【最新版】ワンルーム投資×5大疾病保障ローンで安心運用！仕組み・メリット・金融機関比較ガイド

ワンルーム投資に興味はあるけれど「もし病気で働けなくなったら…」と不安ではありませんか？　そんな悩みを解消するのが〈5大疾病保障付きローン〉です。

本記事では一般団信との違いから給付条件、金利上乗せが利回りに及ぼす影響、金融機関の比較ポイントまで徹底解説。家賃収入を守りながら万一に備える仕組みがわかり、安心して投資を続ける方法が見つかります。

5大疾病保障付きローンとは？仕組みと基本ルール

ワンルーム投資ローンで加入できる〈5大疾病保障〉とは、ローン契約者が特定の重病を発症・所定の状態になった場合に残債が0円になる特約です。

死亡・高度障害のみをカバーする一般団信に比べ、がん・急性心筋梗塞・脳卒中・慢性腎不全・慢性肝疾患（金融機関により糖尿病や高血圧性疾患を含む場合あり）まで保証範囲を拡大できるのが特徴です。

発症確率上位の疾病を網羅するため「働けず返済が滞るリスク」を実質ゼロにでき、ローン完済後も家賃収入は遺族へそのまま残ります。

加入方法は団信と同様にローン契約時に申し込み、金利に年0.2〜0.4％上乗せされるのが一般的。告知書の内容や完治からの経過期間によっては加入できないケースもあるため、事前に健康診断結果や治療歴を整理しておくと審査がスムーズです。

一般団信との違い—カバー範囲と給付条件

一般団信は死亡・高度障害のみを保証し、病気療養で「働けないが生きている」状態は対象外です。一方、5大疾病保障団信は上記5疾患の所定状態に該当すると残債が0円になるか、以後の返済が免除されます。

ただし給付条件は金融機関ごとに差があり、発症直後に免責期間（60〜90日）が設定されている場合や、急性心筋梗塞・脳卒中は「後遺障害が60日以上継続」など重症度の基準をクリアする必要があります。

【主な違い】

• 保障範囲：死亡・高度障害のみ ⇔ 5疾病＋死亡・高度障害
• 発動条件：死亡時即適用 ⇔ 疾病ごとに入院日数・後遺障害基準あり
• 保険料：金利上乗せなし ⇔ 年0.2〜0.4％上乗せ

実務では「所定状態の定義」が最も重要です。例としてA銀行は「がん診断確定」で即給付、B銀行は「所定の手術を実施」が条件など細かい違いがあります。融資比較の際は金利差だけでなく、給付トリガーが早い=実質的な保障価値が高い点も評価しましょう。

対象疾病と支払い基準を図解で把握しよう

5大疾病保障の対象と給付基準を可視化すると判断が簡単です。下表は主要5行の基準を整理した例で、○が即給付、△が条件付き、×が対象外を示します。

【使い方】

1. 自分が加入を検討している金融機関の給付基準を表に当てはめる
2. 生活防衛資金が少ない人は“診断確定型がん給付”を重視
3. 金利上乗せ0.1％差で10年利息が約20万円変わるため、保障内容と総返済額をセットで比較

このように図解で整理すると、「どの疾病で、どのタイミングで残債がゼロになるか」が一目でわかり、金利差と保障範囲のバランスを合理的に判断できます。

保障を付ける3つのメリット

5大疾病保障を上乗せすると金利が0.2〜0.4％高くなりますが、そのコストを上回る3つのメリットがあります。

1. 疾病発症時に残債ゼロとなり、家族にローン返済を残さず家賃収入だけを遺せること。
2. 退職後の医療費・生活費リスクをヘッジできるため、追加の医療保険に加入する必要が減りランニングコストを圧縮できること。
3. 金融機関によっては保証が付くことで審査評価が上がり、物件評価が同条件でも融資期間を長く取れるケースがある点です。

期間延長により年次返済額が下がればキャッシュフローはむしろ改善します。メリットと金利上乗せのバランスを図表で整理しましょう。

疾病時でも返済ゼロ！キャッシュフローを守る仕組み

5大疾病保障最大の魅力は「診断確定」または「所定状態」到達時点で残債が一括弁済される点です。たとえば残債2,300万円・金利1.7％・残期間25年の場合、月返済額は約9万円。発症後すぐにこの返済が消えるため、家賃9.5万円が丸ごと手残りになります。

さらに賃貸経営は管理会社が代行するため、療養中でも収入が途切れません。家族の生活費や治療費に充てれば、貯蓄を取り崩さず生活水準を維持できます。

【キャッシュフロー改善イメージ】

• 従来：家賃95,000円−返済90,000円＝手残り5,000円
• 発症後：家賃95,000円−返済0円＝手残り95,000円

このように残債が消滅する仕組みは、保険金を受け取って自己返済する方式よりタイムラグがなく、心理的にも大きな安心材料になります。

保険料上乗せでも利回りが下がらない理由

上乗せ金利0.3％は一見利回りを圧迫しますが、実効利回りに与える影響は限定的です。物件価格2,500万円・家賃利回り4.4％・ローン95％・期間30年とし、金利1.5％→1.8％へ上昇した場合の年間手残りは約6.2万円減少します。

しかし残債が免除される確率（40歳男性の5大疾病累積発症率約15％）と免除時の資産価値を期待値に織り込むと、実質利回りは＋0.2〜0.3pt改善する計算です。

※40歳男性・累積発症15％・残債平均1,500万円を年換算

つまり「小さな減収と大きな保険」を交換するイメージで、長期的には利回りがむしろ向上するケースが多いのです。

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加入前に確認すべき注意点とデメリット

5大疾病保障は安心材料になる一方、加入条件やコスト構造を誤解すると「思ったほど得にならない」「そもそも加入できなかった」という落とし穴があります。

代表的なデメリットは

1. 金利上乗せによるキャッシュフロー圧縮
2. 告知内容や既往症に起因する審査落ち
3. 保障発動のハードル（免責期間・重症度基準）が想定より高い

—の三つです。

さらに、がん給付が上皮内新生物を対象外とする金融機関もあるため、診断給付金を受け取れず「治療費＋ローン返済」の二重負担に陥るリスクがあります。契約前に〈保障内容・審査基準・上乗せ金利〉を並べ、表で比較する作業は必須です。

金利上乗せが利回りに与える影響を試算

加入コストである金利上乗せは「表面利回り」ではなく「実質利回り」を基準に評価します。例として、価格2,800万円・表面利回り4.5％・LTV90％・返済期間30年の区分マンションを想定し、基準金利1.5％に保障上乗せ0.3％を加えた場合のキャッシュフローを比較しました。

結果は下表のとおりで、年間手残りは▲62,000円。ただし所得税・住民税控除や保険料代替効果を加味すると、実質利回り低下は0.08ptにとどまります。

※医療保険削減で浮いた保険料を節税メリットに換算。

【ポイント】

• 家賃下落1％＝年▲28,000円と比較すると金利負担は相対的に小さい
• 完済・免除のどちらかで残債リスクが消えるため、IRRで見ると±0.0〜＋0.1pt

告知義務違反・審査落ちリスクを防ぐチェックリスト

健康状態の告知や診断書提出に誤りがあると、給付拒否や契約解除となり“掛け捨て”になる恐れがあります。以下のチェックリストで、申し込み前に漏れなく確認しましょう。

【告知前に必ず確認】

• 直近5年以内の手術・入院歴を健康診断結果と照合
• 服薬中の生活習慣病（高血圧・脂質異常）は薬剤名・用量まで記載
• がん健診の要経過観察・要再検査結果を提出前に再検査で解消
• 健康診断書のBMI・肝機能数値が基準値を超える場合は要事前相談

告知義務違反は「故意でなくても解除事由」になるため、軽い通院歴でも正直に申告することが鉄則です。審査に不安がある場合は、医師から“完治証明”を発行してもらう、もしくは通常団信＋医療保険で代替する選択肢も検討しましょう。

5大疾病保障ローンの選び方＆比較ポイント

5大疾病保障ローンは「金利が安いほど有利」と思いがちですが、実際は〈保障範囲の広さ〉〈給付トリガーの早さ〉〈審査通過率〉を総合的に比較することが欠かせません。まず金利は上乗せ幅だけでなく「基準金利×融資期間」の掛け算で総返済額に与える影響を試算します。

次に保障内容は「がん診断で即給付」「急性心筋梗塞・脳卒中は60日後遺症不要」など条件が緩いほど実質的な保険価値が高いと評価できます。

そして審査基準は「既往症の取扱い」と「収入・物件評価のハードル」の両面を確認し、同時申し込みで通過率を高めるのが鉄則です。

金利・保障内容・審査基準を一括チェック

金融機関を横並びで見ると違いが一目でわかります。以下は主要4行の比較イメージです（2025年5月時点・変動金利型）。

【比較のコツ】

• 診断確定型がん給付を優先しつつ、上乗せ0.25％以下を狙う
• BMI・血圧基準が緩いネット銀行は審査通過率が高め
• 複数行同時審査で“金利交渉カード”を確保

おすすめ金融機関と簡易シミュレーション方法

結論から言うと「保障範囲が広く金利が中位」の住信SBIネット銀行と、「診断確定で即給付のがん保障＋長期固定に強い」りそな銀行がバランス型の有力候補です。

実際に選ぶ際は、無料のローンシミュレーターに〈物件価格・借入額・金利（上乗せ込み）・期間〉を入力し、年次キャッシュフローを算出して比較します。

例として、価格2,600万円・借入額2,470万円・賃料月10万円の物件で〈SBI:金利1.70％〉と〈三井住友:金利1.80％〉を比較すると、年間返済差は約2.5万円。がん診断即給付の追加保障を考慮すればSBIが総合有利と判断できます。

【ステップで理解】

1. 同一物件で2〜3行の上乗せ後金利を入力
2. 年間CFと総返済額、完済年齢を比較
3. 保障内容が最も手厚く、CF差が小さい銀行を採用

このプロセスなら「保障・金利・審査」の三拍子で自分に最適な5大疾病ローンを選べます。

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まとめ

5大疾病保障付きローンは「返済ゼロで家賃収入だけを残せる」強力なセーフティネットです。金利上乗せ分を含めても利回り低下は最小限に抑えられ、投資効率とリスクヘッジを両立できます。

加入前には保障範囲・告知内容・金利差を比較し、自分に合う金融機関を選ぶことが肝心。この記事のチェックリストとシミュレーションを活用し、万一に備えたワンルーム投資で長期的な資産形成を加速させましょう。