検査済証なしは違法建築？ローン・売却リスクと確認・対処の5つのポイントを徹底解説

検査済証が見当たらない建物について、「違法建築なのではないか」「住宅ローンが組めないのでは」「将来の売却で困るのでは」と不安を感じる方は多いと思います。

本記事では、確認済証と検査済証の役割の違い、検査済証がない物件が生じる背景、違法建築と評価されるおそれ、ローンや売却への影響、検査済証の有無を調べる手順、購入・保有時に考えたい判断基準と対処の方向性を整理して解説します。最終的な結論は物件ごとの事情で大きく変わるため、ここで全体像を押さえたうえで、具体的な判断は専門家の助言も踏まえながら検討していくことが重要です。

検査済証と違法建築の基本整理

検査済証が交付されているかどうかは、「建物が建築確認の内容どおりに完成しているか」を判断するうえで重要なチェックポイントです。

建築基準法上、工事着工前に設計内容が法令に適合しているかを審査する手続きが「建築確認」で、その結果として出されるのが「確認済証」です。

その後、工事完了時に実際にできあがった建物が確認申請どおりかどうかを検査し、問題がなければ「検査済証」が交付されます。

検査済証は、建物が計画どおりに完成したことを示す公的な証拠となり、住宅ローンの審査や将来の増改築・建て替え時にも重視されることが多い書類です。

確認済証と検査済証の役割の違い

確認済証と検査済証は、どちらも建築確認の流れの中で発行される公的書類ですが、チェックのタイミングと対象が異なります。

確認済証は、建築主が工事に着手する前に、設計図書を特定行政庁や指定確認検査機関に提出し、用途・構造・面積などが建築基準法や関連法令に適合していると判断されたときに交付されます。

この段階ではまだ建物は存在せず、「図面上の計画が基準に合っているか」を審査した結果です。

一方、検査済証は工事完了後の「完了検査」を通じて交付されます。実際に建てられた建物が、確認済証に基づく設計どおりか、構造や避難経路などに問題がないかを確認し、適合と認められた場合に発行されるものです。

【確認済証から検査済証までの一般的な流れ】

1. 設計図書を提出し、建築確認の審査を受ける
2. 基準に適合していれば「確認済証」が交付される
3. 建物が完成したら、完了検査を申請する
4. 確認図面どおりに施工されていれば「検査済証」が交付される

検査済証なし物件が生まれる主な背景

「検査済証がない建物」と聞くと、「意図的に検査を受けなかった違法建築」とイメージしがちですが、実際にはいくつか異なるパターンがあります。

制度や運用が現在とは異なっていた時代に建てられた建物や、事務手続き上の理由なども含まれます。

【検査済証がないケースとしてよく見られる例】

• 築年数が古く、完了検査の運用や周知が現在ほど徹底されていなかった時期に建てられた建物
• 引き渡し時期を優先し、完了検査を後回しにしたまま使用開始し、その後検査を受けなかったケース
• 一部の増築やリフォームについて、完了検査が不要と誤解され、必要な手続きが行われなかったケース
• 検査自体は受けていたものの、検査済証が紛失・散逸して所有者の手元に残っていないケース

同じ「検査済証なし」でも、背景によって法的リスクや金融面への影響は変わってきます。検討にあたっては、「なぜ検査済証がないのか」をできる限り具体的に確認しておくことが欠かせません。

検査済証なし＝違法建築とは限らない理由

検査済証が手元にない建物だからといって、すべてが違法建築と評価されるわけではありません。

たとえば、建築当時の制度上、完了検査の位置づけが現在とは異なっていた時期の建物や、検査を受けていたものの書類だけが失われている建物もあります。

また、確認図面どおりに建てられているにもかかわらず、建築主や施工者の事務手続きの不備から検査済証が交付されていないケースも考えられます。

一方で、完了検査を受けていない建物の中には、確認図面と異なる内容で施工されている、構造に影響する増築を行っているなど、実際に法令違反と評価されかねない事例も含まれます。

そのため、「検査済証がない」という結果だけで判断するのではなく、次のような点を組み合わせて総合的に見ていくことが重要です。

【違法建築の可能性を検討するときの主な確認事項】

• 建築確認済証や当時の設計図書が残っているかどうか
• 確認図面に記載された規模・構造と、現況の建物が大きく食い違っていないか
• 増築・用途変更の履歴があり、その際の手続きが適切に行われているか
• 過去に行政から違反是正の指導や通知を受けた記録がないか

検査済証の有無だけではなく、建物の履歴や図面との整合性、行政とのやり取りなども踏まえながら、リスクの有無と大きさを見ていく姿勢が大切です。

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検査済証なし物件に伴うリスクと注意点

検査済証がない物件と一口にいっても、「書類が見つからないだけ」のものから、「確認内容どおりに完成していない」「増築の手続き漏れがある」といった実質的な違反が疑われるものまで幅があります。

見た目には問題なく使えていても、行政から是正を求められるリスク、住宅ローンが通りにくくなるリスク、増築や用途変更の制約、売却時の価格低下や成約のしづらさなど、複数のリスクが重なりやすい点が特徴です。

「今の住み心地」だけでなく、法令・資金・将来の運用や承継の観点から、多面的に捉える必要があります。

違法建築と評価される可能性への注意

検査済証がないからといって、必ず違法建築というわけではありませんが、「違反の有無が確認しきれていない状態」と見られやすいことは確かです。

完了検査を経ていない建物は、行政側から見ると「確認図面どおりに建てられているか確認できていない建物」であり、もし確認内容と現況の間に大きな差があれば、建築基準法違反と判断される可能性があります。

また、確認後の増築・用途変更で構造や避難経路に影響する工事を行っているのに、必要な手続きを取っていない場合も、違反建築物と扱われるおそれがあります。

【違法建築リスクが高まりやすいチェックポイント】

• 建築確認済証はあるが、完了検査を受けた記録や検査済証が見つからない
• 確認図面にはない増築部分が居室や店舗として日常的に使われている
• 耐力壁の撤去や大きな開口部の新設など、構造に影響する改造を独自に行っている
• 過去に行政から違反是正の指導や行政処分を受けた履歴がある

住宅ローン・融資への影響

検査済証がない物件は、多くの金融機関で住宅ローンの審査において慎重に扱われます。

担保となる建物が建築基準法に適合しているかどうかは、金融機関にとって重要な判断材料であり、検査済証がないと「確認どおりに建てられていると証明しづらい」と見なされがちです。

その結果、融資が断られたり、借入可能額が抑えられたり、通常より多くの自己資金を求められたりする可能性があります。

長期固定型の住宅ローン商品などでは、検査済証の提出を原則条件としているものもあり、選べるローンの幅が狭まるケースも想定されます。

【ローン審査に与える影響イメージ】

増築・用途変更に伴う制約

検査済証がない建物、あるいは確認内容と現況に大きな差がある建物は、将来の増築や用途変更を行う際にもハードルが高くなりがちです。

一定規模以上の増築や、用途変更を伴う大きな改修を行う場合は、改めて建築確認申請が必要になることがあり、その際に既存建物の状況も含めて法令適合性が問われる場面が出てきます。

【増築・用途変更で注意したいパターン】

• すでに容積率・建ぺい率の制限ギリギリ、もしくは超過状態になっており、これ以上の増築が難しい
• 避難経路や階段寸法などが現行基準を満たしておらず、増築時に既存部分もあわせた是正を求められる可能性がある
• 用途地域やルールの変更により、当初の用途では問題なかったが、現在は規制が厳しくなっているエリア

売却・相続時に不利になりやすいケース

検査済証がない建物は、売却時や相続時にも不利に働きやすい資産です。売却の場面では、買主側の不動産会社や金融機関から、検査済証の有無や建物の適法性について必ず確認が入ります。

検査済証がないことが分かると、買主は将来のリスクを考え、購入を見送る、値引きを強く求めるといった反応を示すことがあります。

【売却・相続で影響が出やすい場面の一例】

• 周辺の類似物件よりも安めの価格設定にしないと、購入希望者が集まりにくい
• 購入申込後、ローン本審査で検査済証の有無が問題となり、融資否決・契約解除につながる
• 相続時に、「法令面で不安がある物件だから評価を低くすべきだ」と他の相続人から主張される

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検査済証の有無を確認する流れ

検査済証があるかどうかを調べる際は、まず手元の資料を確認し、そのうえで役所などの公的情報で裏付けを取る、という順番で進めると整理しやすくなります。

結論を急ぐのではなく、①自宅に保管されている書類を確認、②市区町村で建築確認台帳記載事項証明書などを取得、③必要に応じて確認検査機関や行政担当部署に問い合わせ、④図面・台帳・現況を照らし合わせて疑問点を洗い出す、というステップで進めるイメージです。

建築確認台帳記載事項証明書の取得方法

検査済証の有無を含め、建築確認の内容を客観的に知るために役立つのが「建築確認台帳記載事項証明書」です。

これは、役所の建築確認台帳に記録されている内容の一部を、「このように記載されています」と証明する書類で、確認番号・確認年月日・建築主・用途・構造・階数・延べ面積などの基本情報が記載されるのが一般的です（自治体によって名称や形式が異なる場合があります）。

【建築確認台帳記載事項証明書の取得の流れ】

1. 建物所在地の市区町村役所（建築指導課など）を確認する
2. 窓口や電話で、「この住所の建物の建築確認台帳記載事項証明書を取得したい」と相談する
3. 用意された申請書に、建物の所在地・地番・建築主名など分かる範囲で記入する
4. 所定の手数料を支払い、証明書の交付を受ける
5. 記載された確認番号・年月日・規模などを手元の図面や現況と照らし合わせる

役所・確認検査機関への問い合わせのコツ

建築確認台帳記載事項証明書だけでは、「完了検査を受けたか」「検査済証が実際に交付されたか」まで分からないこともあります。

また、確認審査や完了検査を民間の指定確認検査機関が行っている場合は、その機関側に記録が残っている可能性もあります。

こうした場合は、役所や確認検査機関に直接問い合わせを行い、分かる範囲で補足情報を確認します。

【問い合わせるときに意識したいポイント】

• 建築確認番号・建築年・所在地など、台帳で確認できた情報を手元に用意してから電話する
• 「この確認について完了検査は受けているか」「検査済証交付の有無を確認できるか」といった聞きたい内容を整理しておく
• 個人情報の関係で詳細は教えてもらえないケースもあるため、概要だけでも聞ければよい、というスタンスで依頼する

図面・台帳と現況を照らし合わせるチェック

検査済証の有無や建築確認の内容が把握できたら、次に確認したいのが「図面や台帳に記載された計画」と「現在の建物」がどの程度一致しているかです。

ここで大きな差が見つかる場合、検査済証がないことに加え、実際の構造や規模の面でも法令とのギャップが疑われるおそれがあります。

【図面・台帳と現況を見比べる際の主なポイント】

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検査済証なし物件を購入する際の判断軸

検査済証がない物件の購入を検討する場合、「価格が安い」「立地が魅力的」といった表面的な要素だけで決めてしまうと、後になってローンや増築、売却の場面で予想以上の制約を受ける可能性があります。

重要なのは、①法令面のリスク（違法建築と評価されるおそれ）、②資金面のリスク（ローンや将来の売却価格への影響）、③利用面のリスク（増築・用途変更・建て替えの自由度）を切り分けて整理することです。

そのうえで、「避けるべき物件」と「条件付きなら検討余地のある物件」を見極め、自分のライフプラン・保有期間と照らし合わせて、本当に許容できるかを考えていくことが求められます。

購入を避けるべき検査済証なし物件の例

検査済証がない物件の中には、「原則として購入を避けたほうがよい」と考えられるパターンもあります。

典型的なのは、建築確認の存在自体が不明、確認済証はあるが完了検査を受けた形跡がない、確認図面と現況の差が大きく構造にも影響している、すでに行政から違反是正の指導を受けている、といったケースです。

【できるだけ避けたいケースの代表例】

• 確認済証・検査済証ともに提示されず、建築確認番号も分からないとされている物件
• 図面上は2階建てなのに、現況では3階部分や屋上が居室として使われている物件
• 構造上重要な壁・柱に手を加えた増築があり、耐震性に不安がある物件
• 「違反建築」「是正指導中」などの記載が重要事項説明書や資料に明記されている物件

条件付きで検討し得る既存不適格物件の目安

一方で、建築当時は法令に適合していたものの、その後の法改正や用途地域・容積率の変更などによって、現在の基準では適合していない「既存不適格建築物」も存在します。

このような建物は、当時の確認済証・検査済証や台帳記録から、「建築時点ではルールを守っていた」ことを示せる点が、違反建築と大きく異なります。

【既存不適格として検討余地があるケースのイメージ】

• 建築確認済証・検査済証が残っており、建築当時は基準内であったことが確認できる物件
• その後の増築・用途変更が少なく、構造上大きな変更をしていない物件
• 用途地域や容積率などが変わった結果、現在は一部基準外となっているが、周辺にも同様の建物が多いエリア

媒介契約・重要事項説明で確認したい項目

検査済証がない物件を前向きに検討する場合でも、不動産会社とのやり取りのなかで、「どこまでが判明していて、どこからが不明なのか」を書面ベースで確認しておくことが重要です。

媒介契約や重要事項説明の際には、宅地建物取引業法に基づき、用途地域・建ぺい率・容積率・都市計画制限などと合わせ、検査済証の有無や一部の違反状況についても説明されることが多くなっています。

【重要事項説明などでチェックしたいポイント】

• 建築確認済証・検査済証の有無と、その番号・日付
• 増築部分や未登記部分の有無、規模、用途、建築時期に関する説明
• 建ぺい率・容積率・高さ制限などの基準と、現況が適合しているかどうかの説明
• 過去の是正指導・違反通知・道路後退指導などの履歴の有無

価格交渉と契約条項でのリスク配分

検査済証がない物件でも、立地や建物の状態によっては、「リスクをある程度織り込んだ価格」であれば検討する余地がある場合もあります。

その際に考えたいのが、「どの程度まで価格に反映させるか」と「売主・買主間でリスクをどう分担するか（契約条項でどう定めるか）」です。

【価格面で検討したいポイント】

• 検査済証なしによって将来生じうるコスト（是正工事・ローン制約・売却時の値引きなど）をざっくり見積もり、価格調整の目安とする
• 近隣の検査済証あり物件の相場と比較し、どの程度の割安感があればリスクに見合うと考えるか検討する

契約条項では、例えば次のような論点を整理しておくと、後々のトラブルを抑えやすくなります。

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検査済証なし物件を保有している場合の対応方針

すでに検査済証のない物件を所有している場合、「今すぐ何か手を打つべきか」「売却や建て替えのときに困らないか」といった不安を感じることもあると思います。

実務上、検査済証のない既存建物は少なからず存在しており、その扱いはケースごとに異なります。

まずは、建築確認や完了検査の記録、設計図書、建築確認台帳の情報、現況調査の結果など、入手できる資料を集めて「建物の経歴」を整理することから始めるとよいでしょう。

代わりとなる書類・現況調査の活用

検査済証そのものが見つからない場合でも、代わりとなる資料をそろえておくことで、ローン見直しや売却時の説明に役立てることができます。

例えば、建築確認済証や建築確認台帳記載事項証明書は「どのような計画で建てられた建物か」を示す材料になります。

また、インスペクション（建物状況調査）や構造・劣化診断の報告書は、「現時点での安全性・劣化状況」を第三者が評価した記録として活用できます。

【準備しておくと良い主な資料】

• 建築確認済証、建築確認台帳記載事項証明書などの確認関連書類
• 平面図・立面図・構造図などの設計図書
• 建物状況調査（インスペクション）や構造・劣化診断の報告書
• 過去の修繕・改修工事に関する見積書・工事報告書

是正工事や減築を考える際の流れ

違反の疑いが強い部分や、安全性に不安がある箇所が把握できている場合には、是正工事や減築を選択肢として検討することもあります。

ただし、やみくもに工事を進めるのではなく、「どこが法令上問題になりやすいか」「どの工事が安全性と費用のバランスに見合うか」を整理したうえで優先順位をつけることが大切です。

【是正工事・減築を検討する基本ステップ】

1. 建築確認図面・台帳情報・現況を比較し、増築部分や用途変更部分、構造をいじった箇所を洗い出す
2. 容積率・建ぺい率・避難経路・採光・構造など、法令とのズレが大きい部分を整理する
3. 安全性に直結する箇所（階段・避難経路・構造躯体など）から、是正の必要性と工事の概算を検討する
4. 費用と効果（是正による安心感やローン・売却への影響改善）を比較し、実施する工事を決める

売却・賃貸・建て替えを比較した出口戦略

検査済証がない物件を今後どう扱うかを考える際には、「売却する」「賃貸として保有する」「いずれ建て替えを検討する」といった出口戦略を並べて検討してみると整理しやすくなります。

どの選択肢が適しているかは、立地や築年数、老朽化の程度、自身や家族のライフプラン、資金状況などによって異なります。

家族間で共有しておきたい管理と承継の情報

検査済証がない物件は、将来の相続や承継の場面で、「なぜ検査済証がないのか」「どのようなリスクがあるのか」が分かりにくく、評価や分け方で意見が食い違いやすい資産です。

そのため、あらかじめ家族間で基本情報や今後の方針を共有しておくことが有効です。

【家族で共有しておきたい主な内容】

• 建築確認番号・建築年月・用途・規模などの基礎情報
• 検査済証の有無、代替となる資料の有無、建物診断の結果など
• 今後の方針（当面は居住用として利用、将来的に売却や建て替えを検討する、など）
• 固定資産税・保険料・修繕費など、毎年おおよそどの程度のコストがかかっているか

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まとめ

検査済証がない物件は、すべてが直ちに違法建築というわけではないものの、建築確認どおりに完成していないケースや、増築・用途変更の履歴次第では、法令・ローン・資産価値の面で無視できないリスクを抱える可能性があります。

まずは、設計図書・登記・建築確認台帳記載事項証明書・重要事項説明書などを集め、「いつ・どのような計画で建てられた建物か」「どこに疑問点があるか」を整理することが出発点です。

そのうえで、ローン利用の前提や保有期間、将来の売却・建て替えの可能性を踏まえ、自分や家族が許容できる範囲かどうかを検討していきましょう。

建築基準法や行政の運用は個別事情で判断が変わることも多いため、独自の判断だけで決めつけず、必要に応じて専門家の意見も取り入れながら、慎重に方向性を決めていくことが大切です。