底地と借地権の違いを徹底比較！仕組み・相場・売却まで5項目で解説

底地と借地権の違いがよくわからず、「相続や売却で損をしないか」「地代や税金の負担はどう変わるのか」と不安に感じていませんか。

本記事では、底地と借地権それぞれの意味と仕組み、評価額や相場・税金の考え方、売却・買取の流れ、投資判断やトラブル予防のポイントまでを一括で整理します。あくまで一般的な解説であり、最終判断には専門家への相談が必要である点も踏まえつつ、基礎知識を整理したい方向けの内容です。

1 底地と借地権の基礎知識
2 底地と借地権の違い
3 評価額と相場・税金の基礎
4 売却・買取と活用方法
5 投資判断とトラブル予防
6 まとめ

底地と借地権の基礎知識

底地と借地権は、ひとつの土地について「誰が所有しているか」と「誰が使う権利を持っているか」を分けて考えるための仕組みです。

一般に、借地権が付着している宅地の所有権を底地、建物の所有を目的とする地上権や土地の賃借権を借地権と呼びます。

地主（底地権者）は土地の所有者として地代を受け取る立場にあり、借地人（借地権者）は地代を支払いながら土地を利用し、その上に建てた建物を自分の資産として所有するのが典型的な構図です。

日常生活では「借地付き一戸建て」「借地権付きマンション」などの形で登場し、相続や売却、建て替えの場面で初めて権利関係の複雑さに気づくケースも少なくありません。

まずは、地主側の立場（底地）と借地人側の立場（借地権）の役割と基本的な権利の違いを押さえておくことが、後のトラブルや損失を防ぐ第一歩になります。

項目	概要
底地	借地権が付いた宅地の所有権。地主が地代収入を得るが、土地利用には借地人の権利が影響する。
借地権	建物所有を目的として他人の土地を借りる権利。地代を支払いながら土地を使用する。
関係者	地主（底地権者）と借地人（借地権者）の二者関係が基本。建物の買主や相続人が加わるとさらに複雑になる。

底地の意味と地主側のポイント

底地とは、借地権などの利用権が付いた土地の所有権のことで、「更地（権利が付いていない土地）」と区別されます。

地主は土地の名義人として固定資産税・都市計画税の納税義務を負う一方、借地人から地代を受け取る権利を持ちます。

ただし、更地と違って、自分の判断だけで自由に建物を建てたり利用方法を変えたりできるわけではなく、借地権を無視して土地を利用することはできません。

底地を第三者に売却しようとしても、借地権がついたままでは利用制限が多く、一般に更地相場より低い価格になりやすいとされます。

そのため、底地を保有する地主にとっては「地代収入」「税負担」「将来の活用（売却・等価交換など）」のバランスを長期的に考えておくことが重要です。

【地主が押さえたい確認ポイント】

登記簿謄本で「所有者（自分）」と「借地権の有無・内容」を確認しておくこと
借地契約書で地代額・支払方法・更新条件・建て替え承諾などの条項を把握すること
固定資産税納税通知書で税負担と地代収入のバランスをチェックすること

底地を所有する地主側の基本視点

収入面→地代や一時金（権利金・承諾料など）の水準と安定性を確認しておくこと
資産面→更地より利用制限があるため、底地価格は更地価格より低くなるのが一般的であること
将来計画→更新・建て替え・売却・等価交換など、出口戦略を早めに検討しておくこと

借地権の意味と借地人のチェック

借地権とは、建物の所有を目的として他人の土地を利用する権利のことです。借地人は、借地上に建物を所有しつつ、地代を支払いながら土地を使う立場になります。

住宅用の借地権は長期間にわたり継続することが多く、契約更新や建て替え・名義変更の際に、地主の承諾や承諾料が問題になることがあります。

借地権付きの一戸建てやマンションを購入する場合、建物価格だけで判断すると、土地を所有しない分だけ割安に見えることがありますが、実際には「残り契約期間」「更新条件」「地代の水準」「承諾料など一時金の有無」も含めて総コストを把握することが大切です。

【借地人側のチェックポイント】

借地契約の種類（普通借地権か定期借地権か）と契約期間、更新の有無
月額地代・更新料・承諾料など、将来も含めた支払いの見込み
建物の名義・借地権の名義・相続や売却時の取り扱い（誰に承諾が必要か）

借地権付き物件を検討する際の視点

購入価格だけでなく、地代や更新料を含めた「総負担額」を見積もること
残存期間が短い借地権は、住宅ローンや将来売却時の条件が厳しくなるおそれがあること
将来、借地権を売却・相続する際の手続きと地主の承諾条件を事前に確認しておくこと

所有権と使用権の違い比較

底地と借地権を理解するうえで大切なのが、「所有権」と「使用権（利用権）」の違いです。所有権は、土地や建物について、法律上もっとも強い権利であり、売る・貸す・担保に入れるなどの処分も含めて広い権限を持ちます。

一方、借地権は土地を使う権利であり、地代支払や契約条項の範囲で利用することが前提になります。

借地権付きの土地では、「土地の所有権＝底地権」「土地の使用権＝借地権」「建物の所有権＝通常は借地人」という構造になり、1つの場所に複数の権利が重なっているイメージです。

権利ごとに相続や売却の相手・手続きが異なるため、どの権利を誰が持っているのかを整理しておく必要があります。

権利	権利者の立場	主な内容
底地権	地主（所有権者）	土地を所有し、地代収入を得る権利。借地権がある間は自由な利用・処分に制約がある。
借地権	借地人（使用権者）	地代を支払って土地を使い、建物を所有する権利。更新や譲渡・増改築には地主の承諾が必要になることが多い。
建物所有権	通常は借地人	建物を売買・増改築できるが、敷地利用については借地契約の制約を受ける。

所有権と使用権を混同しやすいポイント

「建物を所有している＝土地も自分のもの」と誤解しやすいが、土地は地主の所有であること
底地だけ売却しても、借地権が残る限り、買主は自由に土地を使えないこと
権利ごとに相続や売却の相手・手続きが異なるため、まとめて整理しておく必要があること

借地借家法と契約ルールの注意点

借地権や借家権に関する基本ルールは「借地借家法」という法律で定められており、建物所有を目的とする地上権・土地賃借権の存続期間や、契約の更新・終了などについて特別の規定が置かれています。

現在の借地契約は、原則としてこの法律に従う「普通借地権」と、期間満了で必ず終了する「定期借地権」に大きく分かれます。

定期借地権については、期間満了により確実に土地が返還される仕組みであることが特徴で、契約書にその旨を明記することなど一定の要件が求められます。

普通借地権の場合は、正当事由がない限り更新が認められる仕組みとなっており、更新料や条件変更を巡って地主と借地人の間で協議が必要になることがあります。

【契約書で最低限確認したいポイント】

借地の種類（普通借地権／定期借地権）と存続期間
更新の有無と更新料・条件変更の扱い
建て替え・増改築・譲渡・転貸の承諾条件と承諾料の有無
地代改定のルール（改定時期・協議方法など）

借地契約ルールで注意したい点

契約書の内容が法律より不利な場合でも、必ずしも無効になるとは限らず、個別事情で判断が分かれること
旧法時代から続く借地（旧借地法）のケースでは、現在の借地借家法とは取り扱いが異なる場合があること
更新拒絶や明渡しを巡る紛争は専門的になりやすく、判断に迷う場合は早めに専門家へ相談した方がよいこと

2025.04.22

底地と借地権の違い

底地と借地権は、同じ土地に関する権利でありながら「どの範囲までコントロールできるか」「どのようにお金が動くか」という点で性質が大きく異なります。

底地は土地そのものの所有権であり、法的には強い権利ですが、実際の利用は借地権の存在によって制約を受けます。

一方、借地権は土地を使う権利であり、地代を支払う代わりに建物を所有し、生活や事業に利用できます。

投資や相続の場面では、同じ土地でも「底地として保有する場合」と「借地権付き建物として保有する場合」で、収益性・流動性・リスクが変わります。

どちらが有利かは一概にいえず、地代水準や残り契約期間、周辺の地価水準などを踏まえて判断する必要があります。

まずは、権利内容・費用負担・期間と更新・名義変更や建て替えの扱いという四つの軸で違いを押さえておくと整理しやすくなります。

権利内容→所有権か使用権か、どこまで自由に利用・処分できるか
費用負担→地代、固定資産税、承諾料など、誰が何を負担するか
期間・更新→いつまで利用できるか、更新できるかどうか
名義変更・建て替え→売却や相続、建て替えのときにどんな手続きが必要か

底地と借地権を比較するときの着眼点

「誰が何を持っているか（所有権・使用権・建物）」を書き出して整理すること
収支だけでなく、自由度や将来の出口（売却・返還など）も合わせて考えること
契約書と登記の内容が一致しているかを確認すること

権利内容と使い方の違い比較

権利内容の観点では、底地は「所有者としての立場」、借地権は「利用者としての立場」と整理するとイメージしやすくなります。

底地権者は土地の所有者として、地代を受け取り、将来的な利用や売却を検討できますが、借地権が存続している間は土地の自由な利用には制約があります。

借地権者は、土地そのものは所有していないものの、建物を所有し、居住や事業の拠点として土地を使うことができます。

項目	底地（地主）	借地権（借地人）
権利の性質	土地の所有権。法律上もっとも強い権利だが、借地権がある間は利用制限あり。	土地を使う権利。建物を所有し、地代を支払いながら利用する。
収益	地代収入や承諾料など。地価の上昇による資産価値の影響も受ける。	賃貸に出す場合は家賃収入。自用の場合は「住む・使う」価値が中心。
自由度	借地権がある間は、建物を建てる・取り壊すなどの実利用は基本的にできない。	建物の利用は比較的自由だが、増改築・用途変更などは契約の制約あり。

権利内容の違いを整理するポイント

底地→「所有しているが、すぐには自由に使えない資産」としての側面があること
借地権→「土地を借りて建物を活用する権利」であり、生活や事業の基盤になること
どちらも一方的に優劣はなく、ニーズや目的によって向き不向きが変わること

地代や固定資産税の負担チェック

費用負担の面では、「地代」と「固定資産税・都市計画税」の扱いを整理しておくことが重要です。

法律上、固定資産税などの納税義務者は土地の所有者（底地権者）ですが、実務上は契約で「借地人が固定資産税相当額を負担する」などの取り決めがされていることもあります。

一方、地代は借地人から地主に支払われる対価であり、土地の立地や権利関係によって水準が異なります。

投資として底地や借地権を検討する場合には、毎年のキャッシュフローをイメージし、「どの費用を誰が負担しているか」「実質的な手取りはいくらか」を確認することが欠かせません。

【費用負担を確認するときのチェックリスト】

借地契約書に地代額・支払時期・改定のルールがどう書かれているか
固定資産税納税通知書の宛名は誰になっているか、実際の負担者は誰か
更新料・承諾料など一時金の有無と支払頻度（更新時・建て替え時など）

費用負担でトラブルになりやすいポイント

「固定資産税相当額を負担」とだけ書かれており、具体的な計算方法が曖昧な契約
口頭ベースで地代や負担割合を変更しており、書面の内容と実態が合っていないケース
更新料や承諾料の水準が妥当かどうかを検討せず、言われるまま支払ってしまうケース

契約期間と更新ルールの注意点

底地と借地権の関係では、「いつまで土地を使えるか」「更新のルールはどうなっているか」が大きなポイントです。

一般的な借地契約には、契約期間があり、期間満了時に更新するタイプ（普通借地権）と、期間満了で原則終了するタイプ（定期借地権）があります。

住宅用の普通借地権では、初回期間を長めに定め、その後一定期間ごとに更新していく契約が多く見られます。

一方、定期借地権は、契約時に「期間満了で返還する」という前提で利用する制度です。

底地側から見ると、契約期間や更新ルールによって、将来いつ土地を自由に使えるようになるかが変わります。

借地権側から見ると、残り期間が短いほど、金融機関の評価や売却時の需要に影響しやすくなります。

契約期間→何年あるのか、残りは何年か
更新の有無→自動更新か、合意更新か、更新拒絶の条件はどうなっているか
更新料→金額の目安や算定方法、支払時期が明記されているか

期間と更新で気をつけたいこと

残り期間が短い借地権は、ローン利用や将来の売却が難しくなるおそれがあること
更新拒絶の可否や「正当事由」の判断は専門的であり、個別事情で異なること
定期借地権の場合、原則として期間満了で終了する前提で、出口戦略を早めに考える必要があること

名義変更や建て替え承諾の目安

底地と借地権の違いは、名義変更や建て替えの扱いにも表れます。借地権付きの建物を第三者に売却する場合、単に建物の所有者が変わるだけでなく、「借地権の譲渡」にあたるとして地主の承諾が必要になることが多く、承諾料を求められるケースもあります。

また、老朽化した建物を建て替える場合も、契約内容によっては事前の承諾が必要とされていることがあります。

一方、底地側では、誰が借地人になるのか、どのような建物が建つのかは、地代の安定性や将来の土地活用に直結します。

そのため、名義変更や建て替えの際に条件を付けたり、承諾料を通じてリスクと収益のバランスをとることがあります。

【名義変更・建て替え時の実務的な流れのイメージ】

借地契約書で「譲渡・転貸」「建て替え」の条項と承諾の要否を確認する
事前に地主へ相談し、条件（承諾料の有無・金額の考え方など）をすり合わせる
必要に応じて覚書や契約書を作成し、登記手続きやローン手続きを進める

名義変更・建て替えで注意したいポイント

無断で譲渡・増改築を行うと、契約違反とみなされるおそれがあること
承諾料の金額には幅があり、「相場」として紹介される水準がそのまま妥当とは限らないこと
相続による名義変更と、売買による名義変更では、扱いや必要な承諾が異なる場合があること

2025.05.10

評価額と相場・税金の基礎

底地と借地権は、見た目は同じ土地でも「評価額」や「税金の計算方法」が大きく変わります。相続税や贈与税の世界では、国税庁が公表する「路線価」や「借地権割合」を用いて評価するのが原則とされており、一般の売買相場とは考え方が異なります。

評価のスタートになるのは、自用地（自分で使っている土地）としての価額であり、路線価方式や倍率方式により求めた金額をベースに、借地権割合を掛けたり引いたりして、借地権や底地の評価額を算出する仕組みです。

一方、実際の売買価格は、評価額どおりになるとは限らず、地域の需給や個別事情によって上下します。

評価額と取引価格のズレを理解しておくことで、「税金上の話」と「マーケットの感覚」を切り分けて判断しやすくなります。

評価額を見るときの基本スタンス

まずは「自用地としての価額」を確認し、そのうえで借地権・底地の配分を考えること
相続税評価額と実際の売買相場は必ずしも一致しないこと
税金の話か、売買・投資の話かを整理してから数字を見ること

路線価を使った底地評価の目安

相続税や贈与税の評価では、路線価が定められている地域について「路線価方式」により土地の評価額を計算します。

路線価とは、道路ごとに「標準的な宅地の1㎡当たりの価額（千円単位）」を示したもので、国税庁が毎年「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」として公表しています（令和7年分路線価など）。

路線価方式では、対象地が面する道路の路線価に、奥行や形状・角地補正などの各種補正率を掛け、最後に面積（㎡）を乗じて自用地としての価額を求めます。

底地の相続税評価額を考えるときは、この自用地としての価額をスタートにします。国税庁の通達では、借地権の付いた土地（貸宅地）の評価について、「自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合」という算式で底地部分の価額を求める考え方が示されています。

例えば、自用地としての価額が5,000万円・借地権割合が70％の区域であれば、底地評価額はおおむね「5,000万円×（1－0.7）＝1,500万円」といったイメージになります（あくまで税務上の一般的な考え方の一例です）。

【路線価を使って評価額を把握する流れ（税務上の一般的なイメージ）】

国税庁の路線価図から、対象地が接する道路の路線価を確認する
奥行や形状などに応じた補正率を確認し、自用地としての価額（㎡単価×補正率×面積）を求める
借地権割合をもとに、借地権部分・底地部分のおおまかな評価額の配分を把握する

路線価ベースの底地評価で注意したいこと

路線価や評価方法は毎年見直されるため、「いつ時点の基準か」を必ず確認すること
ここでの評価は相続税・贈与税目的のものであり、実際の売買価格とは異なることが多いこと
具体的な評価額は土地の形状や借地契約の内容などで変わるため、個別相談が必要になること

借地権割合と評価額のポイント

借地権割合とは、自用地としての価額のうち、借地権が占める割合を示す指標です。

国税庁が地域ごとに「A～G」などの記号や％で定めており、一般に都市部の商業地のように土地の利用価値が高い地域ほど、借地権割合は高く設定されます（例：80％や90％など）。住宅地では50～70％程度のエリアも多く見られます。

この借地権割合を用いることで、「自用地としての価額×借地権割合＝借地権の評価額」のように、借地権部分と底地部分の配分をざっくりイメージできます。

逆に底地側は、「自用地としての価額×（1－借地権割合）」という感覚で捉えられます。例えば、自用地評価額が1億円で借地権割合70％の地域なら、借地権部分が約7,000万円、底地部分が約3,000万円といったバランスです。

例	自用地評価額	借地権割合・イメージ
都市部商業地	1億5,000万円	借地権割合80％→借地権約1億2,000万円／底地約3,000万円
住宅地	5,000万円	借地権割合60％→借地権約3,000万円／底地約2,000万円

借地権割合を見るときのチェックポイント

国税庁の路線価図で「借地権割合の区分（A～Gなど）」を確認すること
地域によって借地権の慣行や需要が違い、割合も大きく変わること
計算式はあくまで税務上の一般的な考え方であり、実際の売買価格は個別事情で前後すること

相続税・贈与税での扱い注意点

相続税・贈与税の計算では、底地・借地権それぞれを「相続税評価額」として評価し、課税価格に算入する必要があります。

国税庁のタックスアンサーや財産評価基本通達では、路線価方式や倍率方式を用いて土地や土地の上に存する権利（土地そのもの、借地権、貸宅地など）の評価方法を定めています（いずれも令和7年4月1日現在法令等などの記載あり）。

実務上は、次のようなパターンで扱いが変わり得ます。

被相続人が底地を持っていた場合→底地評価額（自用地評価額×（1－借地権割合）など）を相続税評価額として計上
被相続人が借地権付き建物を所有していた場合→建物評価額＋借地権評価額を相続税評価額として計上
生前贈与で借地権のみ・底地のみを移転する場合→それぞれ別個に評価し、贈与税の対象とする

税金面で押さえたい注意ポイント

底地・借地権を同時にまとめて承継するのか、一方のみ承継するのかで評価と税負担が変わること
小規模宅地等の特例など、他の相続税の特例制度の適用状況によっても結論が変わること
相続人間で権利を分けると、将来の売却や活用が難しくなる場合があるため、税額だけで決めないこと

売却価格と利回り感覚のチェック

相続税評価額と実際の売却価格は、必ずしも一致しません。底地の場合、借地権が付いているため自由に利用できず、一般的な更地に比べて流通性が低いため、相続税評価額よりも低い価格で取引されるケースが多いとされています。

一方、借地権付き建物についても、残り期間や地代水準、金融機関の評価などによって市場価格が変動します。

投資として検討する場合は、「評価額」だけでなく「利回り感覚」を持つことが大切です。例えば、底地であれば「年間地代÷底地購入価格」で表面利回りの目安を把握できますし、借地権付き建物であれば「家賃収入－地代・維持費」を基にした利回りを確認します。

その際、固定資産税や修繕費、借地契約の残存期間による出口リスクなども織り込んで検討する必要があります。

対象	チェックする数字	主なポイント
底地	年間地代／底地価格、評価額との乖離	地代水準が周辺と比べて高いか低いか、将来の増額余地やリスクを確認。
借地権付き建物	家賃収入－地代・維持費、残存期間	残り期間が短いと売却やローンが難しくなり、利回りも変わる点に注意。

売却・投資を検討するときの行動の目安

相続税評価と想定売却価格の両方を並べて、差を把握すること
地代・固定資産税・維持費を含めた実質利回りを試算してみること
最終的な売却スキーム（底地と借地権をまとめるかどうか等）は、不動産会社や税理士と相談して決めること

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2025.09.05

売却・買取と活用方法

底地と借地権は、そのまま保有し続けるだけでなく、「底地だけ売る」「借地権だけ売る」「両者をまとめて整理する」といった活用方法があります。

同じ土地でも、どの権利を誰が持つかによって、売却しやすさ・価格・税金・将来の自由度が大きく変わります。

底地だけを専門業者や借地人に売るケース、借地権付き建物を第三者に売却するケース、底地と借地権をまとめて自用地に近い形にするケースなど、それぞれ流れや注意点が異なります。

まずは、自分が今どの立場（地主・借地人）なのか、どこまで整理したいのかを明確にしたうえで、選択肢を比較することが大切です。

活用方法を検討するときの基本スタンス

「底地」「借地権」「建物」の3つを分けて、誰が何を持っているかを書き出すこと
売却価格だけでなく、将来の使い勝手や相続のしやすさも合わせて考えること
契約書・登記・固定資産税の資料をそろえたうえで、候補となるスキームを比較すること

底地だけ売る場合の流れポイント

底地だけを売る場合、地主は「土地の所有権だけを手放し、借地人との関係を整理する」ことになります。

買主は、借地人本人の場合もあれば、底地専門の買取業者や不動産投資家の場合もあります。いずれにしても、現在の借地契約を前提に権利が引き継がれることが多く、契約条件や地代水準の確認が重要です。

底地売却の一般的な流れのイメージは、次のとおりです。

現状把握→登記簿、借地契約書、地代の入金状況、固定資産税の負担状況を整理する
価格の目安を確認→底地を扱う不動産会社や専門業者に査定を依頼する
借地人への情報共有→売却方針を伝え、買い取り意向の有無を確認する
売買契約・決済→条件が整えば売買契約を締結し、決済・所有権移転登記を行う

底地売却で注意したいポイント

法律上は借地人の承諾が不要な場合でも、実務上は今後の関係を踏まえた丁寧な説明が望ましいこと
借地契約の内容を変更できるわけではないため、「地代値上げを前提に高値売却」といった前提は慎重に検討すべきこと
底地価格は更地価格より低くなりやすく、想定より売却額が抑えられる場合があること

借地権だけ売る場合の流れ注意点

借地権だけを売る場合、実務上は「借地権付き建物の売却」として扱われることが多く、建物の所有権と借地権の両方が買主に移転します。

このときの大きなポイントは、「地主の承諾が必要かどうか」と「残り契約期間・地代水準が妥当かどうか」です。

借地契約書に譲渡や転貸の制限が記載されていることも多く、承諾料の支払いが求められるケースもあります。

【借地権売却の流れのイメージ】

借地契約書・登記の確認→譲渡・転貸に関する条項や残存期間、地代を把握する
不動産会社による査定→周辺の売買事例や建物の状態を踏まえて価格の目安を確認する
地主への相談→譲渡の承諾条件（承諾料の有無・金額の考え方など）について打診する
買主との契約→承諾が得られたら売買契約を締結し、決済・名義変更・登記手続を行う

借地権売却で特に注意したい点

残りの契約期間が短いと、買主のローン利用が難しくなり、価格も抑えられやすいこと
地代滞納や契約違反があると、買主・地主双方から不信感を持たれ、交渉が難航するおそれがあること
地主の承諾が得られない場合、売却スキーム自体を見直す必要が生じること

底地と借地権をまとめる等価交換比較

底地と借地権をまとめて整理する方法として、「等価交換」の考え方があります。これは、自用地としての価値を基準に、底地権者と借地権者が持ち分を出し合い、権利を組み替えるイメージです。

例えば、地主が借地権を買い取って土地と建物の所有権を一本化したり、逆に借地人が底地を買い取って土地も建物も自分名義にしたりするパターンが代表的です。

また、両者で合意し、底地と借地権をまとめた状態（ほぼ自用地に近い状態）で第三者に売却する「共同売却」のような方法も考えられます。

いずれの場合も、評価額や税負担のバランスを丁寧に調整することが重要です。

方法	主なイメージ	メリット・留意点
地主が借地権取得	底地＋借地権をまとめて所有し、自用地として活用・売却しやすくする。	権利がシンプルになる一方、借地権取得資金と税負担を検討する必要あり。
借地人が底地取得	土地と建物を一体で所有し、将来の建て替えや売却の自由度が高まる。	底地購入資金や、相続税・固定資産税の負担増を織り込む必要あり。
共同売却	底地権者・借地権者が協力し、自用地に近い権利として第三者に売却。	市場ニーズに合えば高値が期待できるが、関係者間の調整が不可欠。

等価交換などを検討する際のポイント

自用地としての価値を基準に、底地・借地権それぞれの評価バランスを把握すること
権利をまとめることで、売却や建て替えの自由度が上がる一方、税金や費用が増える場合もあること
複数人での合意形成が必要になるため、早めに専門家を交えてシミュレーションすること

不動産会社や専門家へ相談する目安

底地・借地権の売却や活用は、通常の土地・建物の売買に比べて関係者が多く、法律・税金・評価の要素が絡みます。

そのため、独学や自己判断だけで進めると、後になって「税負担が想定より大きくなった」「相続人間で調整がつかない」などの問題が生じるおそれがあります。

相談先としては、底地・借地権の取り扱い実績がある不動産会社、税理士、弁護士、司法書士などが候補になります。

まずは、現在の権利関係や希望するゴール（売却・相続・建て替えなど）を整理したうえで、それぞれの専門家に「どこからどこまでを相談するか」を分けて検討するとスムーズです。

【専門家に相談した方がよい主なケース】

相続や離婚などで、底地・借地権を複数人で分ける必要があるとき
借地契約が古く、条文が分かりづらい・契約書が見つからないとき
売却後の相続税・譲渡所得税・贈与税の影響が読みにくいと感じるとき
地主と借地人の利害が対立しており、自分たちだけでは話し合いが進まないとき

相談前に準備しておきたい資料

登記簿謄本（全部事項証明書）と借地契約書
固定資産税納税通知書や地代の支払状況が分かる資料
相続人の構成や将来の希望（売却・承継・建て替えなど）を書き出したメモ

2025.06.01

投資判断とトラブル予防

底地や借地権付き物件は、「普通の戸建て・区分マンション投資」とは性質の異なる不動産です。

表面的な利回りだけを見ると魅力的に感じても、借地契約の内容や相続・更新のルールを理解していないと、思わぬ負担やトラブルにつながることがあります。

一方で、長期安定した地代収入や、権利関係を整理したうえでの資産価値向上など、特徴をつかんで活用すればメリットもあります。

ここでは、投資として底地を持つ場合の考え方や、借地権付き物件を購入するときのチェックポイント、更新料・承諾料を巡るトラブルの予防策、そして相続時の話し合いで意識したい点を整理します。

実際の判断は、個々の契約内容や家族構成によって変わるため、最終的には専門家への相談を前提に「検討の土台」としてご覧ください。

投資とトラブル予防の基本スタンス

収益性だけでなく、権利関係の分かりやすさ・出口戦略をセットで考えること
契約書・登記・税金の資料をそろえたうえで比較検討すること
判断に迷う部分は早めに専門家へ相談し、独断で決めないこと

投資用に底地を持つメリット比較

投資として底地を保有する最大の特徴は、「建物を持たず、土地の所有権だけを持つ」という点です。

地主は借地人から地代を受け取る一方、建物の維持管理や空室リスクは基本的に負わないため、「地代収入」という意味では比較的手間の少ない投資といえます。

また、建物の老朽化リスクや大規模修繕のコストを直接負わない点も、一般的な賃貸経営と異なるメリットです。

ただし、底地は借地権が付いているため、更地に比べて自由な利用や売却がしにくく、流通市場も限られます。地代水準が低い古い契約の場合、固定資産税や都市計画税を差し引くと、手取りがあまり残らないケースもあります。

あくまで「長期にわたる緩やかな収益」として位置付け、短期売却で大きなキャピタルゲインを狙う投資には向きにくいと考えられます。

項目	底地投資	一般的な賃貸経営
主な収入	地代収入（一時金として承諾料など）	家賃収入
管理の手間	建物管理・入居者対応は基本不要	建物管理・入居者募集・退去対応が必要
資産の自由度	借地権があるため利用・売却に制約	自己の裁量で売却・建て替えしやすい
リスクのイメージ	地代見直し・借地契約トラブル	空室・家賃下落・修繕費の増加など