シノケンプロデュースで始める新築アパート経営！特徴・3大メリット・申込手順を完全解説

少額の自己資金からでも安定家賃を狙える新築アパート経営──それを実現できるのがシノケンプロデュースです。

本記事では、同社の会社概要や7,000棟超の実績、駅近デザイナーズ物件で入居率98％超を保つ仕組み、初回満室・滞納保証など手厚いサポート、申込フローまでを網羅。忙しい会社員でも“ほったらかし”で資産形成を始められる理由をわかりやすく解説します。

シノケンプロデュースの概要

シノケンプロデュースは、土地選定から建築・賃貸管理・売却サポートまでをグループ内で一貫提供する新築アパート経営の専門会社です。創業30年以上で培ったノウハウを活かし、初心者でも少額の自己資金で家賃収入を得られる仕組みを整えています。

最大の特徴は「駅徒歩10分圏内×デザイナーズ仕様」の新築アパートをワンストップで提案できる点です。

土地を持たない会社員でも、同社が確保した優良土地にオリジナル設計のアパートを建築し、完成後は入居募集から家賃集金・建物管理まで代行してくれるため、本業が忙しい人でも“ほったらかし経営”が実現します。

さらに、引き渡し時の初回満室保証や家賃滞納保証、建物10年・地盤20年保証など手厚いサポートが用意されており、長期安定運用に不安を抱えやすい初心者を強力にバックアップします。

• 全国主要都市の土地情報ネットワークを活用
• 複数の金融機関と提携し好条件ローンを紹介
• 専任コンサルが収支シミュレーションを作成
• 賃貸管理をグループ会社が代行し手間を削減

運営会社について

引用：株式会社シノケンプロデュース

シノケンプロデュースを運営する株式会社シノケンプロデュースは、持株会社シノケングループの中核企業として2007年に設立され、本社を東京都港区浜松町に構えています。

資本金は4億9,500万円、従業員数：単体137名／連結1,171名（2024年12月末）。東京・名古屋・大阪・福岡・仙台・札幌に営業拠点を持ち、地域に精通したスタッフが土地情報や賃貸需要をリアルタイムで収集しています。

親会社のシノケングループははかつてJASDAQ（現スタンダード）に上場（2022年12月22日に上場廃止）しており、親会社の信用力と、グループ創業から30年以上のノウハウを活かし金融機関からの融資評価が高いことが特徴です。

特に会社員や公務員向けのローン組成に強く、年収700万円台から取り組むことがおすすめです。なお、審査結果は勤続年数・他債務などにより大きく異なります。

実績【供給数・販売数・入居率】

シノケンプロデュースは2007年の事業開始から2024年末までに全国で累計7,000棟以上のアパートを企画・販売しており、2015年以降は9年連続で「賃貸住宅に強い建設会社ランキング」自社開発棟数部門全国1位を維持しています。

この実績は、単に建物を販売するだけでなく、長期にわたる高入居率を達成していることの証です。平均入居率は98.75％と業界トップクラスで、空室保証を活用せずとも満室経営を続けるオーナーが多数います。

供給地域は首都圏・関西圏・名古屋・福岡・仙台など人口集中エリアに限定し、単身者需要が底堅い立地（徒歩10分圏内）に厳選。さらに、グッドデザイン賞を受賞したデザイナーズ設計により入居者から“ワンランク上の住まい”として支持されています。

• 供給棟数：累計7,000棟超
• オーナー数：延べ7,000名超
• 建物タイプ：木造2〜3階建・1K〜1LDK中心（参照：株式会社シノケングループ|ラインナップ）
• 空室リスクを抑えるため家賃帯を市場中央値に設定

※1 自社開発実績/全国賃貸住宅新聞
2015-2019年度 5年連続 全国賃貸住宅着工棟数ランキング
2020-2023年度 4年連続 全国賃貸住宅完工棟数ランキング
※2 2024年12月末時点
（引用：株式会社シノケンプロデュース|シノケンの強み）

シノケンプロデュースが選ばれる特徴

シノケンプロデュースが投資家から高く評価される理由は、土地選定力・資金調達支援・物件力の三拍子がそろっているからです。同社は都市部の未公開情報を独自ネットワークで確保し、地価上昇や再開発の波を先取りした駅近土地を提案します。

ポイントとしては、以下の通りです。

• 駅徒歩10分圏内の高需要エリアに特化
• 少額の頭金orフルローンorオーバーローンに対応
• デザイナーズ物件＋保証制度で長期安定運用

さらに、複数のの金融機関と連携し、少額の資金でも通りやすい専用ローンを紹介するため、自己資金が少ない会社員や公務員でも投資デビューが可能です。

完成したアパートはグッドデザイン賞を受賞した設計チームが手掛け、インターネット無料や宅配ボックス、IoT鍵などを標準装備。ファッション性と機能性を兼ね備えた住空間で入居者の心をつかみ、平均入居率98％超を実現しています。

最適な土地をプロが提案

新築アパート経営のカギは「将来も需要が続く土地」を見極めることですが、個人で未公開土地にアクセスするのは至難の業です。シノケンプロデュースでは、用地仕入れ専門チームが全国の不動産会社や地権者と独自の情報網を構築し、再開発予定や大学・企業の新設計画などを踏まえてエリア選定を行います。

例えば、都心から電車で15分圏内の駅前一等地でも、既存建物の老朽化や相続のタイミングを狙って好条件で買い付けるケースが多数あります。

提案時にはグーグルマップの徒歩圏ハイライトや昼夜人口データを提示し、「賃貸需要の根拠」を視覚化してくれるため初心者でも判断しやすいのが特長です。

少額の自己資金から取り組める

「投資はお金持ちだけのもの」と思われがちですが、シノケンプロデュースなら年収700万円台の会社員でも参入可能です。同社は金融機関から高い信頼を得ておりフルローンで組める事例が多数あります。

一方、家賃収入が満室時に月32万円であれば、差額8万円が毎月のキャッシュフローになります。さらに、団体信用生命保険に加入することで、万一の際は残債が完済され、家族に“無借金アパート”と家賃収入を残せる点も魅力です。

• 提携銀行数：メガ・地銀・信金など複数の銀行と提携
• ローン実行時の手数料を融資枠に含めることも可能
• 法人名義ローンへの切替えサポートも実施

デザイナーズ仕様で高入居率

シノケンプロデュースのアパートは「すぐにでも住みたくなるような洗練デザイン」を追求しています。外観はスタイリッシュな黒系サイディングや木目ルーバーを組み合わせ、夜間はライン照明でエントランスを演出。実際の入居者の方の部屋を紹介するほど、多くの入居者に支持されています。

入居者様のお部屋紹介
シノケンでは、全国のご入居者様を対象に「お部屋自慢コンテスト」を開催しています。ご参加頂いた方の中から上位にランキングされたお部屋をご紹介いたします。

引用：シノケン|入居者様のお部屋紹介

室内は1Kでもシーリングファンライトやアクセントクロスを採用し、Bluetoothスピーカー付きダウンライトなど遊び心のある設備も標準装備です。

また、IoTスマートロックや高速Wi-Fiを無料提供することで、在宅勤務やSNS発信を重視するZ世代の心をつかみます。こうした差別化により、築後3年でも入居率98％超を維持する物件が多く、オーナーは家賃下落に悩まされにくいのが利点です。

• グッドデザイン賞3度受賞の設計チームが監修（引用：株式会社シノケングループ）
• ターゲットは20〜30代単身者・DINKS
• 顔認証オートロックや宅配BOXで安心・時短生活

シノケンプロデュースの3大メリット

シノケンプロデュースが支持される理由は、誰でも再現しやすい「堅実なキャッシュフロー」「家族を守る保障性」「手間を削減できる運営体制」という３本柱がそろっている点にあります。

これらは単独ではよく見かける強みですが、３つすべてを高いレベルで提供できる会社は多くありません。同社は30年以上の実績を基に、都市部の需要が落ちにくいエリアでアパートを開発し、銀行との太いパイプで好条件ローンを引き出し、引き渡し後もグループ管理会社が運営を丸ごと代行。この“ワンストップ”だからこそ、初心者でも収益のブレが小さく、精神的・時間的コストを最小限に抑えられます。

安定的なアパート経営で副収入を得られる

最大の魅力は、新築アパートから得られる安定家賃です。シノケンプロデュースは駅徒歩10分圏内・単身者需要が旺盛な主要都市に厳選して物件を供給し、外観・室内ともにデザイナーズ仕様で差別化。

結果として平均入居率は98％台と高水準を維持し、家賃下落も築10年で5％前後に抑えられます。例えば価格7,500万円・想定利回り5.5％の物件なら年間家賃412万円、ローン返済と諸経費を差し引いても年間手残り約90万円が狙えます。「月1回の通帳確認だけ」で副収入が積み上がる感覚は、株式配当や副業とは異なる安心感があります。

1. 好立地と設備で空室期間を最小化
2. 初回満室保証で運用序盤の不安ゼロ
3. 毎月安定キャッシュフローが見込める

団信付きローンで生命保険代わりになる

シノケンの提携ローンには団体信用生命保険が標準付帯しており、契約者が死亡・高度障害になった場合でも残債は保険で完済。家族にはローンのないアパートと家賃収入がそのまま残ります。

月々数千円の団信保険料はローン金利に組み込まれるため、別途生命保険を契約するよりコスト効率が高い点も見逃せません。さらにオプションで三大疾病保障付き団信が選べる金融機関もあるため、がんや心筋梗塞など重病リスクにも備えられます。

• 死亡・高度障害で残債ゼロ
• 毎月の家賃収入が遺族年金代わり
• 三大疾病保障で医療費リスクも軽減

管理委託で本業と両立できる“手間なし”運用

同社のグループ会社「シノケンファシリティーズ」は入居者募集、家賃集金、クレーム対応、共用部清掃から設備修繕手配までを一括受託します。オーナーの作業は年１回の確定申告用書類を確認する程度で、平日日中に電話対応する必要もありません。

実際、子育て中の共働き夫婦や激務のITエンジニアでも空き時間ゼロで運営が続けられると好評です。入居者アプリで24時間トラブル受付し、IoT設備の遠隔監視で故障を未然に検知するなど、最新テクノロジーを導入している点も安心材料。

シノケンプロデュースのデメリット・注意点

シノケンプロデュースは魅力的な投資モデルを提供しますが、当然ながら“万能”ではありません。特にローン審査に落ちる可能性や金利上昇による返済負担増、長期保有ゆえの流動性の低さ、そして経年劣化に伴う大規模修繕コストなど、アパート経営特有のリスクは避けて通れません。

これらを軽視すると「思ったより手取りが少ない」「出口戦略が描けない」といった事態に陥りがちです。

対策としては、購入前に複数銀行で事前審査を受ける、固定金利と変動金利のメリットを比較する、修繕積立を毎月確保する、売却しやすい立地と間取りを選ぶなど、リスクを可視化しながら準備を進めることが重要です。

• 融資に難色が示されても追加担保や頭金増額で再チャレンジ可
• 金利上昇期は繰上返済や借り換えで負担を圧縮
• 長期保有を前提にキャッシュリザーブを積み立て
• 出口戦略として10年目以降の売却シミュレーションを確認

ローン審査落ち・金利変動リスク

シノケンプロデュースは「フルローン可」をうたいますが、銀行審査は年収・勤続年数・信用情報など多角的に判断されるため、必ずしも承認が下りるわけではありません。

年収700万円台でも融資実績はありますが、他社借入が多い、クレジット延滞歴がある場合は否決リスクが高まります。仮に承認が得られても変動金利で借りた場合、将来の金利上昇は大きな脅威です。

2025年4月時点の現在では、日銀はマイナス金利を解除し長期金利が緩やかに上昇傾向にあり、今後1〜2％の金利アップも十分想定されます。

金利が1％上昇すると月返済額は概ね10〜20％増するケースもあるため、固定金利の検討や返済比率自分が許容できるをリスクの範囲内とするべきです。

• 審査資料は源泉徴収票・給与明細３か月分・資産状況を準備
• 信用情報はCICで事前に自己開示し延滞がないか確認
• 金利タイプ別に20年先・30年先の返済額を試算

長期投資ゆえの流動性＆修繕コスト

アパート経営は株や投資信託のように即日売却できないため、急な資金需要が生じた場合に物件を現金化するまで時間を要します。特に景気後退期や周辺に競合物件が増えた場合は売却価格が伸び悩み、ローン残債を下回る可能性もあります。

また、築年数が進むほど外壁塗装・屋上防水・給排水管更新などの大規模修繕が不可避で、10〜15年のサイクルで数百万円単位の支出が発生します。

修繕積立が不足すると追加借入を検討せざるを得ず、キャッシュフローが一気に悪化するリスクがあります。さらに賃貸競争力を保つために室内設備のアップグレード費用も計画に織り込む必要があります。

• 出口戦略として10年目・20年目の売却価格を想定
• 家賃収入の10〜15％を修繕積立に回すと安心
• 省エネ改修やIot設備導入で家賃維持を図る

シノケンプロデュースの評判・口コミまとめ

投資判断の裏付けとして欠かせないのが実際のユーザー口コミです。ここでは良い声・悪い声をバランス良く紹介し、「どんな点が評価され、どこに不満が集まりやすいのか」を把握できるよう整理しました。

【当サイトの収集のポイント】

• 口コミは各メディア・SNS・セミナー参加者の声を収集
• 成功事例だけでなく失敗談も掲載し判断材料を増やす
• 「信頼性」「収益性」「サポート体制」などの評価から抽出

シノケンプロデュース【良い口コミ】

シノケンプロデュースには「営業が押しつけがましくない」「初回面談が丁寧で分かりやすい」「新築デザイナーズで入居率が高く安心できる」など、対応力と物件力を評価する声が多く寄せられています。

特に会社員や公務員など融資に不安を抱える層からは、担当者が粘り強くローンを組んでくれた点や、手続きのスムーズさに満足するコメントが目立ちます。以下では実際の利用者が語る具体的な体験談を紹介します。

強引な雰囲気もなく、丁寧な対応でした。他社で強引な営業を受けた経験があるため意外だったと記憶しています。特に初回の個別面接ではレジュメを事前にいただき、より理解を深めることが出来ました。

引用：株式会社シノケンプロデュース|お客様の声

インターネットでアパート経営について他の業者も確認しました。中古アパートに関しては大規模修繕や予期しないコストが発生することが心配で、また初期費用も多くかかることがネックでした。また。空室リスクをどのように抑制するかがアパート経営では重要な指標になると考えました。シノケンさんは入居率も高く、自社設計の新築を基本としているということでデザイン性、品質も高いと感じました。また、業界での長い実績もあることから安心して任せられると感じ、個別面談をお願い致しました。

引用：株式会社シノケンプロデュース|お客様の声

私は一般のサラリーマンなので、他社であれば融資を断られる属性ですが、営業担当の方は一生懸命プランを考えてくれました。他のお客さんの対応でも忙しいはずなのに、それを感じさせないくらいスムーズに手続きができました。また、こちらの要望についてできることとできないことを丁寧にご説明いただけたので、非常にわかりやすく納得感がありました。また、強引な営業は一切なく、とにかく私にとって一番良い提案をしたいという姿勢を営業担当の方から強く感じました。また、私からの質問に対してのレスポンスも早く、そこにも他社との違いを感じました。

引用：株式会社シノケンプロデュース|お客様の声

シノケンプロデュース【悪い口コミ】

ネガティブな声としては「鍵の受け渡しミス」「隣室の生活音が気になる」といった現場オペレーションに関する指摘に加え、「変動金利2％前後は思ったより高い」「35年ローンは長過ぎて不安」という資金面への不安が挙げられます。

頭金が低いのは逆にローンになります。最初変動金利で概ね２％と聞いて「高っ！」と思い言ってしまいましたが、アパート分野では大体相場通りか、やや低めなんですね、それにしても高い・・。そして３５年ローンの提案でしたが、この設定は個人的にはリスクかと考えます。

引用：不動産投資初学者が実体験

入居日、夕方仕事後に不動産屋に行き、部屋の鍵を3本受領しました。（もちろん鍵No.確認して受領書もサイン済）

アパートに着き、いざ自分の部屋に入ろうとドアに鍵を挿しても、回らない。開かない。結局、同じ棟の別部屋の鍵ということが判明！夜の寒空の下、シノケンが鍵を持ってくるまで小一時間待たされました。鍵の管理、あまりに杜撰じゃない？入居初日からこれ？新生活を楽しみにしていただけにショックが大きく、腹立たしく、信用ならない会社だと思いました。

引用：マンションコミュニティ

騒音問題。最悪の一言。

皆さんが書いているとおりの音です。全て聞こえるから、他人の生活パターン丸分かり。プライバシーなんて皆無だと言えます。寝る時には耳栓必須です。

騒音問題について何度もシノケンに相談しました。その都度別の担当が当事者に電話連絡しているとのことでしたが、その折衝記録は一切残っておらず、話せたかどうかは不明だと曖昧な回答されました。全世帯宛の通知文書が配布されるまで、最初の申告から4カ月もかかりました。それでも騒音は未だ悩みの種。本当にイライラします。

引用：マンションコミュニティ

しかし、これらは投資用ローンの一般的な水準や仕組みを理解すれば過度に心配する必要はありません。投資物件向け融資は居住用より金利が高く設定されるのが業界標準で、シノケンが提案する2％前後はむしろ相場並みかやや有利な条件です。

さらに35年という長期返済は毎月返済額を抑えてキャッシュフローを安定させるための設計であり、途中で金利が上がったり手元資金に余裕ができた場合は繰上返済や借り換えで柔軟に圧縮できます。

金利は経費として損金算入できるため節税効果も期待でき、長期ローンを活かしてレバレッジを効かせるのが不動産投資の王道戦略です。

鍵渡しや騒音対応といった現場課題も管理会社との連携を強化することで改善しやすいポイントなので、契約前に対応フローや窓口を確認しておけば安心材料になります。

申し込みから運用開始までの流れ

シノケンプロデュースの申し込みプロセスは「資料請求・個別相談」「物件提案・融資審査」「契約・引き渡し」「管理委託・運用開始」の４ステージで構成され、最短６か月で家賃収入を得ることも可能です。

特徴的なのは、各ステージで専任スタッフがつき、利用者は書類準備や意思決定に集中できるよう仕組み化されている点です。

特にシミュレーション段階で数十パターンの返済計画を提示してくれるため、金利上昇時のキャッシュフローや繰上返済の効果まで具体的に把握できます。

また、契約後は管理会社が募集・家賃送金を自動化するため、引き渡しと同時に運用がスタートし“空白期間”をつくらないよう徹底しています。

• WEBフォームで30秒で資料請求
• ヒアリングはオンライン面談対応
• 売買契約とローン契約は同日に実施可能
• 引き渡し前から入居募集を行い満室でスタート

資料請求〜ヒアリング〜収支シミュレーション

第一段階では、公式サイトのフォームまたは電話で資料請求を行うと、翌営業日までに担当コンサルから連絡が入り、ヒアリング日程を確定します。ヒアリングでは年収・家族構成・投資目的を確認し、独自システムで「年金補填型」「相続対策型」など目的別モデルケースをその場で提示してくれます。

さらに、提携銀行多数の最新金利を反映した返済シミュレーションを複数出力し、金利1.5％上昇時のワーストケースも示してくれるため、初心者でもリスクを具体的に把握できます。

物件提案〜融資審査〜契約・引き渡し

次に、仕入れ済みの駅近土地を元にプランニングチームが建物仕様を設計し、収益性・耐用年数・再販価格を総合評価した物件提案書が作成されます。

提案に納得すれば、担当者が複数銀行に同時打診し最適条件を比較。事前審査通過後は売買契約（未完成の場合は土地売買＋建築請負）と同日にローン契約を結び、建築着工へ。

建築中でも仲介ネットワークを通じて入居募集を開始し、引き渡し時には満室近い状態を目指すため、空室コストが発生しにくいのが特徴です。

• 固定金利・変動金利の選択肢を提示
• 重要事項説明はオンライン対応も可
• 建築工程は専用アプリで写真・動画を共有
• 完成検査はオーナー立ち会いまたは代行選択可

管理委託契約〜家賃収入

引き渡し後は、グループ管理会社「シノケンファシリティーズ」と管理委託契約を締結し、入居者対応・家賃管理・メンテナンスまで一任します。同社は24時間365日のコールセンターとIoT遠隔監視を組み合わせ、トラブル初動を迅速にする体制を構築。

オーナーには毎月15日に家賃が指定口座へ自動送金され、管理レポートはPDFで届くためスマホで即確認可能です。さらに、２年ごとの家賃改定や退去時の原状回復工事も一括対応し、長期空室を防いでくれます。

まとめ

シノケンプロデュースは、好立地×デザイナーズ設計×各種保証を武器に、初心者でも高入居率と安定収益を期待できるアパート経営サービスです。

少額の自己資金や団信付きローンで家族の安心も確保しつつ、管理委託で手間を最小化できるのが大きな魅力。都市部で堅実な資産を築きたいなら、まず無料資料請求で収支シミュレーションを確認し、一歩踏み出してみましょう。