【必見】一棟アパートの利回り相場を徹底解説！安定収益を狙うためのポイントとは？

一棟アパートの利回り相場が気になる方へ。高額な投資に見合うリターンを得るためには、表面利回りと実質利回りの違いを理解するだけでなく、地域特性や物件管理の工夫も重要です。

本記事では、都心部と地方の相場の比較から利回りアップの具体策までを幅広く解説します。これから一棟アパート投資を始めたい方や、安定収益を狙いたい方に役立つ情報をお届けします。

一棟アパート投資における「利回り」の基本を知ろう

一棟アパート投資を検討する際に、まず理解しておきたいのが「利回り」です。利回りとは、投資した元本に対してどの程度の収益が得られるかを示す指標であり、投資判断における重要なポイントといえます。

一棟アパートの場合、家賃収入が複数の部屋から得られるため、区分マンション投資よりも利回りが高めに見えることが多いですが、建物や設備の維持管理にかかるコストも大きくなりがちです。そのため、安易に数字だけを追うのではなく、収益と支出のバランスをしっかり見極めることが大切です。

一棟アパートの利回りは、将来的な売却益と組み合わせて考える場合もありますが、一般的には長期的な家賃収入をメインにして試算する方が多く見受けられます。

物件の所在エリアや築年数、建物構造などによって利回りの目安は変わりますので、最初に自分が目指す投資スタイルを明確にしておくことが大切です。都心部で利回りが低めでも空室リスクが少ない物件にするか、地方で利回りが高めの物件を狙うかなど、方向性により「基準となる利回り」も異なります。

特に利回りを考える際は、下記のような要素を同時に確認するとより正確な判断ができます。

• 固定資産税や火災保険などの諸経費
• 修繕積立費やリフォームの費用
• 入居率の見込みと周辺の競合状況
• 管理費や管理委託料

これらを踏まえた上で、表面利回りと実質利回りのどちらもチェックし、実際のキャッシュフローを把握することが重要です。

このように、一棟アパート投資における利回りは多角的にチェックすることが必要です。高利回りに見える物件ほどリスクやメンテナンス費用がかさむ場合もありますので、利回りの数値だけにとらわれず、物件の本質的な価値と長期的な経営プランを総合的に検討するとよいでしょう。

表面利回りと実質利回りの違い

利回りを評価する際によく出てくる言葉が「表面利回り（グロス利回り）」と「実質利回り（ネット利回り）」です。この2つを混同してしまうと、実際の収益が思ったほど得られなかったというトラブルにつながりかねません。そこで、ここではそれぞれの特徴と計算方法を詳しく見ていきます。

表面利回りは「年間の家賃収入合計÷物件購入価格×100」で計算します。物件購入価格には諸経費を含まず、年間家賃収入合計にも管理費や修繕費などが含まれないため、よりシンプルな指標として扱われることが一般的です。

しかし、実際には固定資産税や管理費、あるいは空室による収入減など多くの要素が発生しますので、表面利回りだけで投資の判断をすると、実態との差が大きくなるケースがあります。

一方、実質利回りは「（年間家賃収入－運営経費）÷（物件購入価格＋購入時の諸経費）×100」で計算します。運営経費には管理費や修繕費、火災保険、固定資産税などが含まれますし、物件購入価格だけではなく仲介手数料や各種税金なども考慮するため、よりリアルな収益性を測ることが可能です。そのため、初心者ほど実質利回りを確認してから投資判断を行うことをおすすめします。

ただ、実質利回りを算出するには詳細なデータが必要な場合が多いです。特に空室率や修繕費の見積もりは、エリアの需要や物件の築年数・状態を踏まえて慎重に設定しなければなりません。過去の運営実績や同じエリアの事例を参考にすることで、より正確な数字に近づけることができます。

また、比較検討する際には、下記のような表で表面利回りと実質利回りの違いをまとめてみるのもおすすめです。視覚的に把握しやすくなるため、複数物件を検討中の方には有効です。

このように、利回りを正しく理解し、表面利回りと実質利回りを使い分けることで、一棟アパート投資の収益性をより客観的に評価できるようになります。

一棟アパートならではの特徴と利回り計算

一棟アパートは、区分マンションと異なり、建物全体を一括で所有するため、複数の居室から家賃収入が得られる魅力があります。その一方で、維持管理にかかるコストや修繕リスクも大きくなるため、利回り計算におけるポイントがいくつか存在します。

まず、利回りを算出する際には、建物の築年数や構造、設備の状態などをしっかりと評価して、将来発生しうる大規模修繕費や部屋のリフォーム費用などを踏まえた「実質利回り」を試算することが大切です。

一棟アパート投資においては、空室率の想定も非常に重要です。例えば、10世帯ある一棟アパートのうち2世帯が空室になった場合は、20%の空室率です。区分マンションよりは空室が分散されるためリスクが低いとされていますが、複数の空室が同時期に発生すると、収入が大きく落ち込む可能性もあります。

また、地方のアパートでは入居者の需要が限られる一方、都心部のように需要は高くても物件価格が大きくなるので利回り自体は低めになることがあります。

• 築年数が古いほど修繕費やリフォーム費用の予算を多めに設定する
• エリアの需要や周辺施設を調べ、長期の空室リスクを回避する
• 管理会社への委託費用も含め、安定収益を見込めるか試算する

一棟アパート特有の利回り計算では、土地の値上がりや将来的な売却益を加味するケースもありますが、まずは月々の家賃収入から得られるキャッシュフローを重視すると、実際に得られる手残りをつかみやすくなります。

建物全体の保険加入やオーナー自身による管理体制をどうするかなど、多岐にわたる要素を考えながらシミュレーションを行いましょう。

一棟アパート投資を成功させるためには、ただ利回りを確認するだけではなく、実際の収益性や管理の手間、将来のリスクまで総合的に判断する必要があります。利回り計算を行う際は、表面上の数値だけでなく、潜在的な空室率やメンテナンスコストも織り込んで、慎重にシミュレーションを進めていきましょう。

地域別に見る一棟アパートの利回り相場

一棟アパートの利回り相場は、物件の立地条件や周辺環境によって大きく異なります。例えば、都心部では物件価格が高い代わりに需要が安定しているため、低めの利回りでも長期的な入居率が期待できる傾向があります。

一方で、地方都市や郊外エリアに目を向けると、物件価格が比較的安価なうえに利回りが高めに設定されているケースも多いです。しかし、地方の場合は入居需要が偏りやすく、空室率が上昇するリスクも高まります。こうした地域ごとの特性を踏まえ、どの程度の利回りを目標とするかを事前に明確化しておくことが重要です。

加えて、地域によっては学生向け、ファミリー向けなど、入居ターゲットが変わってくるため、ターゲット層に応じた賃料設定や部屋の間取り、設備が求められます。

もし、その地域の需要と合わない物件を選んでしまうと、空室期間が長引き、結果的に期待していた利回りを下回る恐れがあります。特に地方エリアで一棟アパートを運用する際は、建物の老朽化が進んだ際の修繕費用なども考慮し、長期的な収支シミュレーションを行うことが大切です。

• 地域の人口動向や経済状況をチェックする
• ターゲット層（学生、社会人、ファミリーなど）に合った物件かを確認する
• 交通アクセスや生活利便性など、入居者目線で魅力を判断する

また、同じ地方でも県庁所在地や主要都市と郊外では利回り水準が異なります。主要都市の中心部に近いほど物件価格が上がり、利回りは下がる傾向にありますが、空室リスクが下がりやすい利点もあります。

このように、地域による特徴を十分に把握しながら、投資目的やリスク許容度に合った物件を探すことが、安定した利回りを得るカギといえるでしょう。

都心部と地方でどれほど違う？

都心部と地方では、一棟アパートの利回りに大きな差が生じることが多いです。一般的に都心部は土地の価格が非常に高く、初期投資額が大きくなる反面、周辺に企業や商業施設が多く集まっているため、人の流入が安定しやすく空室リスクが低めといわれています。そのため表面利回りは5～6％程度、実質利回りにすると4～5％前後に落ち着くケースが多いのが特徴です。

しかし、都心部にも築年数やエリアの需給バランスによっては表面利回りが7％を超える物件も存在します。一方、地方に目を向けると、表面利回りが8～10％あるいはそれ以上といった“高利回り”のアパートが見つかることも珍しくありません。ただし、地方の場合は入居需要が少ないため、複数戸が一度に空室になるリスクや、住民の移動が活発ではないエリアだと長期空室が発生しやすいリスクも考慮する必要があります。

こうした違いをイメージしやすくするために、下記のような簡易比較表を作成してみました。

実際には、同じ都心部でも再開発が進んでいるエリアや大学が多いエリアなど、場所によって需要構造が異なります。また、地方も県庁所在地か否かや、公共交通機関の充実度などによって大きく違ってきます。そのため、高利回りだからといって即決するのではなく、その地域の人口動態や将来の経済状況を見極めることが重要です。

特に、周辺施設や公共交通機関の整備状態次第で、将来の賃貸需要も大きく変動します。安定収益を狙うのであれば、多少利回りが低くても需要が高いエリアを狙うほうがリスクを抑えやすいでしょう。逆に高リスク・高リターンを求めるのであれば、地方や郊外エリアで高利回り物件を探す選択肢もあります。

重要なのは、自分の投資目的や資金計画、リスク許容度に合わせて地域を選ぶことです。都心部での安定収益か、地方での高い利回りか、しっかりと比較検討することで投資成功の可能性を高められます。

市場動向をチェックする際のポイント

一棟アパートの利回り相場を判断するうえでは、市場動向の把握が欠かせません。エリア全体の人口増減や、開発計画の有無、さらには経済状況や金利動向といったマクロ的な視点も必要です。例えば、人口が増加傾向にある地域では家賃水準が維持されやすく、空室リスクも下がります。

一方、人口減少が予想される地域では、いくら高利回りの物件があっても、今後の需要低下で実質的な利回りが下がる恐れがあります。また、金利が上昇すると融資のハードルが高くなるだけでなく、返済額も増えるため、キャッシュフローが圧迫されやすい点にも注意が必要です。

また、ニュースや自治体のホームページ、地元の不動産会社の調査レポートなどを参考にすることで、より具体的な数字を把握することができます。都市部では再開発プロジェクトや大規模イベントがあると一気に需要が高まる反面、需要のピークを過ぎると空室率が増える可能性があるため、タイミングの見極めも重要です。

地方では、長期的に人口が減少傾向にある地域であっても、特定のエリアに限っては企業誘致や移住促進策が進み、賃貸需要が堅調なケースもあります。こうした情報をキャッチするためにも、定期的に現地の不動産会社や地元のオーナー仲間との情報交換を行い、最新の状況をアップデートしていくことが大切です。

さらに、地価の動向を調べることも有効です。地価が上昇し続けているエリアでは、将来的な資産価値が期待できる一方、初期購入額が高い分、表面利回りは低下しがちです。逆に地価が下落しているエリアは物件価格が抑えられる可能性があるものの、将来の需要が不透明な点がリスクとして挙げられます。

最終的には「自分の投資スタイルとエリアの相性」を見極めることが大切です。市場動向を意識しながら、都心部か地方かという大きなくくりだけでなく、エリア内の細かな特性まで把握してこそ、一棟アパート投資で理想的な利回りを狙うことができるでしょう。

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2025.03.07

一棟アパートの利回り相場を上げるための工夫

一棟アパート投資で安定した収益を得るためには、日々の運用方法や設備の充実度、入居者ニーズの把握など、さまざまな工夫が欠かせません。特に築年数の古いアパートであっても、適切なリフォームや設備投資を行うことで、入居者満足度を向上させ、家賃アップや空室期間の短縮を狙うことができます。

また、物件を探す段階から管理体制を考慮し、周辺施設の充実や将来的な人口動向など、幅広い観点から総合的に判断することが大切です。さらに、利回りを上げるためには、賃料相場のリサーチと比較検討も欠かせません。相場よりも高すぎる家賃設定は空室率の上昇につながりやすく、逆に安すぎると収益性が下がるため、バランスが求められます。

そこで、地域の需要や入居者層の特徴を踏まえたうえで、魅力的な条件を提示できるかどうかがポイントになります。こうした要素をうまく組み合わせると、初期投資の規模に関わらず、長期的に高い利回りを維持することが可能です。

また、金融機関からの融資条件を改善するために、自己資金を多めに投入する選択肢もあります。負担は増えますが、利回りの向上やリスクヘッジにつながる場合があるので、総合的に判断するとよいでしょう。

物件選びと管理体制の重要性

一棟アパートの利回り相場を高めるうえで、まずは物件選びの段階から意識することがポイントです。周辺環境や交通アクセス、物件の築年数や構造などをチェックするのはもちろん、想定入居者層との相性をしっかりと確認する必要があります。例えば、大学や専門学校が近くにあれば学生がメインの入居者となり、単身向けの間取りや家賃設定が適しています。

一方、商業施設や医療機関、保育園などが近隣に充実しているエリアならば、ファミリー層がターゲットとなり、複数部屋を備えた広い間取りや駐車場の確保が重要になるでしょう。このように、最初の物件選びでターゲット層のニーズを満たせば、空室リスクの低減につながり、結果として利回りの向上が期待できます。

また、運用開始後においては、管理体制が利回りに大きく影響してきます。入居者からのクレーム対応や共用部の清掃、定期的な設備点検などを自主管理で行う場合、管理費用は抑えられるものの、オーナーの手間が増える点には注意が必要です。管理会社に委託する場合は手数料が発生しますが、物件の清潔感や入居者満足度を高めるプロのノウハウが得られるメリットがあります。

特に、一棟アパートは共用部も多く、定期的なメンテナンスやトラブル対応を怠ると入居者離れにつながるリスクがあるため、管理体制の良し悪しは利回りの安定性に直結するといえるでしょう。

さらに、管理体制の一環として家賃の徴収業務やクレーム対応のスピードも重要です。入居者の声に迅速に対応できる仕組みがあれば、クレームによる不満が蓄積せず、トラブルの早期解決につながります。良好な物件管理は、地域の評判を高める効果もあり、新たな入居希望者の獲得にも有利に働きます。

逆に、管理体制が不十分だと共有スペースの汚れや設備不良が目立ち、せっかくの高利回り物件も空室だらけになってしまうケースもあるのです。そこで、オーナーの負担を最小限に抑えつつ、入居者ニーズを満たす管理体制を整えることが、一棟アパートの利回り相場を上げるための大きなポイントといえます。

付加価値を高めるリフォームや設備投資

一棟アパートの利回りを上げるもう一つの大きな要素が、リフォームや設備投資による「付加価値の向上」です。例えば、築年数が古いアパートであっても、内装を一新したり、浴室やキッチンなど水まわりの設備をグレードアップするだけで、家賃を上乗せできるケースがあります。

入居者視点でみると、築年数よりも日々の住みやすさを重視する傾向が強いため、見た目の古さ以上に設備の機能性や清潔感が重要になります。特に、エアコンや宅配ボックス、インターネット設備など、現代のライフスタイルに合った設備を導入することで、新築物件と差別化が図れれば、賃料や入居率にプラスに働くはずです。

一方、外観のリフォームや共用部の清掃・美化に取り組むことも、入居者の心理に大きく影響します。エントランスが綺麗に保たれていたり、セキュリティ対策がしっかりしていると、物件全体の安心感が高まりやすいです。

また、賃料の値上げを想定する際には、競合物件の状況や周辺エリアの家賃相場をよく調べることが肝心です。あまりにも高い家賃設定をすると空室リスクが増えますが、相場に合った範囲で付加価値を示せるなら、多少の家賃アップでも納得してもらいやすくなります。

• 水まわり設備の刷新：キッチン、浴室、トイレの機能向上
• エアコンやネット回線の導入：単身者やファミリー層の利便性アップ
• 屋根や外壁の塗装：外観から感じる安心感と清潔感を演出
• 防犯カメラやオートロックの設置：入居者の安全性確保

加えて、リフォーム後には適正な賃料設定だけでなく、物件をより魅力的に見せるための写真撮影や広告戦略も重要です。せっかく設備投資を行っても、その魅力を十分にアピールできなければ効果は半減します。

ネット広告や内見時にリフォームのこだわりポイントをしっかり伝えることで、入居希望者に「ここなら安心して長く住めそう」という印象を与えることができます。

結局のところ、一棟アパートの利回り相場は、入居者満足度を高める努力と、適切な家賃設定のバランスで左右されるのです。大規模なリフォームから小さな設備投資まで、しっかりと戦略を立てて行うことで、長期的に高い利回りを実現することが期待できます。

一棟アパートの利回り相場に関するQ&A

一棟アパート投資においては、「いったいどの程度の利回りを目指せばいいのか」「高利回り物件ばかりを探したほうが得なのか」など、具体的な疑問を抱える方も多いでしょう。そこで、この章では一棟アパートの利回りに関する代表的な疑問を取り上げ、投資判断のヒントにつながる考え方をまとめました。

実際の投資では、物件の立地や築年数、管理方法など多岐にわたる要素を総合的に検討することが大切です。しかし、一般的な疑問を整理し、自分なりの判断基準を持つだけでも、投資リスクを軽減することが可能です。

特に、利回りはあくまで一つの目安にすぎません。表面利回りが高くても、実質利回りが低ければ手元に残る収益は少なくなります。逆に表面利回りが低く見えても、立地の強みや安定した需要があれば、長期的に見て高い収益を得られるかもしれません。

こうした点を理解していれば、高利回りだけを追い求めて後悔するケースを減らすことができるでしょう。また、融資の利用状況や空室率、修繕費など、キャッシュフローに直接影響を及ぼす要素が非常に重要なウエイトを占めます。

利回りは投資家同士で簡単に比較しやすい指標でもありますが、本当に必要なのは「実際にいくら手残りが出るか」という視点です。

• 表面利回りと実質利回りを混同しない
• 物件選びだけでなく、管理体制やリフォーム計画も視野に入れる
• 投資期間や将来の出口戦略を明確にしておく
• キャッシュフローやリスク許容度を優先して検討する

こうした視点を持ちながら、次のQ&Aでさらに理解を深めていきましょう。一棟アパートの利回り相場を上手に把握することで、ご自身に最適な投資プランを描く手助けとなれば幸いです。

高利回り物件は本当にお得？

「高利回り」と聞くと、投資家としてはつい飛びついてしまいがちですが、実際には単純な利回りの高さだけでお得かどうかを判断するのは早計です。なぜなら、高利回り物件にはそれ相応の理由があることが多いからです。

例えば、築古物件や地方の需要が不安定なエリアでは、表面上は利回りが高く見えても、実際には空室リスクや修繕費の増大によって手残りが減ってしまうケースもあります。逆に、都心部のように表面利回りが低めでも、物件価格の上昇や賃貸需要の安定によって長期的に有利な投資となる場合もあるのです。

具体例を挙げると、築年数が40年以上経過した木造アパートが表面利回り10％以上で販売されていても、修繕費やリフォーム費がかさみ、実質利回りで見ると5～6％程度に落ち着いてしまうことがあります。

さらに、融資を受ける際に耐用年数切れが理由で融資期間が短くなると、月々の返済額が大きくなり、キャッシュフローが圧迫されるリスクも高まるでしょう。

下記のような表にまとめると、「高利回り＝お得」と断定できない要因が一目でわかります。

こうした観点から、高利回り物件を「本当にお得」と感じるかどうかは、投資家自身のリスク許容度や運用スキル次第といえます。自主管理でコストを抑えられる、リフォームや仲介などに自分のネットワークを活用できるなど、経験や知識を生かしてリスクをコントロールできるのであれば、高利回り物件は大きなリターンを得られるチャンスかもしれません。

しかし、初心者や時間が十分に取れない方は、多少利回りが低くても安定した需要がある物件のほうが長期的に安心感が高いでしょう。結局のところ、「高利回り＝お得」とは一概には言えず、個々の状況や投資目標によって大きく変わるのです。

利回り相場の把握で失敗リスクを減らす方法

利回り相場を正しく把握することは、一棟アパート投資における失敗リスクの軽減に直結します。なぜなら、相場を理解せずに高利回りだけを求めると、修繕費や空室率、管理コストなどのシミュレーションを甘く見積もってしまい、結果的に思うような収益が得られないケースが多いからです。

一方、都心部のように利回りが低いエリアだと、物件価格の高さに見合った家賃収入を得られないと感じるかもしれません。しかし、需要の安定性や資産価値の将来的な上昇を見込める点を考慮すれば、総合的にはリスクが少ない投資となる可能性が高いです。

さらに、利回り相場を把握する際には、物件の所在地や築年数だけでなく、周辺の競合状況や人口動態も考慮に入れるとより正確性が高まります。例えば、築古物件が多いエリアで、新築や築浅アパートが登場すれば、既存物件の家賃相場が下がる可能性があります。

また、地域の再開発や大学の移転、企業の撤退などがあれば、短期間で利回り相場が変動することもあるでしょう。こうした動向をニュースや自治体の情報、地元の不動産会社からのレポートなどを通じて常にウォッチしておくと、タイムリーな判断が可能になります。

また、最終的な投資判断では、キャッシュフローや出口戦略を明確にすることが重要です。もし仮に、将来的に物件を売却するプランを考えているなら、地価上昇や資産価値維持が期待できる立地のほうが、多少利回りが低くても結果的に大きな利益を得られる場合があります。

逆に、「とにかく毎月のキャッシュフローを最大化したい」という目標が明確にあるなら、少しリスクが高めでも高利回り物件を狙う戦略が合っているかもしれません。

このように、一棟アパート投資で失敗を避けるためには、利回り相場をベースにしつつ、物件の特性やエリア情報、自己資金やライフスタイルなど多角的に考える必要があります。

相場を知ることで、どの程度の利回りが適正であるかを見極めやすくなり、過度な期待や安易な判断を避けることができるのです。日々変化する市場の中で、定期的に情報収集を行い、利回り相場をチェックしながら戦略を見直す姿勢を持つことで、長期的に安定した収益を確保できるでしょう。

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2024.05.26

まとめ

一棟アパートの利回り相場は、物件の立地や管理方法、リフォームの有無など、多くの要因で変動します。特に表面利回りと実質利回りの違いを意識しながら、地域の市場動向を見極めることが大切です。

投資効率を高めるためには、物件探しから管理までを総合的に検討し、自身の戦略に合う工夫を取り入れることがポイント。本記事を参考に、一棟アパート投資で安定した利回りを狙いましょう。