【完全解説】プロパティエージェントの不動産販売と仲介・管理マネジメント事業の全貌

プロパティエージェントは自社開発マンション「クレイシア」シリーズを軸に、不動産販売・仲介から賃貸管理までワンストップで完結できる企業です。

本記事では開発の強み、99％超の入居率を実現する管理ノウハウ、売却・買取を含むソリューション事業まで網羅し、投資家が得られるメリットや活用術を分かりやすく解説します。この記事だけで資産運用型マンション選びと出口戦略のコツがつかめます。

プロパティエージェントの3事業と企業理念を整理

プロパティエージェントは「不動産と不動産サービスの価値を創造、向上し、人の未来を育み最高の喜びを創出する」という理念のもと、DX不動産事業内で販売・PM・ソリューションの3領域を展開を展開しています。

メインの〈不動産販売事業〉では自社ブランド「クレイシア」を開発し、新築・中古の両面から投資家ニーズに応えます。〈プロパティマネジメント（PM）事業〉は賃貸管理・建物管理をワンストップで提供し、入居率は99.96％・管理戸数5,584戸[2025年3月時点]（参照：プロパティエージェント-運用実績）という高稼働を維持。

さらに〈ソリューション事業〉では売買仲介・買取・買替を扱い、出口戦略を総合サポートします。これら3本柱が互いにシナジーを生むことで、購入から運用、売却まで一社完結のサービスラインを実現し、オーナーの長期的な資産形成を後押ししています。

不動産販売・PM・ソリューションの相互連携

プロパティエージェントの強みは、DX不動産事業内で 販売・PM・ソリューションの3領域を自社内で完結させることで得られる「情報循環」と「顧客接点の一元化」にあります。販売部門は開発時点からPM部門と連携し、賃貸需要データを物件企画に反映。

PM部門は入居者属性・修繕履歴をリアルタイムで販売・ソリューション部門へフィードバックし、中古再販や買取価格の精度を高めます。結果として、購入後の空室リスク低減や将来売却時の値崩れ防止につながり、オーナーの長期収益を底上げする仕組みが構築されています。

【3事業が生む具体的メリット】

• 販売×PM：販売部門とPM部門が連携し、実賃料データを基に想定利回りを高精度で算出
• PM×ソリューション：管理データを査定に活用し高値売却を実現
• 販売×ソリューション：購入時点で出口戦略を逆算した提案が可能

加えて、入居者→管理→販売という循環により、退去予定物件を即時にリセール商品へ転換でき、空室期間を最小化。各事業が縦割りでなく有機的に連動している点が、他社にはない競争優位となっています。

「価値を創造し未来を育む」理念を具体化

同社の企業理念は抽象的に見えますが、実務レベルで明確な行動指針に落とし込まれています。まず「価値を創造・向上」するために、立地選定では人口流入と再開発が進む駅徒歩10分圏内に特化し、中長期で資産価値が下がりにくい商品を開発。

次に「人の未来を育む」では、入居者へスマートロックや顔認証プラットフォームを導入し、安心・快適な居住環境を提供しています。そして「最高の喜びを創出」では、オーナー向けに無料の税務相談や確定申告セミナーを開催し、物件以外の周辺サービスでもリターンを最大化。

これらの施策が相まって、同社は投資家・入居者・地域の三方良しを実現。単なる不動産売買を超えた総合サービス企業として、持続的なブランド価値を築いています。

メイン事業│不動産販売が選ばれる3つの理由

プロパティエージェントの不動産販売事業は、投資家から「収益の安定性」と「出口の見えやすさ」を両立できる点で高評価を得ています。

その背景には、①都心部への厳格な立地選定、②新築と中古を組み合わせた商品バリエーション、③購入後99％超の稼働率を維持する運営力という三つの強みがあります。開発段階では賃貸データを取得し、家賃下落リスクを最小化するエリアにのみ投資。

中古再販では、築浅かつ駅徒歩10分圏など将来価値の下がりにくいエリアに的を絞って仕入れ、購入直後から家賃収入を生む“即戦力”物件をラインナップしています。賃貸管理と建物管理を同一フロアで運営し、退去告知と同時に原状回復・次期募集を走らせる体制を構築しているため、空室期間は業界平均の２〜３週間前後に抑えられるのが特長です。

こうして取得コストだけでなく運営コストも圧縮しながら投資効率を高め、購入時点から出口戦略まで逆算したプランを提示できる点が、多くの投資家に支持される理由となっています。

自社開発「クレイシア」シリーズの立地戦略

クレイシアシリーズは、「20〜30代の単身社会人が10年後も住みたい街」をコンセプトに開発されています。用地取得チームは国勢調査の人口流入データ、再開発計画、主要企業の本社移転情報を重ね合わせ、駅徒歩10分圏内の将来賃貸需要が維持されるポイントに厳選投資。

例えば山手線内側の再開発が続く高輪ゲートウェイエリアや、複合再開発が進む池袋・大崎などが代表例です。間取りは1R・1Kでも25㎡前後とやや広めに設計し、宅配ボックスや高速インターネットを標準装備することで競合物件との差別化を図っています。

【立地選定プロセス】

1. 駅徒歩10分以内で成約家賃中央値が下落していない区画を抽出
2. 再開発・企業移転・大学キャンパス新設など雇用人口増要素を加味
3. 最寄り駅の終電時刻、乗換1回圏内の雇用集積数をスコアリング
4. 建築基準法上の容積率と日照規制を算出し、収益効率が最大化するプランを作成

このような「需要ファースト」の立地戦略により、完成後10年経過しても稼働率が97％を下回らない物件が大半です。

さらに最新棟ではスマートロックと顔認証システム「FreeiD」を導入し、入居者の利便性を高めながら防犯性も強化。こうした先進設備が家賃維持に寄与し、投資家の長期リターンを支えています。

中古仕入れ再販で広がる投資オプション

新築一択では利回りが抑えられる局面でも、中古再販スキームを活用すれば仕入れ価格を抑え、想定利回りを0.5〜1.0ポイント向上させることが可能です。同社は築5〜15年の都心ワンルームに的を絞り、内装リノベーションと賃料リサーチを同時進行。

仕入れではPM部門の管理ビッグデータを活用し、「直近退去率が低く、賃料下落幅が業界平均より小さい」マンションだけを抽出します。

その後のバリューアップは、室内クロスの抗菌コーティングや照明のLED化などランニングコスト削減策を中心に実施。リフォームコストは平均35万円と低く抑えながら賃料維持に直結する改修を行うことで、購入初年度からキャッシュフローを最大化します。

この中古再販モデルにより、自己資金が限られる投資家でもエントリーしやすくなり、物件ポートフォリオの多様化を図れます。特に都心立地を複数戸所有することで、空室リスクを更に分散できる点が魅力です。

年間入居率99％を支える管理ノウハウ

高稼働を維持する秘訣は、賃貸管理・建物管理・リーシングの3部門が同一フロアで情報共有を行う組織体制にあります。退去連絡が入ると同時に建物管理担当が原状回復の見積りを起票し、賃貸募集担当が写真・動画を撮影。24時間以内に主要ポータルと自社サイトへ掲載することで、平均2〜3週間程度という短期間で次の入居を決めています。

さらに、AIを活用した家賃査定システムが近隣成約事例をリアルタイム解析し、募集賃料を週単位でチューニング。空室が長期化する場合は敷金ゼロ・Wi-Fi無料などインセンティブを段階的に付与し、早期成約へ導きます。

建物管理では年2回の大規模点検を実施し、劣化箇所を写真付きレポートでオーナーへ共有。修繕費の平準化を図る「長期修繕計画ファンド」を導入し、毎月の積立で突発コストを抑えています。

これらの運営ノウハウにより、物件保有中のキャッシュフローが安定し、出口戦略時の査定額も高水準に保たれるのがプロパティエージェントの大きな強みです。

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2025.04.28

ソリューション事業で叶える売却・買取・買替

プロパティエージェントのソリューション事業は「出口戦略の最適化」がテーマです。売却仲介・直接買取・物件買替という3本柱をそろえ、オーナーが保有物件をどのタイミングでどう処分すればキャッシュを最大化できるかをワンストップで提案します。

例えば、保有収益が下がる前に高値で売り抜けたい場合は仲介による一般市場売却を推奨し、急ぎで現金化したい場合は最短2週間で完結する自社買取を提示。

さらに買替では既存ローン残債を精算しつつ、次の物件を同時取得することでダブルローンを回避できます。販売部門とPM部門が保有する賃料・入居率データを基に査定を行うため、机上の理論ではなく「実績値ベース」の出口プランが組める点が最大の特徴です。

仲介査定から引渡しまでのステップ

仲介売却は「高値で売り切る」ことが目的ですが、プロセスを正しく踏まないと想定より長期化し、機会損失を招く恐れがあります。

同社では標準化された7ステップでリードタイムを短縮しています。

1. ヒアリング＆机上査定：PM部門の直近賃料実績を反映
2. 訪問査定：共用部・設備劣化度を点検し価格を確定
3. 媒介契約：専任・一般から選択、手数料は法定上限2〜3%
4. 販売戦略策定：VR内見・英語サイト掲載などターゲット細分化
5. 内見対応：管理担当が鍵手配を行い、空室期間を短縮
6. 売買契約：重要事項説明は宅建士＋管理担当のダブルチェック
7. 決済・引渡し：司法書士立会いで残代金授受、管理引継ぎ完了

これらを社内クラウドで進捗共有し、担当が不在でもステータスが止まらない体制を整備。平均成約期間は60日以内です。また価格交渉が発生した場合はAI査定レポートを提示し、買主に客観根拠を示すことで値下げ幅を最小化する工夫も行われています。

直接買取・ダブルローン解消のメリット

直接買取サービスは「売却益よりスピード」を優先するオーナー向けの選択肢です。査定後最短48時間で価格提示、最短14日で現金化できるため、突発的な資金需要や空室リスクの高まりに迅速に対応できます。

さらに買替プランを併用すれば、既存ローン残債をプロパティエージェントが一括精算し、新規物件購入分のローンだけに一本化。これによりダブルローン状態を回避し、金融機関の審査条件も通りやすくなります。

対して留意点は市場価格より5〜10％程度ディスカウントされること、そして長期譲渡所得の特別控除が適用されないケースがあることです。ただし買替で得られる節税効果や新規物件の収益性を考慮すると、総合的にメリットが上回る場面も多く、個別シミュレーションが不可欠といえます。

ライフステージ別の出口戦略シミュレーション

出口戦略は年齢・家族構成・キャッシュフロー目標によって最適解が変わります。プロパティエージェントでは独自の「PEライフプランナー」が下記3モデルを基準に提案を行います。

シミュレーションはPM部門の賃料推移データ、売買平均成約価格、ローン残高を自動連携した「PE資産ナビ」で作成。将来の家賃下落やリフォーム費も加味し、税後キャッシュフローを可視化します。

また、売却益が発生する場合は譲渡所得税の節税策として「買換え特例」「長期譲渡控除」「ふるさと納税併用」などまで提案。こうした総合的サポートにより、オーナーはライフステージごとに最適なポートフォリオを組み替えながら、資産を最大化できる仕組みになっています。

プロパティマネジメントとアフターフォロー体制

プロパティエージェントのプロパティマネジメント（PM）部門は、賃貸管理・建物管理・入居者対応を一元化し、オーナーの“運用負荷ゼロ”を目指しています。入居者募集から家賃集金、原状回復の手配、長期修繕計画の策定まで自社で完結するため、情報伝達ロスがなくスピード対応が可能です。

また、アフターフォローとして税務相談やオーナー向けセミナー、交流会などを定期開催し、物件価値だけでなくオーナー自身の投資スキル向上も支援します。

【PM体制の全体像】

• 賃貸管理：入居率99％を維持する募集・契約・更新・退去手続き
• 建物管理：定期点検・清掃・長期修繕計画の立案と実施
• アフターフォロー：税務・資金計画・コミュニティ支援

賃貸管理・建物管理サービスの内容と費用

賃貸管理サービスは「入居者募集＋家賃管理」「設備・修繕管理」を軸に、オーナーが物件運用で発生する日常業務を丸ごと代行します。

入居者募集では、主要ポータルへの即日掲載、提携仲介会社への一括情報配信、AI家賃査定ツールによる週次賃料チューニングを実施し、退去から次の入居決定までを平均2〜3週間程度で完結。

家賃集金は月末締め翌15日振込方式で、未収金が発生した場合は最長90日まで独自保証を付与しています。

建物管理は共用部清掃（月2回）と巡回点検（月1回）を基本とし、法定点検（消防・給水・EV）も代行。長期修繕計画ファンドへ参加すると、外壁や給排水管など10年後、15年後の大規模修繕費を平準化でき、突発コストの心配が減ります。

※首都圏ワンルームの場合の目安です。物件規模やエリアで変動します。費用は税込・管理委託契約時に確定。

確定申告・税務サポートで手取り最大化

不動産投資のリターンを最終的に左右するのは「税引後キャッシュ」です。同社ではオーナーの手取りを最大化するために、確定申告サポートを3段階で提供しています。

まず、毎年1月末に「年間収支明細書」をPDFとCSVで配信し、家賃収入・管理料・修繕費・減価償却明細をワンクリックで確認可能にします。

次に、提携税理士によるオンライン相談（30分×年2回まで無料）を用意し、「青色申告特別控除65万円」や「給与所得との損益通算」の可否をシミュレーション。

最後に、希望者には3万円〜で確定申告書の作成・提出代行まで行う“フルサポートパック”を提供し、経費算入漏れや減価償却の誤りを防ぎます。

加えて、法人化や消費税還付の相談にも対応し、キャッシュフローを最大化する多面的なアプローチが可能です。こうした税務サポートにより、オーナーは運用益だけでなく“税後利益”を高水準で確保できます。

オーナー交流会と情報提供で資産価値アップ

資産を伸ばすには「良い情報」と「人脈」が不可欠です。プロパティエージェントでは、オーナー同士や専門家と直接つながれる交流会を年4回開催し、不動産市況や融資動向を共有しています。

内容は①決算速報＆市況ウェビナー、②物件見学ツアー、③税理士・FPとの座談会、④懇親会ランチの4部構成で、初心者からベテランまで学びと交流の場になっています。

さらに、会員専用アプリ「PEオーナーズクラブ」では、入居率速報・売却事例・融資キャンペーン情報をプッシュ通知で配信。これにより、市場が好転した瞬間に売却や買替の判断ができ、機会損失を最小化できます。

加えて、同社が主催する「賃貸経営EXPO」ブースでは、最新の設備トレンドや補助金情報も紹介。こうした情報資産が、オーナーの判断精度を高め、不動産価値の維持・向上につながっています。

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まとめ

プロパティエージェントは、開発力と高入居率を武器にした不動産販売を中心に、仲介・買取や賃貸・建物管理まで一貫対応する総合不動産会社です。

クレイシアシリーズの立地戦略と管理ノウハウ、出口戦略を支援するソリューション事業、税務まで含む充実サポートにより、初心者でも安心して長期的な資産形成を図れます。売却か運用継続かで迷ったときも、ライフステージに沿った最適プランを提案してくれる点が最大のメリットです。