再建築不可 相場と売り方｜地域×道路×形状で価格を見極める方法

再建築不可の相場は「地域（路線価・駅距離）」×「道路条件（幅員・接道2m・後退）」×「形状（旗竿・高低差）」×「是正コスト（測量・承諾・解体・電柱移設等）」で決まります。

この記事では、近隣事例に費用をのせ引きする算定法、現地調査の手順、査定書の作り方、売り方と価格改定の型までをやさしく整理します。

相場の考え方と価格形成の基本整理

再建築不可の相場は、「土地自体の基礎価値（路線価・実勢）」に「道路条件・形状・承諾・インフラ・建物状態」などの制約を反映し、さらに「是正コスト（測量・後退・承諾取得・解体・電柱移設など）」と「出口可能性（売りやすさ・収益化余地・買い手層の広さ）」を加減して決まります。

最初に地域の基礎水準を把握し、つぎに接道2mの成否・前面道路の幅員・後退量・私道の通行/掘削の承諾、旗竿・袋地・高低差などの形状、設備や外構の老朽度を「事実」として確定します。

そのうえで、買主が負担することになる追加費用（後退復旧、承諾書面化、解体・残置撤去、配管更新、電柱移設など）を見積し、可比事例から体系的に差し引く（または加点する）と、再現性のある相場感に近づきます。

最後に、売り方（仲介/買取/隣地）、価格レンジ、改定ルール、想定する金融条件（現金/低LTV/事業性等）を“戦略”として並行設計すると、価格と期間のぶれが小さくなります。

• 基礎価値→路線価・近隣成約・公的指標で地域の水準を把握。
• 制約の確定→道路・接道2m・後退・承諾・形状・インフラを「書類＋写真」で事実化。
• 是正コスト→買主側で必要な費用を見積り、可比事例へ補正。

割引要因と加点要因の全体的整理

再建築不可の価格は、割引要因と加点要因のバランスで決まります。割引要因の中心は「道路・接道まわりの不利」です。

具体的には、法上の道路に接していない、接道2m不足、2項道路で後退が大きい、私道の通行/掘削承諾が未整備、門塀や電柱・支線・花壇・メーター等で最狭部が狭まる、などです。

これに形状（旗竿・袋地・不整形・高低差）、インフラ老朽（配管更新・枡不具合）、残置物や解体・アスベスト、違反建築の是正、浸水等ハザードのリスクが加わると割引幅は拡大します。

一方、加点要因は「便益の大きさ」と「活用のしやすさ」です。

隣地にとって接道や間口拡大の便益が大きい、位置指定や通路新設で法上の道路化・安全性確保が見込める、駐車やストレージ等で小さく収益化できる、希少な立地（駅近・商業ニーズ・眺望等）がある、建物状態が良好で当面の修繕が少ない、といった条件は価格の下支えになります。

重要なのは、要因ごとに「事実」と「費用/便益」を裏付け、主観ではなく資料で説明できる状態にすることです。

• 割引要因→道路・接道の不利、形状・高低差、承諾未整備、解体/残置、インフラ老朽。
• 加点要因→隣地の便益、位置指定等の実現性、活用余地、立地の希少性、建物状態。
• 裏付け→見積・承諾書・台帳・測量図・写真で第三者が同じ結論に至れる資料化。

近隣事例×是正コストの算定法

相場算定の実務は、（1）近隣の可比事例で“基準値”を置き、（2）対象物件の差異を整理し、（3）買主が将来負担する「是正コスト」を可視化して差し引く（または加点する）手順です。

可比事例は、立地・面積帯・用途・道路条件ができるだけ近いものを選び、事例ごとの道路・接道・形状・インフラ・建物状態の差を表にして「影響が強い順（道路→形状→承諾→建物→インフラ）」に補正します。

是正コストは、後退復旧（舗装・縁石・排水）、通行/掘削/占用承諾の書面化、解体・残置撤去、電柱/支線の移設、配管更新、測量・境界確定、外構や安全対策などに分解し、工事見積や管理者回答で金額帯を埋めます。

プラス側は、隣地の便益（建替え可・駐車可）や収益化余地（駐車/ストレージ等）を“年間キャッシュフロー”で加点。こうして「基準値→差異補正→是正コスト→加点」の順でブレを圧縮します。

1. 基準値の設定→近隣事例の中央値/加重平均を起点に。
2. 差異の整理→道路・形状・承諾・建物・インフラの優先順に補正。
3. 是正コスト→見積・回答・相場資料で金額帯を埋める（＋は収益の現在価値）。
4. レンジ化→上下レンジと募集価格を分け、検証しながら調整。

出口戦略と金融条件の影響度

同じ相場でも、出口戦略（誰にどう売るか）と金融条件（使える資金の種類と条件）で実現価格は変動します。

再建築不可は住宅ローンが通りづらく、現金や低LTV、事業性（プロパー）での検討が中心になりやすいため、買い手層は絞られ、価格は保守的に出やすい傾向です。

これに対し、〈隣地〉は便益が大きく、同条件でも上振れ余地が生まれます。〈買取〉はスピードと確実性の代わりに価格は抑え目、〈仲介の現状有姿〉は時間対価で価格最大化を狙う戦略です。

戦術としては、最初に買取査定で“底値”を把握し、一定期間は仲介で上振れを狙いながら、並行して隣地交渉を進める「三本立て」が有効。

金融面は、金利水準・審査姿勢・担保余力（共同担保の可否）で成約率が動くため、自己資金の厚みと補完策（担保追加・共同出資）を準備し、買い手の資金計画を前提に価格レンジを設計します。

• 出口別の特徴→隣地＝上振れ余地、買取＝スピード、仲介＝最大化の可能性。
• 金融の影響→住宅ローン難、事業性・低LTV中心→買い手層が狭く価格は保守的に。
• 設計→買取査定で底値確認→仲介で上振れ狙い→隣地交渉の三本立て。

地域性・道路条件・形状の価格影響

再建築不可の相場は、①地域性（路線価・地価動向・駅距離・生活利便性）→②道路条件（幅員・接道2mの成否・2項道路の後退量・私道承諾）→③形状（旗竿・袋地・不整形・高低差）という順で影響が強く表れます。

まず地域の「基礎水準」を路線価や近隣成約から把握し、そのうえで道路条件・形状による使い勝手と是正コストを差し引きます。

駅距離や商圏力が強いほど需要は厚く、同じ制約でも価格の下支えが起きやすい一方、幅員不足・接道2m未満・後退の大きさ・承諾未整備は割引幅を拡大させます。

形状面では旗竿の竿幅・曲がり角、袋地での通路確保の難易度、高低差に伴う擁壁・排水・動線の制約が、活用と出口（再販・賃貸）に直結します。

評価をぶらさないコツは、「地域の基準値→道路・形状の影響→是正コスト」の順に、事実（図面・写真・見積）で可視化し、差額を一方向に積み上げることです。

• 地域性→路線価・駅距離・商圏力・生活利便の強さで下支えが決まります。
• 道路条件→幅員・接道2m・後退量・承諾の有無が価格の主要ドライバーです。
• 形状→旗竿・袋地・高低差は使い勝手と是正コストに跳ね返ります。

路線価と駅距離・利便性の相関

路線価は、そのエリアの地価水準を示す基礎指標で、再建築不可の評価でも「地域の起点」として機能します。

駅距離が短い、乗換利便が高い、スーパー・学校・医療が近いなどの利便条件は需要を厚くし、同じ道路制約・形状でも価格の下支えが起きやすくなります。

逆に、駅距離が長い・坂がきつい・買物動線が弱いエリアでは、割引要因が増幅しやすく、出口の遅れ（販売期間の長期化）にもつながります。

実務では、路線価×面積で「理論的な上限の目安」を置き、近隣の成約・広告履歴で実勢レンジを確認。

そこから道路・形状・是正コストを一方向に補正して妥当価格域を作ります。

駅距離は直線距離ではなく「歩行動線（信号・坂・照明）」で評価し、通勤ピークの混雑やバス便の本数、車移動主体なら幹線接続や渋滞時間の影響も織り込むと、乖離の少ない相場観になります。

• 路線価→地域の基準水準。実勢との差は駅距離・利便で説明します。
• 駅距離の体感→坂・段差・夜間照明・信号待ちで体感距離は変化します。
• 生活利便→スーパー・学校・医療・幹線接続が需要の厚みを左右します。

幅員・接道2m・後退量の価格影響

前面道路の幅員・接道2mの成否・2項道路の後退量は、再建築不可の価格を左右する最大級の要素です。

接道2mが確保できない、または最狭部で門柱・支線・メーター・花壇・電柱により有効幅が2mを割り込む場合、建替えの自由度が下がり、買主の是正コスト（障害物移設・通路拡幅・隣地一部取得・地役権設定）が増大します。

2項道路では「道路中心線から2m後退」が前提となり、後退部分は原則建築不可の扱いとなるため、有効宅地が減少し、配置転換・駐車計画のやり直しが必要です。

価格への反映は、（A）有効宅地の減少分（面積×地域単価）と、（B）後退復旧・舗装・排水や電柱/メーター移設の工事費、（C）承諾書の取得コスト（時間・手間も価格要因）を合算して差し引くのが実務的です。

最狭部は「実測×写真」で証拠化し、後退線は台帳の根拠図で裏取りすると、交渉時のブレが小さくなります。

• 幅員→4m未満は2項道路の可能性→中心線確定と後退量の算出が必須です。
• 接道2m→“最狭部の有効幅”で判定→障害物の寸法・位置を写真に記録。
• 後退コスト→舗装・縁石・排水・復旧写真・管理者協議を見積に反映。

旗竿・袋地・高低差の補正の目安

形状は使い勝手と是正コストに直結し、結果として相場の補正幅に影響します。旗竿地は「竿」の有効幅と曲率がボトルネックで、2m未満や曲がり角がきつい場合は車両動線が確保できず、駐車・工事の難易度が上昇します。

袋地は道路接面がなく、通路新設・隣地一部取得・通行地役権の設定などで接続を確保できるかが価格の分岐点です。

高低差は、擁壁の安全性・排水計画・階段動線・土留めの必要性がコストを押し上げ、眺望や日照で加点できる場合も、動線不便や工事制約で割引が上回るケースが多くみられます。

補正の考え方は、（1）動線（駐車・搬入・避難）、（2）安全（擁壁・土圧・落石・排水）、（3）是正（拡幅・地役権・擁壁補修）に分け、必要費用と期間、合意難易度を見積へ落とし込みます。

隣地にとって便益が大きい旗竿の拡幅や袋地の通路新設は、売主提案で交渉力が増す典型です。

• 旗竿→竿幅・曲率・段差で動線可否が決まる→最狭部の寸法を写真に記録。
• 袋地→接続確保（通路新設/地役権/一部取得）の実現性と承諾が鍵。
• 高低差→擁壁安全・排水・階段動線の費用を保守的に見込む。

現地調査と必要コストの見積手順

再建築不可の相場づくりは、現地で「いくら掛かるのか」を一次情報で積み上げることから始まります。

手順は、役所照会（道路種別・中心線・後退線）→現況測量（最狭部・境界・高低差・擁壁）→建物/外構の安全点検（落下・転倒・漏電の有無）→インフラ位置と状態の把握（上下水・ガス・電気・桝）→私道の通行/掘削/占用の承諾見込み確認→是正工事の概算見積（解体・後退復旧・電柱/メーター移設・配管更新等）→収益化余地の試算（駐車・物置など）という流れです。

見積は「同条件化」が肝心で、範囲（残置物、仮設養生、運搬距離、整地仕様）、仕様（舗装厚・側溝形状・照明）、追加費用の発生条件（地中障害・アスベスト）を揃えます。

写真は全景→最狭部→障害物→内部→危険箇所→後退線の順で寸法を入れて台帳化し、図番・作成年月日・担当を併記。

これらを表に束ね、可比事例からの差額として反映すると、価格のブレが小さくなります。

• 役所→「道路種別・中心線・後退線」を図面で裏付け、図番と日付を記録します。
• 測量→最狭部の有効幅・境界・高低差・擁壁の安全性を数値化します。
• 工事→解体・復旧・移設・配管・承諾取得のコストを同条件で見積ります。

解体・測量・承諾・配管の費用目安

解体・測量・承諾・配管は、再建築不可の価格補正で頻出するコストです。解体は構造・規模・搬出条件で大きく変動します。

木造は概ね3〜5万円/坪、軽量鉄骨は4〜7万円/坪、RCは7〜12万円/坪が一般的なレンジで、狭小間口・残置物が多い・手壊し・搬出距離が長いと上振れします。

測量は「現況測量」と「境界確定」で費用と期間が異なり、前者は敷地規模・地形で、後者は隣地立会いや筆数・擁壁の有無で増減します。

私道の通行/掘削/占用の承諾は、法的手当そのものは費用よりも「時間と同意者数」がボトルネックになりがちで、復旧仕様（舗装・側溝・原状回復）と費用負担の条項整備が価格に直結します。

配管は、上下水・ガス・電気の引込/更新の可否・距離・口径で見積が変わり、私道掘削は承諾と復旧仕様が前提です。ここでのコツは、各項目を“項目別に”積み上げ、追加費用の発生条件を必ず明文化することです。

• 解体→構造×面積×搬出条件（間口・道路幅・トラック可否）で変動、残置物は別計上。
• 測量→現況測量（形状把握）と境界確定（筆界確定・立会）の違いを理解。
• 承諾→通行/掘削/占用を分け、復旧仕様・費用負担・連絡先を条項化。
• 配管→掘削距離・口径・道路占用の要否・復旧仕様を図面化して見積へ。

セットバック・電柱移設の見積り

2項道路の後退（セットバック）と電柱/支線・メーターの移設は、配置や駐車計画に直結するため、価格補正に強く効きます。

見積手順は、まず建築指導窓口で道路種別・中心線・後退線を根拠図で確定し、現況測量で最狭部・高低差・占用物（門塀・花壇・ポール・支線・メーター等）を洗い出します。

後退の工事は、舗装（厚・面積）、縁石・側溝・集水桝の位置変更、段差処理、植栽移設までを含めた「復旧仕様」で見積を統一します。

電柱・支線・メーターの移設は、管理者（電力/通信/ガス/水道）への早期照会が不可欠で、代替位置・敷地内外の取り扱い・費用負担・工期・夜間作業の要否をヒアリングします。

価格反映は、（A）後退で失われる有効宅地の価値（面積×地域の実勢単価）、（B）復旧工事の総費用、（C）移設費や占用承諾に伴う書面・時間コストを合算するのが実務的です。

• 後退線→台帳で中心線を確定、図番・作成年月日を記録して根拠化。
• 復旧仕様→舗装厚、縁石/側溝の規格、段差処理、植栽移設の有無を明記。
• 移設→管理者への照会で代替位置・費用・工期・占用条件を確認し見積化。

収益化余地と代替用途の価格反映

再建築不可でも、駐車場・物置/ストレージ・短期貸し・看板設置など「小さく稼ぐ」余地があれば、相場の下支えになります。

価格反映の基本は、（1）需要の有無（周辺の月極賃料やストレージ単価、短期貸しの稼働率）を調査、（2）初期費用（簡易舗装・区画割・照明・施錠・看板等）と運営費（清掃・電気・保険・巡回）を計上、（3）年間キャッシュフローと回収年数/利回りで妥当性を評価、の三段構えです。

例えば、月極2区画×月8,000円、稼働90％なら年間約17万円の売上。清掃・照明・募集等で年間5万円を差し引けば、年間CFは約12万円。これを投資総額に対してどう評価するかを、基準値（近隣事例）からの加点として説明できます。

短期貸しは賃料単価が高い反面、管理の手間・近隣配慮コストが増えるため、利用規約と時間帯制限、清掃チェックリストを前提に保守的な稼働率で見積るのが現実的です。

• 需要→月極/ストレージ/短期貸しの相場・稼働率・季節要因を確認。
• 費用→初期（舗装・照明・施錠）と運営（清掃・電気・保険）を分離計上。
• 算定→年間CF→回収年数・実質利回り→基準値への加点で価格に反映。

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価格査定の手順と具体的プロセス

再建築不可の査定は、「地域の基準値を置く→制約を事実化→是正コストを見積→手法で検証→価格レンジと売り方を設計」という流れで進めます。

最初に路線価・近隣成約・広告履歴から基準値を作り、次に役所照会で道路種別・中心線・後退線、現況測量で最狭部・境界・高低差、現地点検でインフラ・安全を確定します。

続いて、後退復旧・通行/掘削/占用の承諾整備、解体・残置撤去、電柱/支線・メーター移設、配管更新などの是正コストを「同条件の見積」で積み上げ、可比事例に差し引き補正をかけます。

最後に、収益還元法（小口活用のCF）と原価法（更地価額−是正コスト）で妥当性をクロスチェックし、出口（仲介/買取/隣地）に応じた価格レンジと改定ルールを決めます。

• 基準値→路線価・近隣成約・広告履歴で地域レンジを把握します。
• 事実化→道路・接道2m・後退・承諾・形状・インフラを「図面＋写真」で確定します。
• 検証→収益・原価の両面でクロスチェックし、価格レンジと売り方を連動させます。

可比事例の選定と補正の具体手順

可比事例は査定の背骨です。まず、立地（駅距離・商圏力）と規模、用途、道路条件が近い事例を複数ピックアップし、明らかに条件が乖離する案件（接道良好/整形で築浅など）は外します。

次に、事例・対象それぞれについて〈道路/接道2m/後退量/承諾〉→〈形状（旗竿/袋地/不整形）〉→〈インフラ・建物状態〉→〈ハザード〉の順に差異を洗い出し、影響が強い順に一方向で補正します。

補正の数値は「是正コストの見積」を基本とし、面積損失（後退等）は〈失面積×地域単価〉で控えめに評価します。

最後に、加点側（隣地便益・収益化余地）は年間CFの保守的シナリオで現在価値に直し、全体をレンジで整えます。

相場は“説明可能性”が命なので、補正は表にまとめ、元資料（図面・見積・写真）へすぐ遡及できる状態を作ります。

• 事例の質を優先→条件の近さ＞件数。乖離事例は早めに除外します。
• 補正は一方向→道路→形状→承諾→建物→インフラの順で重複を避けます。
• 数値根拠→見積・面積損失で客観化し、加点は保守的に現在価値化します。

収益還元法と原価法の併用の考え方

再建築不可では、可比事例が少ない・情報の精度が不均一という事情もあるため、収益還元法と原価法を「セカンドオピニオン」として用いると精度が上がります。

収益還元法は、駐車場・物置/ストレージ・短期貸し等の小口活用で得られる年間キャッシュフロー（賃料−空室−運営費）を資本化し、現在価値を求めます。稼働率は保守、費用は厚めに置き、金利や運営リスクを反映した還元利回りで評価します。

原価法は、更地価額（路線価や近隣更地成約などで補正）から、是正コスト（後退復旧、承諾整備、解体/残置撤去、電柱移設、配管更新、測量/境界確定）を差し引く考え方です。

実務では、可比補正で出した価格を中心に、収益還元の下支え、原価法の下限感を重ねて「レンジ」を固め、売り方（仲介/買取/隣地）に応じて提示価格と改定幅を設計します。

• 収益還元→小口活用のCFを保守的に資本化し、下支えの指標にします。
• 原価法→更地価額−是正コストで下限感を作り、過度な期待値を抑えます。
• 併用→可比補正（中心）×収益（下支え）×原価（下限）でレンジを設計します。

査定書の構成と根拠資料の整え方

査定書は「第三者が同じ結論に至れるか」を基準に構成します。

推奨は、表紙（物件概要）→結論の要約（レンジ・売り方・想定期間）→地域分析（路線価・成約レンジ）→現地・役所調査（道路種別・中心線・後退線・最狭部の実測）→是正コスト（見積の同条件化、追加費のトリガー）→可比事例と補正表→収益/原価の検証→価格レンジと改定ルール→出口戦略（仲介/買取/隣地）→付録（台帳写し・測量図・寸法入り写真・承諾書案・工程表・ハザード確認）の順です。

各章には「根拠へのリンク（図番・作成年月日・担当）」を配置し、写真は全景→最狭部→障害物→内部→後退線の順で寸法を追記します。

改定ルールは反響データ（閲覧数・問合数・内見率）で閾値を設定し、期日と幅を明記。これにより、査定→募集→改定→成約の意思決定が一気通貫になります。

• “結論先出し”→レンジと売り方、想定期間を冒頭で明示します。
• 根拠の追跡性→図番・日付・担当を記し、付録で一次資料へ遡及可能にします。
• 運用まで設計→改定トリガーと期日を査定書内で定義します。

売却戦略と交渉・タイミングの設計

再建築不可の売却は「誰に・どの順番で・どの価格帯で」当てにいくかで成果が大きく変わります。

基本は〈隣地/関係者へのピンポイント提案〉〈一般仲介（現状有姿）〉〈事業者買取〉の三本を並走させつつ、反響データで価格レンジを機動的に調整する設計です。

初動では役所照会・測量・最狭部の寸法入り写真・私道承諾の見込みなど“判断材料”を一式揃え、募集文に課題と是正案（後退・承諾・復旧費目安）を明記します。

タイミングは、季節性（引越し需要・繁忙期）、固定資産税の賦課期日、補助金の公募期間、承諾取得や復旧工事の所要といったカレンダー要因を重ねて組み立てます。

改定ルールは事前に数値化し、閲覧→問い合わせ→内見→申込の歩留まりで閾値を設定。下限は買取査定、上限は仲介の初期提案値、隣地には便益加点をのせた提案値とし、反響の出方で比重を切り替えます。

• 三本立て→隣地（高値余地）・仲介（最大化）・買取（速度）の併走を基本にする。
• 事前設計→価格レンジと改定トリガーを数値で決め、運用時の迷いをなくす。
• カレンダー→税・補助金・繁忙期・承諾工程を同一表に落として逆算する。

媒介方法と募集価格レンジの設計

媒介は「専属専任・専任・一般」の選択で運用が変わります。情報コントロールとスピードを重視するなら専任系、広く当てたいなら一般媒介が候補です。

募集価格は〈上限（提案値）〉〈中心（想定成約値）〉〈下限（買取相当）〉の三段で設計し、説明の厚み（図番付き台帳・測量・後退線・承諾の見込み・復旧仕様）を供えるほど上振れの余地が広がります。

初期は“価格ではなく根拠”で勝ちに行き、30日ごとに歩留まりを評価。駅距離・路線価の基準に対し、後退で失う面積価値＋復旧/承諾/解体/移設の見積合計を差し引いた数値を、募集文に簡潔に示すと信頼が上がります。

写真は全景→最狭部→障害物→後退位置→内部→外周の順で寸法を追記。媒体は仲介サイト＋空き家バンク＋地場流通を併用し、ターゲット（隣地/DIY/事業者）に合わせた文言を用意します。

• 媒介選択→情報の鮮度と一元管理なら専任、網羅性なら一般。
• 三段レンジ→上限（テスト）・中心（想定）・下限（買取）を明示。
• 根拠公開→後退・承諾・復旧費の見積と工程案を「箇条書き＋PDF」で提示。

反響データと価格改定の意思決定

価格改定は「感覚」ではなくKPIで判断します。重要なのは〈閲覧→問い合わせ→内見→申込〉の歩留まりチェーンです。

初期30日で、閲覧に対する問い合わせ率、問い合わせに対する内見率、内見に対する申込率を収集し、どこで落ちているかを特定します。

問い合わせ率が低い場合は露出（媒体/写真/タイトル）と“根拠の見せ方”を改善、内見率が低いなら位置や最狭部・後退線の不安を資料で解消、申込率が低いなら価格か条件（引渡し時期・残置撤去・承諾の取得タイミング）を調整します。

改定幅は段階的に小→中→大の順で、まずは説明強化→小幅改定→パッケージ変更（承諾取得・復旧実施）→レンジ見直し。

反響が多いのに申込が薄い場合、説明不足か“最後の一押し”（復旧の一部実施、承諾書取得）が効きます。

• KPI例→問い合わせ率◯％以上、内見率◯％以上、内見→申込◯％以上を目安に。
• 改定は「説明→小幅→施策→幅調整」の順で、いきなりの値下げを避ける。
• 週次で媒体別レポート→写真差し替え・見出し改善・PDF資料のDL率を追う。

隣地交渉と買取提案の使い分け

隣地は“便益加点”が見込める最有力の買い手です。交渉の核心は、接道確保や間口拡大、駐車可、配置改善など「相手の便益」を具体的に数値化し、復旧範囲（塀・舗装・排水・植栽）と費用分担、工期、騒音/動線の配慮をパッケージ化して提案することです。

資料は、現況測量図・後退線・最狭部の寸法入り写真・復旧仕様書の雛形・便益対比表（ビフォー/アフター）をセットにします。

一方、時間や資金の制約が厳しい場合は、事業者買取で“底値確保→短期現金化”を先に押さえる選択が合理的です。

運用としては、（A）まず隣地に便益提案、（B）並行して買取査定を取得、（C）一定期間の仲介テスト後に比較して意思決定、の三段で進めるとブレが少なくなります。

• 隣地向け→便益を金額/面積/動線で可視化、復旧仕様を合意書に明記。
• 買取向け→最低許容価格・引渡し条件を明確化、是正の一次整理を済ませる。
• 併走設計→隣地の返答期限と買取見積の有効期限をカレンダーで管理。

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まとめ

相場づくりは①路線価と近隣事例で基準値を置く→②後退・承諾・解体等の是正コストを積み上げ補正→③出口と金融条件を反映→④募集価格レンジと改定ルールを決める→⑤隣地交渉・買取提案を併走、の流れが最短です。

根拠資料（図面・写真・見積）を揃え、数値で意思決定しましょう。