収益還元評価とは、将来の収益を現在価値に換算して不動産の価値を評価する方法です。特に収益物件（アパート、オフィスビル、商業施設など）の評価に適しており、投資物件の価値を判断する際に一般的に用いられます。以下は、収益還元評価の主要な要素と手順です。
- 予想収益の算出
- 物件から得られる予想年間賃料収入を算出します。この際、空室リスクや賃料の市場動向を考慮に入れます。
- その他の収益源（例：駐車場や広告スペースからの収入）も含めて評価します。
- 運用費用の控除
- 予想収益から、物件の運用に必要な費用（管理費、修繕費、保険料、税金など）を控除します。
- 純収益（NOI: Net Operating Income）を算出します。
- キャップレートの適用
- 資本化率は、投資額に対する収益の割合を示し、市場の収益率、リスク、金利などに基づいて決定されます。
- 純収益を資本化率で割ることで、物件の価値（収益還元価値）を算出します。
- リスクと成長の考慮
- 物件の立地、状態、市場の将来性などによるリスクを評価し、資本化率の調整を行う場合があります。
- 将来の賃料増加やエリアの発展による価値上昇の可能性も考慮します。
- 他の評価方法との比較
- 収益還元評価は市場の状況や予測に大きく依存するため、他の評価方法（市場比較法や積算評価法）と比較検討することが一般的です。
収益還元評価は、特に投資家にとって収益性が重要な不動産投資において有効な手法です。しかし、正確な評価のためには、市場の深い理解と適切な資本化率の選定が必要です。投資判断を下す際には、この方法で算出された価値を参考にしつつ、市場の状況や他の要因も総合的に考慮することが重要です。
