【高所得層必読】相続税×不動産で賢く節税するロードマップを徹底解説

相続税対策は早期に着手するほど選択肢が広がります。特に不動産を活用した節税は、高額所得者でも合法的に評価額を抑えられる有効策です。

本記事では、小規模宅地等の特例や賃貸用不動産、管理会社設立スキームなど主要手法を整理し、失敗しない実践フローと専門家選定のポイントを網羅的に解説します。限られた時間でも理解できるようシミュレーションを交えながら要点を厳選してお届けします。

不動産×相続税節税の基礎知識

相続税は、遺産総額から基礎控除額を差し引いたうえで課税される仕組みですが、不動産は評価方法が特殊なため現金よりも課税価格を抑えやすいとされています。

土地は国税庁の路線価図を用いる「路線価方式」または固定資産税評価額に倍率を掛ける「倍率方式」で評価し、いずれも取引価格の七〜八割程度に圧縮されることが一般的です。

建物は固定資産税評価額がベースとなり、再建築価格の五〜七割で算出される傾向があるため、時価との差が節税余地となります。

また、土地には奥行・間口・形状などを補正する率が設けられており、利用状況が標準から外れるほど評価額が下がる仕組みです。こうした評価の基礎を理解することで、どの不動産に投資すべきか、どの特例と組み合わせれば効果的かを判断しやすくなります。

• 土地評価は路線価方式または倍率方式→市場価格より圧縮
• 建物評価は固定資産税評価額→再建築価格より低い
• 補正率を活用すると追加の評価減が可能
• 評価方法を知ることが節税戦略の第一歩

相続税の仕組みと課税対象

相続税は「課税価格の合計額−基礎控除額」に累進税率（10〜55％）を乗じて算出します。基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で決まり、このラインを超えた部分にのみ課税されるため、家族構成が課税可否に大きく影響します。

課税対象となる財産は現金・預貯金・有価証券・不動産などのほか、生命保険金や死亡退職金といったみなし相続財産も含まれます。さらに、相続開始前3年以内に被相続人から受けた贈与は「生前贈与加算」として戻し入れられる点が注意点です。

• 基礎控除：3,000万円＋600万円×法定相続人
• みなし相続財産：生命保険金・死亡退職金など
• 贈与加算：相続開始3年以内の贈与財産が持戻し対象
• 累進税率：課税遺産総額を相続分で分割し税率適用

相続対策では、まず遺産の全体像を洗い出し、基礎控除の適用後に実際どれだけ課税されるのかを試算することが必須です。そのうえで、不動産評価減や各種特例を組み合わせることで税負担を抑える方針を立てやすくなります。

不動産評価額が下がる理由

不動産が相続税節税に適しているとされる最大の理由は「評価額が時価より低く算定される構造」にあります。土地の場合、路線価は公示地価や実勢価格の七〜八割程度で設定されているうえ、形状や利用状況が標準から外れると補正率が適用され評価がさらに下がります。

たとえば奥行きが深い土地には奥行価格補正率、間口が狭い土地には間口狭小補正率、不整形地には不整形地補正率を掛け、▲10〜30％の減額が行われることも珍しくありません。

建物の固定資産税評価額も再建築価格の五〜七割に抑えられているため、結果として現金よりも課税価格が低くなります。

• 路線価が実勢価格より低い→評価額が抑えられる
• 補正率による追加評価減→形状や奥行・間口が標準外で有利
• 建物評価は再建築価格より低い固定資産税評価額が基準
• 賃貸物件の場合、貸家建付地評価でさらに減額可能

ただし、不自然に大きな評価減を狙うと、財産評価基本通達6項や相続税法64条で否認される可能性があります。

そのため、市場実勢とかけ離れない範囲で補正率や賃貸スキームを活用し、専門家の確認を受けながら進めることが安全策とされています。

小規模宅地等の特例で評価額を圧縮

小規模宅地等の特例は、相続した宅地を一定面積まで大幅に評価減できる制度です。自宅や事業用、賃貸用の宅地を相続した場合、条件を満たせば評価額を最大80％減額できるため、現金納税が難しい高額不動産でも納税負担を抑えられるとされています。

適用対象は区分ごとに限度面積が異なり、相続発生時の利用状況と相続後の継続要件の両方を満たす必要があります。

制度を活用する際は「誰がその宅地を引き継ぎ、どのくらいの期間利用を続けるか」を明確にし、遺言や遺産分割協議でトラブルを未然に防ぐことが重要です。また、限度面積を超えた部分は通常評価となるため、他の土地活用策と組み合わせて最適化する計画も検討されます。

• 評価減率：50〜80％（区分ごとに異なる）
• 対象区分：自宅用・事業用・貸付用 など
• 相続後も一定期間の継続利用が必要
• 早期に利用形態と承継者を確定→適用漏れを防止

適用要件と対象区分の整理

小規模宅地等の特例は「利用区分」「限度面積」「継続要件」の三つを満たすかどうかで適否が決まります。〈自宅用〉は被相続人と同居していた配偶者や同居親族が相続後も居住を継続することが前提です。

〈事業用〉では、相続人が相続開始時に事業を引き継ぎ、その後も事業を継続する必要があります。〈貸付用〉は相続開始直前まで賃貸していた宅地であることが条件で、相続後も賃貸を継続しなければなりません。

ただし、すべての区分で「相続税申告期限までの保有」が求められるため、売却や転用を急ぐと特例を失うおそれがあります。

また、限度面積超過分は通常評価となるため、複数の宅地を所有する場合は優先して評価減を受ける宅地を選定することがポイントです。

• 自宅用：同居継続または配偶者相続で適用可
• 事業用：相続人が事業を承継し継続
• 貸付用：相続開始前から賃貸→相続後も賃貸継続
• 限度面積を超えた分は通常評価→他制度との併用検討

特例活用シミュレーション

具体例として、自宅用宅地500㎡（路線価10万円／㎡）を相続したケースを考えます。通常評価では評価額5,000万円ですが、特例により330㎡までは▲80％減額、残り170㎡は通常評価となります。

• 330㎡部分→10万円×330㎡×20％＝660万円
• 170㎡部分→10万円×170㎡＝1,700万円

合計評価額は2,360万円となり、通常評価と比べて2,640万円の圧縮が可能です。この差額に相続税率を掛けた分だけ税負担が軽減される計算になります。

さらに、配偶者の税額軽減や生命保険非課税枠を組み合わせると、納税額を大幅に抑えられる可能性があります。

※税率30％、配偶者控除等は考慮せず試算

このように、小規模宅地等の特例を正しく適用すると評価額を大幅に圧縮できる一方、要件を満たさなければ無効になります。

事前に相続人の居住・事業・賃貸継続計画を明確にし、申告期限まで要件を維持するスケジュール管理が重要とされています。

賃貸用・タワマン活用による節税戦略

不動産を相続税対策に活用する際、賃貸用物件とタワーマンション（以下、タワマン）は評価減の仕組みが異なるため、目的や保有期間に応じて戦略を分ける必要があります。

賃貸用物件は貸家建付地評価により土地と建物の両方で減額が期待でき、家賃収入を得ながらキャッシュフローも確保できる点が魅力です。

一方、タワマンは区分所有の構造上、土地持分が極端に小さくなるため、建築費に対して課税価格が大幅に圧縮されるとされてきました。

ただし近年は評価方法や税務調査が厳格化しており、従来どおりの効果が得られないケースも増えています。そこで本章では、まず貸家建付地評価で基礎を固め、そのうえでタワマンを組み合わせる「二段ロケット型」の節税モデルを提案します。

ポイントは①長期運用を前提に賃貸需要が高いエリアを選ぶ、②タワマンは規制動向を注視し投資タイミングを見極める、③資産全体のポートフォリオ内で現金化リスクと節税効果のバランスを取ることです。

• 貸家建付地→安定収益＋評価減の王道
• タワマン→大幅評価減を狙えるが規制強化に注意
• 組み合わせることで現金納税リスクを低減

貸家建付地評価と収益不動産の効果

貸家建付地評価とは、賃貸中の土地（貸家建付地）と建物（貸家）について、それぞれの評価額を減額する制度です。土地は自用地評価額に借地権割合×借家権割合×賃貸割合を乗じて差し引く仕組みで、都市部の借地権割合60％・借家権割合30％エリアなら約▲18％の減額が見込めます。

建物は固定資産税評価額×（1−家賃総額÷年間標準賃料）で評価し、空室リスクを織り込んだ追加減額を実現できます。

• 土地減額＝自用地評価額−（自用地評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
• 建物減額＝固定資産税評価額×賃貸割合×（1−家賃総額÷年間標準賃料）
• 現金収入が得られる→相続税納付原資を自力で確保
• 長期保有前提→売却時の譲渡所得税に注意

さらに、相続発生時点で賃貸借契約が継続していれば適用要件を満たしやすく、複数物件を持つ場合は評価減率が高い物件から相続人へ集中させることで節税効果を高められます。

なお、相続後3年以内に売却すると事業継続性が否認されるおそれがあるため、保有期間の計画を立てたうえで出口戦略（借入返済・修繕計画）を準備することが不可欠です。

総じて、貸家建付地評価はキャッシュフローと節税を両立できる王道戦略といえますが、収益性・立地・借入条件の三位一体で検討することが成功の鍵です。

タワマン節税の最新規制と回避策

タワマン節税は、建物評価額が専有面積に比例し固定資産税評価額で算出されるのに対し、販売価格は眺望・階層プレミアムで決定される「乖離」を突く手法です。

具体的には、高層階・大型住戸ほど取引価格が高いにもかかわらず、土地持分が極小なため、評価額が著しく低く抑えられます。

しかし国税庁は2023年以降、(1)取引事例比較法による時価補正の積極適用、(2)高層階プレミアムの上乗せ評価、(3)短期売却の有無による課税強化――など評価ガイドラインを事実上厳格化しており、従来ほどのメリットは得にくくなりました。

• 評価圧縮の根拠：土地持分が小さい→路線価評価額が少額
• 規制強化ポイント：高層階補正・短期譲渡リスク・賃貸実態の調査
• 回避策①：保有期間5年以上で「短期売買」の疑念を排除
• 回避策②：賃貸運用し貸家建付地評価を併用→ダブル減額
• 回避策③：購入時に管理費・修繕積立金上昇リスクを精査

最新の実務では、タワマン単独で大幅な圧縮を狙うよりも、①中層階・実需向け住戸で価格と維持費のバランスを取る、②一定期間賃貸して貸家建付地評価と組み合わせる、③贈与税の配偶者控除や暦年贈与非課税枠と併用し段階承継を図るといった複合戦略が主流です。

これにより、規制強化後でも評価圧縮効果を維持しつつ、資産運用としての収益性も確保しやすくなります。ポイントは、税務上のリスクと投資収益のバランスを取りながら、長期保有を前提に物件選定と資金計画を立てることです。

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2025.07.17

資産管理会社設立と法人スキームの可否

個人で保有する不動産を資産管理会社へ移し替える法人スキームは、所得分散と相続税評価額のコントロールを同時に狙える方法とされています。具体的には、家賃収入を法人に集約することで個人の総合課税所得を抑えつつ、法人の定率課税を活用して手取りを安定化させる効果が期待できます。

また、法人が不動産を取得すると相続時には「株式評価＝純資産×類似業種比準価額または純資産価額」で算定されるため、含み損益や借入金を組み合わせて株価を低く抑えられる可能性があります。

ただし、法人設立費用・維持コスト・赤字の損金算入要件などを総合的に考慮しないと、節税メリットが相殺される場合があります。相続人の人数や所得水準、保有資産の内訳を踏まえ、「所得税・相続税・法人税」の三税バランスを検証したうえで可否判断を行うことが重要です。

• 家賃収入を法人課税へ移管→個人の累進税率を回避
• 法人株式として承継→評価方法次第で相続税圧縮
• 設立・運営コスト→年間50〜100万円程度を見込む
• 所得水準や資産構成で損益分岐点が変動

不動産管理会社の節税メリット

不動産管理会社を活用すると、①所得分散による個人所得税の軽減、②社宅制度や役員退職金を通じた資産移転、③株式評価をコントロールした相続税圧縮という三段階の節税メリットが見込めます。

まず、家賃収入を法人収入へ付け替えることで、個人の累進税率（最大55％）が法人税率（実効約30％）に置き換わり、手取りキャッシュフローが底上げされます。

次に、役員社宅や会社契約の自動車・携帯電話費用を法人経費で処理すれば、生活コストを法人側に移行できるため可処分所得が増加します。

さらに、法人株式は純資産ベースで評価されるため、借入金や減価償却により純資産額を圧縮すれば、結果として株式評価額が低くなり、相続税負担を下げることが可能です。

• 所得分散→役員報酬・配当で家族へ適切に分配
• 役員社宅→時価家賃の5割程度で利用し節税＋現金温存
• 退職金→法人損金算入＋相続税非課税枠で二重効果
• 株価圧縮→借入金・減価償却を活用し純資産を抑制

これらのメリットを享受するためには、収支計画と資本政策を一体で設計し、毎期の決算前に損益調整と株価試算を行う運営体制が求められます。

特に、家族を役員に登用する際は労働実態と報酬水準の適正性を証明できるよう就業規則や議事録を整備し、税務調査で否認されない体制を整えることが成功のカギとされます。

法人化に伴うリスクと注意点

法人スキームには節税メリットと裏腹に、①設立・運営コスト増、②借入条件の厳格化、③株式評価ルールの変動リスク、④事業承継時のガバナンス問題といったリスクも存在します。

まず、法人設立費用（登録免許税・定款認証など）に加え、毎期の顧問料や決算申告費用が発生し、規模によっては年間100万円前後の固定コストになる可能性があります。

また、法人名義の不動産融資は金利が高めに設定される傾向があり、個人より金利差で1〜2％上乗せされるケースもあります。

さらに、株式評価は類似業種比準価額の指標（PER・配当利回りなど）が変動すれば大きく上下しうるため、業績悪化や不動産市況の下落局面で純資産を圧縮できないリスクがあります。

最後に、複数の相続人が株式を分散保有すると議決権の分裂が生じ、賃貸経営の意思決定が停滞する恐れがあるため、事業承継計画を並行して策定することが欠かせません。

• 設立費・決算費→年間コスト増でキャッシュフロー圧迫
• 法人融資→金利・返済期間が個人より厳格
• 株価変動→類似業種指標の動向で相続税が増減
• 株式分散→経営権争いの火種→事業承継計画必須

法人化は万能ではなく、「節税効果＞コスト・リスク」となるかをシビアに見極める必要があります。損益シミュレーションと資産承継計画を並行して行い、税理士・司法書士・金融機関と協調しながら実行フェーズを慎重に進めることが推奨されます。

実践フローと専門家の選び方

不動産を活用した相続税節税は「購入→運用→承継→申告」という長期プロジェクトです。各段階で適切な専門家と連携し、税務・法律・評価の三方向からリスクを減らすことが成功の鍵となります。

まず購入段階では融資条件や賃貸需要を冷静に見極め、運用期にはキャッシュフローと修繕計画を定点観測します。

そのうえで相続開始前には遺言書や信託契約を整え、争族リスクと納税資金不足を回避します。最後に申告手続きでは資料収集と評価方法の妥当性確認を同時並行で進め、期限内申告と延納・物納の要否を判定します。下表は代表的な工程と主なチェックポイントを整理したものです。

• 工程ごとに担当専門家を明確化→重複コストを防止
• 毎年決算期に資産棚卸し→評価額と税制改正を同時チェック
• 家族会議で承継方針を共有→争族リスクを早期解消

購入計画から相続発生までのタイムライン

不動産投資を節税目的で行う場合、購入から相続発生までの工程を逆算し、各フェーズで「決断の期限」と「要届出書類」を設定しておくと管理が容易になります。以下はおおよその標準スケジュールですが、相続人の年齢や市場環境により調整が必要です。

1. 購入前1年〜6か月：ターゲット物件の選定、融資事前審査、賃料相場調査
2. 購入契約〜引渡し：重要事項説明・登記手続き、火災保険加入
3. 運用期（購入後〜相続開始まで）：入居者募集、家賃改定、長期修繕計画、決算レビュー
4. 相続開始3年前まで：生前贈与や信託で所有権移転を検討、遺言書作成
5. 相続開始：財産目録作成、評価額確定、納税資金の準備
6. 申告期限10か月：申告書提出、延納・物納の要否判断

税理士・司法書士・鑑定士の活用ポイント

節税スキームの実行には複数の専門家が関与しますが、役割分担と連絡経路を最初に整理しておくことがコスト削減と手続き円滑化につながります。

• 税理士は「暦年贈与→相続税申告」まで一貫対応できる事務所を選ぶ
• 司法書士は家族信託や遺言執行者経験が豊富か確認
• 鑑定士は不整形地や収益物件に強いか→評価減の幅が変動
• 三者が同一クラウドストレージで書類共有→情報遅延を防止

最終的には、各専門家の得意分野と相続人のニーズをすり合わせ、年間の面談回数やオンライン対応可否も含め総合比較することで、相続発生時の混乱を最小限に抑えられるとされています。

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2025.06.28

まとめ

不動産を組み合わせた相続税節税は、評価額圧縮・キャッシュ創出・スムーズな資産承継を同時に実現できる強力な選択肢です。特例要件の確認、賃貸活用、法人設立などを計画的に実行し、専門家の助言を受けることでリスクを抑えながら税負担を最小化できます。

今日から資産構成を見直し、早期にアクションを起こすことが成功への第一歩です。読者の条件に合った手法を比較検討し、最適なロードマップを描きましょう。