆界を「土地が登記された際に、その範囲を区画するものとして定められた線」と説明しており、所有者同士の合意だけで自由に変えられる性質のものではありません。

つまり、公図上の線は、単なる目印ではなく、登記上の土地の区切りを考える出発点になります。ただし、現地の塀や門扉、舗装の切れ目がそのまま筆界と一致するとは限らないため、線の意味を理解しつつ、現地では境界標の有無や越境の可能性も別に見ていくことが大切です。

販売資料や登記事項証明書で対象地の地番を確認する
公図で同じ地番を探し、どの線で囲まれているかを見る
隣接地の地番も確認し、どこが隣地境かを把握する
現地で塀、フェンス、境界標の位置が図面の印象と大きくずれないかを確かめる

道・水・無地番地の見分け方

公図で見落としやすいのが、「道」「水」といった地番以外の表示や、番号の付いていない無地番地です。

自治体の案内では、こうした表示や無地番地の土地を敷地内や接道部分で見つけた場合、法定外公共物が含まれている可能性があるため、後日のトラブル防止のために相談するよう案内しています。

収益物件では、敷地の前に細い「水」が走っていたり、通路部分に「道」や無地番地が混じっていたりすると、見た目には使えていても、権利関係や占用の扱い、払い下げや用途廃止の要否など、別の確認が必要になる場合があります。

特に、古いアパート、地方の戸建て賃貸、農地転用が絡んだ土地、里道や水路の名残があるエリアでは注意が必要です。

公図でこの表示を見たら、その場で結論を出すのではなく、自治体の道路・河川・財産担当部署や仲介会社に追加確認するのが安全です。

見つけたら追加確認したい表示

「道」→ 里道や法定外公共物の可能性があります
「水」→ 水路が介在している可能性があります
無地番地 → 番号のない公共用地などが含まれる場合があります
敷地前面にあるときは接道や通行条件を個別確認します

縮尺と方位の見方

公図の写しを見るときは、形だけでなく、縮尺表示や方位の向きも確認しておくと、現地との照合がしやすくなります。

ただし、ここで大切なのは、縮尺や図面の向きを確認することと、寸法や境界を確定することは別だと理解することです。

法務局の案内では、地積測量図には方位、形状、隣地地番、求積方法、境界標などが表示されるとされており、詳細な寸法確認は本来こちらの役割が大きい資料です。

したがって、公図で通路が細く見えたとしても、実際の幅員まで断定せず、方位で現地の道路方向を合わせ、周囲との位置関係を読み取る使い方が基本になります。

収益物件では、北側道路か南側道路か、角地かどうか、建物の出入口がどちらに向くかでも管理や募集の印象が変わるため、方位確認には実務上の意味があります。

とはいえ、最終的な判断では、公図の見た目より、現地実測や地積測量図、自治体資料を優先して整理するのが堅実です。

【縮尺と方位を見るときのチェック】

図面の上が北とは限らないため方位記号を確認する
見た目の幅や長さだけで通路寸法を決めつけない
方位は現地の道路付けや建物配置の照合に使う
寸法確認は地積測量図や実測資料で補う

2025.11.07

収益物件で外せない確認点

収益物件の調査で公図を見る意味は、土地の形を眺めることだけではありません。賃貸中で現況が安定して見える物件でも、接道条件、私道の権利関係、水路や里道の介在といった土地条件に問題があると、建替え、増改築、融資、売却の場面で不利になることがあります。

とくに一棟アパートや戸建て賃貸では、現オーナーが長年問題なく使っていたとしても、買主の立場では「将来も同じように使えるか」を別に確認する必要があります。

公図はその入口として、前面の道らしき部分が本当に建築基準法上の道路か、敷地前に無地番地や「水」の表示がないか、細い通路部分がどの地番に属しているかを把握するために役立ちます。

収益性だけを先に見てしまうと、出口で修正がきかない土地条件を見落としやすいため、購入前は公図から土地の制約を先に洗い出す姿勢が重要です。

購入前に優先したい確認事項

前面の道が建築基準法上の道路に当たるか
接道長さが足りているか、通路部分が別地番ではないか
私道負担や通行・掘削の承諾関係が曖昧ではないか
里道や水路など法定外公共物が介在していないか

接道条件の見極め

収益物件の土地を見るとき、最初に確認したいのが接道条件です。建築基準法では、建築物の敷地は原則として幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していることが求められます。

そのため、公図上で前面に道が見えていても、その道が建築基準法上の道路に該当しない場合や、接している長さが不足する場合は、建替えや増改築で制約を受けることがあります。

さらに、幅員4ｍ未満の道でも、いわゆる2項道路として扱われるケースでは、建替え時に道路中心線からの後退、いわゆるセットバックが必要になることがあります。

収益物件では、現在の家賃収入が出ていても、将来の再生や売却では土地の法的条件が厳しく見られるため、公図だけで安心せず、指定道路図や道路種別、幅員、接道長さを自治体で照合することが大切です。

前面道路の見た目が立派でも、法上の道路かどうかは別問題なので、販売図面や現地の印象だけで判断しないようにします。

確認項目	見るべき内容
道路の種別	公道か私道かだけでなく、建築基準法上の42条道路に当たるかを確認します。見た目が道路でも法上の道路でない場合があります。
幅員	幅員4ｍ以上か、4ｍ未満なら2項道路として扱われるかを確認します。狭い道では建替え時に後退が必要になることがあります。
接道長さ	敷地が道路に2ｍ以上接しているかを確認します。旗竿地や通路状敷地では、見た目より有効幅員が不足することがあります。
将来影響	接道条件に問題があると、建替え、確認申請、融資、売却価格に影響しやすくなります。

私道と通行権の確認

公図で前面部分が道路のように見えても、それが私道である場合は、単に「通れるか」だけでなく、「どの権利で通れるか」まで確認する必要があります。

私道に面する収益物件では、対象地が私道の持分を持っているのか、第三者の私道を承諾で使っているのかで、将来の安定性が変わります。

さらに、上下水道やガスの引込み、配管更新、再建築時の工事車両の通行などでは、通行権だけでなく掘削承諾が問題になることがあります。

建築基準法上、私道が接道義務を満たす前提になっている場合でも、私道の変更や廃止が自由ではないか、関係者の合意が取りやすいかといった実務面は別に見ておくべきです。

とくに古いアパートや連棟物件では、私道の持分割合、位置指定道路かどうか、私道負担の表示が曖昧なこともあるため、売買契約前に資料で整理しておくことが重要です。

【私道で確認したいポイント】

売買対象に私道持分が含まれているか
通行承諾書や掘削承諾書の有無
私道が位置指定道路や2項道路として扱われているか
維持管理費や将来の補修負担の取り決めがあるか

法定外公共物の落とし穴

公図に「道」「水」や無地番地がある場合、里道や水路などの法定外公共物が関係している可能性があります。

法定外公共物は、現在は機能が薄れていて現地で存在が分かりにくいこともありますが、公図上に残っている以上、自己所有地と同じ感覚で扱えないことがあります。

たとえば、敷地前に細い水路が介在していると、見た目では道路に接しているようでも、実際には水路占用や橋の扱い、用途廃止や払下げの可否など、追加確認が必要になる場合があります。

また、里道が敷地内に混在しているケースでは、過去の利用実態だけで「一体利用できる」と考えるのは危険です。

収益物件では、こうした問題が表面化しにくい一方で、買主変更や建替え計画の段階で一気に支障になることがあります。

公図に法定外公共物らしき表示がある場合は、道路・河川・財産管理の担当部署に所管と手続きの要否を確認しておくと、後のトラブルを減らしやすくなります。

見落としやすい注意点

現地で見えなくても、公図上に里道や水路が残っていることがあります
機能が薄れていても、自動的に私有地になるわけではありません
用途廃止や払下げの要否は自治体ごとに確認が必要です
接道や通行の前提に関わる場合は購入判断へ直結します

2025.11.17

公図だけで判断しない資料

公図は土地の位置関係をつかむには便利ですが、購入判断に必要な情報を単独で満たす資料ではありません。

収益物件の調査では、公図で気になる点を見つけたら、登記事項証明書、地積測量図、建築計画概要書、指定道路図、固定資産税関係資料、現地状況などに当たり、資料同士のズレを埋めていく流れが基本になります。

とくに公図は、地番の並びや周辺の公共物の有無を知るには役立つ一方で、所有者、抵当権、面積の根拠、境界標の位置、実際の使われ方までは分からない部分が多いです。

収益物件では、入居状況や利回りに目が向きがちですが、土地資料の整合性が取れていない物件は、売却時に買主や金融機関から追加説明を求められやすくなります。

したがって、公図は「単独で結論を出す資料」ではなく、「次に当たるべき資料を見つける地図」として使う考え方が安全です。

資料名	補える内容
登記事項証明書	地番、地目、地積、所有権、抵当権、地役権など、権利関係の基本情報を確認できます。
地積測量図	一筆の形状、辺長、境界標、求積方法など、境界や面積の根拠を追いやすくなります。
指定道路図等	前面道路が建築基準法上のどの道路に当たるか、道路幅員や道路後退の要否を確認しやすくなります。
現地確認	塀、越境、擁壁、通路幅、出入口、排水経路など、図面では見えにくい実態を確認できます。

登記事項証明書との照合

公図を見たあとに必ず照らし合わせたいのが登記事項証明書です。公図では「どこにある土地か」は分かっても、「その土地が誰のもので、どのような権利負担があるか」は読み取れません。

そこで、登記事項証明書で地番、地目、地積、所有者、抵当権、地役権、差押えなどの有無を確認し、公図の対象地と一致しているかを見ていきます。収益物件では、前面通路や駐車場部分が別地番で、実は本体建物の敷地と一体で売買されないというケースもあります。

また、私道部分に地役権が設定されているか、担保設定が過大ではないか、地積が現況や販売図面と不自然にずれていないかも重要です。

公図で見た形と、登記事項証明書の面積や地目が噛み合わない場合は、古い分筆、用途変更、未整理の境界などが背景にあることもあるため、そのまま進めず理由を確認した方が安全です。

売買対象とされる全地番を洗い出す
各地番の登記事項証明書を取得して権利関係を確認する
公図の並びと登記上の地番・地積が矛盾しないか照合する
私道、通路、駐車場、ゴミ置場など付属部分が漏れていないか確認する

地積測量図で補う境界

地積測量図は、公図で気になった境界や形状の不安を補ううえで重要な資料です。公図は一帯の位置関係を見るのに向いていますが、具体的な辺長や境界標の位置、どのように面積を求めたかまでは十分に分からないことがあります。

これに対して地積測量図では、対象地の形状、隣接地との関係、各辺の長さ、境界点、求積の方法などを確認しやすくなります。

収益物件では、敷地延長部分の幅が本当に足りているか、隣地との境が折れ曲がっていないか、擁壁や塀の位置と整合しているかを確認するうえで役立ちます。

ただし、地積測量図があっても作成年月が古い場合や、現地の工作物がその後に変わっている場合は、現況と完全に一致しないこともあります。

したがって、地積測量図は「公図より詳しいからそれで完結」と考えるのではなく、現地の境界標、塀、越境状況とセットで使うことが重要です。

地積測量図で見たい点

通路部分や旗竿部分の有効な幅
境界点や境界標の有無
隣接地との折れ曲がりや不整形の有無
図面作成年月と現況とのズレの可能性

現地と役所で見る項目

資料の整合性を確認したら、最後は現地と役所で実態を確認します。公図や登記がそろっていても、現地では塀が越境していたり、排水経路が隣地を通っていたり、通路の一部が実際には使いにくかったりすることがあります。

とくに収益物件では、現入居者がいることで一見問題が見えにくく、現状利用がそのまま法的に安定していると誤解しやすいです。

役所では、建築指導課等で指定道路図や道路台帳の確認、道路種別、幅員、セットバックの要否、建築計画概要書の閲覧可否などを調べます。

土木、河川、財産管理の担当部署では、道水路境界、法定外公共物の所管、占用や払下げの必要性などを確認できることがあります。

現地では、道路から敷地への高低差、橋の有無、境界標、越境、擁壁、雨水排水の流れまで見ておくと、図面だけでは見えないリスクに気づきやすくなります。

【現地と役所で確認したい項目】

前面道路の種別、幅員、セットバックの要否
橋、側溝、水路、法定外公共物の介在
境界標、塀、擁壁、越境物の有無
建築計画概要書や過去の確認申請履歴の有無

2025.03.07

購入判断に関わる注意点

公図は便利な資料ですが、読み方を誤ると「道路に見えるから大丈夫」「長年使っているから問題ない」といった思い込みにつながります。

収益物件では、購入直後に大きな問題が出なくても、建替え、修繕計画、売却、相続、借換えなどの場面で土地条件が改めて精査されることがあります。

そこで重要なのは、公図を確認したあとに、現況とのズレ、再建築への影響、金融機関や買主の見方まで含めて、将来の出口を意識して判断することです。賃貸経営は保有中の賃料だけでなく、最終的にどう処分できるかまで含めて収益性が決まります。

土地条件に曖昧さが残る物件は、購入時の価格が割安に見えても、後から説明責任や追加費用が重くなることがあります。

したがって、公図の確認は単なる資料集めではなく、買ってよい条件かを見極めるための基礎作業と考えるべきです。

購入判断で意識したい視点

今使えていることと、将来も同じように使えることは別です
接道、境界、私道、法定外公共物は出口戦略に直結します
割安さだけで判断せず、修正コストも含めて考えることが大切です

公図と現況がずれる例

公図と現況がずれるケースは珍しくありません。たとえば、公図では整った長方形に見える土地でも、現地では塀が斜めに入っていたり、隣地の物置や樹木が越境していたりすることがあります。

また、公図上は道路に面しているように見えても、実際には側溝や水路を挟んでいたり、敷地との間に別地番の細い土地が入っていたりする例もあります。

古い収益物件では、増築や外構変更が繰り返され、図面と現況のズレが大きくなっていることもあります。

このようなズレは、すぐに使用不能になる問題とは限りませんが、売買時の説明、建替え時の確認申請、境界確認、越境是正などで表面化しやすいです。

公図はあくまで入口資料なので、現況と違和感があるときは、「公図が間違っている」と決めつけるのではなく、別資料と現地の両方から理由を探ることが必要です。

ずれの例	起こりやすい影響
道路との間に水路がある	見た目は接道していても、橋や占用の扱い、接道判断の再確認が必要になることがあります。
塀や擁壁が境界とずれる	越境、将来の境界確認、売却時の説明負担につながることがあります。
通路部分が別地番	売買対象漏れ、私道持分不足、通行権の確認不足につながるおそれがあります。
公図の形と現況形状が違う	古い分筆や未整理の境界が背景にあることがあり、測量や是正費用が必要になる場合があります。